Hilfe benötigt bei Kauf einer Eigentumswohnung – Finanzierung realistisch?

Hallo,

der Kaufpreis an sich ist ja schon eine ordentliche Hausnummer - insbesondere da ihr keinen Neubau kauft, sondern ein rund 30 Jahre altes Gebäude.
Wie groß ist die Wohnung überhaupt?
Die Heizung ist aber bekanntlich nur eine Sache von vielen, die an einem Haus saniert werden können.
Wie schaut das Dach, die Fassade und die Fenster aus? Wie das Treppenhaus und die Balkone?
Wie bekommt das Haus mit einer solch alten Heizung die Energieeffizienz D?
Wie viel Geld sind in der Rücklage der Wohneigentumsgemeinschaft?
Gibt es da regelmäßige Einzahlungen und sind diese bereits in den 500 € Hausgeld enthalten?

Für Makler und Nebenkosten gehen schon mal 90.000 € eures Eigenkapitals drauf, sodass ihr je nach Kaufpreis bis zu 690.000 € aufnehmen müsstet.
Das bedeutet anfänglich 2.000 € Zinsen im Monat bei 3,5% Zinsen. Wenn ihr nach 30 Jahren fertig sein wollt, müsst ihr rund 3.100 € monatlich einplanen.
Wie sicher sind denn die 3.200 € ab Mai?
Den Bausparvertrag würde ich jetzt nicht kündigen, vielleicht könnt ihr ja die Heizungssanierung noch bis August 2027 schieben und falls nicht genug Geld in der Rücklage ist den Bausparer dafür und weitere Baumaßnahmen in der Wohnung verwenden. Alternativ wäre zu prüfen, ob ihr ihn teilen könnt und nur den Teil mit dem Guthaben kündigen könnt. Weitere Alternative wäre die Sondertilgung 2027 und 2028 über das Bauspardarlehen zu bezahlen.

Also es hängt halt viel davon ab, wie das Haus technisch und finanziell da steht.

Viele Grüße

Hi Benni,

danke für deine schnelle Rückmeldung. Sorry ganz vergessen zu erwähnen dass das Haus aus den 70ern ist, nur die Heizungsanlage ist knapp 30 Jahre "jung". Leider sind solche Preise hier in der Gegend normal, Häuser mit Mini-Garten gibt es erst ab 1 Mio €.

Die Wohnung ist ca. 100qm groß plus großer Garten. Das Dach und die Balkone/Terrassen wurden kürzlich renoviert, Fenster sind zur Hälfte neu und zur Hälfte alt in der Wohnung (Austausch kann jeder Eigentümer selbstständig vornehmen). Zur Fassade und Dämmung kann ich nichts sagen, aber wie du schon schreibst, muss da einiges gemacht worden sein um auf D zu kommen.
Es gib zudem viele Extras in der Anlage die man eben mit bezahlt. Im Hausgeld sind ca. 100€ von den 500€ für Instandhaltung vorgesehen. Rücklagen der WEG sind nur ca. 50k vorhanden, daher auch der Gedanke dass unbedingt noch zusätzlich gespart werden muss.
Bei 750k Kaufpreis wären die Nebenkosten ca. 55k (Grunderwerbssteuer 3,5%) und für 15% Anzahlung noch weitere 112k. Damit wäre das EK aufgebraucht oder habe ich mich verrechnet?
Daher auch die Hoffnung den Kaufpreis noch auf 700k drücken zu können, da 3.100€ im Monat plus 500€ Hausgeld schon nicht ohne sind.

Besten Dank vorab & viele Grüße
Anna

Hallo Herr Hillermann,

besten Dank auch an Sie für Ihre Antwort. Man bezahlt hier eben viel für die Lage und auch für die Anbindung nach München.

