Gekauft werden soll ein endständiges Reihenhaus oder freistehendes Haus im Raum Darmstadt.
Eventuell mit Einliegerwohnung, die vermietet werden könnte.
Kaufpreis ca. 500-600 TEuro (ohne NK). Sanierungen sollten sich in Grenzen halten. Ganz ohne wird es aber nicht gehen.
Liquides EK für das Projekt sind 80-100 TEuro. Die Frage ist wieviel für Sanierung/Renovierung/Umzug draufgeht.
Dreh- und Angelpunkt ist aber eine ETW, die 2021 für 175 TEuro gekauft wurde. Restschulden keine.
Aktuell vermietet für 650 Euro/Monat (kalt, vor Steuern).
Netto-Miete kann ich nicht sagen, da ich noch nie (also für 2021 und 2022) Steuern dafür bezahlen musste. Auf den Bescheid für 2023 warte ich gerade.
Einkommen Eheleute (54, 41) ist 2100 + 2800 netto. Ein Kind 4 Jahre. Schufa okay, Rente okay, keine Konsumkredite.
Wohnen aktuell zur Miete. Die vermietete ETW wäre viel zu klein (Junggesellenbude).
Sparda-Hessen sagt: ETW bitte verkaufen. Was mein Interhyp-Berater (Darmstadt) sagt, weiß ich noch nicht.
Was die Bank will interessiert nicht, interessieren tut einzig das, womit sie sich persönlich mit ihrer Risikomentalität, ihrer Lebenseinstellung und ihrer Sicht zum Geld gemein machen können.
War der Kaufpreis der Wohnung 175.000 € oder die kompletten Kaufkosten?
Was ist die Wohnung denn aktuell wert?
Könntet ihr die Miete erhöhen - und würdet ihr es auch machen?
Wie viel Aufwand bedeutet die Wohnung für euch?
Wie viel Spaß habt ihr am Vermieter sein?
Wie ist der Zustand des Hauses, stehen Investitionen an und wie hoch ist die Rücklage pro qm?
Wie hoch sind die nicht umlagefähigen Kosten pro Monat?
Unabhängig der Antworten auf die Fragen ist die Wohnung von der Rendite jetzt nicht so hoch.
Schade, dass ihr sie 2021 nicht komplett auf Pump (zu 1%) gekauft habt und jetzt mit 250.000 € EK dar steht.
Arbeitet ihr beide Vollzeit und ist noch mit ordentlichen Lohnerhöhungen (Inflationsausgleich) zu rechnen oder habt ihr in den letzten 2 Jahren schon ordentlich was bekommen?
Was zählt denn für dich alles zum "Raum Darmstadt"?
Ich wohne in Babenhausen (30 km von Darmstadt entfernt, an der Grenze zu Bayern) und hier gibt es keine wie von dir geschilderte Immobilie zu dem Preis.
Das hilft mir nun wie weiter? Mit mehr EK werden die Konditionen günstiger. Das ist trivial.
Wenn Du mal den Rechner anwirfst, dann wirst Du sehen, dass für Zinsen und Tilgung eigentlich genug da ist.
Aber wie und wo bekomme ich ein gescheites Angebot? Oder muss der Interhyp-Mitarbeiter, das nur zielführend eingeben?
Du überlegst doch, ob du die Wohnung behalten oder verkaufen sollst.
Damit wir das einschätzen können, haben wir viel zu wenige Informationen.
Wenn du sie zum Beispiel jetzt für 250.000 € verkaufen könntest, dann würde ich sie verkaufen.
Wenn du nur 150.000 € bekommst, dann würde ich prinzipiell sagen, dass du sie behalten solltest. Außer wenn die Vermietung dich jedes Jahr 100 Stunden und ordentlich Nerven kostet, dann solltest du auch bei diesem Preis über einen Verkauf nachdenken. Ebenso, wenn du 200 € nicht umlagefähige Nebenkosten hast oder keine Rücklage vorhanden ist.
