Immobilien-Finanzierung

Hallo hihsurgsgb,

den besten Zins den sie sich sichern können ist der, den sie in 10 Jahren nicht zahlen müssen und der steckt in dem Zurückführen der Finanzierung für die ETW. Das wäre die Antwort, wüssten sie, sie würden später nicht vermieten.

Sollte die ETW in 10 Jahren zurück gezahlt sein, sprich sie konnten ihren Lebensstandard halten und Kreditraten bedienen, werden sie sich das voraussichtlich, so sich denn beruflich nichts verschlechtert, auch in 10 Jahren weitere 10 oder 15 Jahre schaffen. Unter diesem Aspekt werden sie wohl in 10 Jahren gut beraten sein, die ETW zu vermieten um den Mieter indirekt den neu aufzunehmenden Kredit für den Hausbau/Kauf abbezahlen zu lassen.
Das dann um den Wert der Immobilie geminderte bzw. fehlende Eigenkapital, da dann nicht verkauft, behindert sie bezüglich der Konditionsgestaltung in Hinblick auf den Beleihungsauslauf für den neuen Kredit nicht, denn die dann bezahlte Wohnung wird als Ersatzsicherheit akzeptiert, sprich der Beleihungsauslauf lässt sich trotzdem - da Grundschulden auf 2 Immobilien verteilt - verringern. Aus der mtl. Mieteinnahme kann dann der neue Kredit bedient werden, somit zahlt jemand anderes indirekt ihre neue Immobilie ab. Am Ende könnten 2 bezahlte Immobilien ihre Versorgungslücke im Alter gedeckt haben.

Das ist aber leider nur ein Teil der Wahrheit, denn wenn sie vermieten, dann fehlt ihnen das in der Immobilie gebundene Kapital, um einen evtl. teuren Zins zu vermeiden, denn sie müssen dann das neu benötigte Geld zu den dann am Markt befindlichen Zinsen aufnehmen und eben dann tut jeder Cent den man nicht verfügbar hat weh, sollten die Zinsen nicht mehr das Niveau von heute haben!

Somit wäre es schon wichtig zu wissen, ob sie in 10 Jahren vermieten oder verkaufen. Verkaufen sie, macht es Sinn jeden Cent, wie oben beschrieben, in die direkte Tilgung zu stecken, um die Zinskosten in der Annuität von sofort an ( das wäre dann ihr direkter Vorteil/Gewinn) zu senken.
Vermieten sie aber und benötigen in 10 Jahren weiteres Fremdkapital, wäre nicht nur der Zeitraum 1-9 Jahr zu bedenken, sondern auch der danach und dann spielt das heutige Zinsniveau und der kommende steuerliche Aspekt ( Abzugsfähigkeit bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ) eine tragendere Rolle über die 9 Jahre hinaus und dann wird tatsächlich die Bausparvariante interessant! Zumal sich dann heute ein Konstrukt entwickeln lässt, wo ein größerer Kredit ( der von heute bzw. die Restschuld davon) auf der dann vermieteten ETW - weil nicht abgetragen - lastet. Somit wären diese Zinsen dann abzusetzen, was anders nicht passieren wird, sprich die Einnahmen müssen dann fast komplett ( bis auf die anderen abzugsfähigen Ausgaben/Kosten) versteuert werden.

Es ist wirklich nicht einfach, wann mache ich meinen Gewinn, wann entsteht mein Vorteil. Bei Verkauf in 10 Jahren sofort durch die direkte Tilgung und schnelle Entschuldung, bei Vermietung sicherlich in den Jahren nach dem Zeitpunkt wo vermietet wird. Da werden dann Belastungen auf der ETW und ein niedriges Zinsniveau (möglichst das von heute oder ein gesicherter, erkaufter Bausparzins) an Bedeutung gewinnen.

Ich meine ein Kompromiss ist in der Bausparvariante ( kann das gar nicht glauben so etwas anzudenken ;-) ) zu sehen, denn so oder so - wenn sie sich verändern wollen wie jetzt angedacht - werden sie weiteres Kapital benötigen, denn der Erlös der ETW wird wohl kaum das Haus bezahlen können. Hier entsteht ja die nächste unbekannte Größe bzw. das nächste Fragezeichen, was bekommen sie für die ETW, was kostet das Haus!

Bei ihrem Einkommen und dem vorhandenen Eigenkapital in Kombination mit dem niedrigen Zinsniveau und Immobilienpreisen, aber auch den Inflationsgefahren für ihr Geld, kann ich ihnen nur empfehlen, den Gedankengang eigene Wohnimmobilie weiter zu verfolgen. Eine Empfehlung ob sie dabei jetzt schon den Zeitraum nach 10 Jahren berücksichtigen sollten, kann man nicht geben, das müssen sie ganz alleine und individuell entscheiden.