Das war auch unser Gedanke, momentan ist der denkbar schlechteste Zeitpunkt einen Kredit aufzunehmen aufgrund der Umschulung/ALG1 Bezug von mir. Allerdings meinte eben der Bankberater im Erstgespräch dass mein Gehalt völlig egal sei solange das meines Partners ausreicht. Und laut Bank würde es das auch. Ich denke aber dass das nicht jede Bank so sieht?! Sprich wir würden einen Kredit bekommen, die Frage ist hier vielmehr zu welchen Konditionen und was ist am schlausten.

Ich könnte auch früher einen Job anfangen und spiele eben auch mit dem Gedanken, allerdings sollte sich nach Abschluss der Umschulung (im IT Bereich) nochmal ein höheres Einkommen erzielen lassen, weshalb ich das sorgfältig abwägen muss. Dass ich einen Job im Mai anfangen kann zu mind. den genannten Konditionen bin ich mir aber zu 100% sicher.

Liebe Grüße

Zitat von ImmoGuru

Die Wohnung ist ca. 100qm groß plus großer Garten.
Es gib zudem viele Extras in der Anlage die man eben mit bezahlt.

Mein Bruder hat sich vor 12 Jahren so etwas mit Tennisplatz, Schwimmbad und Tiefgarage in Richtung Erding/Flughafen (37 km vom Marienplatz entfernt) gekauft, damals wahrscheinlich noch für die Hälfte von deinem Preis.

Zitat von ImmoGuru

Bei 750k Kaufpreis wären die Nebenkosten ca. 55k (Grunderwerbssteuer 3,5%) und für 15% Anzahlung noch weitere 112k. Damit wäre das EK aufgebraucht oder habe ich mich verrechnet?

Oh, stimmt, irgendwie hatte ich mit 10% zzgl. Makler gerechnet, da ist Bayern wenigstens ein Schnäppchen.

Bei 750.000 € Kaufpreis in Bayern 55.350 €:
Maklerkosten (2.38%) 17.850,00 €
Grunderwerbsteuer (3.5%) 26.250,00 €
Notar und Grundbucheintrag (1.5%) 11.250,00 €

Hast du schon mal überlegt einen Gutachter auf das Haus loszulassen?
Natürlich einmal wegen der generellen Substanz, aber explizit auch wegen der Extras.
Wo viel ist, kann auch viel kaputtgehen.
Braucht oder würdet ihr diese Extras nutzen?

Habt ihr mal geschaut, was eine ähnlich große Neubauwohnung kostet?

Guten Morgen zusammen,

danke für die weiteren Antworten/Kommentare zu meinem Beitrag.

@BenniG: eine Neubauwohnung in der gleichen Stadt (es ist eine Kleinstadt) würde über 1 Mio € kosten mit schlechterer Lage und ohne Extras (die wir überwiegend benutzen wollen würden). Das kommt also aufgrund der Kosten nicht in Frage.

Nun hat sich der Makler gemeldet und gemeint dass es jemanden anderen gibt der höher geboten hat als wir. Das war auch der Grund warum wir noch keinen Gutachter beauftragt haben. Sonst würden wir ständig für Gutachten zahlen, und die Objekte am Ende gar nicht bekommen. Die Überlegung war erst zu verhandeln dann den Gutachter/Sachverständigen kommen zu lassen und dann ggfs. nochmal nachzuverhandeln. Hat alles Vor- und Nachteile, ich weiß.

@Herr Hillermann: da haben Sie Recht. Es wäre mit dem Einkommen von Person 1 möglich, aber sehr knapp und weit über den 35-40% des Einkommens. Die Bank rechnet aber so. Da spielt es nur eine Rolle ob Person 1 den Kredit alleine stemmen könnte (in Bezug auf Bonität) und die Konditionen hängen wiederum von der Höhe des Eigenkapitals ab. Also im Grunde genommen nichts Neues, nur war ich dennoch überrascht dass die Bank nicht mit 2 Einkommen rechnet. Ist das überall so?

