Finanzierung von Grundstück und Haus (getrennt) über Bank und KfW

Weshalb? Rechtliche Blockaden?

//EDIT
Ok, die Ausführungen sind im Zitat. Geh ich mal durch, danke

Es gibt zwei Möglichkeiten:

1. Wenn die Eltern über genügend Cash verfügen, kaufen diese das Grundstück und schenken es der Tochter oder geben der Tochter das Geld in vorweggenommener Erbfolge. Dafür sparen sich die Eltern die mtl. Unterstützung von 1T€ und sind finanziell aus der Nummer raus. Kann Vorteile haben.

2. Die Eltern kaufen das Grundstück bei Bank A und zahlen dafür Zins/Tilgung x. Die Eltern richten Euch ein Erbbaurecht ein, auf diesem wird rechtlich das Haus gebaut. Bank B finanziert das Haus und den Ausbau auf dem Erbbaurecht, ihr zahlt zusätzlich zu Eurer Finanzierung bei Bank B mtl. einen Erbbauzins an die Eltern. Beide Vorgänge könnten auch von einer Bank finanziert werden, es wären aber unterschiedliche Kreditnehmer und deshalb kann man dann auch die Kredite den jeweiligen Finanzierungen getrennt zuordnen. Liegen die Einnahmen/Ausgaben der Eltern aus Zins/Tilgung an die Bank und dem Erbbauzins von Euch nach Steuern unter 1000€, geben die Eltern die Differenz als Zuschuss wie geplant.

Nachteile zu 2:

a: Die Eltern bleiben ggflls. bis zu deren Tod Eigentümer des Grundstücks und es kann sein, dass die Tochter im Erbfall das Grundstück allein erbt und damit einen höheren Anteil als 50% am Gesamtobjekt hätte.
b: Ebenfalls müssten die Eltern ihre Einnahmen versteuern.
c: Kosten und Zinssatz der Finanzierung auf dem Erbbaurecht dürften teurer sein.

Vorteil:

d: man kann beide Kredite logisch trennen und den Erbpachtzins - innerhalb gewisser Grenzen, die vom FA anerkannt werden - hoch oder niedrig ansetzen, je nachdem, was steuerlich optimal ist.

Ich merk schon, die Konstellation wie ich sie mir vorgestellt habe kann ich so vergessen. Hatte gehofft, man kann die günstigen Zinsen mitnehmen.

Die "einfachste" Möglichkeit wird vermutlich sein, dass ganze ganz normal über die Bank zu finanzieren, die Eltern höchstens als Sicherheit mit in die Finanzierung eingebunden, und mit den hohen Zinsen zu leben bevor man Konstellationen über drei Ecken macht.

Zitat von Blaumar

Ich merk schon, die Konstellation wie ich sie mir vorgestellt habe kann ich so vergessen. Hatte gehofft, man kann die günstigen Zinsen mitnehmen.

Geht schon, solltet ihr mal besprechen und durchrechnen lassen. Es kann sein, dass die Eltern ja ihrerseits vergünstigte KfW-Kredite anfordern können ...

Die "einfachste" Möglichkeit wird vermutlich sein, dass ganze ganz normal über die Bank zu finanzieren, die Eltern höchstens als Sicherheit mit in die Finanzierung eingebunden, und mit den hohen Zinsen zu leben bevor man Konstellationen über drei Ecken macht.

Tja, wenn man das Optimum erzeugen will, muss man manchmal eben bestimmte Vorgänge explizit Personen zuordnen.

Ein Nachteil einer "lockeren" Einbindung der Eltern in die Finanzierung ist, dass diese dann auch für die Tilgung mithaften (können). Banken finden das super. Würde ich bei meinen Kindern aber nicht machen, sondern das notfalls auf meiner eigenen Bude eintragen und die Haftung damit begrenzen - wenn überhaupt. Ich bin da ehrlicherweise kein großer Freund davon, weil das unnötig ist, wenn bei den Eltern genügend EK über der eigenen finanziellen Absicherung vorhanden ist.

Wenn die Eltern so safe sind, wie Du sagst, können die das auch in Cash geben oder unabhängig von Eurer Finanzierung organisieren. Wenn die das nicht können und evtl. deren Alterssicherung riskiert wird, sollten die das vielleicht auch einfach nicht tun.

