Ich bitte um Entscheidungshilfe......Verkaufen JA / NEIN für Veränderung in ETW
Hallo liebes Forum....Frohe Ostern!
Ich komme aus der hässlichsten Stadt Ludwigshafen. Habe zwei 3Fam. Häuser. Ein Reihenendhaus (Nr.33 Belastet mit 50 000€) mit Einfahrt und Garage was ich mit Familie selbst bewohne und 2 Einheiten (Mieteinnahmen 1336€ p.m.) wo ich vermiete (2ZKBB und ein kleines Apartment). In der selben Straße nur 15 Meter weiter ein Reihenmittelhaus (Nr.29 noch offen 130 000€) 3 abgeschlossenen Wohnungen 2ZKB je ca. 45qm was ich gerade renoviere und zu 90% fertig ist zur Vermietung, Zinsbindung läuft in 3 Jahren aus.
Ich und meine Familie fühlen uns in dem einst so schönen Viertel nicht mehr wohl (das Wohnviertel verkommt von Jahr zu Jahr) und hegen den Gedanken aus diesem Viertel wegzuziehen. Ich bin 56 Jahre alt und ich brauche noch bis zur Rente, habe "keinen" gut bezahlten Job und habe nie viel Geld verdient aber ich bin das Risiko früh eingegangen und mit Immobilien begonnen und mir wurde nie was geschenkt, jeden Euro 2x rum gedreht.
Des weiteren habe ich eine Ferien Immobilie in Kroatien direkt am Meer (keine schulden) für uns und unsere Freunde.
Idee war eigentlich die Nummer 29 nach der 10 Jahren Spekulationsfrist (2028) zu verkaufen um mit dem erlös das Ferienhaus am Meer mit 4 bis 5 Apartments auszubauen die kosten würden sich auf ca. 250 000€ belaufen (aktuell 1500 bis 2000€ Baukosten mit Material der qm Einzugsbereit und fertig zur Vermietung, ca.30 000€ p.a.) Jetzt sind wir durch die Gesamtsituation genervt, am liebsten würde ich heute schon wegziehen, aber wer sagt mir das es am neuen Platz besser wird?!
Meine Frage ist ......wie klug wäre es die Nr. 33 jetzt zu verkaufen und mit dem erlös in Kroatien jetzt schon anfangen mit dem bauen und nicht 2028 und mit dem Rest des Geldes eine 4 ZKBB mir zu kaufen (2 Kinder 16/21) wo ich natürlich wieder anfangen muss abzuzahlen und die Nr.29 weiter vermieten (voraussichtliche Mieteinnahmen ca. 2200€ p.m.) ......weil Miete Zahlen die nächsten 8 Jahre bis zur Rente will ich jetzt auch nicht unbedingt.
Würdet Ihr mir raten noch die nächsten 8 Jahre auszuhalten in der Nr. 33 zu bleiben (ich werde mit Frau in Rente gehen 2033 und nach Kroatien auswandern, Kinder bleiben in Deutschland, Ausbildung/Studium) oder die Nr. 29 länger als 2028 behalten und vermieten und dafür ein Kredit zu nehmen für das Projekt in Kroatien (falls eine Bank bereit wäre)
Ich habe eigentlich die Schnauze Voll von Häuser und habe keine Lust mehr die Häuser in Schuss zu halten (mein Körper macht da nicht mehr mit), ich hatte mal eine ETW und habe mich eigentlich sehr wohl gefühlt mit der Hausverwaltung im Rücken.
AW: Ich bitte um Entscheidungshilfe......Verkaufen JA / NEIN für Veränderung in ETW
Hallo Bluna,
das ist schwierig zu beantworten, weil da mehrere Aspekte ineinandergreifen.
a: Um den Nachteil der vorzeitigen Veräußerung zu beziffern, müsste man wissen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung(en) an die Bank sind und vor allem, wie hoch die Anschaffungskosten der Immos waren und wie hoch der zu (erwartende) versteuernde Gewinn aus der Veräußerung ist. Dazu müsste man dann noch Deinen Steuersatz kennen bzw. evtl. auch den gemeinsamen mit Deiner Frau, wenn ihr gemeinsam Eigentümer seid. Erst dann könnte man beziffern, wie hoch der Verlust ggü. eine weiteren Haltedauer bis 2028 ist.
b: Ferienhaus mal eben mit 4-5 Appartements aufstocken in Kroatien ... kann klappen, aber ich denke, das kann hier auch keiner beurteilen, ohne weitere Details zu kennen. Auf jeden Fall ist das ein (erneutes) Klumpenrisiko.
c: In Verbindung mit Deiner Gesundheit ... wer kümmert sich darum, dass die Appartements in Kroatien vermietet werde, in Schuss bleiben und wie sieht der Cashflow nach Steuern aus? Das muss ja für externe Vergabe von Reparaturen/Instandhaltung, evtl. Tilgung/Zins, eine gute KV und Lebenshaltungskosten reichen ...
Ich glaube, ich würde die nicht selbst bewohnte Immo eher halten (Nr. 29!?) und die selbst genutzte evtl. veräußern. Durch die Selbstnutzung ist ca. 1/3 des Gewinns auf jeden Fall steuerfrei, vermutlich etwas mehr, weil die Wohnung mehr als 1/3 des Wertes der Gesamtimmo ausmacht.
AW: Ich bitte um Entscheidungshilfe......Verkaufen JA / NEIN für Veränderung in ETW
Erstmal muss ich sagen, dass ich mich mit Kroatien absolut nicht auskenne - also auch nicht die Mentalität der Handwerker.
Ich sehe in deinen Text mehrere Widersprüche.
Du hast keine Lust mehr auf Häuser, willst aber neue Häuser/Apartments bauen.
Du bist körperlich am Ende, willst aber den kompletten Bau beauftragen und überwachen.
Überschlage doch mal, was die Veräußerungserlöse deiner Immobilien sind. Diesen Veräußerungserlös multiplizierst du mit den aktuellen Zinssatz langjähriger deutscher Staatsanleihen und schaust, ob dir/euch 75% dieser Summe zzgl. der Rente zum leben in Kroatien/oder zu miete reichen. Wenn die Summe reicht, dann setzt die Immobilien für 15% mehr ins Internet und vielleicht findet sich ja jemand, der bereit ist, euch von dieser Last zu erlösen.
Wenn ja, dann habt ihr einen ordentlichen Puffer, wenn nein, dann geht mit dem Preis stufenweise runter. Fangt am besten mit der selbstgenutzten Immobilie an, wenn die verkauft ist, stellt die andere rein. Wenn ihr beide zur gleichen Zeit reinstellt, könnte das zu großen Preisabschlägen führen. Wenn der Käufer der ersten Immobilie Interesse an der zweiten Immobilie erkennen lääst, könnt ihr euch bei der Veräußerung viel Aufwand sparen.
Ich bitte um Entscheidungshilfe......Verkaufen JA / NEIN für Veränderung in ETW
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