Kauf einer Gewerbeimmobilie kurzsichtig/unmöglich? sucheTipps für die ersten Schritte
Hallo in die Runde,
Immobilien sind für mich komplettes Neuland und so möchte ich gern die Experten hier fragen. Es gibt sicher genügend Dinge, welche Ihr in einem zweiten Leben anders gemacht hättet als es gelaufen ist. Welche wären das?
Zu welcher Pflichtlektüre würdet ihr mir raten um sich bestmöglich über die Risiken und Chancen im Immobilienbusiness zu informieren?
Eine kurze Erläuterung zu meinem Anliegen:
Ich bin als (Klein-)Gewerbetreibender tätig und habe hierfür eine Lagerhalle gemietet. Der Besitzer der Immobilie ist mittlerweile sehr alt und gebrechlich. Seine Kinder verwalten alle anderen Immobilien. Wie es so schön heißt "Beim Geld hört die Freundschaft auf" ist es leider auch bei den Kindern. Diese wollen nach dem Tod des Besitzers alle Anlagen verkaufen und die Gesamtsumme unter sich aufteilen. Nun haben wir natürlich Angst an einen Investor zu geraten, der vll nicht in unserem Sinne handeln möchte. So habe ich mich um ein Gespräch bei der Familie (Besitzer) und den Kindern bemüht.
Herausgekommen ist nun folgendes:
Gesamtfläche der Immobilie: 9272m² (durchgehend Asphaltiert/betoniert)
Vermietete Hallenfläche aktuell: 2376m²
Anzahl der Mieter: 20
Aktuelle monatl. Einnahmen aus der Vermietung: 9504€ bei 4€/m² (kalt) Hallenfläche; 114048€ p.a. (Hochrechnung aus dem Quadratmeterpreis, die Familie gab mir natürlich keinen Einblick in deren Kalkulation).
Der Preis wurde seit 8 Jahren nicht mehr angehoben, da sehe ich natürlich Potential!
Über die Nebenkosten (Grundsteuer, Abwasser, etc.) wurde mir leider keine Auskunft gegeben
Die Hallen wurden 1976 gebaut und bestehen aus Stahlbeton (Massivbauweise) ohne Dämmung, keine Heizung.
Mein Onkel (Statiker für Industriebauten) hat sich die Hallen mal angeschaut und empfand den Zustand als sehr gut. Die letzte Renovierung (Erneuerung der Fassade & Innenausbau) fand 2014 statt. Das Dach (Bitumen) ist zuletzt 2005 erneuert worden. Noch ist es dicht, aber da muss definitiv dran gearbeitet werden!
Die Preisvorstellung der Familie beläuft sich auf 800k€.
Ich bin dort seit 10 Jahren und kenne praktisch jeden Mieter und die Gebäudestruktur. Mir fehlt allerdings das Hintergrundwissen rund um die Verantwortung über eine Gewerbeimmobilie.
Ich bin mir sicher das sich hier kaum jemand darüber äußern kann, ob das Angebot auch fair ist. Schließlich fehlen euch noch jede Menge Hintergrundinformationen.
Weiterhin steht die Frage der Finanzierung im Raum. Mehr als 100k€ möchte ich aus meinen bisherigen Investments nicht entnehmen.
Wie würden eure nächsten Schritte genau aussehen? Sollte ich ein Wertgutachten in Auftrag geben?
Vielen Dank an alle die bis hier mein Anliegen gelesen haben!
Ich bin für jeden Tip sehr dankbar!
AW: Kauf einer Gewerbeimmobilie kurzsichtig/unmöglich? sucheTipps für die ersten Schr
Besitzer der Halle sind die, die die Halle aktuell nutzen. Der Vermieter ist der Eigentümer.
Eine Immobilie, die 14% Mietrendite erwirtschaftet, veräußert man nicht.
Also entweder hast du dich bei den Mieten verkalkuliert oder die bei ihrer Preisvorstellung.
Wenn dein Onkel den Zustand der Hallen gut empfand, was soll der Wertgutachter dann denn noch?
Besser jetzt kaufen, als wenn du dich mit zig Erben auseinandersetzen musst.
AW: Kauf einer Gewerbeimmobilie kurzsichtig/unmöglich? sucheTipps für die ersten Schr
Sorry für die Verwechslung von Besitzer und Eigentümer.
Deren Preisvorstellung ist tatsächlich sehr günstig. Sie meinten Sie wären froh, wenn für den Preis alles zeitnah und unkompliziert über die Bühne gehen könnte und in gute Hände gerät. Der Besitzer meinte zuletzt am Telefon "er ist froh über jeden Tag wo er noch aufwacht". Ohwei ohwei
Bei dem Wertgutachter erhoffe ich mir mehr Einblick "in die Tiefe" statt nur auf die Hallenkonstruktion zu schauen. Ich möchte einfach keine großen Überrraschungen bei Dingen, welche ich aktuell noch nicht oder nur schwer einschätzen kann (Abwasserableitung intakt, Zustand des Bitumendachs, usw.). Meinen Onkel interessierte nur die Gebäudestruktur, nicht das ganze Drumherum.
Zum Kauf:
Wählt man dann einfach 2-3 Banken aus und fragt nach deren Konditionen oder wie läuft das ab? Was kann man denn im Vorfeld alles vorbereiten?
AW: Kauf einer Gewerbeimmobilie kurzsichtig/unmöglich? sucheTipps für die ersten Schr
Keine zwei Zeilen später hast du wieder Besitzer geschrieben und den Eigentümer gemeint... ;-)
Ich glaube nicht, dass ein normales Wertgutachten sich die einzelnen Abwasserleitungen oder genaustens den Zustand des Daches anschaut. Dann wäre das unbezahlbar bzw. unverhältnismäßig teuer und wahrscheinlich würde die "Untersuchung" selbst zu Schäden führen.
Die schauen nach dem oder schätzen das Herstellungsjahr und setzen den aktuellen Wert an Hand der üblichen Lebensdauer fest. Die werden nicht mit einer Kamera durch sämtliche Leitungen fahren.
Du kannst natürlich selbst zu Banken gehen und bei Vermittlern anfragen, die 90% der Banken abdecken und gleich einschätzen könne, bei welcher Bank eine Anfrage lohnt.
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