Platzen der US Immobilienblase
-
Platzen der US Immobilienblase
Ich eröffne mal hier einen neuen Thread für dieses Thema, denn die US-Immobilienblase wird uns wahrscheinlich in den nächsten Monaten noch beschäftigen.
Als Einstieg hier eine Kopie meines mittelfristigen Ausblickes vom Juni 2005: https://www.boersenportal.ch/forum/viewtopic.php?t=31
------
Die US-Wirtschaft und somit die Aktienkurse hängen zu 70% vom privaten Konsum ab. Schon alleine deshalb ist es lohnenswert, sich die Frage zu stellen, ob der Konsument in Zukunft eher mehr oder weniger Geld ausgeben wird. Dabei geht es aber nicht nur um die Frage, ob er dies will sondern vielmehr, ob er das auch kann!
Ob er will, hängt in erster Linie vom Konsumentenvertrauen ab und dieses unter anderem von der Inflation und dem Arbeitsmarkt. Ein Bürger, der um seinen Job bangen muss und die Zukunft pessimistisch einschätzt, wird weniger bereit sein, in ein neues Auto oder Wohnungseinrichtung zu investieren.
Was das kann betrifft, so spielen hier die Steuern, Zinsen und Schulden wieder eine massgebliche Rolle, denn sie bestimmen das frei verfügbare Einkommen:
Steigende Zinsen und höhere Preise (z.B. Energiekosten und Nahrungsmittel) lassen ein Sparen nicht mehr oder nur noch in geringerem Ausmasse zu.
Steigende Zinsen bedeuten überdies steigende Hypothekarzinsen, steigende Zinsen auf Kreditkarten und somit eine Mehrbelastung für einen Haushalt.
Im schlimmsten Fall - wenn die Zinsen zu rasch steigen - könnten einige besonders hoch verschuldete Haushalte gar dazu gezwungen sein, Ihr Haus zu verkaufen, weil sie sich die Schuldzinsen nicht mehr leisten können. Gleiches gilt natürlich beim Fall in die Arbeitslosigkeit.
Wer Aktien hat, wird im Falle einer Krise wahrscheinlich zuerst diese verkaufen, bevor er sein Eigenheim verlässt. Steigende Zinsen können also hier zu einem Verkaufsdruck auf den Aktienmarkt führen.
Bleiben wir vorerst beim US-Konsumenten: Was hat seine Konsumbereitschaft in den letzten Jahren - trotz einer kleinen Rezession 2001 - am Leben erhalten?
In den letzten 15 Jahren hat der amerikanische Mittelständler im Schnitt 6-8% mehr Geld ausgegeben als er (nach Abzug der Steuern) zur Verfügung hatte. Entsprechend sind seine Schulden auf 150% des Jahreseinkommens gestiegen und die Sparquote ist stark gesunken:
Möglich war dies durch sinkende Zinsen und entsprechend steigende Immobilienpreise:
Ein Haus, einst im Wert von $300k, mit $250k finanziert zu einer Hypothek von 10% kostete $25k an Zinsen pro Jahr.
Nun stieg der Wert des Hauses in den letzten 5 Jahren auf vielleicht $400k und die Hypothekarzinsen sanken auf 6%.
Der Häuslebauer hat nun die Hypothek refinanziert. Das heisst, er hat seine 10%ige Hypothek über 250k ersetzt durch eine neue Hypothek über $350k und 6% pro Jahr. Somit konnte er $100k Cash aus seinem Haus ziehen und die neue Hypothek kostet ihn nur noch $18k pro Jahr. Er spart also rein an Zinsen $7000 pro Jahr.
Im Schnitt wurde dieser Cash zu 40% verkonsumiert, 30% wurden aufgewendet um höhere Schulden wie Kreditkartenrechnungen und Leasings zu begleichen und 30% wurde an der Börse investiert.
So erstaunt es wenig, dass der Konsum in den letzten Jahren in den USA auf Boom-Niveau blieb und die Nachfrage nach Wertpapieren weiterhin stieg.
Allerdings - und das dürfen wir nicht ausser acht lassen - hat unser Beispiel-Ami seine Hypothekarschulden um $100k erhöht.
Es stellt sich nun die Gretchenfrage, was passiert, wenn die Zinsen steigen und die Häuserpreise entsprechend fallen?
