ich hab mal eine Frage zu einer möglichen Zwischenfinanzierung.
Ausgangssituation:
Ich bin Alleineigentümerin einer schuldenfreien Immobilie (Einfamilienhaus BJ 2008). Aktuell leben wir (alleinerziehend mit 2 Kindern und Hund) von Unterhalt und Kindergeld, haben 2.000 € zur Verfügung. Eine gravierende Erhöhung meiner Einnahmen ist schwierig, da je nach Einkommen natürlich der Unterhalt für mich sukzessive wegfällt und ein gutbezahlter Vollzeitjob, der eigentlich notwendig wäre, leider utopisch ist. Finanzielle Rücklagen sind vorhanden in Höhe von knapp 35.000 €, die ich aktuell aber nur im Notfall angreifen möchte solange nicht klar ist, wie es weitergeht.
Der Gedanke wäre jetzt, eine günstigere Eigentumswohnung zu suchen, einziehen, das aktuelle Haus noch schön renovieren und dann verkaufen. Damit bliebe am Ende ein gutes finanzielles Polster für Notfälle. Aber dazu benötige ich natürlich eine Zwischenfinanzierung.
Die Hausbank lacht laut, ohne festen gutbezahlten Vollzeitjob keine Zwischenfinanzierung. Unterhalt und Kindergeld oder auch finanzielle Rücklagen interessieren natürlich nicht. Auch mit einem zukünftig geplanten Teilzeitjob keine Chance lt. Bank. Tja, hätte ich diesen gutbezahlten Vollzeitjob, dann bräuchte ich mir witzigerweise ja gar nicht erst Gedanken über einen Umzug und eine Zwischenfinanzierung machen.
Eine Finanzvermittlung sagte auch direkt, dass es keine Chance gibt. Eine zweite Finanzvermittlung gab als unverbindliche Auskunft: ja, da gäbe es wohl eine Institution, die auch ohne laufendes Einkommen aus einem Job sowas schon mal bewilligen würde, aber da ginge es dann los ab mindestens 10 oder 11 % Zinsen. Teuer hab ich ja erwartet, aber das ist ja schon ne Hausnummer, die man erstmal verdauen muss. Hier habe ich allerdings noch keinen weiteren Termin ausgemacht, daher ist selbst das halt natürlich noch nicht mal eine feste Zusage.
Aber grundsätzlich - sind das normale Konditionen in der Situation? Und wäre das eine realistische Chance oder kann ich mir den Termin gleich sparen? Was gäbe es noch für Möglichkeiten? Ideen, Meinungen, Ratschläge - ich bin für alles dankbar.
leider ist eine Fernberatung völlig daneben, korrekt wäre es persönlich dies zu sprechen, weil dies schneller jeden Einwand korrigiert werden kann.
Aber aus ihren Daten mit 55 und nur Unterhalt lässt sich kein Darlehn darstellen! Selbst bei 20 bis 25 % Zinsen p. a.
Der Grund ist:
A) 3 Personen
B) teilweise unpfändbares EK, wie Kindergeld
C) Ihr Alter
D) Eigentum
Wie man so sagen: "Sie sind nicht flüssig, mit Bargeld sprich Einkommen!"
Sie befinden sich in einer Art von Zwickmühle, denn gehen Sie wieder arbeiten, entsteht kein verbessertes Einkommen, weil gleichzeitig die Unterhaltsleistung gekürzt wird. Faktisch ein Nullsummenspiel mit erhöhten eigen Rente, die auch die Unterhaltsleistung nach den Renteneintritt bis zum eigenen Tod kürzt!
Es bleibt wohl oder übel eher der Verkauf des Eigentums über, denn "halten oder erhalten" dafür fehlt das monatliche Einkommen!
Das muss man wohl oder übel ins Auge fassen, weil sie in eine Zwickmühle oder Schraubstock, durch die Scheidung gelandet sind.
Das ganze funktioniert derzeit nur, wenn sie ihr Haus anbieten und den Markt für ihre Immobilie sondieren. Hier halten sie ja alle Zügel in der Hand, denn die Bedingungen für einen Verkauf bestimmen sie ganz alleine.
Hat man nun einen oder mehrere Käufer, begibt man sich - ggf. schon vorher - auf die Suche nach der eigenen Imobilie. Hat man diese ebenfalls gefunden, vereinbart man einen Notartermin, an dem sowohl der Kauf, als auch der Verkauf vollzogen wird, entsprechend wird dann auch die Kaufpreiszahlung besprochen und es ist nicht unüblich, dass ein Käufer den Kaufpreis belegt, sie noch kurz gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in der Wohnung lässt, sie dann ihren Kaufpreis wiederum belegen, um dann Nutzen und Lasten ihrer verkauften Immobilie über gehen zu lassen.
Das ganze funktioniert derzeit nur, wenn sie ihr Haus anbieten und den Markt für ihre Immobilie sondieren. Hier halten sie ja alle Zügel in der Hand, denn die Bedingungen für einen Verkauf bestimmen sie ganz alleine.
