für die Finanzierung eines Grundstückes benötigen wir 70.000 EUR. Wir möchten das Grundstück jetzt kaufen, innerhalb von 5 Jahren abbezahlen und erst dann mit dem Hausbau beginnen. Uns strebt eine mtl. Rate von 800 EUR vor und jährlich eine Sondertilgung von ca. 10%.
Heute waren wir bei einem Finanzberater und hatten nach dem Gespräch ein größeres Fragezeichen im Kopf als vorher... (das ist eigentlich kein gutes Zeichen).
Er schlug uns die Finanzierung mithilfe eines Bausparvertrages vor. Ich habe - auch nach mehrmaligem nachfragen nicht verstanden wie diese Konstellation funktionieren soll. Aufgrund dessen habe ich mich versucht im Internet schlau zu lesen. Leider nur mit mäßigem Erfolg...
Wir sollen das Bauspardarlehen in Höhe von 70.000 EUR jetzt schon bekommen und zahlen in den Bausparvertrag ein. Wir müssten dann doch auf den vollen Betrag in Höhe von 70.000 EUR Zinsen zahlen, oder? Das sind bei einem Zinssatz von 2,95% 2065 EUR jährlich. Abzüglich der Zinsen könnten wir also 627 EUR ansparen, damit unsere mtl. Wunschrate in Höhe von 800 EUR nicht überschritten wird. Nach 5 Jahren hätten wir ein Bausparguthaben von 37.675 EUR. (Die Guthabenzinsen vernachlässige ich jetzt. 0,4% ist nicht der Rede wert.) Es verbleibt eine Restschuld von 32.325! Würden wir jährlich 10% der Darlehenssumme zusätzlich ansparen verbleiben nur noch 4.325 EUR. Das ist überschaubar...
Aber:
Ist ein Bausparvertrag nach 5 Jahren garantiert zuteilungsreif? Wir wollen dann definitiv bauen, d.h. wir brauchen das Geld.
Und: Ich zahle wesentlich mehr Zinsen, als bei einem gewöhnlichen Annuitätendarlehen. Unser günstigstes Angebot liegt bei einem Effektivzinssatz von 3,78%. Wir würden in den 5 Jahren ca. 7400 EUR Zinsen zahlen. Das ist fast ein Unterschied von 3000 EUR.
Ist der Bausparvertrag wirklich eine schlechte Alternative, oder habe ich da einen Gedankenfehler?
Sie haben kein Fragezeichen im Kopf. In ihrem vorliegenden Fall macht eine Finanzierung mit Bausparvertrag keinen Sinn, da die Finanzierungsdauer viel zu kurz ist.
Kein TA Modell (Tilgungsausetzung) kann hier eine Bankfinanzierung schlagen. Die Stärke solcher Modelle liegen in den Zeiträumen ab 20 Jahren oder 30 Jahren, da dadurch Zinssicherheit generiert werden kann und die zur Zeit und auch laut Finanztest von 04/2011 auch jede annuitätische Finanzierung schlagen von den Gesamtkosten. Aber wie gesagt, nicht im 5 jährigen Bereich.
Was evtl. noch eine sinnvolle Strategie sein könnte ist folgendes Szenario:
1. Ihr Zins bei der Bank liegt bei 3,78% eff. Was spricht dagegen dieses äußerst niedrige Zinsniveau auf 10 Jahre festzuschreiben und die Tilgung sehr niedrig ansetzen mit 1% und 10% Sondertilgung. Zins wäre evtl. noch unter 4%.
2. Ein Bausparvertrag abzuschließen in überschaubarer Höhe, so dass dieser in 5 Jahren zuteilungsreif ist. Da 5 Jahre relativ kurz ist, fällt ein Sparzins von 1% oder 0,5% nicht zu stark ins Gewicht.
3. Zuteilung eines Bauspardarlehens in 5 Jahren zu 2,x% als Finanzierungsbaustein für das Haus.
der Vorschlag von Herrn Andreas findet meine volle Unterstützung!
Warum wollen sie das billige, vor allem zu kalkulierende Geld was sie heute aufnehmen schnell tilgen, während sie das später benötigte Geld der Zinsentwicklung aussetzen?
Kaufen sie sich mit ihrer Liquidität ( dem erhöhten Tilgungskapital ) einen niedrigen Zins für in 5 Jahren und tilgen sie das billig aufgenommene Geld langfristig! Durch Tilgungssatzänderungsoptionen können sie den Tilgungssatz später jederzeit erhöhen, wenn sie wissen, zu was sie das Geld für den Bau später5 aufgenommen haben, sollten mtl. noch Reserven da sein!
1. Wenn wir in 5 Jahren bauen wollen und das Grundstück ist noch nicht abbezahlt, dann steht die Bank im Grundbuch, d.h. es wird schwerer bei einer anderen Bank die Finanzierung für das Haus zu machen. Wenn nun die jetztige Bank in fünf Jahren für uns keine akzeptablen Konditionen hat, dann müssen wir u.U. diese Konditionen akzeptieren.
2. Wir dachten, dass wir viel Geld sparen können, wenn wir mit einer Tilgung von 9-10% anfangen. Diese Ersparnis hätten wir uns gesichert. Wie das Zinsniveau in 5 Jahren aussieht ist ungewiss. (Wobei ich mir icht vorstellen kann, dass es auf diesem Niveau bleibt).
gerade weil es sein kann, dass die Zinsen in 5 Jahren höher sind, sollten sie mit den mtl. Spargeldern ( was sie ja als Tilgung einsetzen wollen ) einen festen, heute bekannten Zins für die Zukunft erkaufen.
Das viel wichtigere Argument für Bausparen erschlägt aber ihre richtigen Feststellungen, denn der Nachrang wird teuer, wenn es nicht die gleiche Bank ist und da Bausparkassen bis 80 % in den Nachrang gehen, ist das ein weiteres Argument den Bauspargedanken weiter zu hinterfragen!
Ersthypothek für das Grundstück, Bauspardarlehen für das Haus und die Finanzierungslücke wird durch das Eigenkapital geschlossen!
Achten sie bitte darauf, dass sie alle Bauspartarife bezogen auf ihr Vorhaben nmiteinander vergleichen lassen, so können sie heute schon individuell die Weichen für eine sichere und in sich schlüssige Immobilienfinanzierung stellen.
Baufinanzierung mithilfe vorzeitigen Bauspardarlehen
Zitieren
