Frage zum Pfandtausch

Bei aktuellen Marktzinsen von 3-4% wird die Bank dem kaum zustimmen !

Wir haben auch kürzlich unser Haus verkauft und ein neues gekauft und weder hat die Bank einem Pfandtausch zugestimmt noch einer Abtretung an die Käufer, obwohl diese ebenfalls über die gleiche Bank finanzieren.

Banken lassen sich so ein Geschäft halt nicht entgehen. Warum 0,88% kassieren, wenn man auch 3,5% haben kann ?

Hier liegt ein Irrtum vor Mar_kus,

Zu einem, wenn Sie die 170.000 € zu 0,88 % p.a. finanziert haben, steht ihnen eine Vorfälligkeit zu. Denn die 170.000 € werden zu den den neuen Zinsen weiterverliehen!

Zinsstrukturkurve (Svensson-Methode) / Hypothekenpfandbriefe und Öffentliche Pfandbriefe / 10,0 Jahr(e) RLZ / Tageswerte
Der neue Pfandzinssatz beträgt am 2024-10-31 - 2,97 %! Ganze 2,09 % teurer!

Zinsstrukturkurve (Svensson-Methode) / Hypothekenpfandbriefe und Öffentliche Pfandbriefe / 7,0 Jahr(e) RLZ / Monatswerte
2024-102,84%! Ganze 1,96 % teurer!

https://www.bundesbank.de/dynamic/ac....R.A.A._Z._Z.A

Wir reden hier um 1.700 € bis 3.400 € pro Jahr mal Restlaufzeit bis 10 Jahre Vollauszahlung! Also mindestens 7-mal = runde 12.000 € bis 23.800 €, davon mindestens 50 %, runde 6.000 € bis 11.900 € Schadensersatz, für die vorzeitige Tilgung des negativen Pfandbriefes!

Zum Thema Pfandtausch

Wenn unsere Bank dem Pfandtausch zustimmt,

Keine Bank kann hier dies zustimmen, den Pfandtausch, denn das bedeutet rund 35.000 € weniger Zinseinnahmen für die Bank selber. Sollte dies einer versuchen, so wird dieser eher fristlos gekündigt, wegen
AG Schädigung und zum Schadenersatz verurteilt.

Zum Zweiten: "Wie will man den Geldbedarf berechnet? Wovon, was nicht vorhanden ist?" Nun, am besten gar nicht, weil nicht gesichert ist, dass das Geld überhaupt zum Fixpunkt vorhanden ist! Zum Beispiel: Wenn das EK die Kaufnebenkosten finanzieren soll. Wenn die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt wird, weil diese EK nicht vorhanden ist, dann findet auch kein Notartermin statt!

Denn das Geld muss vor dem vereinbarten Termin vorhanden sein und zur freien Verfügung stehen!
Sonst droht eine 117 % Finanzierung, wegen fehlendes Eigenkapital und diesen Zinsen wollen Sie nicht zahlen, nämlich eine 6,xx % p.a. auf 585.000 €.

Denn Sie müssen bei der Darlehnsanbahnung sollte schon echtes Guthaben vorzuweisen sein, um den echten Beleihungsauslauf zu ermitteln und um damit die Zinsen für die nächsten 10 Jahre festzulegen!

Zum Thema: Schulden!

Haben Sie überhaupt ihre dargelegte Finanzierung überhaupt verstanden?

Eigentumswohnung: derzeitiger Verkaufswert: 250.000/ offener Kredit: 170.000 (Zins: 0,88 %)

Neues Haus: angenommener Kapitalbedarf: 500.000

Wenn unsere Bank dem Pfandtausch zustimmt, ergibt sich folgender zusätzlicher Finanzierungsbedarf: 500.000 - 170.000 = 330.000 €

A) Wenn unsere Bank dem Pfandtausch zustimmt,.. // wie gesagt, dass die Bank ihretwegen auf 35.000 € Zinsen verzichtet, dürfte eher zu ihrem Traum gehören!

B) Sie ziehen ihre aktuellen Altschulden in Höhe von 170.000 €, von den Neuschulden in Höhe 500.000 € einfach ab!

Was leider im Finanzierungsbereich, so nicht geht! Man kann keine Neuschulden mit Altschulden verrechnen bzw. begleichen! Das nennt man eine klassische Milchmädchenrechnung!

Richtig ist, zuerst wird der Altdarlehnsvertrag mit dem Pfandbrief, durch den Verkaufspreis bezahlt bzw. geschlossen werden muss:
Denn das Haus dient ja als Pfand für das Darlehn, als Sicherheit! Demnach muss die Altrestschuld, das durch die Besicherung im Grundbuch steht, vorher finanziell ausgelöst werden. Folgerichtig fließt das Geld des Käufers zuerst an den ihren Gläubiger, da ja verkauft wird, muss die Altrestschuld zuvor getilgt werden!

