wir bräuchten jemand mit Erfahrung beim Immobilienkauf und ich hoffe, ihr könnt uns helfen. Sorry vorab schon mal für den langen Text.
Wir sind gerade an einer Immobilie in guter Lage in einer oberbayrischen Stadt dran. Das DHH BJ 2007 ist top gepflegt und soll 650k kosten. Wir suchen schon länger in dem Gebiet und ähnliche Immobilien in der Nähe sind eher ein wenig teurer.
Aber nach Rücksprache mit meinem Berater (Interhyp) folgte erstmal Ernüchterung. Die Bewertungstools fast aller Banken spuckten viel niedrigere Marktpreise aus. Meist so 500k. Zum Teil 430k
Nach etwas Recherche fanden wir heraus, dass sich das Haus nicht in einem reinen Wohngebiet, sondern in einem Mischgebiet mit angrenzenden Gewerbegebiet (Kleine Geschäfte wie Metzgerei und Bäckerei) befindet. Das Gebiet hat laut Boris und laut Bauamt keinen offiziellen Richtwert für Wohnen ausgewiesen. Es gibt lediglich einen für Gewerbe (300 € pro m²). Der Bodenrichtwert des 100m entfernten Wohngebietes beträgt 1100 € pro m². Laut Bauamt wären 850 Euro pro m² realistisch für das Grundstück.
Aber selbst wenn ich diesen Wert ansetze, kommt es immer noch zu einer deutlichen Diskrepanz, da das Grundstück nicht sonderlich groß ist.
Habt ihr eine Idee wieso die Bewertungstools der Banken einen gleich so niedrigen Wert ansetzen?
Ist das wirklich das Mischgebiet oder der fehlende Bodenrichtwert?
Wie würdet ihr vorgehen? Finger davon lassen? Gutachter beauftragen? Ansich gefällt uns das Haus super und wir sehen die Nähe zu den Geschäften eher als Vorteil. Wir würden natürlich der Bank bei einer Anfrage das Problem mit dem Bodenrichtwert mitteilen. Laut Berater würde die Bank das sogar durchwinken, aber nur weil wir planen sehr viel Eigenkapital einzubringen. Wir sind aber wegen den niedrigen Schätzungen sehr verunsichert und haben Angst viel zu überteuert zu kaufen.
Tja, ein Preis ist halt immer ein Ergebnis aus Angebot und Nachfrage.
Der Immobilienwert wird erstmal Anhand der Fakten ermittelt und am Ende hat die aktuelle Marktlage einen untergeordneten Einfluss.
Es könnte zum Beispiel sein, dass ihr etwas als Wohnfläche anseht, was für das Bewertungstool nur Nutzfläche ist.
Wenn euch das Gesamtobjekt zu dem Preis zusagt und ihr die nächsten 20 Jahre oder mehr Jahre dort wohnen bleiben wollt, dann kann euch der Wert prinzipiell egal sein, da der ideale Wert für euch zählt.
Natürlich könnt ihr versuchen den Preis zu drücken, mit dem Risiko, dass eine andere Person dann in "eurem" Haus wohnt.
Habt ihr euch schonmal informiert, was für Gewerbe angesiedelt werden darf?
Auch wenn es aktuell z.B. relativ ruhig ist, kann der Nachbar 3 Tage nach eurem Einzug auf die Idee kommen, sein Haus abzureisen und einen Metallbaubetrieb zu eröffnen, wo die Flex 5 Stunden am Tag läuft.
Kann ein anderer Nachbar auf die Idee kommen, eine Sportsbar (Wettbüro) aufzumachen, wo in den Abendstunden (bis 5 Uhr) alle 5 Minuten ein Halbstarker meint seine 7 Pferde aus seinem Motorroller vorführen zu müssen? Ganz zu schweigen vom Zigarettendunst.
Ich habe "gute" Erfahrungen mit einer "Dorfbank" vorort gemacht. Das hat -bei mir- mal schlimmeres verhindert.
Sprech doch mal mit der örtlichen Sparkasse oder Volksbank und höre zwischen den Zeilen. Von deinen Zweifeln würde ich nichts erzählen.
Finde es schlimm, wenn KI entscheidet, ob man ein Haus kaufen kann.
