Kredit zur freien Verwendung (auch Immobilien)

Zitat von sebastianb

Guten Tag,

wir wollen eine Immobilie in Irland als Ferienwohnung erwerben zur Eigennutzung und optional Vermietung.
Die Finanzierung ist jedoch deutlich komplizierter, als wir es vermutet hätten.
Nach einigem hin und her haben wir eine irische Bank gefunden, die es zwar finanzieren würde, aber Vermietung ausschließt. Zumindest die Option würden wir aber gerne erhalten.

Daraufhin haben wir auf Kredite zur freien Verwendung geschielt, da wir im Zweifel die schlechteren Konditionen in Kauf genommen hätten, da die Summe (140k) und Laufzeit (10J) überschau gewesen wären.
Allerdings mussten wir feststellen, dass man zwar jeden noch so großen Schwachsinn mit Krediten zur freien Verwendung kaufen darf, nicht jedoch Grundstücke und Immobilien. Diese werden in den Kreditbedingungen als einziges bei jeder Bank ausgeschlossen.
Warum erschließt sich uns nicht (vielleicht wegen möglicher Folgekosten?!), wer da Hintergründe hat, das wäre rein aus Interesse auch spannend.

Nun zur eigentlich Frage: hat hier jemand noch einen Tipp, wie sich die Finanzierung realisieren ließe?

Rahmendaten (EUR):
Immobilienwert:210.000
Eigenkapital: 70.000 (weitere 10-15k für Nebenkosten)
Gewünschtes Fremdkapital: 140.000
Darlehensnehmer: beide Eheleute
Einkommen: 5.000 + 4.600 netto = 9.600 zusammen (fest, dazu kommen Boni).

Vorhandene Immobilien: ein Haus (600k Verkehrswert 240k Restschuld), eine Wohnung (160k Verkehrswert, keine Restschuld, aber Nießbrauch drauf)

Wir haben gelesen, das deutsche Banken z.T. Kredite für Auslandsimmobilien geben, wenn man eine abgezahlte Immobilie als Sicherheit geben kann.
In unserem Fall wäre das bei uns nur die Wohnung, durch das Nießbrauch (der Mutter) taugt diese aber wenig als Sicherheit. Evtl. würde die Mutter aber der Nutzung als Sicherheit zustimmen. Ich weiß allerdings nicht, wie sich das vertraglich ausgestalten lassen würde.

Wenn die Mutter mit dem Niessbrauch in den Rang hinter eine neue Grundschuld geht, sollte die Finanzierung kein Problem darstellen und die Konditionen gut sein. 140K sind bei 160K Wert natürlich ein hoher LTV, aber lass Dich doch mal überraschen, wie die Bank einwertet. Falls Du jemanden mit Sprengnetter Zugang kennst, kannst Du ja schon mal selbst einwerten.

Wenn das alles nichts wird, kommt noch ein Auslandsdarlehen in Frage. Diese sind meist sehr reiche Ausländische Privatleute, die Kredite gegen Grundschuld vergeben. Die gehen auch im Rang hinter einen Niessbrauch, wenn Deine Mutter nicht zurück treten mag, bewerten dann den Nießbrauch und beleihen den Restwert mit 60% LTV. Der Zins ist aber etwas höher, als bei einer Baufi, aktuell variabel 7,5%. Ich kenne aber immer mehr Leute, die diesen Weg gehen.

7,5% Zins über privat - wie soll das jemals erwirtschaftet werden? Glattes Killkriterium, wenn das die einzige Möglichkeit sein sollte, denn das entspricht einer absoluten Zinsleistung im ersten Jahr von 10,5T€ - plus Tilgung. Für die Summe könnt Ihr sehr lange ein Haus in Irland mieten. Oder alternativ ETF's kaufen und vom Gewinn den Irland-Urlaub finanzieren.