Hat man nun einen oder mehrere Käufer, begibt man sich - ggf. schon vorher - auf die Suche nach der eigenen Imobilie. Hat man diese ebenfalls gefunden, vereinbart man einen Notartermin, an dem sowohl der Kauf, als auch der Verkauf vollzogen wird, entsprechend wird dann auch die Kaufpreiszahlung besprochen und es ist nicht unüblich, dass ein Käufer den Kaufpreis belegt, sie noch kurz gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in der Wohnung lässt, sie dann ihren Kaufpreis wiederum belegen, um dann Nutzen und Lasten ihrer verkauften Immobilie über gehen zu lassen.
Danke für die Antwort. Was sich in der Theorie gut anhört, ist in der Praxis kaum umsetzbar. Leider ist das Angebot an passenden Wohnungen sehr gering, jedoch für Interessenten eines Hauses groß genug, um nicht unbestimmte Zeit warten zu müssen bzw. wollen. Ich suche bereits seit ca. einem Jahr - in der Zeit gab es eine einzige Wohnung die in Frage gekommen ist und die ich auch bekommen hätte - wenn ich direkt hätte zuschlagen können. Der Verkäufer wollte das schnell abwickeln und so wurde die Wohnung dann natürlich an einen anderen Interessenten verkauft. Und es bringt doch nichts, mir jetzt einen potentiellen Käufer zu suchen ohne Aussicht auf eine Wohnung. Der wartet doch nicht unbestimmte Zeit, da sucht der sich was anderes und ich steh im Endeffekt wieder genau so da wie bei der letzten Wohnung. Daher kam mir das ja mit einer Zwischenfinanzierung in den Sinn, damit ich dann - wenn es eine Wohnung gibt - diese dann auch quasi sofort kaufen kann. Mit einer Zwischenfinanzierung, die durch mein Haus und meinetwegen dann auch mit der neuen Wohnung abgesichert ist, und dann möglichst schnell mein Haus verkaufen und die Zwischenfinanzierung ablösen...
Leider wird die Zwischenfinanzierung ohne nachhaltigem Einkommen nicht möglich sein, daher mein Ansatz, das Haus anzubieten, um mit den potentiellen Käufern die Problematik bzw. einen möglichen Verkaufszeitpunkt zu besprechen, zumal sie mit der Insertion - die sie vom Grundsatz nichts kostet und sie zu nichts verpflichtet - den Markt sondieren und kennenlernen.
Manchmal ist das Eichhörnchen ein Teufel und manchmal auch anders herum und Pferde hat man vor der Apotheke auch schon k...... gesehen.
Man sollte sich wundern, zu was potentielle Käufer bereit sind und wie lange die warten können, denn so, wie sie bis dato wenig Immobilien gefunden haben, so kann es dem ergehen, der sich für Ihre Immobilie interessiert und gleiches empfindet wie sie, wo eben ihre Immobilie die Immobilie ist, die er immer gesucht hat!
Hm, ist blöd, wenn man eine Immobilie im Wert von 'ner halben Millionen (ja, du hast noch nicht den Wert genannt) und kein nachhaltiges Einkommen hat.
Somit ist weder die Anmietung einer Ersatzwohnung noch die (Zwischen-) Finanzierung einer Eigentumswohnung möglich.
Ich denke du musst einfach ins Risiko gehen und deine Immobilie anbieten und parallel dazu eine kaufen (so wie noelmaxim es ebenfalls meint).
Falls zum passenden Zeitpunkt nicht "die Traumwohnung" auf dem Markt ist, dann solltest du ein paar Abschläge in Kauf nehmen - hauptsache erstmal die große Immobilie loswerden.
Natürlich solltest du keine Schrottimmobilie kaufen.
Wenn ihr dann in der Wohnung wohnt und merkt, es geht gar nicht, dann könnt ihr (je nachdem wie viel Geld du noch nach Verkauf des Hauses und Kauf der Wohnung hast) noch weiter nach einer Wohnung Ausschau halten. Die erste Wohnung dann entweder vermieten oder wenn die Vermietung gar nicht euer Ding ist, verkaufen. Der eingesparte Unterhalt gleicht die Anschaffungsnebenkosten sicher schnell aus.
Wenn ihr dann in der Wohnung wohnt und merkt, es geht gar nicht, dann könnt ihr (je nachdem wie viel Geld du noch nach Verkauf des Hauses und Kauf der Wohnung hast) noch weiter nach einer Wohnung Ausschau halten. Die erste Wohnung dann entweder vermieten oder wenn die Vermietung gar nicht euer Ding ist, verkaufen. Der eingesparte Unterhalt gleicht die Anschaffungsnebenkosten sicher schnell aus.
Das wage ich zu bezweifeln.
Der Unterschied im Preis für ein älteres Haus und eine neuere ETW ist möglicherweise gar nicht so groß. Das ist etwas, was mir immer wieder auffällt.
