Wie Ihr seht ist in der Anzeige kein Wort davon, dass die immobile vermietet ist. Der Makler hat nur bei der Terminvereinbarung erwähnt, dass die Mieter noch in der Wohnung sind. Hat sich für mich so angehört, dass der Mietvertrag gekündigt ist und sie demnächst ausziehen. Dem ist nicht so, der Mietvertrag ist nicht gekündigt.
Laut Makler würden die Mieter aber bei einer Eigenbedarfskündigung natürlich ausziehen. Reden kann der Makler viel, ich muss vom worst-case ausgehen.
Selbst wenn die Wohnung frei wäre, wäre ich nicht bereit gewesen, den gewünschten Preis zu bezahlen.
In dieser Situation wäre meine Idee gewesen, 20% abzuziehen, d.h. max. 575k zu bieten.
1. Frage: meint ihr das ist ok oder sollte ich noch niedriger ansetzen?
2. Frage: bevor wir die Wohnung kaufen würden, müsste ich noch einige Dinge klären. U.a. Mieteinnahmen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, NK-Abrechnungen usw. Sollte ich zuerst meinen max. Preis vorschlagen, weil es sonst ohnehin kein Sinn macht sich weiter zu informieren oder wäre es taktisch sinnvoller den Preis erst am Ende zu nennen? Oder mach ich mir da zu viele Gedanken und es ist am Ende ohnehin egal?
3. Frage: Ich habe vor dem Kauf keine Chance, mich rechtlich abzusichern, dass die aktuellen Mieter wirklich gewillt sind auszuziehen, oder? Ich muss also von 6 Monaten Kündigungsfrist und im schlimmsten Fall von Gerichtsverhandlungen ausgehen?
1. Das musst du entscheiden was dir die Wohnung wert ist. Es kann sein, dass ein anderer für mehr haben möchte..... der wird dann den Zuschlag bekommen und wenn du drüber liegst halt du....
2. um bewerten zu können würde ich immer erst alle unterlagen haben wollen wenn der Preis für die Bude realistisch ist....
3. du kannst auf Eigenbedarf klagen.... und hoffen dass das schnell geht. Wenn da jemand lange drin wohnt oder gar eine Behinderung hat oder nachweisen kann dass er keine gleichwertige Wohnung findet kann sich das lange hinziehen.... Man kann ja auch bei der Besichtigung mal mit dem Mieter reden wie es denn ausschaut.... Dass man hier selber einziehen möchte.....
1. auf einen grundlosen Preisabschlag von 20% wird sich vermutlich keiner einlassen. Gründe gibt es aber viele, z.B. steht schon lange zum Verkauf, das Geld wird dringend benötigt (Scheidung, Kauf eines anderen Hauses...),es stehen hohe Kosten an.
Bei einer vermieteten Wohnung in dieser Preisklasse scheint der übliche Verkäufer keine Geldprobleme zu haben.
2. wenn ihr euch vorher auf einen Preis einigt, du dann in den Dokumenten erkennst, dass die Wohnung doch viel weniger Wert ist, dann machst du dich unglaubwürdig.
3. versuch den aktuellen Besitzer (Bewohner) möglichst gut kennenzulernen. Auch wenn er sagt, dass er ausziehen will, kann er sich nach dem Kauf umentscheiden.
Natürlich hatte ich nicht vor zum Makler zu sagen ich ziehe 20% ab, weil die Wohnung vermietet ist. Ich würde das eher mit dem Risiko eines evtl. Rechtssreits begründen.
Meinen Preis werde ich dann nennen, nachdem ich alles andere abgeklärt habe.
Eine Frage noch zum Vorkaufsrecht der Mieter. Bis zu welchem Zeitpunkt haben diese die Möglichkeit dazu? Muss der Makler/Eigentümer sie darüber informieren oder muss der Mieter selbst aktiv werden?
ich frage mich wie denn die ETW bezahlt werden soll?
Gehe vom Angebot aus
Selbst wenn die Wohnung frei wäre, wäre ich nicht bereit gewesen, den gewünschten Preis zu bezahlen.
In dieser Situation wäre meine Idee gewesen, 20 % abzuziehen, d.h. max. 575 k zu bieten.
Rechne ich die 20 % hinzu sind es 690.000 €, plus 16 % Nebenkosten ca. 110.000 €, runde 800.000 €.
Wie soll diese Finanzierung dargestellt werden, wenn die Tilgung zwischen 1 und 2 % p.a betragen muss? Also zwischen 7.000 € und 14.000 € p.a.
Die Nebenkosten von 110.000 € woher?
Selbst wenn nur die 575.000 € bezahlt werden. die 16 % Nebenkosten bleiben, 92.000 €
Wenn ein 80 % Finanzierung im Raume steht, beträgt dem Eigenkapital, weitere 115.000 €,
Sehe ich in die Zins-Tabellen für eine 80 % Beleihung und 10 Jahre nach: Liegen diese bei 3,91 % p. a., demnach 17.986 € Zinsen jährlich plus 2 % Tilgung 11.500 €, fast 30.000 € jährliche kosten.
Da brauche ich nur den Dreisatz anwenden: mit 35 %, 35 % = 30.000 €, 1 % = 30.000 € /35 % = 857,15 € 100 % =30.000 € mal 100 % /35 % = 85.715 € Jahresnettogehalt / 7150 € Netto monatliches Gehalt.
Haben sie ein Gehalt von monatlich 7.150 €, um die Zins- und Tilgungslast von 30.000 € / 12 Monate = 2.500 € zu bezahlen? Die sozial finanzielle Absicherung frisst weitere Hunderte € monatlich, wie Gebäudeversicherung, Hausrat, Todesfallschutz und Grundstückshaftpflicht.
So wird die Gebäudeversicherung mit 0,3 bis 0,5 % p.a. zu Buche schlagen.
Ich würde gerne ihre Finanzierung mal anschauen. auch ist zu beachten, dass die Werte nicht unbedingt denen des Wertgutachtens entspricht!
Wertminderung vermietete ETW
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