Zur Sache:

Wenn Euer eigenes Haus tatsächlich 600T€ wert ist bzw. mit grob 600*0,7 = 420T€ beliehen werden könnte, hättet Ihr auf dem eigenen Haus 180T€ frei, was für 140T€ ausreichen würde.
Die geplante Vermietung solltet Ihr den Finanzierern nicht verschweigen, es sei denn, ihr kennt die Risiken und nehmt diese in Kauf. Also nicht die Risiken der Vermietung, sondern die Risiken, eine solche geplante Nutzung der Bank bei Abschluss zu verschweigen.

In aller Regel nehmen Banken für solche Vermietungsobjekte einen signifikanten Aufsschlag, weil das ein Gewerbe mit höherem Risiko ist - allerdings bei (nahezu) Vollvermietung auch mit höheren Gewinnchancen, sodass sich der höhere Zins rechnen kann. Ihr solltet vor allem prüfen, welche Kosten das deutsche FA anerkennt und/oder ob Ihr in Irland versteuern müsst und das dann ggflls. verrechnet wird.

Verhandlungstaktik kann sein, dass man sich den Kredit mit höherem Zins berechnen lässt und dann runterhandelt, indem man zB die eigene Nutzung "hochdreht" und die Vermietung nur als Nebeneinkunft betitelt. On top könnt Ihr allein mit Euren Gehältern deutlich mehr Kredit stemmen, das solltet Ihr mit der Bank besprechen. Einlassen muss sich die Bank darauf nicht, aber ihr könnt zB ggü. Eurer Hausbank argumentieren, dass ihr von anderen Banken bessere Angebote habt, aber nicht wechseln wollt. Oder weitere Geschäfte mit der Hausbank canceln werdet, wenn hier keine Lösung gefunden wird. Die werden Euch mit ~10T€ netto-EK und ohne Konsumschulden kaum gehen lassen (wollen).

Den Nießbrauch der Mutter bzw. die kleine Wohnung würde ich unangetastet lassen, es sei denn, die Mutter ist auch bei Totalverlust nicht auf die Einnahmen angewiesen. Man muss das aus Sicht der Mutter betrachten: der Nießbrauch aus der Wohnung kann nicht besonders hoch sein, aber wenn Sie darauf angewiesen ist, ist auch der relativ geringe absolute Ausfall im Falle der Zwangs-Verwertung der Immobilie schmerzhaft.

Andersrum betrachtet: wenn Ihr in Irland Urlaub machen wollt und das durch Dritte (Mieter) vergünstigt werden soll - warum sollte Eure Mutter sich an dem Deal beteiligen? Wenn ihr das nicht allein hinkriegt, lasst die Finger davon.

Einzige Ausnahme: die Mutter hat ebenfalls Lust auf Irland und versteht das komplette Geschäft, das dahinter steckt.

Zitat von sebastianb

Guten Tag,

wir wollen eine Immobilie in Irland als Ferienwohnung erwerben zur Eigennutzung und optional Vermietung.
Die Finanzierung ist jedoch deutlich komplizierter, als wir es vermutet hätten.
Nach einigem hin und her haben wir eine irische Bank gefunden, die es zwar finanzieren würde, aber Vermietung ausschließt. Zumindest die Option würden wir aber gerne erhalten.

Daraufhin haben wir auf Kredite zur freien Verwendung geschielt, da wir im Zweifel die schlechteren Konditionen in Kauf genommen hätten, da die Summe (140k) und Laufzeit (10J) überschau gewesen wären.
Allerdings mussten wir feststellen, dass man zwar jeden noch so großen Schwachsinn mit Krediten zur freien Verwendung kaufen darf, nicht jedoch Grundstücke und Immobilien. Diese werden in den Kreditbedingungen als einziges bei jeder Bank ausgeschlossen.
Warum erschließt sich uns nicht (vielleicht wegen möglicher Folgekosten?!), wer da Hintergründe hat, das wäre rein aus Interesse auch spannend.

Das ist eine berechtigte Frage. Wie wird das überprüft? Kann man das nicht umgehen indem man mit dem Kredit erst etwas kauft - dann wieder verkauft und dann mit dem Erlös die Immoblie kauft?
Nur theoretisch. Klar fallen dann Kosten an. Wenn z.B. Aktien oder Gold ( ohne MwSt ) zuerst damit erworben werden...

