Hallo Forum,
ich werde mein Elternhaus übernehmen, sanieren und erweitern, um anschließend zwei Wohneinheiten fremdzuvermieten.
Umbaukosten incl. Baunebenkosten: 300.000 Euro. Zusätzlich erwartet meine Schwester eine Entschädigungszahlung i.H.v. 75.000 Euro.
Gesamtkosten für mich: 375.000 Euro.
75.000 Euro sollen über die KfW finanziert werden ("Altbau modernisieren").
Fragen zur Finanzierung:
1. Eigenkapital möchte ich eigentlich nicht einbringen. Ist das aus steuerlicher Sicht sinnvoll?
Evtl. würde ich auch die 75.000 Euro Entschädigungszahlung an meine Schwester aus Eigenkapital bestreiten, sofern diese Finanzierungskosten nicht steuerlich geltend gemacht werden können.
2. Ich würde gerne eine möglichst lange Zinsfestschreibung wählen (25 Jahre), um nicht in die Gefahr einer hohen Anschlussfinanzierung zu geraten. Ist das richtig?
3. Ich würde gerne mit Tilgungsaussetzung arbeiten, um die monatlichen Rüchzahlungsraten möglichst niedrig zu halten. Ist das sinnvoll? Gibt es hier Annuitätendarlehen, die eine solche Konstellation ermöglichen?
4. Ist es sinnvoll, bereits bestehende und teilangesparte Kapitallebensversicherungen zwecks Tilgungsaussetzung als Schlusstilgung heranzuziehen?
5. Ist eine Variante über einen neu abzuschließenden Bausparvertrag sinnvoll?
Bin um jeden Tipp dankbar und freue mich auf kompetente Beiträge, die aber nicht in Werbung ausarten sollen.
als erstes sollten sie sich Gedanken über die Rentabilität ihres Vorhabens machen.
So wie ich das interprätiere, investieren sie 375.000€ um 2 Wohneinheiten zu vermieten.
Gesetzt dem Fall, dass sie alles fremdfinanzieren (können), entstehen Zinskosten (bei einem unterstellten Zinssatz von 4,5%) von über 1400 € mtl.
Diese müssten sie mindestens über die Mieteinnahmen realisieren, um ein einigermassen vernünftiges Konzept daraus zu stricken (bitte erst eine Vorsteuerbetrachtung machen, dann die steuerliche Komponente berücksichtigen).
Bedenken sie bitte, dass an erster Stelle eine Rentabilitätsrechnung (incl. Liquiditätsbetrachtung) steht. Falls diese positiv ausfalllen, kann man sich anschliessend über konkrete Finanzierungsdetails unterhalten.
Bzgl. ihrer konkreten Anfragen im allgemeinen:
Eigenkapital = 0 : kommt auf ihre Prämissen an (umso höher der Fremdkapitalanteil, umso höher das Risiko, i.d.R. umso höher die Rentabilität)
lange Zinsfestschreibung: falls sie keine Möglichkeiten haben das Darlehen durch anderweitige, zukünftige Geldmittel bei Zinsbindungsende zu tilgen/teilweise zu tilgen, (Rücklagen) ist eine langfristige Zinsbindung sinnvoll
Tilgungsaussetzung: Banken akzeptieren vielfältige Tilgungsaussetzungen in Form von Versicherungen/Aktienanlagen etc. pp.
Im Regelfall ist der Beitrag des Tilgungsersatzes mindestens einer 1%igen Tilgung gleichzusetzen, so dass hier die mtl. Belastung eher nicht reduziert werden kann. Über den Sinn einer Tilgungsaussetzung (in welcher Form auch immer) sollte man sich Gedanken machen (wer rechnen kann und nicht immer das glaubt, was in Hochglanzprospekten steht, trifft bessere Entscheidungen (Thema seriöse Beratung).
bestehende LV zur späteren Tilgung: Falls sie aktuell eine gut besparte LV nachweisen könne, hilft dies zumindest (als zusätzliche Sicherheit) die Zinskonditionen zu verbessern. Beachten sie jedoch, dass beim einbringen dieser zusätzlichen Sicherheit diese i.d.R. abgetreten wird und als Folge weiter bespart werden muss, bzw. nicht anderweitig genutzt werden kann. Als Zinsverbilliger ist sie jedoch ein geeignetes Instrument.
Bausparvertrag: Grundsätzlich werden sie über einen neu abzuschliessenden Bausparvertrag keine Reduzierung der monatlichen Rate (Zins und Tilgung bzw. Tilgungsersatz, was ein BSV darstellt) erreichen. Mit einem Bausparer können sie überwiegend eine gewisse Zinssicherheit über lange Laufzeiten bewirken, was im Regelfall mit einer erhöhten mtl. Belastung einhergeht.
Fremdvermietung - optimale Baufi
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