Baufinanzierung ohne EK

29.09.2010, 21:51

Hallo an alle,

meine Frau und ich (seit 2Wochen verheiratet) überlegen uns nun ein haus zu kaufen.
Es ist ein Neubau. Haben uns heute vor Ort am Grundstück beraten lassen.
Das haus kostet inkl. grundstück ca.250000Euro. (ohne grunderwerbssteuer usw.). Das haus wäre in Essen.
Leider haben wir momentan kein EK durch die Hochzeit die ja einiges gekostet hat.
Zu unserer Situation. Wir verdienen zusammen momentan 3000Euro netto.Ich 1800Euro netto meinen Frau 1200Euro netto. Wir beide kriegen noch ein 13.Gehalt welches nicht in die netto Kosten eingerechnet wurde. Ich bekomme teilweise auch noch ein 14.gehalt als Prämie je nachdem wie es läuft.
Meine Frau hat momentan noch einen Autokredit über 200Euro monatlich laufen welcher jedoch im Dezember abbezahlt ist. Ich habe noch einen Autokredit über 150Euro monatlich laufen der noch 6 1/2 Jahre läuft.
Momentan bezahlen wir 525Euro Miete kalt. Würden uns allerdings 1000-1200Euro monatlich ohne weiteres zutrauen.
Ich habe noch eine betriebliche Altersvorsorge in die ich seit ca. 6jahren 80Euro monatlich einzahle die allerdings vom brutto gehalt bezahlt wird also haben ich real wirklich 1800Euro netto. Meine Frau eine LV in die Sie allerdings seit 5jahren nur 50euro monatlich einzahlt und eine Berufsunfähigkeitsversicherung in die Sie seit 13 Jahren 46Euro monatlich einzahlt.

Ist so eine Finanzierung für uns realisierbar???
Ich hoffe die Angaben reichen.
Würde mich über ein Rechenbeispiel freuen.
Ginge also wohl um eine 110% finanzierung-

P.S. eventuell wäre beim Arbeitgeber auch noch ein günstiges Darlehen für die Baunebenkosten (Grunderwerbsteuer,Grundbucheintrag usw.) machbar.
Würde ich aber erstmal gerne raus lassen. Aber ein Rechenbeispiel mit diesem EK würde mich auch zusätzlich interessieren.

P.P.S Schufa so weit wir wissen bei beiden kein negativer eintrag.

Besten Dank im voraus.

Gruß
Smacks

30.09.2010, 08:41

Hallo Sven,

ich empfehle dir vorab das ganze mal mit einem Tilgungsrechner zu simulieren:

Tilgungsrechner

Ich habe das mal mit den 275.000 simuliert:
Bei einem angenommenen Sollzinsatz von 4% (bei 110%-Finanzierung wirst du keine Top-Konditionen bekommen, falls du überhaupt einen Finzierer findest....) und einer Ratenzahlung von 1.000,- €/Monat kommst du bei angenommenen gleichbleibendem Zinssatz auf 62 Jahre Laufzeit. Bei 1% Tilgung (entspricht 1.145,- €/Monat) sind es immerhin auch noch 40 Jahre.
Du solltest auch eine Finanzierung immer so kalkulieren das du alles mit nur einem Gehalt stemmen kannst. Alles andere sehe ich persönlich als grob fahrlässig.

Ich habe auch eine betriebliche Altersvorsorge in die monatlich 100,- einbezahlt wird. Netto verzichte ich dabei auf etwa 67,- €.
Diese habe ich jetzt aber stillgelegt (NICHT gekündigt) und nehme die 67,- als Sondertilgung für mein Darlehen. Das bringt mir letztendlich mehr als die Altersvorsorge, da mein Häuschen schneller abbezahlt ist. Dies nur zur Anmerkung wie man die Monatsraten erhöhen kann.

Gruß
Thorsten

30.09.2010, 17:36

Hallo danke für deine Meinung,

würde aber gerne noch einmal von den Profis hier was hören was die so meinen. Sollte natürlich auch ein KFW Darlehen und so weiter hineinfliessen.
Mit was für einer Rate müsste man denn so rechnen??

Gruß
Smacks

30.09.2010, 19:43

Hallo smacks,

eine Darstellbarkeit der Finanzierung ist gewährleistet.