Ja das habe ich auch schon gelesen. Also die Bank würde unser Vorhaben sogar finanzieren, zu einem guten Zinssatz sogar. Aber laut Berater auch nur, weil wir über 40 % Eigenkapital mitbringen und wir gut verdienen. Sonst würde das nicht klappen. Meine Befürchtung ist nur viel zu teuer zu kaufen.
Ich denke mal, dass es nicht viele Leute gibt, die für ihren Immobilienkauf 260.000 € einsetzen können - zumal für einen Bestandsbau von 2007.
Die die das Geld auf der hohen Kante haben, wollen dann eher einen Neubau.
Tja, ein Preis ist halt immer ein Ergebnis aus Angebot und Nachfrage.
Der Immobilienwert wird erstmal Anhand der Fakten ermittelt und am Ende hat die aktuelle Marktlage einen untergeordneten Einfluss.
Es könnte zum Beispiel sein, dass ihr etwas als Wohnfläche anseht, was für das Bewertungstool nur Nutzfläche ist.
Wenn euch das Gesamtobjekt zu dem Preis zusagt und ihr die nächsten 20 Jahre oder mehr Jahre dort wohnen bleiben wollt, dann kann euch der Wert prinzipiell egal sein, da der ideale Wert für euch zählt.
Natürlich könnt ihr versuchen den Preis zu drücken, mit dem Risiko, dass eine andere Person dann in "eurem" Haus wohnt.
Habt ihr euch schonmal informiert, was für Gewerbe angesiedelt werden darf?
Auch wenn es aktuell z.B. relativ ruhig ist, kann der Nachbar 3 Tage nach eurem Einzug auf die Idee kommen, sein Haus abzureisen und einen Metallbaubetrieb zu eröffnen, wo die Flex 5 Stunden am Tag läuft.
Kann ein anderer Nachbar auf die Idee kommen, eine Sportsbar (Wettbüro) aufzumachen, wo in den Abendstunden (bis 5 Uhr) alle 5 Minuten ein Halbstarker meint seine 7 Pferde aus seinem Motorroller vorführen zu müssen? Ganz zu schweigen vom Zigarettendunst.
Ja ich verstehe, was du meinst. So war auch mein Gedankengang. Wir sind uns sicher, dass wir uns sehr wohl dort fühlen würden.
Nur wenn doch irgendetwas anders läuft, als geplant (will es nicht verschreien), und wir nach einigen Jahren verkaufen müssen, haben wir ggf ein Problem.
Zu deiner Frage zu dem anliegenden Gewerbegebiet: Es handelt es sich um ein Gebiet für höherwertige Gewerbestandorte (Büro- und Verwaltungsnutzungen, Handel, Gastronomie, sonstige Dienstleistungen etc.) Mehr weiß ich nicht. Wo findet man mehr dazu?
Nichtsdestotrotz hat mich jetzt das Ganze nicht in Ruhe gelassen und ich habe heute früh ein Kurzgutachten beauftragt. Das vorläufige Ergebnis wurde uns vorher bereits mitgeteilt. Der Verkehrswert liegt 17 Prozent unter dem Verkaufspreis. Das ist schon happig. Morgen besprechen wir das Ergebnis und dann müssen wir entscheiden, wie wir weiter machen.
Ich bin bei meiner Berechnung auf einen ähnlichen Grundstückswert gekommen. Aber mich wundert, dass das Haus an sich doch deutlich weniger wert ist. Ein mir bekannter Bauunternehmer hat das bei sich durchgerechnet und hätte doch 100k für den Bau mehr verlangt :/
Ich denke mal, dass es nicht viele Leute gibt, die für ihren Immobilienkauf 260.000 € einsetzen können - zumal für einen Bestandsbau von 2007.
Die die das Geld auf der hohen Kante haben, wollen dann eher einen Neubau.
Ja darauf wird es hinauslaufen. Jetzt habe ich mit dem Gutachten wenigstens etwas in der Hand. Jetzt bräuchte es nur noch Verhandlungsgeschick..