Zunächst wird bei den Zinsen bzw. Hypothekarzinsen ein Boden erreicht. Es gibt wohl niemanden, der mit weiter sinkenden Zinsen rechnet. Das ist schon deshalb unmöglich, weil das FED die Leitzinsen kontinuierlich anhebt.
Nehmen wir nun - realistisch - an, dass die Hypothekarzinsen auf 7% steigen. Unser Ami mit den $350k Schulden hat nun ensprechend $24'500 pro Jahr an Zinsen zu bezahlen. Noch kein Beinbruch, denn vor dem Boom hat er $25'000 bezahlt aber zumindest hat dies bereits zwei Auswirkungen:
1. Der Wert seines Eigenheimes steigt nicht weiter. Er kann also nicht über Refinanzierung weiterhin Geld aus seiner immobilie schöpfen.
2. Die Belastung seines Haushaltes wächst durch die zusätzlichen Zinsen.
Man mag nun argumentieren, dass Fall 2 nur dann eintritt, wenn er eine Hypothek mit variablen Zinsen abgeschlossen hat.
Soweit richtig. Nur haben die US-Banken (die sind ja auch nicht blöd) in den letzten Jahren kaum mehr fixe Hypotheken vergeben. Und wenn, dann nur zu um 1.25% höheren Zinssätzen, nur für die 1. Hypothek und nur noch mit max. 5 Jahren Laufzeit.
Der 1. Fall, also die Stagnation der Immopreise, wird auf jeden Fall eintreten, da sich nun Erst-Käufer nur noch tendenziell billigere Häuser leisten können.
Richtig brutal wird es dann, wenn die Immopreise sinken, unser Ami also mit seiner $350k Hypothek in einem $300k-Haus wohnt und die Bank eine Amortisation von mindestens $50k verlangt.
In den meisten US-Bundesstaaten hat der Bürger dann das Recht, sein Haus einfach zu verlassen. Es liegt dann an der Bank, das Haus zu versteigern und ihre Hypothek durch den Erlös zu decken. Die Anzahl der faulen Kredite wird also zunehmen und der Bankensektor könnte unter Druck geraten. Von den staatlich geförderten Immo-Finanzierern Freddy Mac und Fanny Mae mal ganz zu schweigen.
-
US-Wohnimmobilienblase kurz vor dem Platzen:
LaRouche hatte recht
(John Reich, Lyndon LaRouche, EIR, Washington Post)
John Reich, der Chef des Sparkassenaufsichtsamts (OTS) in den USA warnte am 6. April in einer Rede vor dem New Yorker Bankenverein davor, daß die durch Alan Greenspans Liquiditätspumpe und die zunehmende Nutzung riskanter Hypotheken mit variablen Zinsen aufgeblähte Wohnimmobilienblase vor dem Platzen steht. Reich sagte, die Aufsichtsbehörden würden das Wachstum der riskanten "tilgungslosen" oder "optionalen" Hypotheken mit variablen Zinssätzen (sog. "ARMs"), die Kreditnehmern angeboten würden, die es sich nicht leisten könnten, ein Haus mit traditionellen Hypotheken zu kaufen, genau beobachten. Es bestehe die Gefahr, daß diese Schuldner einen dramatischen "Zahlungsschock" erleiden könnten, wenn sich - z.B. wegen höherer Zinsen - die Monatsraten auf ihre Hypotheken plötzlich verdoppeln, was Zwangversteigerungen et. auslösen könnte.
Jetzt müsse man genau auf die Faktoren achten, die bei den Hypothekengebern schwere Bedenken über die Kreditqualität wecken (unzureichende Dokumentation der Kredite bzw. Festlegung der Kreditkosten, laxe Versicherungsstandards). "Viel besorglicher" als sinkende Profite bei einigen Gläubigern sei es, daß viele Hypothekengeber die Kreditbedingungen erleichtern und Kredite aufkaufen, die nicht ausreichend dokumentiert seien, "und so faktisch größere Risiken eingehen... Die Kombination der größeren Abhängigkeit von einem wechselhafteren Geldstrom in Verbindung mit größeren Risiken bei den... Krediten wird wahrscheinlich einige Institute unter Druck setzen, wenn es nicht schon geschehen ist." Doch die Institute dehnten ihr Risikoprofil und/oder ihren Fremdfinanzierungsanteil weiter aus.
