ich hätte gerne Hilfe bei der Entscheidung für oder gegen den Erwerb einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage. Ok, eigentlich ist meine Entscheidung schon gefallen, man wird es auch heraushören, aber ich wäre doch über kompetente und vor allem unvoreingenommene Meinungen sehr froh.
Zuerst die gute Nachricht:
Es handelt sich um eine Eigentumswohnung am Elbufer in Dresden, kernsanierter Altbau, Fertigstellung 06/11, bereits vermietet. Ich habe die Wahl zwischen mehreren Wohnungen im EG, zwischen 60 und 70m², Kaufpreis zwischen 147.000 und 156.000 Euro (auf volle Tausender aufgerundet)
Mietpool
Und nun die schlechten Nachrichten:
Lebenszeitverbeamtung im Oktober
Eigenkapital 5000 Euro
vorsichtig ausgedrückt geringe Kenntnisse meinerseits über das rechtliche Umfeld des Vermieterdaseins
Der Vorschlag (Angebot ist es keines, ich habe noch keinerlei Entscheidung treffen müssen) lautet, eine 110%-finanzierung zu nehmen. Die Einnahmen aus der Vermietung plus die Steuerabschreibung decken die Zinsen und Nebenkosten ab, als Tilgungsersatz dienen zwei bestehende Rentenversicherung mit Garantierente bzw. Garantiekapitalzahlung. Ich hätte also während der gesamten Laufzeit keine Kosten für die Finanzierung, aber eben auch nichts zusätzlich übrig. Ich würde natürlich intensivst sparen, um nach 10 Jahren möglichst viel Sondertilgen zu können.
Zu jeder der Wohnungen "gehört" eine Tiefgarage für zusätzliche 14.000 Euro
Genauere Zahlen kann ich nicht liefern, da ich bisher nur eine Beispielrechnung für 185.000 Euro und pessimistische Zinsen (erst 5, dann 7%, moderate Mietsteigerung) habe, um mir die Begriffe beizubringen und zu erklären, wie die Finanzierung funktionieren würde. Mich drängelt also niemand, außer ich vielleicht mich
Meine Frage: Macht man sowas?
Die Beispielrechnung finde ich persönlich gruselig, denn an der Tatsache, dass ich 30 Jahre lang nichts habe (außer jemandem, der die Zinsen an meiner Stelle zahlt), dafür aber mit den Zinsen eine zweite gleichwertige Wohnung kaufen könnte, wird sich ja auch durch die niedrigeren Zahlen der konkreten Wohnung nicht wirklich was ändern. Oder irre ich mich da sehr?
Dann können ja doch Kosten auf mich zukommen - es dauert ja, bis sich bei den Instandhaltungsrücklagen und im Mietpool was angesammelt hat, und während da kein Geld drin ist, habe ich ja selber noch keins angespart.
Ich denke also, es wäre vernünftig, das Ganze nicht anzugehen, sich Eigenkapital anzusparen und es in ein paar Jahren nochmal zu versuchen. Ob aber dann Wohnungen in DD noch bezahlbar sind? Dann würde ich mich doppelt ärgern.
Wie sehen die Erwartungen hinsichtlich der Immobilien- und Mietpreisentwicklung aus? Bisher fand ich nur zwei Stichproben: dass capital.de denkt, da geht nichts mehr nach oben. Beim Googlen fand ich den Immobiliensachverständigen Matthias Kirchner, der auf seiner HP schreibt, dass der Bedarf ach Wohnungen in Großstädten höchstwahrscheinlich stark steigen wird. Nun bin ich so schlau wie zuvor
Der dritte Weg wäre, sich in ca. 5 Jahren hier vor Ort (ich wohne nicht in Dresden) eine Eigentumswohnung zuzulegen - renoviert, 50 - 70m² gibt es für 50.000 bis 80.000 Euro. Da hätte ich früher was davon, iSv die Mieteinnahmen wären mein, der Kredit abgezahlt, und Eigenkapital wäre bei Vertragsabschluss auch da. Außerdem sind hier die Mieteinnahmen für die gleichen m² genauso hoch wie in Dresden. Das dürfte mich auch in 30 Jahren, wenn ich in Rente gehe und nach Dresden (oder in die Nähe) ziehe, in die Lage versetzen, mit eigenen Einnahmen meine Mietzahlungen zumindest zu verringern.
Allerdings gibt es hier dann keinen Mietpool oder Instandhaltungsrücklagen, die muss ich auch alleine ansparen, und muss auch darum beten, dass nichts anfällt, bevor ich Rücklagen habe....