Hier ein Angebot zu unterbreiten halte ich nicht für sinnvoll, da alleine schon durch unterschiedliche Zinsfestschreibungszeiträume unterschiedliche Zinsen und somit unterschiedliche Belastungen entstehen. Auch stellt sich die Frage, ob das Haus einen KfW 70 Standart hat, um z.B. das Programm 153 Energieeffizientes Bauen zu integrieren.
Zu dem würde ich z.B. ein Nachrangdarlehen in Höhe von 30.000 Euro zu nom. 3,75 % ohne Grundschuldeintragung einer namhaften Bank integrieren, damit sie die Nebenkosten, sowie weitere Mittel aus dem Beleihungsauslauf der Hauptbank rausnehmen können und somit die Auswahl der besten Hypothekenbanken zu erhöhen.
Dieses Darlehen muss nach 13 Jahren zurückgezahlt werden, was die Tilgung hoch hält und eben dieses Darlehen z.B. ( es zählt ja beleihungstechnisch wie Eigenkapital ) die Gesamtbelastung verzerrt.

Solche Finanzierungskonzepte müssen individuell besprochen werden, dies können wir gerne per Mail oder Telefon machen. Wenden sie sich, wenn sie das wünschen, an uns. Wir helfen ihnen unverbindlich ein individuelles Finanzierungskonzept zu erstellen!

30.09.2010, 20:30

Hallo Noelmaxim,

danke für die Antwort.
Werde Ihnen dann die Tage mal eine E-Mail zusenden.
Können Sie mir eventuell per PN mitteilen welche Informationen Sie noch brauchen???
Kann Ihnen auch gerne per PN meine E-Mail zukommen lassen.

Besten dank im voraus.

MfG
Smacks

30.09.2010, 23:13

Hallo Smacks,

Grundsätzlich ist eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital Möglich.
Zu den Bau bzw.Immobilienkosten kommen noch die Erwerbsnebenkosten. Die setzten sich wie folgt zusammen:

Grunderwerbssteuer 3,5% vom Kaufpreis
Notar & Gericht ca. 1,5 % von der Grundschuld
Makler 3.57 %

Du mußt also zum Kaufpreis noch die Nebenkosten mitfinanzieren, somit kommst Du auf 275.000,- €

Ich würde die Finanzierung in drei Tranchen aufteilen.

Hier erstmal ein Rechenbeispiel:

Bank 1: 170.000,- € Zinssatz ca. 3,80% + 1% Tilgung => 680,- € Rate
KFW: 80.000,- € Zinssatz ca. 3,15% + 1,65 % Tilgung => 320,50 € Rate
Nachrang Darlehen 25.000,- € Zinsatz ca.7,50 % Rate 236,30 €

Das Nachrangdarlehen hat eine Laufzeit von 15 Jahren und ist danach auch vollständig bezahlt.

Das KFW Darlehen Hat eine Laufzeit von 35 Jahren und eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren.

Das Bankdarlehen hat eine Laufzeit von ca. 41 Jahren und eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren. Ebenfalls hat dieses Darlehen eine Sondertilgungsoption von 5% Jährlich.

Somit hast Du eine Belastung von 1236,- € Monatlich.

Es ist sinnvoll solch eine Finanzierung direkt zu besprechen.

Für Rückfragen einfach eine PN senden.

Grüße aus Viersen

FIMA Finanzmarketing
Inh. Nicole Kaisers
Rheinstr. 5b
41749 Viersen

Tel: 02153 - 972500
Fax: 02153 - 972502
Mail: zentrale@f-i-m-a.de
Web: www.f-i-m-a.de

01.10.2010, 01:02

Hallo Unex,

ich sehe nur 12.500 Euro Nebenkosten, eher weniger, wenn das Grundstück mit dem Bau nicht verbunden ist, bzw. separat gekauft wird!

