Gravierende Beratungsfehler bei Baufinanzierung. Entschädigung?!
Hallo Zusammen,
ich habe folgendes Problem und würde mich über eine Einschätzung freuen:
Kauf einer Bestandsimmobilie und deren Sanierung.
Erster Termin bei dem Bankberater einer Sparkaase war Dez.2008. Das Vorhaben wurde vorgestellt und der Berater meinte sofort, dass es sehr gut aussieht mit der Finanzierung. Auf dem Grundstück liegt ein Erbbaurecht mit 23Jahren Restlaufzeit. Auf mehrmalige Nachfrage wurde versichert, dass dies kein Problem darstellt.
Es folgten Finanzierungsvorschläge mit KfW und eine mündliche Zusage. Darauf hin bat ich um Verträge, da der Notartermin auf Juni angesetzt war. Was folgte war endloses hinhalten und schließlich eine Schriftliche Bestätigung, dass die finanzierung als gesichert gilt.
Gebäude wurde gekauft. Verträge habe ich nicht bekommen (nur Versicherungen, dass es nur noch 2 Tage dauern würde). Erst im Dezember 2009 wandte ich mich an den Vorgesetzten.
Die Bank teilte mir nach weiteren zwei Wochen mit, dass das Vorhaben auf Grund der kurzen Restlaufzeit des Erbbaurechtes so nicht finanzierbar wäre. Bedingung: Kauf oder Verlängerung des Erbbaurechtes. Da eine Verlängerung den Erbbauzins von 800!!! € auf 2000.-€ erhöht hätte blieb eigentlich keine Alternative zum Kauf.
Die Bank machte dann einen Finanzierungsvorschlag mit einem Zinssatz von 3.95% auf 15 Jahren, der widerum zwei Tage später auf 4,15% korrigiert wurde! Nach dieser erneuten Aktion war bei mir der Ofen aus und ich habe eine andere Bank angesprochen, die das Objekt innerhalb zwei Wochen finanziert hat.
Ein Beratungsprotokoll der Sparkasse gab es nie. Der Berater versicherte nur immer wieder, dass ich ihm vertrauen solle und er bisher keine Finanzierung abgelehnt bekommen hat.
Falls Ihr euch fragt, warum ich nicht schon früher zu einer ander Bank bin: Die Sparkasse war die einzige, die gesagt hat, dass die kurze Restlaufzeit des Erbbaurechtes keine Rolle spielt und sie das Objekt in der gewünschten Form finanziert.
Nun habe ich den folgende Schäden:
1. Grundschuldbestellung, die beim Kauf eingetragen wurde musste geändert werden. Erbbaurecht gelöscht. Mehrkosten ca. 1200.-€
2. KfW war schon genehmigt. Dirch die Verzögerung von 12 Monaten musste ich 9 Monate Bereitstellung bezahlen (ca. 3.000€) und bei der Laufzeit fehlen mir ca. 12 Monate (ca. 5.000€).
3. Geplant war eine Weiterführung des Erbbaurechtes wegen der super Konditionen, was die Bank ja ursprünglich als unbedenklich eingestuft hatte. Durch den Kauf bezahle ich Jährlich 2.400€ an Zinsen statt 800.-€ Erbpacht. Das Heißt eine Mehrbelastung von 1.600.-€ (plus Tilgung) für 23 Jahre! Ein Rücktritt vom Kaufvertrag kam auf Grund der hohen Kosten nicht in Frage. Rückabwicklung und die Architekturleistung.
Ich hoffe Ihr blickt da durch und könnt mir eine Einschätzung geben, ob ich hier Chancen für eine Entschädigung hätte. Vielleicht kennt ihr auch einen Anwalt, der spezialisiert ist auf solche Geschichten.
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hallo Eckfelder,
haben sie bei der Sparkasse Darlehensverträge unterschrieben und die Wiederrufsfrist verstreichen lassen und woanders ebenfalls Verträge unterschrieben?
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Hallo,
die Problematik liegt darin, dass eine Zusage vorlag, dadurch das Gebäude gekauft wurde und im nachhinein die Zusage "modifiziert" wurde (Kauf des Grundstückes oder Verlängerung Erbpacht). Unter Anderem entstand dadurch ein finanzieller Schaden.
AW: Gravierende Beratungsfehler bei Baufinanzierung. Entschädigung?!
Hallo Eckfelder,
soweit ich das verstanden habe, existierte kein gültiger Darlehensvertrag mit der Sparkasse, somit haben sie ohne Kreditverträge den Kauf durchgeführt.
Die Zuage wäre dann später unter geänderten Vorzeichen erfolgt, eben diese sind bindend und ausgehend von diesen hätten sie erst kaufen dürfen.