Gruss Marc

Aktien und Gold sind in der Regel bei Krediten auch immer ausgeschlossen. So alles wo es um Spekulation geht ist verboten, genauso wie Glücksspiel.

Erstmal vielen Dank für alle Eure Antworten.
In der Zwischenzeit hatte ich auch mit einem Honorarberater dazu Kontakt und die Beleihung der eigenen Immobilie scheint, wie ja auch von einigen vorgeschlagen, der einzige gangbare Weg zu sein. Für uns steht die Sicherheit unseres Hauses allerdings höher als der Traum von dem Ferienhaus, darum fällt die Option vermutlich raus. Dann vielleicht doch weiter Vollgas sparen und sich das in 5-6 Jahren nochmal überlegen.

Zitat von memet

Wenn das alles nichts wird, kommt noch ein Auslandsdarlehen in Frage. Diese sind meist sehr reiche Ausländische Privatleute, die Kredite gegen Grundschuld vergeben. Die gehen auch im Rang hinter einen Niessbrauch, wenn Deine Mutter nicht zurück treten mag, bewerten dann den Nießbrauch und beleihen den Restwert mit 60% LTV. Der Zins ist aber etwas höher, als bei einer Baufi, aktuell variabel 7,5%. Ich kenne aber immer mehr Leute, die diesen Weg gehen.

Die Option hatten wir bisher noch nicht, aber da bin ich bei Zapp73 - es muss am Ende noch Sinn ergeben bzw. vernünftig bleiben.

Zitat von Zapp73

[...]Den Nießbrauch der Mutter bzw. die kleine Wohnung würde ich unangetastet lassen, es sei denn, die Mutter ist auch bei Totalverlust nicht auf die Einnahmen angewiesen. Man muss das aus Sicht der Mutter betrachten: der Nießbrauch aus der Wohnung kann nicht besonders hoch sein, aber wenn Sie darauf angewiesen ist, ist auch der relativ geringe absolute Ausfall im Falle der Zwangs-Verwertung der Immobilie schmerzhaft.

Andersrum betrachtet: wenn Ihr in Irland Urlaub machen wollt und das durch Dritte (Mieter) vergünstigt werden soll - warum sollte Eure Mutter sich an dem Deal beteiligen? Wenn ihr das nicht allein hinkriegt, lasst die Finger davon.

Einzige Ausnahme: die Mutter hat ebenfalls Lust auf Irland und versteht das komplette Geschäft, das dahinter steckt.

Ja, die Option mögen wir kaum mehr als unsere eigene Immobilie. Meine Mutter lebt zwar in einer anderen Eigentumswohnung, hat gut Rente und würde das Haus mitnutzen, aber eigentlich wollen wir sie nicht da mit reinziehen, auch wenn der Vorschlag mehr oder weniger von ihr selbst kam. Mütter sind zu aufopferungsvoll .

Zitat von Marc2512

Das ist eine berechtigte Frage. Wie wird das überprüft? Kann man das nicht umgehen indem man mit dem Kredit erst etwas kauft - dann wieder verkauft und dann mit dem Erlös die Immoblie kauft?
Nur theoretisch. Klar fallen dann Kosten an. Wenn z.B. Aktien oder Gold ( ohne MwSt ) zuerst damit erworben werden...
Gruss Marc

Zitat von ZehWeh

Aktien und Gold sind in der Regel bei Krediten auch immer ausgeschlossen. So alles wo es um Spekulation geht ist verboten, genauso wie Glücksspiel.

Interessanterweise schließen die Kreditbedingungen z.B. der SWK Spekulationsgeschäfte jeglicher Art tatsächlich nicht aus. Einzig und allein Grundstücke und Immobilien sind ausgeschlossen. Die Bedingung mit einem Dreiecksgeschäft zu umgehen, haben wir auch schon kurz überlegt, aber so ein Schmarn wollen wir nicht anfangen und ich bezweifel auch, dass es am Ende rechtssicher wäre bzw. rechtssicherer, als die Bedingung gleich zu ignorieren.