Abbezahlte selbstgenutzte Immobilie beleihen und mit Wohn-Riester ablösen

@ Sapientia,

Technisch ist vieles möglich.

Aber evtl. teuer oder gar zu teuer. Und das, weil viele Punkte bisher nicht bekannt sind. U. a. die Zinsen Riester versus Bankenzinsen, die Zuteilung des BSV und so weiter.

Schwachpunkt ist, dass eine Gegenrechnung bzw. eine Vergleichsrechnung erfolgen muss, und diese bekommen Sie selber nicht berechnet!

Zwar können sie eine reine Bankberechnung verstehen, aber die Kosten der Zinsen eben nicht. Genauso wie die Laufzeit nicht verstanden wird.

Eine Darlehnslaufzeit von 20 Jahren, mit einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren, das bedeutet, dass nach 10 Jahren eine neue Einkommensprüfung zu erfolgen hat!

Heute verheiratet, Doppelverdiener, keine Kinder, EK 5.000 € p.m. Nach § 850, c ZPO ca. 2.200 € zum Leben! Für die Tilgung stehen dann 2.500 € zur Verfügung, der Rest als Reserve!
In 10 Jahren, Einzelverdiener, 2 Kinder, EK 6.000 € p.a. Nach § 850, c ZPO ca. 4.000 € zum Leben! Für die Tilgung stehen dann 2.000 € zur Verfügung. aber der Rest von 0 € als Reserve!

Zwar könnte man deren Pfändungsfreibetrag, um 40 % kürzen (Mietanteil) und als Tilgungsmittel einsetzen, nur die Frage ist, wovon Sie dann leben wollen? Denn 4 Personen und nur 2.857 € zum Leben? Bei 2 Autos und 4 Handys! Sehr happig!
Wird etwas knapp mit dem Geld oder der Monat ist dann zu lang.

Und was fehlt ist das gewerbliche!

weil ich diese Investitionsimmobilie nicht selbst bewohnen werde,

wird ein Zinszuschlag bis 0,75 % p.a. fällig, denn 100 % Gewerbevermietung.
Zwar können Sie dann die Zinsen, von der Kaltmiete abziehen aber, ob die AfA rechnerisch noch für die Restlaufzeit verdient wird, ist eher abhängig von der Restschuld und Zinskosten

Steuerlich ist auch die Frage, ob die AfA überhaupt eine steuerliche Entlastung erbringt, wenn Sie wenig oder gar keine Steuer bezahlen! Zwar wird die AfA abgezogen und erbringt dann 0 € steuerlich Vorteile, aber später beim Verkauf wird der Anteil der abgeschriebenen AfA steuerlich voll erfasst und zum EK addiert und der Steuersatz auf den Verkaufspreis verrechnet und eingezogen!

Tatsächlich brauchen Sie eine echte persönliche Beratung, die es leider in unserem Rechtssystem nicht gibt, weil es bei einer erfolglosen Beratung, keine Bezahlung erfolgen darf. Laut BGH-Urteil.

Und entscheiden ist das zwischen den 3 Riesterwelten beraten werden muss, grundsätzlich sollte Beratende alle Erlaubnisse innehaben, um strafbewehrte Meldelücken bis 50.000 € zu vermeiden!

Kommt der neue Sparplan von der FDP, dürfte es hier eine vollkommene andere Situation darstellen, nämlich dass man bis zu 3.600 € jährlich, statt 2.100 € sparen darf.
Hier soll es ein Überleitungsgesetz geben, um Riester abzuschaffen, hier müsste man zuerst bei Abschluss die Erlaubnis nach § 34 f Abs. 1 GewO haben und später um oder bei der Verrentung, den § 34 d Abs. 1 GewO.

Genauso wie bei der Erstberatung es nötig ist.

Tatsache ist, um eine Rentabilität zu ermitteln, bedarf es eine umfangreiche Berechnung und Beratung, über den persönlichen Status, EK, Vermögen, Ziele, Erwartungen u.s.w.

Denn gegenwärtig muss der Kunde selber entscheiden, ob oder wie er/sie investiert! Der Kauf einer Immobilie klappt fast immer, aber der Unterhalt scheitert, weil die Rentabilität nicht erreicht wird!

So bedarf es bei einer Netto-Rentabilität von 3 % p.a einen steuerlichen Zuschlag von 50 %, das ergibt dann eine Bruttorendite von 4,5 % p.a., dazu kommt dann die Tilgung mit 2 % p. a., damit sind 6,5 % p.a Rendite nötig, es folgen dann die Zinsen fällig mit 4 bis 6 % p.a.

Daraus ergibt es ein TER von 12,5 bis 10,5 % p.a. und nun stellt sich die Frage, ob dies bei einer Investmentsumme von 400.000 € für ein oder zwei Wohnungen eine solche hohe Einnahme möglich ist.

