Bewertung einer Zwangsversteigerungsimmobilie

Nun ja,

gehen wir mal davon aus, dass Sie richtig verstanden haben.

So dürfte der Preis der Knackpunkt bleiben, denn Sie müssen damit rechnen, dass Sie 10 % des von ihnen möglichen Preis vorab und unbar auf das Konto des Gerichtes einzahlen.

Demnach muss erstmal der Wert von 100 % des Objektes ermittelt werden!

Dreisatz:

050 % = 330.000 €
100 % = ? €
001 % = 330.000 € x 100 % = 660.000 € Wert der Immobilie
..............................50 %

Damit müssten Sie 65.000 € vorab haben, bevor die Versteigerung läuft auf das Gerichts-Konto eingezahlt sein.

Also ihre Kreditwürdigkeit muss die Summe von 650.000 €, was dann 99,0 % vom Immobilienwert haben. Zwar lässt sich dies über eine Bankbürgschaft von 66.000 € regeln, ändert aber nicht s an der Gesamtsumme von 650.000 € als Darlehn benötigt wird.

Was kostet aktuell eine Bankbürgschaft?
So berechnen die Banken und Sparkassen eine Provision. Die Kosten belaufen sich im Gesamten auf 1,5 bis 6 Prozent. Bei einer Bürgschaft über 100.000 Euro entspricht dies rund 1500 bis 6000 Euro, die für die Bürgschaft jährlich zu entrichten sind.

Bekommen Sie keine 650.000 € als Darlehn, was Sie überhaupt vor dem Termin wissen müssen, erübrigt sich die Frage an eine Teilnahme an der Versteigerung!

§ 74a ZVG

(1) 1Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte unter sieben Zehnteilen des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ganz oder teilweise durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot in der genannten Höhe voraussichtlich gedeckt sein würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. 2Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, daß ihm durch die Versagung des Zuschlags ein unverhältnismäßiger Nachteil erwachsen würde.

(2) Der Antrag auf Versagung des Zuschlags kann nur bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag gestellt werden; das Gleiche gilt von der Erklärung des Widerspruchs.

(3) 1Wird der Zuschlag gemäß Absatz 1 versagt, so ist von Amts wegen ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen. 2Der Zeitraum zwischen den beiden Terminen soll, sofern nicht nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles etwas anderes geboten ist, mindestens drei Monate betragen, darf aber sechs Monate nicht übersteigen.

(4) In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 85a Abs. 1 versagt werden.

(5) 1Der Grundstückswert (Verkehrswert) wird vom Vollstreckungsgericht, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen, festgesetzt. 2Der Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, ist unter Würdigung aller Verhältnisse frei zu schätzen. 3Der Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswertes ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. 4Der Zuschlag oder die Versagung des Zuschlags können mit der Begründung, daß der Grundstückswert unrichtig festgesetzt sei, nicht angefochten werden.

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung § 85a ZVG
(1) Der Zuschlag ist ferner zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht.
(2) § 74a Abs. 3, 5 ist entsprechend anzuwenden. In dem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag weder aus den Gründen des Absatzes 1 noch aus denen des § 74a Abs. 1 versagt werden.
(3) Ist das Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten abgegeben worden, so ist Absatz 1 nicht anzuwenden, wenn das Gebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte zusammen mit dem Betrag, mit dem der Meistbietende bei der Verteilung des Erlöses ausfallen würde, die Hälfte des Grundstückswertes erreicht.

Da im ersten Versteigerung keine 470.000 € und der Gläubiger warten kann, ist hier eher eine Existenzvernichtung im Gange. Man muss vorher auch die PDF.Datei Nr. 27304 zu dieser Versteigerung lesen, um zu verstehen, was da im Gange ist!

In einem früheren Termin ist der Zuschlag aus den Gründen des § 74 a oder § 85 a ZVG versagt worden.
In dem nunmehr anberaumten Termin kann daher der Zuschlag auch auf ein Gebot erteilt werden, das weniger als die Hälfte des festgesetzten Verkehrswertes beträgt.

Allerdings, ob Sie für 330.000 € das Objekt erwerben können, nur weil es zweimal nicht versteigert wurde ist eher ein Witz, weil alle anderen darauf gewartet haben

bruno68

Hallo DanielFrie,
zunächst sei dir erstmal gesagt, dass du den größten Teil von Brunos Beträgen in die Tonne kloppen kannst.

Ich habe zwar auch immer mal nach einen Zwangsversteigerungsobjekt geschaut, erachtete das Risiko jedoch als zu hoch, gerade wenn es die erste Immobilie ist.
Ich kann bei der von dir genannten Immobilie nur die Kurzbeschreibung sehen, da das Gutachten hinter ein Paywall steckt. Das kenne ich aus Hessen und Baden-Württemberg anders.

Das Gutachten an sich ist natürlich ein guter Ansatzpunkt für den Wert des Grundstücks und Hauses zum Bewertungstag. Zwischen Bewertungstag, Auktionstermin und Übergabetag, liegen meist eine 2-stellige Monatszahl. Insbesondere, wenn die Immobilie, wie Bruno schreibt, nicht im ersten Termin versteigert wird (vermutlich wegen dem Hinweis: Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen). Daher weiß man natürlich nicht, wie der Zustand ist, wenn du die Immobilie in Besitz nimmst.
Wenn du mehr über die Immobilie weißt, zum Beispiel von Nachbarn, dann kannst du vielleicht besser einschätzen, ob die Immobilie wegen mangelnder Zahlungsfähigkeit oder zum Beispiel wegen Erbstreitigkeiten versteigert wird. Einen ersten Aufschluss darüber kann das Gutachten liefern. Wenn der aktuelle Eigentümer zum Beispiel absolut nicht einsieht, warum seine Immobilie versteigert werden soll, so sind keine Innenbilder im Gutachten, sodass viele Dinge angenommen werden müssen. Wenn diese Art der Eigentümer sowieso in der Insolvenz landen, ist Ihnen egal, ob das Haus einen hohen oder niedrigen Erlös erbringt, sodass vor Auszug evtl. noch etwas mutwillig zerstört werden kann. Das ist hier aber soweit ich das an der Kurzbeschreibung sehen kann, nicht zu vermuten.
Je nach Datum des Gutachtens, kann der allgemeinen Immobilienmarkt seit Gutachtenerstellung natürlich auch nachgelassen haben, sodass ein heutiges Gutachten nur noch auf einen Verkehrswert von 300.000 € kommt.

Viele Grüße
BenniG

Weiterhin solltest du natürlich solvent sein. Also entweder solltest du nur so hoch bieten, wie du kurzfristig (innerhalb von 6 bis 8 Wochen) zur Verfügung hast oder sicher bist, ein entsprechendes Darlehen zu bekommen. Viele Banken haben da gewisse Bedenken.

Hi zusammen,
klasse, vielen Dank für Eure Rückmeldungen und die guten Informationen.

Ich finde den Markt grundsätzlich einfach super spannend, natürlich ist dieser risikobehaftet, aber entsprechende Marktrisiken hat jeder Markt.

Kenne nur viele Beispiele aus engerem Verwandten- und Freundeskreis, die bereits erfolgreich in solche Objekte investiert haben.