So unterstelle ich Gesamtkosten von 262.500 Euro. Da sie mal einen Vorschlag gemacht haben, tue ich das aufbauend auf ihr Angebot entgegen meines Postings vorhin auch mal:

152.500/15 Jahre/ 3,75 % nom./1 % Tilgung/42 Jahre Laufzeit = 603,75 Euro
80.000/10 Jahre/3% nom./1,7% Tilgung/35 Jahre Laufzeit = 313,02 Euro
30.000/13 Jahre/3,75 % 8 Jahre, dann 1,95 % 5 Jahre = 256,50 Euro

Es gibt hierzu aber individuell noch einiges zu sagen, ich denke auch, dass das tatsächliche Angebot nach individueller Betrachtung des Kunden noch anders aussehen wird!Ich frage mich bei ihrem Angebot, was ja grundsätzlich vom Konzept und der Aufteilung ok ist, warum die dieses teure Nachrangdarlehen ( Hanseatic Bank? ) integrieren. Da gibt es eine namhafte Deutsche Bank, die macht das - wie ich es oben dargestellt habe - wesentlich günstiger!

01.10.2010, 08:05

OK - darstellbar scheint eine Finanzierung zwar zu sein.
Aber bei teilweise Laufzeiten von 40 Jahren fange ich an zu schwitzen....
Ich kenne ja das Alter von smacks nicht. Evtl. ist er aber schon in Rente und zahlt immer noch ab.

01.10.2010, 08:19

Hallo ThorstenB,

ich geb dir recht. Nun ist es hier wirklich sinnvoll eine Persönliche Beratung durchzuführen. Da beide Finanzierungsberechnungen nur Beispiele sind.

Grüße aus Viersen

01.10.2010, 10:01

Hallo ThorstenB, hallo Unex 65,

ich verstehe eure Ansichten nicht ganz. Ich glaube schon, dass man unterstellen kann, dass der User nicht gerade 50 Jahre alt ist und wenn ich das doch unterstelle, dann würde ich - bevor ich ein Angebot abgebe und berechne - dies bemerken, bzw. darauf hinweisen insbesondere weil es eine Vollfinanzierung ist.

Mir drängt sich aber eher der Verdacht auf, diese lange Laufzeit wird bemängelt und das kann ich nicht nachvollziehen. Was zahlt ein 45 jähriger in 20 Jahren für Miete? Warum eine Hypothek abzahlen, nur nicht die eigene, sondern die vom Vermieter? Unterstellt der Kunde hat bei Rentenbeginn 20 Jahre hinter sich, wo steht diese Restschuld in einem größeren Risiko zu den Mieten die dann vorherrschen werden?
Zu Mal nach 13 Jahren das Nachrangdarlehen bezahlt ist und dies mtl. Belastung aus dem Darlehen zur erhöhten Tilgung des 1 Bausteins verwebdet werden kann!

Im Rentenalter kann man notfalls auf die Restschuld immer noch eine Kürzung des Tilgungssatzes auf die Restschuld vornehmen, so dass die Hypothekenrate bezahlbar bleibt!

Es ist sicher auf vieles im Gespärch hinzuweisen, insbesondere aufgrund der Vollfinanzierung, das Risiko im Rentenalter die Immobilie nicht bezahlt zu haben spielt bei mir aber eine untergeornete Rolle. Die Mietsteigerungen der nächsten Jahre und die Inflation die nach den Konjunturpaketen aus meiner Sicht sich zu einer Hyperinflation entwickeln wird, ist das viel interessanter zu durchleuchten und sicherlich ein Argument sich jetzt Eigentum zu erwerben, so man denn ausreichend verdient und einen einigermaßen sicheren Job hat!

Was die Laufzeitdiskussion zu diesem Beitrag bringen soll erschließt sich mir nun wirklich nicht!

01.10.2010, 12:36

Hallo an alle,

vielen Dank für die ganzen Beiträge.
Nur kurz zur Erklärung. Wir sind beide momentan 30jahre alt also dauert es bis zum Rentenalter noch ne Weile.
Das Gründstück müsste soweit ich weiss von der Stadt Essen für ca.80000 Euro gekauft werden und das Haus kostet in der Grundaustattung 147000Euro wobei wir noch am überlegen sind es direkt unterkellern zu lassen was Mehrkosten von 22500Euro verursachen würde.
Es ist schon ein Energiesparhaus jedoch momentan nur KFW 100 soweit ich es verstanden hab könnte aber auch als ein KFW70 Haus gebaut werden dazu müssten wir noch eine Erdgaswärmepumpe dabei nehmen.
Wir überlegen noch ob sich das lohnt wegen dem KFW Darlehen.