Danke jedenfalls für die Antworten. Ich hatte mir eher noch ein paar Tipps erhofft bzgl. einer möglichen Finanzierung da wir uns nicht wirklich auskennen ob man noch was rausholen könnte, die monatliche Tilgungsrate ggfs. als viel zu hoch/riskant von erfahrenen Leuten angesehen wird, andere Banken anders beurteilen (vorausgesetzt ich habe einen Job) etc. Wir hatten explizit gefragt ob es anders wäre wenn ich einen Job hätte und es wurde verneint. Das wäre einfach für die Zukunft gut zu wissen.

Wir lassen uns nicht unterkriegen und versuchen noch mehr EK aufzubauen. Der Immobilienmarkt ist in unserer Gegend aber furchtbar und solche Filetstücke wie diese Wohnung sind natürlich schnell vergriffen. Aktuell haben wir aber leider nicht mal eine vergleichbare Immobilie die uns interessieren würde bzw. finanziell für uns stemmbar wäre. Da kommt nur alle paar Monate was.

Vielleicht springt der aktuelle Interessent aber noch ab und wir bekommen noch eine Chance.

@ImmoGuru,

lassen vorläufig diese Finanzierung, denn Sie unterliegen zu viele Gedankenfehler.

So schreiben Sie folgendes:

Der Heizungsaustausch ist zudem ja auch noch eine komplette Überraschungskiste, da man nicht weiß, was rechtlich-politisch passiert und wie die WEG (23 Parteien) entscheiden wird.

Sie erkennen nicht die Lösung!

Nämlich der BSV!

Bausparvertrag: 40.000 €, eingezahlt 13.000 €, zuteilungsreif am 01.08.2027 (0,9 % Zinsen) --> könnte optional gekündigt werden.

Denn wie Sie die Heizung nach dem Kauf bezahlen wollen ist mir schleierhaft. Ich gehe davon mal aus, das es sich um ein 30 % BSV handelt und deshalb so lange Wartezeit haben, übriges bei welcher BSK?

Wenn recht in der Annahme über die BSK richtig liege, sollten Sie diesen BSV auf 41 % Guthaben sofort auffüllen, um bei einer Heizungserneuerung darüber die Heizung zu finanzieren, denn wenn Sie Ihren Heizungsanteil bezahlen sollen, so können dies aus dem reinen Darlehnsanteil bezahlen.

Den Zuschuss von der BAFA wenden Sie als Sondertilgung beim Hausdarlehn an!

Kommt ein Anteil von 15.000 € für die Heizung, ein Zuschuss von 6.000 € verbleiben 9.000 € Eigenanteil. sollten sie als Blankodarlehn bezahlen liegen bei ca. 8 % p. a. Zinsen.

Vergessen Sie nicht, dass nur 5 % der Summe als Sonderzahlung möglich sind. Was nur 750 € entspricht!

Und über Bausparen nehmen die 15.000 € als Volldarlehn auf und zahlen nur 2 % p. a. eff. Zinsen, da zahlen Sie nur 300 € € p. a. Zinsen. Während Blanko 9.000 € mit 8 % schon 720 € p. a. Zinsen kosten.
Geht man von 10 Jahren aus 1.500 plus 300 Zinsen ist dies weniger als 150 € monatlich, Bei Blanko sind es 900 € T. plus 720 € sind 1.620 €, weniger 135 € monatlich.

Was fehlt die Auswirkung der Sondertilgung von 6.000 € zu Immobilienzinsensatz von 4 % p.a. sind 240 € weniger Zinsen jährlich mal Restlaufzeit Großdarlehn ca. 15 Jahre = 3.600 €, ohne Zinseszins.

Leider lassen sich so nur noch graduell Verbesserungen einbringen, weil der Faktor "Zeit" nicht mehr vorhanden ist.