Die Vorgänge die zu den Verzögerungen und somit zu den geänderten Kaufdaten geführt haben, sind von ihnen angestoßen worden, somit wird man der Bank keinen Vorwurf machen können, denn die haben ihnen nichts rechtsverbindlich bestätigt, was sie hinterher nicht eingehalten haben, somit sehe ich keine Chance auf Schadensersatz!
So wie ich die Sache aber sehe, war das Geschäftsgebahren der Bank nicht in Ordnung, ethisch und moralisch verwerflich, aber rechtlich haben die aus meiner Sicht keinen Fehler gemacht!
So schade und ärgerlich es für sie auch ist, aber sie hätten nur mit einer schriftlichen Zusage inkl. Bedingungen den Kauf vollziehen dürfen.
Was mich allerdings doch stutzig macht, ist die Tatsache, dass Grundschulden für die Sparkasse eingetragen worden sind, da müssen doch Vordrucke für den Notar mit den Eintragungsbedingungen seitens der Bank rausgegeben worden sein, warum machen die das, wenn es noch gar keinen rechtsverbindlichen Vertrag zwischen ihnen und der Sparkasse gab?
Technisch ist das zwar möglich, da ich Grundschulden eintragen lassen kann so viel und für wem auch immer wie ich will, aber da hat doch die Sparkasse von gewusst??? Warum folgten spätestens dann keine Verträge???
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Naja... ich denke, dass der Berater nicht die Kenntnisse/ Befugnisse hatte. Den Vorgesetzten widerum ist es wahrscheinlich entgangen, dass es sich um ein Erbbaurecht handelt.
Dies war nämlich dann Dreh- und Angelpunkt.
Grundschuld wurde bestellt von der Sparkasse. Sollte ja alles laufen... Verträge fertig, nur noch Nichtigkeiten zu regeln. Ich muss dazu sagen, dass ich in einem kleinen Ort wohne und schon seit Kindesbeinen bei dieser Bank bin. "Die Bank des Vertrauens"
Was ich nicht verstehe ist, dass ich rechtlich keine Chance haben soll. Die Bank hat die Finanzierung ja schriftlich bestätigt... ohne Konditionen. Später diese jedoch komplett widerufen. Ich denke, dass eine schriftliche Finanzierungszusage doch verbindlich sein muss.
AW: Gravierende Beratungsfehler bei Baufinanzierung. Entschädigung?!
Hallo Herr Eckfelder,
ja, schriftlich bestätigt, aber ohne Konditionen. Auf was wollen sie sich berufen??? Sie monieren ja unter anderem die gestiegenen oder verteuerten Zinsen, nur wenn die nicht Gegenstand eines Vertrages sind, dann können diese auch nicht in Frage gestellt werden! Niemand kann sich da auf iregndwas beziehen, die Bank nicht und sie auch nicht!
Eine Finanzierungszusage bleibt ja auch verbindlich, das war bei ihnen ja auch der Fall, nur die abgesprochenen, nicht fixierten Bedingungen haben sich geändert!
Es ist dumm gelaufen, auch ist es schwierig Detailfragen zu klären, weil man ja bei dem Vorgang nicht dabei war und jeder natürlich seinen Standpunkt vertreten wird, aber ich schicke meine Kunden erst zum Notartermin, wenn alle Finanzierungsfragen geklärt, niedergeschrieben und verbindlich sind! Eben um genau solche Vorgänge, wie sie ihnen nun leider wiederfahren sind, zu vermeiden!
Die Bank hat ihnen eine Finanzierungszusage gegeben, dies aber ohne verbindliche Konditionen, also hat sie sich auch nicht refinanziert, entsprechend musste sie den Zinsanstieg bzw. die Zinsverschlechterung an sie weitergeben!
AW: Gravierende Beratungsfehler bei Baufinanzierung. Entschädigung?!
Hallo,
das ist nicht mein Problem. Einen Zinsanstieg hätte ich ja geschluckt.
Das Problem ist: Bank finanziert NICHT wegen Erbbaurecht. Dies war vorher bekannt und sie hat trotzdem eine Zusage erteilt.
Die angesprochenen Zinsen betreffen die KfW. Die Bank hatte schon KfW beantragt und das wurde auch genehmigt von der KfW. Dadurch, dass die Bank dann nicht mehr reagiert hat und letztendlich die Zusage revidiert hat fallen Bereitstellungszinsen an und die Laufzeit der Zinsbindung beträgt nicht mehr 10, sondern nur noch 9 jahre.
Ich berufe mich auf die Finanzierungszusage.
Nach deren erhalt wurde der Notartermin geschlossen (musste schnell gehen wegen Änderung EneV). DANNACH kam die Bank und teilte mit, dass sie das Erbbaurecht nicht finanzieren würde. Finanzierungsplan in sehr detailierter Form habe ich der Bank von Anfang an vorgelegt. Darin ist klar ersichtlich, dass der günstige Erbbauzins ein wichtiges kriterium für den Kauf ist.
Gravierende Beratungsfehler bei Baufinanzierung. Entschädigung?!
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