Ansonsten werde ich mich demnächst bei NoelMaxim melden. Falls jemand anders noch Interesse hat ein Angebot zu unterbreiten bitte melden da wir uns natürlich auch das ein oder andere Vergleichsangebot einholen wollen.

Maklergebühren kommen übrigens keine mehr dazu.

MfG
Smacks

02.10.2010, 12:47

Hallo smacks,

ich wäre auch bereit, mit Ihnen eine unabhänige kostenlose Beartung vor Ort zu führen. In diesem persönlichen Gespräche lässt sich vieles einfacher klären als hier nur zu schreiben und Sie hätten auch einen Ansprechpartner vor Ort. bei Interesse ein kurz Anruf und einen Termin vereinbaren.

Grüße aus Viersen

05.10.2010, 08:51

Hallo,

mal kurz zur aktuellen Lage.
Wir werden uns nun noch 2-3Objekte anschauen und wenn wir uns dann entschieden haben werden wir bei den entsprechenden Leuten hier im Forum mal eine Finanzierung anfragen.

Besten Dank jedoch schon einmal für eure Hilfe.

MfG
Smacks

05.10.2010, 10:40

Hm,
eigentlich sind doch alle Angaben dabei um ein realistisches Angebot zu erstellen...

250.000,- € 3,49 % Mischzins 1.085,49 €/mtl.

Hypothek 122.000,00 €
3,470 % 3,53 % 454,45 €

(KfW) 73.000,00 €
3,150 % 3,19 % 942,60 € im Quartal

(KfW) 50.000,00 €
3,350 % 3,39 % 740,24 € im Quartal

Nebenkosten 5.050,00 €
7,490 % 7,75 % 70,09 €

Die Summen müsste man natürlich mit den tatsächlichen Preisen noch etwas anpassen, aber so sollte es eigentlich passen...

05.10.2010, 17:56

Hallo Thorsten,
danke für Ihre Antwort. Das hört sich ja gut an.

Mit warten meinte ich das wir uns noch 2-3 weitere Häuser anschauen welche zum Teil auch günstiger sind.

Also wollten wir uns melden wenn wir den wirklichen Preis für das Haus das wir möchten haben.

Haben nun zum Beispiel ein Angebot bekommen für ein Haus inkl. Grundstück zum Preis von 201000Euro.
Wollen nämlich wenn möglich mit den raten so bei ca. 1000Euro bleiben.

Auf wieviel Jahre war ihr Angebot berechnet???

Haben sie in das Angebot das KFW Programm 153 und 134 eingerechnet???
Weil es ja noch nicht sicher ist das wir das Programm 153 überhaupt in Anspruch nehmen können.

Besten Dank im voraus.

Mit freundlichen grüßen
Smacks

05.10.2010, 18:05

Wenn Du Dir unsicher bist, dann schau doch erst einmal im Internet nach. Auch für Baufinanzierungen gibt es Preisvergleichportale oder hier auf Immobilien, Wohnungen und Häuser bei Immonet.de findest Du im Abschnitt Baufinanierung INfos und viele Angebote.

Fachlich würde ich erstmal bei Wikipedia nachschlagen.

Viele Grüße
YoungMarie

06.10.2010, 11:43

@youngmarie

irgendwie verstehe ich dein Posting nicht.
Was meinst du mit unsicher weswegen???
und ich denke die Vergleichsrechner im Internet sind zwar gut und schon geben aber keine wirkliche Auskunft da eher allgemein gehalten.
Da werde ich mich lieber an einen Berater wie noelmaxim,unex usw. wenden da die mir glaube ich besser Angebote erstellen können die auf mich zugeschnitten sind.

weiss auch nicht was ich bei Wikipedia nachschlagen sollte.
Irgendwie verwirrt mich dein Post.

@Thorsten
eventuell kannst du meine Fragen ja noch beantworten.

Danke im voraus.

MfG
Smacks

08.10.2010, 10:42

So um euch mal kurz auf dem laufenden zu halten.
Erste Finanzierungsanfrage bei jemandem aus dem Forum läuft.
Hoffe das ich bald was erfahre und werde dann hier weiter über unser vorhaben berichten.

MfG
Smacks

Baufinanzierung ohne EK