Ich hoffe, ich habe mich nicht zu verworren ausgedrückt, ich habe das schon so oft durchdacht, ich weiß mittlerweile nicht mehr o richtig, wo vormne und hinten ist.
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#2
Naseweis
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Naseweis
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AW: finanzierung eigentumswohnung
Hallo Franzi,
um den Kauf der Wohnung richtig beurteilen zu können,
fehlen natürlich einige Informationen.
Wie hoch ist Dein derzeitiges Netto / Brutto.
Verheirtatet ? Kinder ?
Wie hoch ist Deine Miete?
Wann wurden die Rentenversicherungen abgeschlossen,
die für die Finanzierung verwendet werden sollen?
Wenn diese Rentenversicherungen nach 2005 abgeschlossen
wurden empfehle ich diese nicht in die Finanzierung mit
einzubeziehen.
Bei Eigentumswohnungen - Erdgeschoss am Elbufer,
beachte auch, dass es hier keine Gefahr durch Hochwasser geben kann.
Wenn ich an Deiner Stelle wäre, würde ich erst noch ein wenig
Eigenkapital ansparen und es in einigen jahren, wenn ungefähr
20 % Eigenkapital vorhanden ist noch einmal versuchen.
Auch würde ich eine Eigentumswohnung für mich selbst kaufen,
und nicht zur Kapitalanlage. Denn unter Umständen bekommste
hier dann noch zusätzlichen Ärger mit Mietern, evt. bekommste
auch keinen MIeter, der die erforderliche Miete zahlt.
Ich bin verbeamtet nach A13/7, investiere bereits in Altersvorsorge für 600 Euro in diverse Rentenversicherungen. Die für die finanzierung in Frage kommenden sind eine klassische Rentenversicherung der Allianz von 2004 und eine Index Select von der Allianz von April 2010. Beide haben eine Garantierente bzw. Garantiekapital, letztere wird von mir deutlich mehr gefüttert.
Meine eigene Miete sind 380 Euro plus 70 Euro Strom .
Keine Kinder, nicht verheiratet.
Die Wohnung ist gegen Hochwasser versichert, habe mir die Papiere aber noch nicht zeigen lassen - wir sind ja auch noch nicht in ernsten Verhandlungen.
Das Problem mit den Mietern sehe ich in Dresden eher nicht so, wobei da viel Herz dabei ist (ich stamme aus der Gegend), aber auch Beobachtung: Ich habe mir die Wohnung, bzw. den Gebäudekomplex und die Gegend, letztes Wochenende angeschaut. Da steht nichts Neugebautes leer, überall junge Familien mit Kindern drin. Großes Lehrkrankenhaus nebenan, TU baut einen neuen Campus um die Ecke. Eine dort wohnende Frau habe ich angesprochen, sie bestätigte mir diese Beobachtungen und das Interesse der Leute, da hinzuziehen. In der Innenstadt habe ich mich mit einer Verkäuferin von außerhalb unterhalten, die sogar so weit ging, zu sagen, dass man als Auswärtiger schon gar nicht mehr nach Dresden reinkommt, wenn man versucht, eine Wohnung zu erwerben.
Das Problem damit, was der Mieter anstellt, sehe ich natürlich auch, das kann ich nur ausschließen, indem ich selbst hineinziehe. "Inwieweit wäre das Mietausfallrisiko durch den Mietpool abgedeckt, nachdem eine Weile eingezahlt wurde?" läßt sich vermutlich nicht beantworten, solange keine besseren Glaskugeln gebaut werden.
Lass mich mal zusammenfassen. Wenn ich in (sagen wir)10 Jahren eine Wohnung in Dresden zum Vermieten kaufe, dann kann ich immerhin die Zinsen durch eine Anzahlung senken und habe schneller was von der Miete. Sind in dem von mir genannten Preisbereich 10000Euro eine nennenswerte Summe?
Wen ich in wenigen Jahren mir hier vor Ort eine Wohnung zum Vermieten kaufe, bin ich noch schneller - Zahlen hatte ich ja vorher geschrieben. Ähnliches gilt dann, wenn ic hdie Wohnung selber bewohne, da das Mietausfallrisiko weg ist, und ich Reparaturkosten in meine eigene wohnung investiere und sicherstellen kann, dass die nicht gleich wieder kaputtgeht. Dann kann ich sie als oma vermieten und meine Miete in der Nähe oder in Dresden finanzieren - im Gegenwert einer hiesigen wohnung gibt es in der Dresdner Peripherie schon jetzt nichts mehr zu kaufen, in dem man freiwillig wohnen will.
finanzierung eigentumswohnung
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