Wenn ihr 500.000 € zu 3% (einfach mal angenommen, in der Realität ist es sicherlich noch etwas teurer) finanziert und in 26 Jahren fertig sein wollt, dann müsst ihr eine monatliche Annuität von 2.309 € zahlen. Wie schaut das aus, wenn die ältere Person in Ruhestand geht?
Wenn ihr euer Eigenkapital vor 3 Jahren nicht verpulvert hättet, sondern die Wohnung zu 1% finanziert hättet, dann könntest du zum einen jetzt die Darlehenszinsen von den Mieteinnahmen abziehen, sodass ihr noch weniger Steuern bezahlen müsstet. Weiterhin würde jetzt kein Bankberater auf die Idee kommen und sagen, dass ihr die Wohnung veräußern sollt. Und letztlich müsstet ihr jetzt viel weniger Geld zu 3% aufnehmen.
Klar, hinterher ist man immer schlauer, aber bei einer Investition im 6-stelligen-Bereich sollte man schon gut überlegen, ob es in euer Lebensmodell passt oder ob ihr sie irgendwann bereut. Wie gesagt, hängt das auch von der Preisentwicklung ab, oder ob man dem Verkäufer einen Gefallen schuldig war oder oder oder....
Was die Bank will interessiert nicht, interessieren tut einzig das, womit sie sich persönlich mit ihrer Risikomentalität, ihrer Lebenseinstellung und ihrer Sicht zum Geld gemein machen können.
Die Antwort der Interhyp sieht tatsächlich so aus.
Wir können entweder eine separate Kapitalbeschaffung bei der Wohnung machen und Sie setzen diesen Betrag als weiteres Eigenkapital ein, oder wir tragen bei der Wohnung nur eine zusätzliche Grundschuld ein, was i.d.R. auch zur Verbesserung des Zinssatzes führt. Je nachdem welche Bank für Sie gerade Topanbieter ist, sobald Sie eine konkrete Immobilie zum Kauf gefunden haben, wird die eine oder die andere Lösung besser sein.
Das klingt doch schon ganz gut. Sobald hier irgendwas konkreter wird, würde ich das im Forum zur Diskussion stellen.
Die ETW habe ich 15 Jahre lang als Mieter bewohnt. Am Ende ein Jahr lang zu dritt mit Familie auf 54 m2. Dann wurde im EG was frei.
Der Ex-Vermieter hat nach meinem Auszug verkauft. Das war eine einmalige Chance. Deppen die nicht zur Wohnungsbesichtigung auftauchen, interessieren mich so deutlich weniger.
Keller und Garage nutzen wir mit. Die sind nicht vermietet. Also so auch ein paar Quadratmeter mehr für uns.
Im Vermieter-Forum schreiben manche Vermieter ganz verzweifelt, dass sie eigentlich nicht wissen was vor Ort los ist oder was sie vermieten.
Das Problem habe ich nie. Ich kenne alle Parteien und die Verwaltung seit Jahren oder Jahrzehnten.
Steuer sollte dank AFA auch nicht übermäßig viel werden. Bislang sowieso nichts.
Leider erlegen Sie, einem sehr großen Irrtum Rubberdruck,
scheinbar steht im Bankentext der Sparda, dass keine gewerbliche Tätigkeit finanziert wird. Punkt aus. Dass der Verkauf der ETW natürlich über die Sparda erfolgen sollte, weil man will mehrfach verdienen, Bank.
Einmal die Maklerkosten von 7,14 % für den Verkauf, 175.000 €, die 12.500 €, das gleiche Darlehn an den Kunden, vermittelt 175.000 €, mit 5,3 % Courtage, runde 9.275 €, dann das Neudarlehn, max. 600.000 € mit 5,3 %, 31.800 €, ganze 53.575 € Darlehnskosten.
Das sind die Kosten, die Sie auslösen werden, wenn Sie so handeln würden, wie es die Sparda vorschlägt.
Es beinhaltet nicht die Zinsen, die die Darlehnssumme mit unter um das doppelte des Darlehns über 600.000 € übersteigen werden. Die Tatsache, dass die Zinsen Sie in die Pleite treiben werden muss ihnen ganz klar sein, zahlen Sie nur 4,00 % p. a. sind dies 24.000 € Zinsen p.a., plus die Tilgung von nur 1 % bedeutet eine jährliche Gesamtbelastung, von 30.000 €.