Was bedauerlich ist,

bruno68

Hallo bruno68,

zunächst einmal vielen Dank für die wirklich lange Ausführung und Impulse! Da sind wirklich viele wichtige Dinge verpackt!

Wie Du schreibst, spielen viele Dinge eine essentiell wichtige Rolle, wenn es um die Anschaffung einer Immobilie geht - ich denke dass ich mir hier sehr vielen Dingen (sicherlich aber noch nicht allen) bewusst bin - was ich für die Vergangenheit (insbesondere zu der Zeit, in der ich mich zu dem Wohnriester habe überreden - besser gesagt "über"beraten habe lassen) nicht sagen kann.

In meiner Ursprungsfragestellung geht es mir nun tatäschlich nur um den Aspekt, ob das von mir beschriebene Konstrukt mit dem Wohn-Riester möglich wäre oder im Graubereich liegt oder völlig undenkbar ist. Im letzteren Fall würde der Vertrag dann vermutlich irgendwann in ein Riesterrenten-Produkt umgewandelt - ob geschickt oder nicht ...... ist aber nicht Teil meiner Ursprungsfrage ;-)

Vielen Dank und beste Grüße

Nein, in dem Beitrag von bruno ist außer B***s**t nix verpackt.

Was du machen wilst ist imho nicht möglich. Bei Riester geht es um die anzuschaffende Immobilie. Dass du eine eigengenutzte Immobilie beleihen willst hat damit erstmal nix zu tun.
Sofern sich die Riester-Bedingungen nicht enorm geändert haben in den letzten Jahren ist das, was du vorhast, nicht möglich.

Hallo sebastian-k,

vielen Dank für Deine - auf meine Frage - passende Antwort!
Wenngleich es nicht ganz das ist, was ich gerne gelesen hätte ;-) - allerdings fast befürchtet habe...

Wäre schön gewesen (da guter Zinssatz), und ich will mir damit ja keinen Porsche oder so kaufen, sondern gehe dem prinzipiellen Sinn und Zweck dahinter - der Altersvorsorge - nach.
Nunja - mit dem Wohn-Riester war ich damals schlecht beraten, vielmehr aber selbst schuld, weil ich mich damals zu wenig informiert und recherchiert habe.

Ich bin mir sicher, dass ein Antrag auf Auszahlung von (Riester-)Guthaben nur in Verbindung mit Eigennutzung positiv entschieden werden kann, also keinesfalls ein anderes Objekt "mit ins Spiel bringen!
Die Aufnahme eines Darlehens als "Krücke" könnte ich mir vorstellen, jedoch ist hierzu sicherlich eine adäquate Verwendung der Darlehensmittel (... für das selbstgenutzte Wohneigentum...) darzustellen.
Wenn also der Darlehensvertrag als Verwendungszweck "Heizungserneuerung" aufweist, die Valutierung erfolgt ist (ob der tatsächliche Verwendungszweck dann eingehalten wird lasse ich an dieser Stelle offen) um dann anschließend die Tilgung mit "RiesterGuthaben" vorzunehmen: Das könnte klappen!
Viel Erfolg!

Ich hab ein ähnliches Thema:
Meinen Riester(Renten)Vertrag will ich auch nicht für "Rentenzahlung" verwenden, sondern das Guthaben vorher abgreifen.
Nun habe ich in 2025 Erschließungskosten innerhalb eines Umlegungsverfahrens zu bezahlen und prüfe, ob hierfür das Kapital verwendet werden kann.
Meine Recherchen haben noch zu keinem Ergebnis geführt.
Hat hierzu jemand einen Tipp für mich?

@Sapientia,

leider gibt es etliche hier die keine Vermittlung von Darlehn oder BSV gesetzlich Erlaubnis haben.

Ich weiß nur nach 25 Jahren Finanzierungserfahrung, dass das Fachwissen um Finanzierungen, aller Art anders Verhält ist als den Kunden suggeriert wird. Viele Laien verwechseln ein normaler BSV mit dem Riestervertrag.
Selbst der normale BSV ist den meisten Laien nur stückweise und lückenhaft, damit quasseln viele sich um ihre eigene Existenz, denn jeder Rat, der falsch ist, führt haftungstechnisch Schadensersatzpflichtig.

Deshalb verwende ich entweder die Joda-Sprache oder gehe so fachlich tief, das die Laientruppe, nur noch mit Diffamierungen sich zu Wort melden können. Weil ihr Wissen über das benötigte Thema zu gering ist.
Grundsätzlich sollte man sich selbst im "Klaren" sein, was man will und dass schon vorab, also vor Unterschrift auf den Vertrag, das Kernmerkmal zu ermitteln.