Ich jedenfalls wüsste was zu tun ist, das könnte ich aber nur für mich verantworten

Hallo hihsurgsgb,

schnell tilgen und einen BSV besparen beisst sich grundsätzlich erst mal.
Bei einem BSV und das haben sie ja schon gut erkannt, stehen die bescheidenen Guthabenszinsen dem Zahlzins ( den zu zahlenden Zins aus der Hypothek ) schlecht gegenüber, dh. ihr Tilgungskapital vermehrt ( "rückwärtsgerechnet") sich in der direkten Tilgung (Annuität) schneller als in der Anlage BSV. Erst wenn ich das Bauspardarlehen in Anspruch nehme, kann ich den anfänglich gemachten Verlust (oder die langsamere Tilgung) wieder auffangen, dann muss der Bausparzins aber auch deutlich besser sein als ein Vergleichszins in einer Annuität.
Momentan ist die Spanne zwischen Zahlzins (Hypothekenzins) und Guthabenszins nicht ganz so groß, was ein Argument für die Bausparvariante sein kann, zumindest was die Ansparzeit betrifft, in der man ja nicht den höheren Hypothekenzins tilgt, sondern das Tilgungskapital in den vermeintlich schlecht verzinsten Bausparvertrag einzahlt, betrifft.

Bausparen kann sich nur lohnen, wenn sie mit wenig anzusparenden Geld (30 % Mindestansparung) möglichst schnell ein zinsgünstiges Bauspardarlehen bekommen, dieser Zins sollte und kann um die 2 % sein!

Eine spätere Auffüllung, weil man das Geld woanders höherverzinst angelegt hat, wird nicht unbedingt förderlich sein, zu Mal man sich fragen muss, wo bekommt man deutlich mehr Zinsen als in den Bausparvertrag mit 1 %. Wohlgemerkt, ich rede hier nicht von 3 %, denn das wäre zu wenig!!!!

Die Liegezeit, also wie lange konnte die Bausparkasse mit ihrem Geld arbeiten, spielt auch eine wichtige Rolle und wenn sie später dann auffüllen, wird sich das für die Zuteilung oder den Bedingungen bei Zuteilung negativ auswirken, muss man aber individuell berechnen.

Bedenken sie auch, dass sie beabsichtigen das Hypothekendarlehen innerhalb von 10 Jahren zurück zu zahlen, da kann nur eine kurze Sparphase in Frage kommen und die wird sich nicht lohnen, denn ein Schnelltilgerdarlehen auf 10 Jahre fest bekommen sie schon mit einer klaren 2 vor dem Komma! Das holt kein zu erkaufendes Bauspardarlehen mit seinem Bausparzins auf, nach dem sie Gebühren gehabt haben und nur 1 % Guthabenszins hatten, während sie so um die 2,7 % - 2,9 % gezahlt haben!

Bausparen kann in diesem Zusammenhang aber auch anders genutzt werden, denn eine Ansparphase kann umgangen werden und kann auch Sinn machen, wenn gleich ich aber noch mal erwähne, dass ich kein Bausparfan bin. Wenn aber genauestens kalkuliert, gegengerechnet und verglichen (Annuität gegen Bausparvariante unter gleichen Vorgaben und Bedingungen) wird, auch der für den Fall sinnvollste Tarif am Markt ausgewählt wird, ganz gleich von welcher Bausparkasse, dann kann auch der Bausparvertrag oder die Bausparvariante in Betracht kommen.

Ich mache mir mal Gedanken und teile ihnen eine Kompromissvorschlag/Lösung mit, denn eins ist klar, irgendeine Kröte müssen und werden sie schlucken, je nachdem wie sie sich später entscheiden.

Was ich machen würde bezog sich mehr auf die Tatsache Verkauf oder die Vermietung. Für mich wäre heute schon ganzheitlich klar, dass ich sowohl die ETW und den evtl. Hauskauf/Bau als Ganzes sehen würde, enstprechend würde ich meine Finanzierung langfristig sehen und nicht nur auf die ersten 10 Jahre! Auch wäre mir klar, dass ich die Immobilie als Sachwertanlage jeder anderen Geldanlage - insbesondere aufgrund der derzeitigen Finanzkrise und den Märkten - vorziehen würde, entsprechend weiß ich, dass ich auch in 10 Jahren oder in den 10 Jahren weitere Finanzmittel benötigen würde und wenn es nur dazu dient, dass Mieter meine Hypotheken abbezahlen, entsprechend mein Kapital in den Sachwert Immobilie investiert ist, somit der Erwerb von Immobilien immer an oberster Stelle stehen würde!

Aber das ist nur meine Philosophie von einer geeigneten Anlagestrategie.