Auf Nachfrage erklärte Reich, die Bundesbankenbehörden (FBA) arbeiteten derzeit an einer Warnung ("Richtlinie") für den Hypothekensektor zur Einschränkung dieser Kredite. "Wir werden die Wachsamkeit erhöhen... und unsere Prüfer bitten, die Kreditportfolios gründlicher zu untersuchen, um die Risiken einzelner Institute besser zu verstehen." Laut Washington Post nutzten 2/3 aller Personen, die 2005 im Großraum Washington Häuser kauften, tilgungslose oder optionale Hypotheken, viele davon mit variablen Zinsraten (2000 waren dies nur 2,2%). Ein Hypopthekenbanker: "Ohne diese Produkte könnten die Häuser nicht gekauft werden." Lyndon LaRouche hat die Gegend im Großraum Washington als ground zero des Häusermarktkrachs bezeichnet. Seit 2003 warnte LaRouche immer wieder, die Spekulationsblase des Washingtoner Wohnimmobilienmarktes werde platzen und die verrückten Amerikaner, die sich in diese Falle locken ließen, zu Opfern der Banken machen.
www.bueso.de
-
Hallo mfabian!
Sehr schön formulierter Text und relativ einfach nachzuvollziehen!
Trotzdem tauchen bei mir ein paar Fragezeichen auf:
Du sagst Teuerung und Zinsen gehen Hand in Hand.
Theoretisch sieht es ja so aus (zumindest von meiner Sicht aus):
geht die Inflation rauf, sprich die Preise für Waren werden teurer
--> Geld verliert an Wert
--> Nationalbank wird die Zinsen erhöhen, um gegen die Inlation zu steuern
--> steigen die Zinsen, wird ja automatisch der Wert des Geldes erhöht
--> höhere Zinsen, verlocken die Konsumenten wieder vermehrt zu sparen
--> Gesamnachfrage sinkt
--> Preise kommen runter
--> Inflation sinkt
Soweit klar.
Du sagst, "festverzinsliche Obligationen in einem Umfeld hoher Zinsen sind kein intelligentes Investment."
Dazu machst du ein Beispiel mit dem Türken der ein Obli. mit 10% kauft, später aber, durch die Inflation sein Geld, wegen der stärkeren Geldentwertung gegenüber der Inflation verliert.
Aber wo ist da das "Umfeld hoher Zinsen"? Solange die Inflation ja steigen kann, müssen die Zinsen ja tief sein!? Ansonsten hätte eine Inflation gar nicht stattfinden können!?
Dann müsste es ja heissen, "im Umfeld niedriger Zinsen"..?
Oder wo versteh ich was falsch? 
-
Zitat von
the Godfather
Du sagst, "festverzinsliche Obligationen in einem Umfeld hoher Zinsen sind kein intelligentes Investment."
Dazu machst du ein Beispiel mit dem Türken der ein Obli. mit 10% kauft, später aber, durch die Inflation sein Geld, wegen der stärkeren Geldentwertung gegenüber der Inflation verliert.
Aber wo ist da das "Umfeld hoher Zinsen"? Solange die Inflation ja steigen kann, müssen die Zinsen ja tief sein!? Ansonsten hätte eine Inflation gar nicht stattfinden können!?
Dann müsste es ja heissen, "im Umfeld niedriger Zinsen"..?
Oder wo versteh ich was falsch?
Du hast Recht, der Punkt geht an Dich.
Es hätte heissen sollen "festverzinsliche Obligationen in einem Umfeld steigender Zinsen sind kein intelligentes Investment."
Beispiel: Bis zum Jahr 1979 sind die Zinsen auf 14% gestiegen. Das bei einer Inflation bis 18%. Wer z.B. 1970 bei einem Niveau von 6% Oblis gekauft hat, hat verloren, weil in den nächsten 10 Jahren die Teuerung die Kaufkraft der Rendite weggefressen hat.
Anders sieht es aus, wenn jemand 30-jährige Oblis auf dem Top kauft. Z.B. 1979 US-30yr Bonds mit 14%. Der konnte in den folgenden Jahrzehnten von jährlich 14% profitieren und das bei sinkender Teuerung.
Notabene, besagte Bonds des Jahres 1979 werden 2009 zur Rückzahlung fällig!
Mit folgender Aussage von Dir bin ich aber nicht einverstanden:
geht die Inflation rauf, sprich die Preise für Waren werden teurer
Du implizierst, dass Inflation = Preissteigerung ist. Das kann stimmen, kann aber auch falsch sein.