Das ganze funktioniert derzeit nur, wenn sie ihr Haus anbieten und den Markt für ihre Immobilie sondieren. Hier halten sie ja alle Zügel in der Hand, denn die Bedingungen für einen Verkauf bestimmen sie ganz alleine.
Hat man nun einen oder mehrere Käufer, begibt man sich - ggf. schon vorher - auf die Suche nach der eigenen Imobilie. Hat man diese ebenfalls gefunden, vereinbart man einen Notartermin, an dem sowohl der Kauf, als auch der Verkauf vollzogen wird, entsprechend wird dann auch die Kaufpreiszahlung besprochen und es ist nicht unüblich, dass ein Käufer den Kaufpreis belegt, sie noch kurz gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in der Wohnung lässt, sie dann ihren Kaufpreis wiederum belegen, um dann Nutzen und Lasten ihrer verkauften Immobilie über gehen zu lassen.
Derartige Ideen finden sich immer wieder in Immobilienanzeigen. Zum Teil auch über Makler vorgebracht.
Über Sinn und Unsinn derartiger Konstrukte kann man aber zumindest mal nachdenkne.
Ein möglicher privater Käufer wird IMHO alles vermeiden wollen, was iwie nach einem Mietvertrag (und wenn auch nur konkludent) aussieht.
In diesem Fall kann die Nutzungsentschädigung eigentlich nur durch einen Preisabschlag dargestellt werden.
Mieteinnahmen wären selbstverständlich auch noch zu versteuern. Das mag einem Investor egal sein.
Ich denke aber, dass sich zwanglos ein Auszugstermin in den Kaufvertrag aufnehmen lässt, selbst wenn der Kaufpreis vorher zu entrichten wäre.
Ob das die Bank des Käufers mitmacht, ist möglicherweise eine andere Sache. Das gilt aber auch für die von Dir ins Spiel gebrachte Variante.
Ich nicht.
Wie gesagt, haben wir ziemlich wenige Infos über das Haus und über die Bedingungen, die eine Wohnung erfüllen müsste. Von daher ist es ziemliches Stochern im Nebel.
Wenn wir mal von einem reinen Gebäudewert von 300.000 € ausgehen, dann landen wir bei 2% (üblicher Afa-Satz) bei 6.000 € im Jahr. Je nachdem, was die Threaderöffnerin alles selbst macht kommen Kosten für die Gartenpflege, den Winterdienst, den Schornsteinfeger, die Heizungswartung hinzu, was in einer Wohnung deutlich günstiger ist. Der Strom- und Gasverbrauch ist bei einer Wohnung in der Regel ebenfalls deutlich niedriger, als bei einem Einfamilienhaus, ersten je qm Wohnfläche, aber auch nochmal, weil die Wohnung wahrscheinlich weniger Wohnfläche haben wird.
Zitat von Rubberduck
Der Unterschied im Preis für ein älteres Haus und eine neuere ETW ist möglicherweise gar nicht so groß. Das ist etwas, was mir immer wieder auffällt.
Das Haus ist von 2008, zählst du das schon als "älteres Haus"?
Abschließend der aktuelle Stand, vielleicht ist es ja irgendwann auch für andere interessant
Ich habe mittlerweile eine Zwischenfinanzierung gefunden, ja, tatsächlich auch mit meinen üblen Voraussetzungen. P-to-P über einen Vermittler, natürlich hoher Zinssatz aber dafür keine laufenden Zahlungen, Zinsen würden mit Ablösung der Finanzierung beglichen werden. Allerdings ist aktuell leider keine Wohnung in Aussicht.
Mit Teil- und Rückmietverkauf habe ich mich intensiv beschäftigt. Teilverkauf kommt nicht in Frage, da das Nießbrauchsrecht ja mit meinem Tod erlischt und im worst case dann meine Kinder handeln müssten (zurückkaufen oder verkaufen). Beim Rückmietverkauf ist mir der Verlust deutlich zu hoch. Bei einem angenommenen Wert von 400.000 würde ich - weil bewohnte Immobilie - nur ca. 300.000 € - 320.000 € bekommen und dazu natürlich noch eine hohe Miete zahlen.
Allerdings gibt es die Möglichkeit, das Grundstück und Haus per Erbbaurecht zu teilen und ich könnte dann das Grundstück verkaufen und würde dafür das Erbbaurecht erhalten. Nicht ideal, monatlicher Zins natürlich, aber mit Rückkaufrecht und ich hätte zumindest eine finanzielle Rücklage für Notfälle und Instandhaltung. Geplant wäre natürlich der Rückkauf, da es noch eine weitere Immobilie gibt, die allerdings mit einem Nießbrauchsrecht belastet ist, aber mir irgendwann in den nächsten ca 10-spätestens 20 Jahren zur Verfügung steht.
Ob es letztendlich die Zwischenfinanzierung wird oder der Verkauf des Grundstücks und dann folgend meine Immobilie im Erbbaurecht zu behalten, werden dann die nächsten Wochen zeigen.
Zwischenfinanzierung möglich?
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Zitat von noelmaxim