Günstiges Zins-Tilgungs-Verhältnis zu Beginn einer Baufinanzierung

Moin,

die Zins-, und Tilgungsrate muss den persönlichen Verhältnissen individuell angepasst werden. In der Regel ist 1 % Pflicht. Diese 1 % Tilgung plus die Zinsen in einer Rate nennt man annuitätische Rate, die Annuität. Im Laufe der Jahre nimmt der Zinsanteil aus der Annuität ab und der Tilgunsganteil zu.

Bei unterstellten gleichbleibenden Zinsen von derzeit angenommenen 4,5 % über die gesamte Laufzeit ( das würde eine unnötige Zinsfestschreibung von 35 Jahren bedingen ) wäre eine Hypothek ohne weitere Zahlungen nach ca. 35 Jahren getilgt.

Nach der Zinsfestschreibung entsteht eine Restschuld, die prolongiert ( anschlussfinanziert ) werden muss. Dieser Zins ist abhängig vom Zins-, und Kapitalmarkt zu dem Zeitpunkt, wo die Zinsen auslaufen.

Bei 1 % Tilgung entsteht nach 10 Jahren Zinsfestschreibung eine Restschuld von ca. 87 % und nach 15 Jahren ZF eine RS von ca. 78 % und nach 20 Jahren ZF eine RS von 67 %. Diese muss dann wie gesagt prolongiert werden. Bei der Auswahl der Banken ist man dann frei und die ehemaligen Grundschulden werden dann an die neue Bank abtreten, ohne dass man dann wieder zum Notar muss oder man bleibt bei der Bank, wenn diese - was selten geschieht - das beste Angebot macht!

Dem Zinsrisiko und dem Ende der Tilgung wirkt man durch Sondertilgungen entgegen. Diese Sondertilgungen verringern nicht die mtl. Annuität, sondern verändern den Zins-, (nach unten ) und den Tilgungsanteil ( nach oben ) in der annuitätischen Rate.

Auch sollte man die Tilgungssatzänderungsoption sich zusichern lassen. Damit kann man die anfängliche Tilgung von 1 % auf die Ursprungssumme meisten zwischen 1-5 % in der ersten Zinsperiode verändern. Denkbar sind Erhöhungen aber auch wieder Senkungen.

Meine Meinung ist, eine anfängliche Rate festzulgen, die es einem ermöglicht gut zu leben und evtl. Reserven zu schaffen. Diese können dann sondergetilgt werden. Hier zählt das Prinzip können, aber nicht müssen. Wenn man das regelmäßig schafft, kann man dann darüber nachdenken, den Tilgungsanteil mittelfristig durch die Tilgungssatzänderungsoption zu erhöhen! Sondertilgungen sind dann ja zusätzlich noch möglich!

Auch kann es sinnvoll sein, einen Bausparvertrag nebenbei zu besparen, der das Zinsrisiko nach 10 Jahren ( da man sich einen festen zins in der zukunft durch die Sparzahlungen sichert ) minimiert oder den man zwischenzeitlich als "Krankenschein fürs Haus" für Renovierungen und Modernisierungen einsetzt, denn nicht immer ist die Sondertilgung am sinnvollsten, denn an das getilgte Geld kommt man ( bis auf Ausnahmen bei einigen Banken ) nicht wieder ran. Was nützt die geringere Schuld, wenn ich bei Geldbedarf dann zu evtl. teureren Zinsen das Geld wieder am Markt aufnehmen muss.

Die geringe Anfangstilgung mit den Sondertilgungen haben den Vorteil, dass wenn die Zinsen wieder ansteigen, man überschüssiges Geld nicht in der Tilgung sondern zur Anlage am Kapitalmarkt verwenden kann, denn wenn der Zins dann da wieder höher ist, lege ich das Geld höher an, als ich mich entschulden würde und erreiche somit eine höhere Tilgungskraft! Das ersparte Geld stecke ich dann am Ende der Zinsfstschreibung in die Entschuldung. Solnage dies nicht so ist, mache ich wie beschrieben jährlich eine Sondertilgung.

Verteilung der Darlehenssummen auf 3 Zinsfestschreibungszeiträumen z.B. 10/15 und 20 Jahren. KfW beimischen, 1 % Tilgung, mind. 5 % Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzänderungsoptionen, einen kleinen Bausparvertrag und fertig ist das kleine Konzept. Das dann bei der günstigsten Bank platziert - Makler haben dafür eine spezielle, täglich durch die Banken aktualisierte, Software - und schon passt das. Wenn der Makler dann noch TÜV geprüft ist und persönlichen Service u.U. vor Ort anbietet, dann gehört ihr zu den Gewinnern, ganz sicher und ohne das der gebühren nimmt, hat der an dieser Finanzdienstleistung auch nich Spass dran ;-) , ohne dass dies zu euren Lasten geht.