Beachte hierzu mein Posting:
In der Zeit seit November 2000 beispielsweise ist die Inflation enorm gestiegen, die Teuerung ist aber nur sehr langsam gestiegen. Das hat zum Teil auch damit zu tun, dass sich im Warenkorb Teuerung (Nahrungsmittel, Energie) und Deflation (Waren aus China) teilweise kompensiert haben.
Kurz: Inflation im Sinne von "Ausweitung der Geldmenge" hat nur dann Auswirkungen auf die Konsumentenpreise, wenn dieses aus der Luft erzeugte Geld auch auf die Warenmärkte gelangt.
-
Ja, das stimmt. Es gibt Angebots- und Nachfrageinflation.
Allerdings verwirrt mich trotzdem noch etwas:
"Interessant werden Obligationen erst auf der Spitze der Inflation."
Meinst Du nicht, wenn die Zinsen am höchsten sind? Beim Höhepunkt der Inflation sind sie doch meistens am tiefsten?
Es tut mir Leid, dass ich dein Post so "tüpflischiisserisch" auseinander nehme, aber es interessiert mich eben wirklich, was dahinter steckt.
-
Zitat von
the Godfather
Meinst Du nicht, wenn die Zinsen am höchsten sind? Beim Höhepunkt der Inflation sind sie doch meistens am tiefsten?
Richtig, "wenn die Zinsen am höchsten sind". Parallel dazu ist aber auch die Teuerung am höchsten. Nimm als Beispiel die erwähnten Jahre um 1979 mit Teuerungsraten über 10% in der Schweiz und gegen 18% in den USA.
Das ganze ist verwirrend: Die Logik sagt einerseits, dass Zinsen während einer Deflation hoch sein sollten, da ja in einer Deflation das Geld knapp und somit teuer ist.
Andererseits jedoch steigen die Zinsen, wenn eine Währung schwächelt. Beispiel Argentinien. Hier lautet die Begründung, dass die Anleger mehr Zinsen verlangen, um das Währungsrisiko auszugleichen.
Vergleiche der heutigen Situation in den USA zu Szenarien anderer Länder in der Vergangenheit sind aber kaum möglich. Vor 1971 war der Dollar noch an Gold gebunden und somit war eine Deflation tatsächlich eine Geld- (=Gold-) Knappheit. Heute, im Zeitalter ungedeckter Papierwährungen wird Geld niemals knapp werden, denn es kann beliebig gedruckt werden.
Betrachten wir rein den Zins-Zyklus, so hatten wir Tiefpunkte um 1954, einen Höhepunkt um 1979 und wiederum ein Tief um 2003.
Von Tief zu Tief dauerte der Zyklus also rund 50 Jahre.
Wird es entsprechend 50 Jahre von Hoch zu hoch dauern? Das wäre 1979+50 = 2029?
Nein, denn die Inflation und Teuerung (lief damals parallel) begann erst 1971 mit Loslösung des Dollars von Gold. Unter einem Goldstandard kann es ja keine Inflation geben 
Ich schätze deshalb, dass wir zwischen 2009 und 2013 den nächsten Höhepunkt eines Zinszyklus sehen werden.
-
Hallo mfabian
wenn dieser Szenario eintritt, dann werden die Edelmetallpreise extrem steigen oder? darum sollte man in Gold und Silberminen investieren?
gruss aus Zürich
-
Nicht unbedingt nur in Minen sondern auch in physisches Gold und Silber.
Metalle, die man dann entweder zu Hause lagert oder in einem Bank-Schliessfach. Keinesfalls ein Metallkonto bei der Bank eröffnen, denn dort wird Dein Gold/Silber dazu verwendet, Short-Positionen der Bank abzudecken! Im Falle eines Falles ist das Edelmetall dann weg und Du kriegst nur noch Papier.
-
Hallo Marcus
Was hältst du vom Central Fund Canada?
https://www.centralfund.com/
hält physisches Gold und Silber etwa 50/50
-
gemäss gestrigen meldungen beabsichtigt helikopter ben das frohe schrauben an der zinsschraube bald einzustellen. dies wäre sicherlich ein hilfreicher beitrag für ein softlanding bei den immobilien. jedenfalls hat dies bereits gestern den reits sehr gut getan.
Ähnliche Themen
-
Von Jolme im Forum Sonstige Finanz-Themen
Antworten: 5
Letzter Beitrag: 23.11.2013, 12:53
Benutzer, die dieses Thema gelesen haben: 0
Derzeit gibt es keine Benutzer zum Anzeigen.
Zitieren