Wie entsteht der Beleihungswert bei einer Baufinanzierung?

Hallo Sandfloh,

bei einem Kauf ist der Kaufpreis in der Regel der Verkehrwert/Beleihungswert. Soll dieser finanziert werden, spricht man von einer Kaufpreisfinanzierung.

Sollen die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar und evtl. Makler mitfinanziert werden, spricht man von einer Vollfinanzierung.

Die Bank errechnet einen Beleihungsauslauf, bei einer Kaufpreisfinanzierung liegt dieser bei 100 %, es sei denn, die Bank nimmt einen Sicherheitsabschlag von 10 %, dann ist der Auslauf bei 111%, meist dann nicht mehr darstellbar, erst Recht dann nicht, wenn man eine Vollfinanzierung benötigt!
Nimmt die Bank keinen Sicherheitsabschlag, wäre der Auslauf bei einer Vollfinanzierung auch über 100 % und meistens nicht darstellbar!

Vollfinanzierungen, sowie Kaufpreisfinanzierungen ziehen in der Regel schlechte Darlehenskonditionen nach sich !

Die Kunst ist es, die Banken untereinander zu vergleichen und zu schauen, wer bietet Vollfinanzierungen, wer Kaufpreisfinanzierungen und zu welchen Bedingungen.

In unserer Region ( Niedersachsen ) wird das Problem hoher Ausläufe mit einem Nachrangdarlehen der Sparda Bank gelöst, da werden bis zu 30.000 Euro ohne Grundschuldeintragung zu nom. 4,25 % dargestellt, von diesem Darlehen werden die Nebenkosten bestritten, sowie der Beleihungsauslauf unter 100 % gesenkt, was zum einen die Auswahl der Banken erhöht ( die haben dann ja nicht mehr das volle Risiko ) und zum anderen die Konditionen für den restlichen Kreditbetrag deutlich senkt. Überregional bedienen wir uns da der DSL Bank, wo der Nebenkostenanteil, sowie 10 % des Beleihungswertes ( um den Auslaufauf kleiner 90 % zu senken ) über ein separates Darlehen dargestellt wird. Dies ist dann auf 20 Jahre finanzierbar, was eine geringe Belastung auf den Nachranganteil nach sich zieht! So lassen sich dann wie gesagt die Hauptfinanzierungsmittel sehr günstig darstellen!

Hier gilt es zu beachten, dass die Finanzierungssumme in Verhältnis zum Verkehrswert/Beleihungswert gesetzt wird, das ist dann der Beleihungsauslauf und danach bemisst sich die Kondition, die man generieren kann! Umso niedriger der Beleihungsauslauf, umso günstiger die Zinskonditionen!

Die Nebenkosten sollten immer separat als EK oder durch ein Nachrangdarlehen parat stehen, denn damit holt man sich das OK und eben die besseren Konditionen.