So wäre es möglich gewesen eine Alternative, wenn noch rechtzeitig zu finden. Wo der Zinssatz mit 2,4 % p. a. lautet.
Bei ein Darlehn von 150.000 € wäre es jährlich 3.600 € Zinsen beim jetzigen Bankendarlehn mit ca. 4,99 % eff. p.a. 7.500 € minus 3600 = 3.900 € bei 17 Jahre, runde 66.300 € billiger.

So wäre statt 700.000 € als Bankendarlehn, mit 4,99 % p.a. weil 90 % Beleihung und 20 Jahre wird eine Zinslast von 35.000 € jährlich fällig.

Eine Entscheidung vor 4 bis 3,5 Jahren für einen Kauf wäre in der Höhe wie folgt möglich gewesen: "Weniger Konsum, weil der Hinweis auf die enormen zukünftigen Zinslast"

800.000 € davon 500.000 € über BSV, Guthaben 200.000 € BSD 300.000 € mit folgenden Zinsen 2,8 % oder 2,4 % p. a. für 17,5 Jahre und ein Bankendarlehn für die ersten 50 %

400.000 € zu 4,33 % = 17.320 €
300.000 € zu 2,80 % = 08.400 € glatte 9.000 € weniger Zinsen für ersten 17 Jahre 153.000 € denen ständen 9.000 € offene Kosten gegenüber.

Sie schreiben ja selber

Da es sich um unsere Traumimmobilie handelt, sind wir bereit uns in unserem Lifestyle deutlich einzuschränken, allerdings möchten wir finanziell auch für Sondertilgungen gewappnet sein, sollte diese anstehen.

Das wären die fehlenden 45.000 aus den 48 bis 42 Monate früher sparen.

Nun kostet der Lifestyle der lezten 4 Jahre ihnen ca. 150.000 € an Mehrkosten für die nächsten 17,5 Jahre.

bruno68

Hallo Bruno,

vielen Dank für die ausführliche Antwort und die Mühe, die Sie sich gemacht haben. Ich weiß es sehr zu schätzen, dass Sie sich mit meiner Situation auseinandergesetzt haben.

Allerdings muss ich sagen, dass mir die Antwort in dieser Form nicht wirklich weitergeholfen hat.

Zum Thema Heizung: Die Idee mit dem Bausparvertrag ist zwar gut gemeint, aber in meinem Fall nicht optimal. Ich hätte im Notfall die Möglichkeit, die Heizungskosten privat und zinslos zu finanzieren, wobei ich die Finanzierung via Bausparvertrag nicht ausschließen würde.

Ich verstehe, dass Sie aufzeigen wollten, wie ich durch frühere Entscheidungen möglicherweise Geld hätte sparen können. Allerdings bringt mir diese Erkenntnis jetzt, im Nachhinein, nichts mehr. Es ist müßig, darüber zu spekulieren, was gewesen wäre, wenn... Ich kann die Vergangenheit nicht ändern und muss mich auf die Gegenwart und Zukunft konzentrieren.

PS: Vor 4 Jahren hätte ich übrigens 0 € Eigenkapital gehabt ;-)

@Bruno,

lassen besser dies Schreiben, denn Sie unterliegen zu viele Satzbaufehler.

@longo,

leider, leider ist es so.

lassen besser dies Schreiben, denn Sie unterliegen zu viele Satzbaufehler.

was bedauerlich ist, doch wenn ich mit dem Risikosachbearbeiter direkt verhandele, darf ich nicht mal Volksromane über eine Baufinanzierung abgeben, da die Eingänge für die PDF.
Dateien maximiert sind.

So sind Finanzierungen abhängig, von Grundbuchauszug, Grundrisse, Außenansichten vom Haus, Wohn und Kubus-Berechnungen, dann die Nachweise Lohn/Gehalt und noch diverse Anträge, dies alles in das PDF.-Form gepackt.

Damit verstanden wird: "Jeden Donnerstag gibt es neue Zinstabellen von allen Finanzierer, jeder Tarif kann zwischen plus / minus 0,1 % p.a. sich ändern."