Denn zuerst muss die Altrestdarlehn durch das Verkaufsguthaben getilgt und dann wird zeitlich später der Pfandbrief, durch Austragung im Grundbuch Abt. III gelöscht! Sonst kann der Käufer keine Grundschuld im 1. Rang seinen Gläubiger andienen!

Richtige Rechnung:
1) Einnahme Verkauf 250.000 €, abzüglich 170.000 € Restschuld des Darlehns mit Pfandbrief, macht 80.000 Guthaben!

2) Kosten der Neu-Immobilie beträgt 500.000 € plus Nebenkosten, also bis 17 % der Kaufkosten als Kaufnebenkosten 85.000 €, abzüglich 80.000 €, das ergibt ein tatsächlichen Darlehnsbedarf von 101 %, nämlich 505.000 €.
Sofern keine Vorfälligkeit an ihnen gezahlt wird. Alternativ wäre ein weiterer hoher Spargrad in den letzten drei Jahren!

Ich würde mal sagen: "Das geht in Hose, sofern ihr Text dies richtig beschreibt!"; denn der Kaufpreis liegt um 194,5 % über dem Kaufpreis von 170.000 € und die Zinsen kosten bei 90 % Beleihung ca. 4 % p.a versus 0,88 %. das sind 354,5 %.

Würden Sie jetzt nur 600 € für Zins und Tilgung bezahlen, steigt die Belastung, um 549 % an! Und zwar auf 3.294 € monatlich! Verdienen Sie das?

bruno68

Das meiste von Brunos geblubber ist wie immer völliger Blödsinn allerdings ist eure Rechnung zum Finanzierungsbedarf tatsächlich falsch.

Beim Pfandtausch werden die bereits vorhandenen Schulden ja nur auf ein neues Objekt übertragen, mehr Geld erhaltet ihr dadurch nicht, der Verkäufer will 500.000€ haben und nicht 330.000€.

Wann und zu welchem Preis ihr eure bisherige ETW verkauft ist dem Verkäufer genauso egal, die Finanzierung muss vorher stehen. Denkbar wäre eine Zwischenfinanzierung bis ihr eure ETW verkauft habt, allerdings sind solche Zwischenfinanzierungen teuer. Den Rest der 500.000€ abzüglich EK müsstest ihr dann ganz normal finanzieren.

Stimmt die Bank einem Pfandtausch nicht zu müsstest ihr den Kredit ablösen, eine Vorfälligkeitsentschädigung dürfte aber nicht anfallen. Das Problem ist dann eher der deutlich höhere Finanzierungsbedarf, da ihr dann nur etwa 80.000€ aus dem Verkauf für euch behalten könnt.

Als EK kann man auch nur das einsetzen was einem bar sofort zur Verfügung steht. Ein Verkäufer wird in der Regel nicht auf euch warten bis ihr eure Wohnung verkauft habt.

Zitat von Mar_kus

Hallo Zusammen,

wir planen innerhalb der nächsten 6 Monate in eine andere Stadt zu ziehen und dort ein Haus oder eine größere Wohnung zu kaufen. In diesem Zusammenhang haben wir uns mit dem Thema Pfandtausch beschäftigt. Wir würden gerne unsere im Jahre 2021 erworbene ETW verkaufen und den Kredit auf das neue Objekt "umlegen".

Folgende Situation:

Eigentumswohnung:
derzeitiger Verkaufswert: 250.000
Offener Kredit: 170.000 (Zins: 0,88%)

Neues Haus:
angenommener Kapitalbedarf: 500.000

Wenn unsere Bank dem Pfandtausch zustimmt, ergibt sich folgender zusätzlicher Finanzierungsbedarf:

500.000 - 170.000 = 330.000

Nun zu meiner konkreten Frage:
Angenommen, das neue Haus stellt eine ausreichende Sicherheit für den Kapitalbedarf dar, wie wird der Verkaufserlös über 250.000 behandelt?
Wäre es theoretisch möglich, dass wir von dem Verkaufserlös nur einen Teil, z.B. 100.000, als EK in das neue Haus einfliessen lassen? Und wenn ja, was passiert mit dem Restbetrag? Dieser steht einem doch nicht zur freien Verfügung oder doch?

Ich habe nun schon echt viele Artikel zu dem Thema gelesen, allerdings habe ich noch nichts gefunden, was etwas Licht ins Dunkle bringen könnte.

Freue mich über eure Antworten und Gedanken dazu.

Pfandtausch wird nicht klappen in dieser Konstellation.