wir bräuchten jemand mit Erfahrung beim Immobilienkauf und ich hoffe, ihr könnt uns helfen. Sorry vorab schon mal für den langen Text.
Wir sind gerade an einer Immobilie in guter Lage in einer oberbayrischen Stadt dran. Das DHH BJ 2007 ist top gepflegt und soll 650k kosten. Wir suchen schon länger in dem Gebiet und ähnliche Immobilien in der Nähe sind eher ein wenig teurer.
Aber nach Rücksprache mit meinem Berater (Interhyp) folgte erstmal Ernüchterung. Die Bewertungstools fast aller Banken spuckten viel niedrigere Marktpreise aus. Meist so 500k. Zum Teil 430k
Nach etwas Recherche fanden wir heraus, dass sich das Haus nicht in einem reinen Wohngebiet, sondern in einem Mischgebiet mit angrenzenden Gewerbegebiet (Kleine Geschäfte wie Metzgerei und Bäckerei) befindet. Das Gebiet hat laut Boris und laut Bauamt keinen offiziellen Richtwert für Wohnen ausgewiesen. Es gibt lediglich einen für Gewerbe (300 € pro m²). Der Bodenrichtwert des 100m entfernten Wohngebietes beträgt 1100 € pro m². Laut Bauamt wären 850 Euro pro m² realistisch für das Grundstück.
Aber selbst wenn ich diesen Wert ansetze, kommt es immer noch zu einer deutlichen Diskrepanz, da das Grundstück nicht sonderlich groß ist.
Habt ihr eine Idee wieso die Bewertungstools der Banken einen gleich so niedrigen Wert ansetzen?
Ist das wirklich das Mischgebiet oder der fehlende Bodenrichtwert?
Wie würdet ihr vorgehen? Finger davon lassen? Gutachter beauftragen? Ansich gefällt uns das Haus super und wir sehen die Nähe zu den Geschäften eher als Vorteil. Wir würden natürlich der Bank bei einer Anfrage das Problem mit dem Bodenrichtwert mitteilen. Laut Berater würde die Bank das sogar durchwinken, aber nur weil wir planen sehr viel Eigenkapital einzubringen. Wir sind aber wegen den niedrigen Schätzungen sehr verunsichert und haben Angst viel zu überteuert zu kaufen.
Also für mich klingt das eher so, als wenn mit dem Haus irgendwas nicht stimmt... Es geht doch keiner freiwillig 50 tausend Euro runter, wenn andere sogar mehr als den Kaufpreis bieten.
Eine MA'in von mir hat gerade ein Haus gekauft, wo sie definitiv das günstigste Angebot von mindestens 5 Bewerbern abgegeben hat. Kohle ist also nicht immer alles.
Nie im Leben würde ich in einem Gewerbegebiet so ein Haufen Steine für eine Doppelhaushälfte ausgeben.
Und guck dir vor dem Kauf den Bebaungsplan ganz genau an. Bei Gewerbegebieten gibt oft nen Zusatz, dass wohnen nur als Geschäftsführer oder Inhaber eines ansässigen Unternehmens möglich ist.
Laut Beschreibung der TE liegt die DHH in einem Mischgebiet, das Gewerbegebiet liegt nebenan.
Wohnnutzung ist in einem Mischgebiet völlig normal. Wenn der BRW nur für die gemischte Nutzung angegeben ist, muss man sich den individuellen Immo- bzw. Grundstückwert über andere Wege herleiten, wurde hier ja offensichtlich mit KurzGA erwirkt.
Ob das ein guter Kaufpreis war, kann man nur bewerten, wenn alle Infos vorliegen.
Für mich klingt das also nicht nach einem Haus, wo "irgendwas" nicht stimmt, sondern nach einer Immo, die nicht nach 08/15-Kriterien bewertet werden kann. Das wiederum ist keineswegs außergewöhnlich.
Eine MA'in von mir hat gerade ein Haus gekauft, wo sie definitiv das günstigste Angebot von mindestens 5 Bewerbern abgegeben hat. Kohle ist also nicht immer alles.
Ich weiß nicht wo sowas Gnag und Gebe sein soll, normal und nachvollziehbar ist es nicht!!!
Wohnnutzung ist in einem Mischgebiet völlig normal.
Ja, aber wertgemindert!!
Wenn der BRW nur für die gemischte Nutzung angegeben ist, muss man sich den individuellen Immo- bzw. Grundstückwert über andere Wege herleiten, wurde hier ja offensichtlich mit KurzGA erwirkt.
Nein, diese anderen Werte gibt es nicht. Eine Immobilie die in einem Mischgebiet liegt, wird entsprechend bewertet und eingewertet. Was die Immobilie wert wäre, würde sie nicht in einem Mischgebiet liegen (ist ja an sich unsäglich, darüber nachzudenken, denn sie liegt, wo sie nunmal liegt), interessiert niemanden!
Ob das ein guter Kaufpreis war, kann man nur bewerten, wenn alle Infos vorliegen.
Für mich klingt das also nicht nach einem Haus, wo "irgendwas" nicht stimmt, sondern nach einer Immo, die nicht nach 08/15-Kriterien bewertet werden kann. Das wiederum ist keineswegs außergewöhnlich.
Stimmt, mindestens die Beachtung des Mischgebiets ist schon keine 08/15 Bewertung ( was sind eigentlich eine 08/15 Kriterien?!?!)
Bodenrichtwert falsch -> Niedrige Bankbewertung?
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Zitat von hausbauwest
