Entscheidungshilfe: Immobilie als Steuersparmodell

Hallo Flex,

Sie unterliegen einem Irrtum.

Finanzierung: Eingesetztes EK = 16.404 EUR, 8.102 EUR davon ergeben sich durch eine einmalige Steuerersparnis aufgebrachtes EK = 8.302 EUR

Dies gilt nur bei einem Steuerlast von 50 %.

Da der Spitzensteuersatz in Deutschland beträgt 42 % und gilt 2023 ab einem Einkommen von 66.761 € bis 277.826 €.
Wer mehr als 277.826 € verdient, wird in Deutschland mit dem Höchststeuersatz von 45 % besteuert.

Also wo soll die 50 % Steuerlast herkommend? Und damit auch die 50 % Steuerersparnis?

Liegt die Steuerlast unter 30 %, ergibt sich aus der AfA-Abschreibung. Daraus lässt sich errechnen, wieviel Steuern sich pro 1.000 € AfA, nämlich nur 300 €. Das heißt, Sie müssen jährlich AfA von bzw. 12.000 € abzahlen und bekommen Sie nur ca. 2.770 € Steuererstattung!

Garantierte Miete über 10 Jahre 583 EUR / Monat

Denen steht es 120 Monate mal 583 € = 69.960 € Mieteinnahmen.
Denen steht es 10 Jahr mal 2.770 € = 27.700 € Steuererstattung

Ich gehe von einer Wertentwicklung von 2 % je Jahr aus Verkaufswert = 424.564 EUR
Verkaufswert - Restschuld - Verkaufsnebenkosten= 163.445 EUR
Gewinn = 163.445 EUR - eingesetzte Kosten (54.622 EUR) = 108.823 EUR

Kosten inkl. Aller Nebenkosten 348.000 EUR
- Ich gehe von einer Wertentwicklung von 2 % je Jahr aus Verkaufswert = 424.500 EUR Wertsteigerung nur 76.500 €. Die Nebenkosten müssen ja bezahlt werden und davon werden ja nur steuerlich 30 % anerkannt.

Ich glaube, daß Sie völlig sich verschätzten. Nicht nur das sie tausende € monatlich bezahlen müssen und nur das, was sie an Steuern jährlich bezahlen erstattet bekommen.

Das führt zu einer Unterdeckung der jährlichen Verdienstes aus der Immobilie, hier kommt die Frage auf, ob es nicht eine Liebhaberei ist! Was zu einer Aberkennung der steuerlichen AfA führen kann, und zwar Rückwirkend bis zu 10 Jahren, was den Verlust der Steuererstattung führt plus die Verzugszinsen von ca. 60 % weitere 16.620 € Zinsen zusammen 44.320 € Rückzahlungsrisiko.

Nein, wer sich in solch Risiko begibt, muss finanziell so ausgestattet sein, um eine Teil- bzw. Volltilgung auszuführen, um einen zukünftigen Bauträgerbankrott zu verhindern.

bruno68

Am Ende hat mich vor allem der Preis der Immobilie abgeschreckt. Mir ist klar geworden, dass diese deutlich überteuert ist und damit der Spielraum für die Rendite sehr klein ist bzw. es auch schnell ein Negativgeschäft werden kann. Auch die anderen genannten Punkte haben mich zum Nachdenken angeregt, aber am Ende war das Thema Preis ausschlaggebend.

Ich hoffe, es ist wichtig zu verstehen, dass der Begriff "Rentabilität" eher ein abstrakter Begriff ist.

So ist die häufige Verwendung des Begriffs "Rentabilität" die reale Pleitegefahr für den Kunden.

So ist bei einer Finanzierung von 300.000 € mit 50.000 € EK so sieht das Verhältnis gut aus, was aber sich selbst unterschlägt, ist die Sparphasenzeit. Hier im Falle von 5 Jahren mit ca. 835 € monatlich.
Daraus ergibt sich dann auf einmal eine tatsächliche Laufzeit von 30 Jahren, 5 Jahre Sparphase und 25 Jahre Tilgungsphase.

Das Schöne daran ist, dass es eine "Exit"-Lösung für den Bauträger gibt! Dieser hört nämlich meist, allein aus Kostengründen nach dem Gesamtverkauf zu existieren! Was aber Haftungsverlagerung bedeutet, nämlich vom Bauträger auf die Käufer, Schuldner.

Während der ersten 10 Jahren der Zinsbindungsfrist ist ein Verkauf zwar möglich, was natürlich eben nicht den Eigentümer aus der Schuldenfalle hilft.
Denn dieser steht ja mit der Grundschuld mit sein gesamten Hab und Gut in Haftung.
Für den Eigner und Schuldner gibt es kein "entkommen" aus dieser Banken und Bauträger-Schweinerei, will dieser vorher (weniger Jahre als 10 Jahre Zinsbindung) aus dem Schuldenberg heraus.

Aber es gilt ja dann der § 138 BGB

§ 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Und

§ 122 Schadensersatzpflicht des Anfechtenden
(1) Ist eine Willenserklärung nach § 118 nichtig oder aufgrund der §§ 119, 120 angefochten, so hat der Erklärende, wenn die Erklärung einem anderen gegenüber abzugeben war, diesem, andernfalls jedem Dritten den Schaden zu ersetzen, den der andere oder der Dritte dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung vertraut, jedoch nicht über den Betrag des Interesses hinaus, welches der andere oder der Dritte an der Gültigkeit der Erklärung hat.
(2) Die Schadensersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Beschädigte den Grund der Nichtigkeit oder der Anfechtbarkeit kannte oder infolge von Fahrlässigkeit nicht kannte (kennen musste).

Damit befindet sich der Schuldner in einer Zwickmühle, und zwar bis zur vollständigen Begleichung der Schuld inkl. der Zinsen und Löschung der Grundschuld! Was aber völlig zeitlos ist, weil die Grundschuld sich ja auf "Grund und Boden" bezieht, und so können sich Lasten sich über Jahrhunderte unverändert bestehen. Siehe die Fuggerei, Nürnberg, Berg- und Waldrechte.

Bezogen auf den § 138 BGB, gilt der Verkauf bei Unterschreiten des Verkehrswertes von 50 % und Überschreiten von 100 % der aktuellen Restzinsen als Wucher und damit null und nichtig.

Demnach wäre ein Verkauf bei 151.000 € von 300.000 € und gleich bei einer Restzinsschuld von 80.000 € und Zahlforderung von 159.000 € für den Restzins kein Wucher und damit nach § 122 BGB auch als Ersatz durch den Schuldner zu leisten! Die Restschuld von 308.000 €, wegen des vorzeitigen Ausstiegs.

Das nennt man dann sauber abgezogen! Nepper und Schlepperei!

Merken Sie, wie gefährlich ein "erschaffen" von Vermögen auf Darlehnsbasis ist! Der schwarze Freitag in Europa, der aber tatsächlich in den USA ein Donnerstag war.

bruno68