Was eine Belastung von über 50 % vom Einkommen bedeutet. denn bei einem EK von nur 4.900 € netto zu dritt, bedeutet die Regel max. 40 % vom Einkommen, was weniger als 2.000 € bedeutet!
Damit ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie ihr Eigentum, ihr Guthaben und mit den Restschulden in die Pleite rutschen werden, liegt jetzt schon 2024 vor!
Der Grund liegt in Faktor: Zeit!
Bekommen Sie ein 2.Kind in den nächsten 10 Jahren, ist Ist Anschlussfinanzierung sofort Tod!
Berechnung nach ZPO 850 c, Stand 10.2024.
Der Mehrbetrag über 3 840,08 Euro ist voll pfändbar.// 4.900 € minus 3840 € = 1.060 € ohne Gründe sofort pfändbar.
Verheiratet, 1. Kind bedeutet beim Einkommen bis 3.840 € // weiteres pfändbares Einkommen 741 €.
Max. Einkommen 3.099 € // davon max. 40 % für Miete oder Finanzierung 1.240 €,
Zur Verfügung stehendes EK 4.900 € minus (1.240 € +741 € + 1.060 €) = 4.900 € minus 3.041 € verbleiben zum Leben 1.860 € zum Leben! Nun stellt sich die Frage: "Können sie ihren Standard am Lebensqualität zukünftig, wie bisher bestreiten?
Die direkte klare Frage wäre: "Leben Sie jetzt zu dritt von 1.860 € monatlich?
Wenn nicht, sollten Sie sich einen weiteren 530 Job suchen, um die Absicherung (gegen Tod, Unfall und BU) der Familie zu bezahlen, zu können. Denn sollte ihnen etwas passieren, nun, die Familie rutscht in das Bürgergeld und damit unweigerlich in die Pleite!
"Bekommen Sie ein 2.Kind in den nächsten 10 Jahren, ist Ist Anschlussfinanzierung sofort Tod!"
Wenn der Bruno die angegebenen Lebensalter gelesen hätte, wäre es ernstzunehmender...
On Topic:
Es gibt noch einen Bausparvertrag bei Schwäbisch Hall, der nächstes Jahr zuteilungsreif wird. Summe sind nur 20 TEuro. (Ein VL-Sammler...)
Der Zinssatz für den Kredit sind aber nur 1,x%. Hier würde sich die Frage stellen, die Summe als EK einzusetzen oder den Kredit zu nehmen.
So oder so hätte man nochmal eine Reserve für Renovierungen.
Laut Auskunft der Sparda, will die Schwäbisch Hall bei einer Kreditsumme unter 50 TEuro NICHT ins Grundbuch.
Hallo Rubberduck, wie wäre folgende Idee:
- mit dem Eigenkapital zahlen Sie auf jeden Fall die Kaufpreisnebenkosten
- Sie sollten wissen wieviel Sie die Immobilie sanieren wollen. Schreiben es hält sich in Grenzen, das kann man in EUR beziffert so oder so sehen.
- Wenn Sie in etwa wissen wie hoch die Sanierung ist dann haben Sie ja alle Kosten, Kaufpreis, Kaufpreisnebenkosten, Sanierung
- Auf der ETW die Sie aktuell vermietet haben nehmen Sie dann eine Kapitalbeschaffung auf für den anteiligen Kaufpreis. Den restlichen Kaufpreisanteil sichert man dann normal auf der Kaufpreisimmobilie ab.
- Konkret könnte man Ihnen auch sicherlich Finanzierungsvorschläge zurufen wenn man weiß wie hoch der endgültige Kaufpreis der Kaufimmobilie ist?
- Wie hoch soll die Rate insgesamt für Ihr Vorhaben sein? Also Kapitalbeschaffung und Darlehen auf dem Kaufobjekt abgesichert?
Wie bestehende ETW einbringen? Verkaufen?
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Zitat von BenniG