Sicherlich ist der Soll- bzw. Effektivzinssatz ein Kernmerkmal, denn eine Darlehnssumme von 60 % der Bausparsumme als Darlehn erhalten. Bei einer BSS von 250.000 €, entsteht zwar eine Kostennote von 1,6 % (4.000 €) und eine Mindestwartezeit von 13 Monaten.

Eine Finanzierung in dieser Höhe zu ermöglichen. Aber es gibt andere Lösungen, so kann man nur die 150.000 € Darlehnssumme verwenden.

Ergeben sich folgende Bedingungen bei einer Wartezeit von 13 Monaten und einen Zinssatz vom 2,8 % p.a folgende Zinskosten von 4.200 € p.a. im ersten Jahr.

Ein Zinssatz von 2,8 % p.a., mit einer Laufzeit von 17, 5 Jahre, ist eine Hausnummer, denen kein Bankendarlehn gegenwärtig für eine 116 % Finanzierung möglich ist.

Analog gilt dies, mit einer Wartezeit von 37 Monate, 250.000 € BSV, auch hier braucht man auch nur die 150.000 € Darlehnsumme zu verwenden.
Ergeben sich folgende Bedingungen bei einer Wartezeit von 37 Monaten und einen Zinssatz vom 1,60 % p.a. Sollzins und 1,99 % p. a. folgende Zinskosten von 3.000 € p.a. im ersten Jahr.

Es gilt dann auch 17.5 Jahre!
Auch lässt sich die Rückzahlung auf 35 Jahre zum gleichen Zinssatz sichern! Und ohne Altersbeschränkung auch über das 70. Lebensjahre, keine Kündigung durch den Gläubiger möglich.

Bei einem Kapitaleinsatz von 500.000 €, mit 16,5 % Bau- oder Kaufnebenkosten, sind die ersten 71.000 € für Bau. oder Kaufnebenkosten weg,

- verbleiben 429.000 als Kaufpreis und Beleihungswert 100 %, abzüglich der Restbetrag 129.000 EK sind 300.000 € Darlehn und das für 18 Jahre, ergibt einen Beleihungswert von 300.000 € durch 429.000 € von 69,93 %, gewählt bis 70 %.

So ergibt sich einen Zinssatz von 4,55 % Soll, eff. 4,66 % für 300.000 € für 18 Jahre, 13.980 € für ein Bankendarlehn, das BS-Darlehn kostet nur 8.400 € bei 13 Monate Wartezeit oder 6.000 € bei 37 Monate.

Der Zinsunterschied beträgt 13.980 € versus 8.400 € / 6.000 € = 5.520 € oder 7.920 € Kostenunterschied im ersten Jahr! Rechnet man 2 % Tilgung p. a. fallen weitere 6.000 € Kosten an.

Demnach müsste über eine Bankenfinanzierung jährlich 19.980 €, 1.665 € monatlich bezahlt werden, der Bausparer zahlt nur 14.400 €, 1.200 € oder 12.000 €, 1.000 € jährliche oder monatliche Normrate, die restlichen 5.580 € oder 7.980 € jährlich, sind zusammen 97.650 € / 139.650 € Differenz.

Der Bausparer kann diese Summen als volle Sondertilgung oder Teiltilgung verwenden, und/oder durch Abschluss eines 3. BSV kann der Bausparer rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung zu den gleichen Zinsen von heute sichern, der Bankkunde eben nicht!

Selbst wenn dann zwischen 8 und 12.000 € als Abschlussgebühr zahlt, ist die Zinsersparnis um 127.000 € billiger, das ist der Preis, weil man als Schuldner nicht warten will. Wieviel man bei der VL hinzubekommt nun ja bei 19 Jahre mal 2 mal 70 = sind 2.660, bekommt man noch die VL je 40 € Monat von AG hinzu, sind weitere 18.240 €. Runde 20.900 €.

Leider tritt hier keiner mit ein Gegenbeweis an, was schon viel über die Qualität seine eigene schriftliche Aussage hier aussagt. Da seine Aussage nur aus einer Diffamierung besteht.

@Alphonso,

deine Frage hier

Nun habe ich in 2025 Erschließungskosten innerhalb eines Umlegungsverfahrens zu bezahlen und prüfe, ob hierfür das Kapital verwendet werden kann.
Meine Recherchen haben noch zu keinem Ergebnis geführt. Hat hierzu jemand einen Tipp für mich?

Der Tipp ist hole dir ein Überweisungsträger der BSK, kopiere die Rechnung der Erschließungskosten, trage alle Daten ein und schicke es der BSK, diese zahlt dann aus dem Vertrag direkt an die genannte Kostenstelle.

Grundsätzlich gilt: privatrechtliche Nutzung als Eigentümer des Grundstückes eine steuerunschädliche Verwendungsfähigkeit des Riestervertrages.

Deshalb ist es auch ratsam, noch mal bei der BSK nachzufragen.

bruno68