Damit kann sich der Tarif morgen, den 20.02 nehmen wir von hier die Finanzdaten: 750.000 €, 20 Jahre, 90 % Beleihung war eff. 4,99 % p.a., macht 37.425 €

Ab Donnerstag kann der Zinssatz dann

5,09 % p.a. was dann 38.175 € Zinsen bedeutet, macht jährliche 750 € Zins Mehrkosten, bei 20 Jahren 15.000 €
4,89 % p.a. was dann 36.675 € Zinsen bedeutet, macht jährliche 750 € Zins Minderkosten, bei 20 Jahren 15.000 €

Und das besondere ist dazu gibt es aus vorzeitiger Rückzahlungen bestimmte Geldsummen (Verteilung nach den Windhundverfahren), die eine Finanzierung erst möglichen da Sie den Zinssatz um weitere bis zu 0,41 % p.a. senken.

Also statt, 4,99 % für 20 Jahre 4,58 %, gleiche Summe ergibt 34.350 € jährliche Zinsen, Ersparnis 3.075 € p.a. für 20 Jahre macht 61.500 € weniger Zinsen.

Dann gibt es weitere 0,1 % p.a. für bestimmte Berufsgruppen macht weitere 15.000 € weniger Zinsen.

Auch für die Umwelt gibt es weitere 0,31 %, neue Türen, Fenster, Dach, Heizung in etwa eine Kernsanierung.

Dann gibt es weitere 0,31 % p.a. für macht weitere 46.500 € weniger Zinsen.

Also, morgen entscheidet sich: "Ob der gewählte Tarif um 75.500 € teurer wird und der Kunde die Mehrzinskosten von 315 € monatlich noch finanzieren kann!"

Wann sollte der gesamte Antrag mit allen Unterlagen eingehen? Genau, morgen am Donnerstag 12.00 Mittags, damit am Freitag, ab 13:00 Uhr darüber beraten werden kann, wer das Darlehn bekommt.

Und ist hilfreich das man allenfalls auf 2 DIN A4 Blätter für eingereichte Finanzierung darstellbar ist.
Ein Blatt für die Berechnung den Beleihungsgrad.
Ein Blatt, die aus der Beleihung berechneten Zins und Tilgungslast. Mit Gegenprüfung für die Herkunft des Kapitals, des Einkommen auf Finanzierbarkeit.

Denn eins muss klar sein:

Ich muss nicht den Kunden überzeugen, der will ja!
Ich muss nicht Zuschauer überzeugen, die brauchen nicht!

Sondern, ich als Vermittler muss den Darlehnssachbearbeiter des Gläubigers überzeugen, das meine eingereichte Finanzierung das geringste Risiko darstellt, um den errechneten Zinssatz und das Darlehn für den Kunden zu bekommen!

Zwar zieht der Computer alle Daten zusammen und schmeißt oder deckt alle Ungereinheiten auf, wie fehlerhaftes EK, ungewöhnlicher Kaufpreis, Besicherung u.s.w. gibt der Computer grünes Licht so der Antrag nur in die zweite Runde, zwischen dem Sachbearbeiter. Und hier wird stets weniger durchgewunken als beantragt wird.

Ob da die 9.750 € Courtage für 20 Jahre und dieses Risiko, die verloren 75.500 € Vermögensschaden decken können?

Also Longo schreiben Sie ruhig Romane, mit Stil und Eleganz. Ich verschaffe lieber den Kunden einen fünfstelligen € Zinsvorteil, zwar neuerdings mit einer Extra-Rechnung, weil dies eine Extraleistung ist.

@ImmoGuru,

Danke für die weiter Auskunft! Leider verbessert dies ihre Lage überhaupt nicht, sondern verschlechtert dies eher.