Danke dafür, dass du uns an deinen Gedanken teilhaben lässt. Ich bin weder Experte für Finanzierungen, Bodenrichtwerte oder ähnliches. Du hast ja schon einige Denkanstöße bekommen. Ich verstehe durchaus (lasse mich aber gerne korrigieren) dass Banken nüchtern rechnen und der Verkäufer das nimmt, was er bekommen kann. Du hast im Eingangspost ja selbst geschrieben, dass die Immobilie im Vergleich zu anderen in der Nähe eher günstig ist. Das wird der Verkäufer mutmaßlich auch wissen. Da würde ich mir eher die Frage stellen, warum ist dieses Angebot so günstig? Und wenn du diese Frage für dich beruhigend geklärt hast (kein Verfall oder Modernisierungsstau), dann lass das Gutachten der Bank doch gedanklich mal beiseite. In Oberbayern, in guter Lage wollen halt "alle" kaufen. Damit möchte ich dir keinesfalls Wasser in den Wein gießen, aber sofern du die Immobilie nicht rein finanziell bewertest, sondern auch mal von der emotionalen Seite, hast du doch vielleicht das Haus gefunden, was du schon so lange suchst
Ja das habe ich auch schon gelesen. Also die Bank würde unser Vorhaben sogar finanzieren, zu einem guten Zinssatz sogar. Aber laut Berater auch nur, weil wir über 40 % Eigenkapital mitbringen und wir gut verdienen. Sonst würde das nicht klappen. Meine Befürchtung ist nur viel zu teuer zu kaufen.
Da geh doch zur nächsten "Dorfbank" oder mangels Verbrauch örtliche Großbank mit nur 20% Eigenkapital. Einfach die Reaktion abwarten.
Wir hatten das Glück, dass wir sofort einen super Draht zu dem Eigentümer hatten, wodurch die unangenehme Nachverhandlung entspannt war. Mit dem Gutachten hatten wir gute Argumente und wir haben jetzt einen ordentlichen Preisnachlass (7 %) bekommen. Wir sind jetzt absolut zufrieden mit dem Preis und müssen jetzt natürlich das Ganze noch eintüten.
Wir hatten aber auch Glück. Es gab weitere Angebote, die über unserem lagen, aber wir waren schneller.
Ich kann das nur mit dem Schnellgutachten empfehlen. Insbesondere wenn die Gegebenheiten etwas unklar sind wie der Bodenrichtwert. Und es hilft natürlich auch ein kleines süßes Baby zur Besichtigung mit zu bringen
Wir hatten das Glück, dass wir sofort einen super Draht zu dem Eigentümer hatten, wodurch die unangenehme Nachverhandlung entspannt war. Mit dem Gutachten hatten wir gute Argumente und wir haben jetzt einen ordentlichen Preisnachlass (7 %) bekommen. Wir sind jetzt absolut zufrieden mit dem Preis und müssen jetzt natürlich das Ganze noch eintüten.
Das nenne ich mal ein Ersparnis - mal eben ein Jahreseinkommen gespart.
Zitat von HansH
Wir hatten aber auch Glück. Es gab weitere Angebote, die über unserem lagen, aber wir waren schneller.
Ich kann das nur mit dem Schnellgutachten empfehlen.
Schön, dass ihr trotz dem Gutachten noch schneller gewesen seid.
Oder ob das vielleicht nur eine Masche vom Verkäufer war, damit ihr noch glücklicher mit dem Preis und eurer Immobilie seid (falls eventuell auch später noch kleine Mängel auftauchen).
Kann euch aber auch egal sein - ihr habt jetzt erstmal Ruhe in Sachen Immobilienkauf.
Was hat das Schnellgutachten gekostet?
Zitat von HansH
Und es hilft natürlich auch ein kleines süßes Baby zur Besichtigung mit zu bringen
Kann sich aber auch ins Gegenteil umdrehen, wenn gerade irgendwas dem Kind nicht passt. Glückwunsch, dass es gerade der richtige Zeitpunkt war.
Wir hatten aber auch Glück. Es gab weitere Angebote, die über unserem lagen, aber wir waren schneller.
Was stimmt denn dann mit dem Verkäufer nicht? Schnelligkeit geht vor Höhe des Angebotes? Spechen sie hier von dem nachverhandelten Kaufpreis?? In wie fern waren sie schneller, als dass der Verkäufer auf ihr Angebot zurückgreifen muss?
Was stimmt denn dann mit dem Verkäufer nicht? Schnelligkeit geht vor Höhe des Angebotes? Spechen sie hier von dem nachverhandelten Kaufpreis?? In wie fern waren sie schneller, als dass der Verkäufer auf ihr Angebot zurückgreifen muss?
