Hallo zusammen.
Ich vermiete eine Wohnung mit Garage.
Erworben beides 2023, die Garage ist nicht separat im Kaufvertrag ausgewiesen.
Besitzt aber einen eigenen Grundbucheintrag, 1% macht das beim MEA nochmal aus...
Eine Nachbarin ist interessiert, diese abzukaufen. Und ich bin nicht abgeneigt.
Das wäre allerdings noch innerhalb der Spekulationsfrist mit der oben beschriebenen Konstellation.
Weiß jemand, wie sich das steuerlich auswirken würde? Gewinn versteuern? Den würde es wohl nicht geben - aber wie wird er ohnehin errechnet? Ich habe noch ein Expose mit Preis ohne Garage, daraus könnte man den Preis für die Garage herausrechnen.
Muss ich die AfA anteilig zurückzahlen?
Schwerer wiegt allerdings:
Die Wohnung war nicht im besten Zustand. Ich habe Gutachten machen lassen zur Restnutzungsdauer und zur Kaufpreisaufteilung, um die AfA pro Jahr zu erhöhen.
Das klappte gut. Da gehen ja auch die Kaufnebenkosten ein, Basis ist der Anschaffungspreis. Wenn ich nun aber eine Garage verkaufe, damit ja einen nicht exakt ausgewiesenen Teil der Kaufsumme und damit auch der Kaufnebenkosten, verringert sich ja auch die Basis für die AfA-Errechnung - wie sieht das Finanzamt dann das Gutachten? Muss das korrigiert werden?
Das sind so die Fragen, die ich mir stelle.
Viele Grüße
Warren
1. Du löst ein Zählobjekt aus (3 Objekte Regel)
2. Die musst voll Steuern zahlen, 42% (Progressionssatz)
3. die Wohnung läßt sich ohne Garage später schwer verkaufen.
Ich würde die Garage auch nicht einzeln verkaufen und auch nur so vermieten, dass sie mit jedem Mieterwechsel deiner Wohnung zurück in deinen besitz fällt.
Je nach Art der Garage kann sie natürlich auch ein großes Risiko darstellen, aber die wohnungsnahe Unterbringung der persönlichen Mobilität kann Miet-entscheidend sein.
Die Garage einzeln extern zu veräußern kann nicht zuletzt baurechtlich nicht zulässig sein. Wenn der Erwerber nicht Teil der WEG ist und der Stellplatz in der BauGenehmigung als notwendig ausgewiesen/geplant war, dann kann man diesen nicht durch Verkauf an Dritte aus der BauG „entnehmen“ - es sei denn, man hat auch nach Veräußerung genügend Stellplätze.
Selbst wenn die Garage auf einem eigenen Flurstück steht, kann der Verkauf bauordnungsrechtlich unzulässig oder genehmigungspflichtig sein.
Vermietung ist da einfacher, in vielfacher Hinsicht.