Hallo liebe Foren-Gemeinde,
ich hatte schon einmal ein Posting verfasst, als ich überlegt hatte, eine Eigentums-Wohnung als Kapitalanlag zu kaufen - allerdings hat sich das Thema erledigt.
Seitdem habe ich den Markt sondiert und ein neues Angebot ins Auge gefasst:
ETW, 2 Zimmer, Küche, Bad, Abstellraum und Kellerraum. Wohnung hat 58 m², befindet sich in einem Block in einer der besten Wohngegenden in meiner Stadt, Kaufpreis 58.000 € (wobei der Verkäufer dem Makler bereits signalisiert hat, auf 53.000 € zu gehen). Der Eigentümer hat sich wenig um die Wohnung gekümmert; die Mieter leben seit 25 (!) Jahren dort, haben sich viel um Einrichtung selbst gekümmert (Spüle für Küche, Kühlschrank, Herd, Teppich).
Das Bad müsste mal komplett renoviert werden (WC-Becken so alt wie das Haus, Bj. 1972, Fliesen aus den 70ern...). In der Küche müsste die Spüle/ Spül-Unterschrank neu, ggf. eine Wand neue Fliesen bekommen. Es gibt leider keine Dunst-Abzugshaube.
Die monatliche Kalt-Miete beträgt 235 € (wurde seit 25 Jahre nicht erhöht; ergibt einen m²-Preis von 4,05 €. Der m²-Preis in meiner Stadt liegt lt. immowelt.de zwischen 4,07 € und 10,13 €). Nebenkosten zahlt der Mieter z.Z. ca. 178 € monatlich.
Im gesamten Block befinden sich noch ca. 30 weitere Wohnungen unterschiedlicher Größe. Es gibt acht Stockwerke (Fahrstuhl vorhanden), im Erdgeschoss ein für alle Bewohner nutzbares kleines Schwimmbad.
Zur Wohnung gehört eine Garage, die ab Juli nicht mehr vermietet ist.
Wenn ich die jüngste Abrechnung richtig verstanden habe, muss der Eigentümer jährlich für Instandhaltung, Verwaltung und Erpbacht ca. 670 € zahlen.
De facto bleiben von der Kaltmiete derzeit ca. 180 € netto.
Macht eine Rendite bei dem Objekt von ca. 4,0 %.
Ab wann kann ein neuer Eigentümer die Miete erhöhen (ich weiß, maximal 20 % in drei Jahren ohne Renovierung)?!
Ich möchte so schnell wie möglich die Kaltmiete auf 280 Euro (= 20 % Plus) bekommen, ab dann wird's m.M. nach interessant.
Wenn dann anschließend renoviert/ saniert wird (Bad und/ oder Küche), kann dann wegen "Verbesserung der Wohnsituation" die Miete weiter erhöht werden? Einen angemessenen Mietzins (allein aufgrund Lage & Größe) sehe ich bei rund 300 €, nach abgeschlossener Renovierung bei ca. 350 €.
Die Mieter haben lt. Vertrag eine Kündigungsfrist von 12 Monaten (ich hätte kein Problem, wenn sie blieben). Aber was haltet ihr generell von dem Investment?
Zu den 53.000 € Kaufpreis kommen noch ca. 5.700 € Nebenkosten (Makler, Notar, Steuern) hinzu. Eigenkapital ist vorhanden, angesichts der anstehenden Renovierung würde ich aber nur ca. 10.000 € einbringen und den Rest finanzieren.
Hmm. Ich denke, ich habe soweit alles zum Objekt geschrieben, jetzt bitte ich um eure Meinungen.
Mit freundlichen Grüßen,
James
Konkrete Frage: Was halten Sie von dem Investment? Ich möchte das Objekt nicht aus Gründen der Steuerersparnis kaufen, sondern um mein Geld sinnvoll anzulegen. Allerdings ist es hier mit einem einfachen Kauf nicht zu tun, sondern hängen definitiv weitere Investitionen dran, bei derzeit geringen Einnahmen.
Zweite konkrete Frage (auch wenn sie zunächst off topic ist): Wie schnell darf ein Neu-Eigentümer die Miete erhöhen und (damit sind wir wieder beim Thema Finanzierung) darf er sie auch innerhalb von drei Jahren weiter erhöhen, wenn er das Objekt renoviert und den Wohnwert damit erhöht?
Hallo,
der kauf einer Immobilie als Kapitalanlage hat doch immer auch steuerliche aspekte, die meisten banken geben doch nur aufgrund der Steuerersparnis einer 100% Finanzierung bei der fremdgenutzen Immobilie ihre Zustimmung. Eine Immobilie muss man sich leisten können. Wie leicht kann es sein, dass der Mieter kündigt. Wenn es dann einen Wohnungsleerstand gibt und die Miete für 2 oder mehr monate ausfällt muss man in der lage sein die Kosten für die Finanzierung selber zu tragen, sonst wird aus der gewinnversprechenden Kapitalanlage schnell ein finanzielles disaster. Wenn man schon vor dem Wohnungskauf über die ersten mieterhöhungen nachdenkt um die Finanzierung zu schaffen ist vom kauf eher abzuraten.
ETW als Kapitalanlage - Mieterhöhung wann?
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