Wir haben das Angebot zuerst abgegeben und hatten dadurch die Chance die Inhaber persönlich kennen zu lernen. Diese Chance hatten die andere Partei nicht. Ich weiß auch nicht, wie weit die andere Partei war und ob die bereits mit der Bank alles geklärt hatten.
Man muss noch dazu sagen, dass der Verkäufer in der anderen DHH wohnt und wir zukünftig Nachbarn sind.
Das nenne ich mal ein Ersparnis - mal eben ein Jahreseinkommen gespart.
Schön, dass ihr trotz dem Gutachten noch schneller gewesen seid.
Oder ob das vielleicht nur eine Masche vom Verkäufer war, damit ihr noch glücklicher mit dem Preis und eurer Immobilie seid (falls eventuell auch später noch kleine Mängel auftauchen).
Kann euch aber auch egal sein - ihr habt jetzt erstmal Ruhe in Sachen Immobilienkauf.
Was hat das Schnellgutachten gekostet?
Kann sich aber auch ins Gegenteil umdrehen, wenn gerade irgendwas dem Kind nicht passt. Glückwunsch, dass es gerade der richtige Zeitpunkt war.
Das Kurzgutachten hat 900 Euro gekostet und klar, wenn jemand nicht so auf Kindergeschrei nebenan steht, kann das schon nach hinten losgehen.
Wir sind jetzt einfach nur froh, dass dieser Wahnsinn der Immobiliensuche vorbei ist.
Also für mich klingt das eher so, als wenn mit dem Haus irgendwas nicht stimmt... Es geht doch keiner freiwillig 50 tausend Euro runter, wenn andere sogar mehr als den Kaufpreis bieten.
Das hört sich aber äußerst seltsam an.
Pass auf, wenn ihr beim Notar gezeichnet habt, dann inseriert er die andere Haushälfte und dann war's das mit der Nachbarschaft.
Nie im Leben würde ich in einem Gewerbegebiet so ein Haufen Steine für eine Doppelhaushälfte ausgeben.
Und guck dir vor dem Kauf den Bebaungsplan ganz genau an. Bei Gewerbegebieten gibt oft nen Zusatz, dass wohnen nur als Geschäftsführer oder Inhaber eines ansässigen Unternehmens möglich ist.
Also für mich klingt das eher so, als wenn mit dem Haus irgendwas nicht stimmt... Es geht doch keiner freiwillig 50 tausend Euro runter, wenn andere sogar mehr als den Kaufpreis bieten.
Das hört sich aber äußerst seltsam an.
Pass auf, wenn ihr beim Notar gezeichnet habt, dann inseriert er die andere Haushälfte und dann war's das mit der Nachbarschaft.
Nie im Leben würde ich in einem Gewerbegebiet so ein Haufen Steine für eine Doppelhaushälfte ausgeben.
Und guck dir vor dem Kauf den Bebaungsplan ganz genau an. Bei Gewerbegebieten gibt oft nen Zusatz, dass wohnen nur als Geschäftsführer oder Inhaber eines ansässigen Unternehmens möglich ist.
Gut, dass er gleich im Eingangspost schreibt, dass es ein Mischgebiet ist!
Klar, kann es sein, dass er seinen "Steinhaufen" loswerden will, aber er kann auch auf sympathische Nachbarschaft aus sein.
Aber warum man die angrenzende Doppelhaushälfte verkauft, statt vermietet, würde mich natürlich auch interessieren. Als Vermieter hat man schließlich doch noch einen besseren Zugriff auf das Gebäude und deren Nutzung, als als Ex-Eigentümer.
Dann dürfte man aber auch nicht in ein Neubaugebiet ziehen.
Ich denke mal es spricht viel für eine Wohnung, viel für ein Reihenhaus, viel für eine Doppelhaushälfte, aber auch viel für ein freistehendes Einfamilienhaus.
Ist natürlich auch eine Frage des Geldbeutels - sowohl beim Bau/Kauf, als auch im Betrieb.
So lang jeder mit seiner Wahl leben kann, ist doch alles in Ordnung!
Bodenrichtwert falsch -> Niedrige Bankbewertung?
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Zitat von brainy
