Baufinanzierung in Prüfung mit Rückfrage

Hallo,

neben der Kreditrate hast du ja auch noch Geld für Instandhaltung zurückzulegen, also auch wenn du zunächst erstmal mehr Geld hast, musst du jedes Jahr rund 2% vom Gebäudewert als zusätzliche Kosten berücksichtigen.

Warum hast du denn 1.200 € als Miete angegeben, wenn du nur 600 € bezahlst?
Wer ist denn als Mieter eingetragen?

Viele Grüße
BenniG

Zitat von BenniG

Hallo,

neben der Kreditrate hast du ja auch noch Geld für Instandhaltung zurückzulegen, also auch wenn du zunächst erstmal mehr Geld hast, musst du jedes Jahr rund 2% vom Gebäudewert als zusätzliche Kosten berücksichtigen.

Warum hast du denn 1.200 € als Miete angegeben, wenn du nur 600 € bezahlst?
Wer ist denn als Mieter eingetragen?

Viele Grüße
BenniG

Ich habe 600,00 € angegeben. Der Kontoauszug von meinem Konto beinhaltet einen Betrag an unser Gemeinschaftskonto und dann habe ich einen weiteren Betrag vom Gemeinschaftskonto an den Vermieter. Also alles nachweislich aufgeteilt.

Die Bank hat dann gesagt, dass das Risiko meines Partners bei bspw. einer Trennung mit berücksichtigt wird und deshalb die volle Miete veranschlagt wird.

Wir stehen aber beide im Mietvertrag. Nicht nur ich.. Was ich dann auch noch lustig finde: Wenn wir verheiratet wären, dann würde das Risiko anders aussehen. Da suchen die sich aber dann doch wieder eine andere Begründung?

Zitat von noelmaxim

Bei welcher Bank liegt der Fall zur Prüfung?

Die Westerwaldbank war es. Nach Rücksprache mit der Baufinanzierungsberaterin gibt es wohl keine Möglichkeit, die Bank hier umzustimmen und Nachweise zu liefern. Sie hätte wohl länger mit denen telefoniert. :-/

@Seps,

Leider schreiben Sie völlig falsch, eher völlig daneben.

hier handelt es sich leider, um die richtige Beurteilung seitens der Bank! Denen muss wohl einer die Unterhosen stramm gezogen haben.

Ihre Daten: lauten Alter 27, EK: 2.700 €, ledig, Kredit monatlich 390 €, Miete: 1.200 €, KP: 289.000 €, ME: 1.500 €

Weitere Kosten: Modernisierungskosten und bspw. die Dämmung der oberen Geschossdecke etc. werden zusätzlich aus eigener Tasche bezahlt.

Der erste Fehler: Die Mieteinnahmen sind in den Bereich Gewerbe angesiedelt, also gewerbliche Vermietung, folgerichtig Zinszuschlag bis 0,75 % p.a. weil 100 % Fremd vermietet.

Machen wir die Rechnung nach der ZPO auf.

Laut ZPO § 850 c steht ihnen ein Pfändungsfreibetrag von 1.500 € zu, davon sind 1.200 € für die Miete weg, verbleiben 300 € zu leben abzüglich 390 € Kredit ergibt 90 € minus.

Grund: Die gesetzlichen Vorgaben der Baufinanzierung treten zwingend in den 1. Rang der Wichtigkeiten ein. Damit tritt der privatrechtliche Mietvertrag zurück und ist für diese Baufinanzierung gegenstandslos.

Anders wäre es, wenn Sie verheiratet wären. Allerdings auch nur bis zum gewissen Grad, denn eine krasse Überforderung der Ehepartnerin mit geringen EK oder mit Kindern ist nach dem BGH und EuGH-Urteil, ist ihre Unterschrift der Ehefrau im Darlehnsvertrag völlig wertlos.

So gilt für ihre Partnerin der gleiche Satz von 1.500 € als Pfändungsfrei!

