wir haben 2005 und 2007 je eine Immobilien erworben, mit 15 Jahren und 10 Jahren Zinsbindungsfrist. Eine Anfrage bei der Bank, wann wir frühestens durch Rückzahlung des Kreditbetrages und bei welchen Vorfälligkeitszinsen aus den Verträgen frei werden werden können, führte zu folgender Antwort:
"Entsprechend §489 Abs.1 Ziffer 2 BGB sind Darlehen, die gegen Stellung eines Grundpfandrechtes gesichert sind, grundsätzlich erst zehn Jahre nach Vollauszahlung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündbar.
Da in Ihren Darlehensverträgen von 10 und 15 Jahren vereinbart wurde und die Programmbedingungen für das Wohneigentumsprogramm 124 eine vorzeitige Tilgung bzw. eine Sondertilgung während der Zinsbindungsfrist grundsätzlich ausschließen, können Ihre Darlehen frühestens zum Ablauf der Zinsbindungsfrist, 2017 und 2022, zurückgezahlt werden."
Tatsächlich beinhalten die Kreditverträge einen Passus, wonach das Darlehen während des Zinsbindungszeitraums grundsätzlich nicht gekündigt werden kann. Meine Frage:
Ist eine solche Regelung entgegen §489 Abs.4 eigentlich zulässig bzw. wirksam oder kann ich nach je 10 Jahren Laufzeit in jedem Fall frei von Vorfälligkeitszinsen durch Verkauf der Immobilie und Rückzahlung des offenen Darlehensbetrages aus dem jeweiligen Vertrag "aussteigen"?
unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet kann das 10 jährige Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurück gezahlt werden! Stichtag ist hier das im Kreditvertrag genannte Zinsfestschreibungsende.
Das 15 jährige kann 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von einem halben Jahr zurück gezahlt werden. Hier gilt es insbesondere darauf zu achten, dass das 10 jährige vorher zurückführbar ist, was z.B. bei einer Umschuldung beachtet werden muss, denn das 15 jährige wird mindestens ein halbes Jahr (während der Kündigungsfrist) dem Rang noch vorgehen.
Löst man aus Eigenmitteln ab, ist das kein Problem, holt man sich z.B. aber heute ein Forwarddarlehen, muss dieses entweder die Möglichkeit beinhalten, einen Teil vorher auszahlen lassen zu können, während der der andere Teil ein halbes Jahr später ausgezahlt werden kann. Hier wird dann das alte längerfristige Darlehen dem neuen Darlehen während der Kündigungsfrist vorgehen.
Andernfalls muss der späteste Ablösetermin als Ausazhlungstermin berücksichtigt werden (gängigste Variante) und die Restschuld aus dem kürzeren Darlehen nach Auslauf variabel gestellt werden, damit es sich dann eben auch ablösen lässt, wenn die Kündigungsfrist des 15 jährigen Darlehens vorbei ist!
Bei Verkauf können sie gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung nach BGB § 490 das Darlehen immer zurück zahlen, da es ihre persönlichen Interessen gebieten, denn sie haben das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache.
§ 489 abdingbar?
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