Damit Sie mich verstehen, das sie für ihre Vermögensbildung überhaupt nichts Nennenswertes selber angespart haben.
Also wie wollen Sie zukünftig monatlich auf 40 % ihres Einkommens verzichten?

Bei den Zahlen entspricht dies gerade 3.200 € monatlich, was 38.400 € jährlich entspricht, damit während zwar die regulären Zinskosten finanziert!
Die Tilgung wäre mit 2 % p.a. anzusetzen, was dann die Kaltmiete entspricht 15.000 €!

Daher stellt sich die folgende Frage: Können sie überhaupt ab jetzt monatlich 3.200 €, täglich 110 € von ihrem Konsum einsparen. Ja auch jetzt als Einzelverdiener, denn die Schulden halbieren sich nicht, weil ein Ehepartner nicht arbeitet?

Denn die Ehrlichkeit obsiegt, denn können Sie nicht bis Ende des Jahres soviel sparen oder geschweige ihre Kosten nicht monatlich um 3.200 € bis Dez. 25 senken. Ist eine Finanzierung nicht darstellbar.

Und selbst dastellbar, können wegen dem Konsum nicht die Bedienung der Zinsen nachweisen! Denn es werden die Konotauszüge der letzten 3 Monate vor Dalehnsgewährung verlangt.

bruno68

Zitat von ImmoGuru

Ich hätte im Notfall die Möglichkeit, die Heizungskosten privat und zinslos zu finanzieren, wobei ich die Finanzierung via Bausparvertrag nicht ausschließen würde.

Bestünde denn auch die Möglichkeit, ein Teil des Erbes auch schon frühzeitiger auszahlen zu lassen?
Gerade falls ihr bei einem Objekt z.B. bei einer 91% Finanzierung wäret, dann könnten 10.000 € schon ordentliche Zinseinsparungen ermöglichen.

@BenniG,

Deine Überlegung bringen bei dieser Finanzierung folgende Fragen auf den Tisch:

Ein Kernproblem:
Denn welche Bank oder Bausparkasse darf bis 90 % der Beleihung finanzieren?

Das zweite Kernproblem ist:
Denn welche Bank oder Bausparkasse darf bis 1.Mill € der Beleihung finanzieren?

Wird eine der beiden nicht erfüllt, endet der Prozess der Darlehnsprüfung, sofort.

Anbei 2 Richtlinien von unbedeutenden Finanzierer, allerdings mit vereinfachter farblichen Ampelfarben: Rot gleich Tot.

Aber für Weiterbildung in Sachen Finanzierungen perfekt.

Leider verwechseln viele die Tatsache, dass schon vor der Zahlpflicht für das Darlehn der Schuldner in der Lage sein muss dauerhaft, seine zukünftigen Zinsen zu sparen und das sollte sich in der Vermögensvermehrung und auf den Konten widerspiegeln.

Denn die Einsicht in die Kontoauszügen, zeigen den Gläubiger, den tatsächlichen Sparwillen des zukünftigen Schuldners! Ein Vermögensverzeichnis lässt sich fälschen, bei Kontoblättereinsicht, da wird es schwieriger und wegen der Zustimmung zur Akteneineinsicht über den Schuldner bei der Kontobank.

Nun, da lassen sich die Vermögenswerte und laufenden Kosten sehr gut vergleichen, ob die Angaben überhaupt stimmen.

bruno68

Die Saalesparkasse finanziert wohl bis zu 100% bis 1 Mio. €.

So schlimm ist es aber beim TE doch gar nicht.

Zudem haben die beiden in 4 Jahren 160.000 € angespart, demnach sollte auch aus den Kontoauszügen sichtbar sein, dass ein Sparerwille da ist.

Die Kreditvergaberichtlinien zeigen aber gut auf, dass ein Unterschreiben der 90%-Grenze zum Beispiel den Aufschlag von 0,75% auf 0,5% reduziert.
Das hört sich zwar wenige an, sind bei 700.000 € aber 145 € pro Monat.