Zum Thema: Mieteinnahmen

Diese sind nicht voll steuerlich absetzbar, denn nur die Zinsen als volle Betriebsausgabe anerkannt. Und die AfA nur Anteilig über die Restlaufzeit, bei 25 Jahre Restlaufzeit müssten 4 % p.a. abgeschrieben werden.

Gehen wir alle Kosten zusammen, von 320.000 € aus, sind 4 % p.a. AfA jährlich 12.800 € Tilgung, rechnet man mit den gewerblichen Zinsen, mit 5,5 % p.a. Zinsen für die 289.000 €, 15.895 €.

Der gewerbliche Zinssatz liegt grundsätzlich immer höher als eine eigene Eigenheimverzinsung. Des Weiteren wird wohl eine 100 % Finanzierung gebraucht, die sich durch die Bank in eine 80 % und 20 % Finanzierung aufspalten wird.

Also, der Einwand, dass die Mieteinnahmen vorhanden sind, entspricht nicht den realen Tatsachen!
Denn selbst eine 50-jährige AfA, würde die Tilgung nur auf 6.400 € jährlich mindern, zusammen ergeben dies immer noch eine Kostenlast von jährlich 22.295 € denen nur 18.000 € Mieteinnahmen gegenüber stehen.
Wie die Kosten der Modernisierung finanziert werden, wenn die Vermietung schon einen monatlichen Verlust von 412,50 € verursacht. Nun woher? Schwarzgeld? Schwarzarbeit?

Ich kann die Bank verstehen, Sie auf das Glatteis zuführen, sie als Gewerbetreibender zu Handlungen zu verleiten, die Sie in den gerichtlichen Bankrott führen kann.

§ 505 d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und

2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen.
Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht.
Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben.

Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.

(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.

(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Ich sage mal, eine Finanzierung wäre möglich, aber nicht zu diesen Zinssätzen oberhalb 4,0 % p. a. und auch nicht über eine Bank.

bruno68

Zitat von bruno68

Denn selbst eine 50-jährige AfA, würde die Tilgung nur auf 6.400 € jährlich mindern, zusammen ergeben dies immer noch eine Kostenlast von jährlich 22.295 € denen nur 18.000 € Mieteinnahmen gegenüber stehen.
Wie die Kosten der Modernisierung finanziert werden, wenn die Vermietung schon einen monatlichen Verlust von 412,50 € verursacht. Nun woher? Schwarzgeld? Schwarzarbeit?

Tilgung ist zwar eine Ausgabe, aber kein Aufwand, sondern eine Aktiv-Passiv-Minderung.
Somit kann die Tilgung auch nicht zu einem Verlust führen.

Und generell verstehe ich deinen Rechenweg nicht.
Ich rechne mal absichtlich mit deinen Zahlen
Einnahmen abzgl. Ausgaben
18.000 € - 22.295 € = - 4.295 €
Ergebnis geteilt durch 12 Monate
- 4.295 € / 12 = - 357,92 €!

Darf ich fragen, wie du auf 412,50 € kommst? Sind die Differenz von 54,58 € Brunosteuer?

Und warum kalkulierst du generell mit einem Zinssatz von 5,5%?

Weiterhin weißt du sicherlich, dass sich Grund und Boden nicht abschreiben lässt.

Warum finanzierst du nicht einfach gemeinsam mit deinem Partner ?

Das ist auch richtig so, da ihr gesamtschuldnerisch für die Miete haftet.

Zitat von Seps

Ich habe 600,00 € angegeben. Der Kontoauszug von meinem Konto beinhaltet einen Betrag an unser Gemeinschaftskonto und dann habe ich einen weiteren Betrag vom Gemeinschaftskonto an den Vermieter. Also alles nachweislich aufgeteilt.

Die Bank hat dann gesagt, dass das Risiko meines Partners bei bspw. einer Trennung mit berücksichtigt wird und deshalb die volle Miete veranschlagt wird.

Wir stehen aber beide im Mietvertrag. Nicht nur ich.. Was ich dann auch noch lustig finde: Wenn wir verheiratet wären, dann würde das Risiko anders aussehen. Da suchen die sich aber dann doch wieder eine andere Begründung?