Guten Morgen lieber Bankkaufmann,

die Immobilie der Eltern ist lastenfrei. Vorhanden sind noch weitere Sicherheiten wie eine lastenfreie Immobilie die bereits auf Ihren Vater überschrieben ist. Meiner Partnerin gehört ebenfalls bereits eine Immobilie, da vor über 10 Jahren bereits überschrieben wurde (wohnen noch die Großeltern drin) sowie eine große Gartenparzelle die vorher 4 Einzelgärten waren, mehrere Acker- sowie Rebflächen.

LG

Klingt nach einem no-brainer, allerdings stellt sich die Bank die Frage, wem die Einnahmen aus den Immos der Tochter zustehen oder ob es überhaupt nennenswerte Einnahmen gibt. Am Ende fragt sich die Bank, ob der Cashflow für den Kredit ausreicht - nicht, ob das Gesamtkapital vorhanden wäre. Das klingt zunächst komisch, aber Banken planen nicht mit der etwaigen Zwangsverwertung eines Grundstücks zum Zwecke der Tilgung eines Kredites, sondern nur mit regelmäßigen Einnahmen.

Ob da Gelder fließen, kann ich tatsächlich nicht sagen.

Was ich weiß ist, dass die Immobilie, die dem Vater bereits gehört, ein drei Familienhaus (hoffe die Bezeichnung ist richtig) ist.
Eine Partei steht leer, die zweite ist tatsächlich vermietet, in der Dritten wohnen seine Eltern. Die Miete geht an die Eltern von Ihm.

Die Immobilie die meiner Partnerin schon vor über 10 Jahren überschrieben wurde, erzeugt ebenfalls keine Einnahmen. Wie das damals gehandhabt wurde, weiß ich nicht.

Wenn da keine Einnahmen an die Tochter fließen, ist das für die Bank praktisch nicht vorhanden. Die nackte Zusage, dass die Eltern mit mtl. 1T€ unterstützen, kann auch keine Bank einfach so in die Finanzierung einbauen, weil das jederzeit zurückgenommen/ausgesetzt werden könnte. Deine LG sollte also mal klären, was ihr die Immo in Bezug auf die Finanzierung überhaupt nützt.

Das heißt wir sollten auch ohne Unterstützung der Eltern den Finanzierungsrahmen bewilligt bekommen. Zumindest habe ich das so aufgepasst.

Gibt schließlich keine extra Ausgaben die Unterhalt, Autos o.ä. da alles bezahlt.

Heißt, die Bank sieht uns allein als Kreditnehmer, der Zuschuss ist schön für uns persönlich aber irrelevant für die Bank.

Dann würde ich das mal in der Familie besprechen

Ich danke Euch vielmals!

Zitat von Blaumar

Das heißt wir sollten auch ohne Unterstützung der Eltern den Finanzierungsrahmen bewilligt bekommen. Zumindest habe ich das so aufgepasst.

Das wäre die einfachste Lösung, allerdings muss man gucken, wie die Banken Ausbau/Eigenleistung bewerten. Cash-flow müsste passen, allerdings habt Ihr ohne die Eltern de facto Null EK. Wenn Deine LG ihre lastenfreie Immo als EK einbringen kann, müsste es auch ohne Eltern gehen. Die 1T€ nehmt ihr dann als Schenkung mit und gut ist.

Ohne EK wäre es eine +100%-Finanzierung und das ist aktuell kein Selbstläufer mehr.

Auf die Immobilie der Eltern gibt's keine weiteren Personen, wohnen selbst drin. Komplett abgezahlt.

Aber guter Tipp mit der Immobilie und den Zinsen.
Bin gespannt was bei rum kommt. Haben kommende Woche Mittwoch erstmal einen Termin bei Massa

Meine Meinung ist auf biegen und brechen eine Finanzierung mit günstigere Zinsen zu bekommen , wäre mir zu riskant . Mag sein das das am Anfang geht sollte man später nicht aus den Augen lassen und dann noch mit dem Haus der Eltern.

Vergess das Leben nicht , wenn du jeden Taler dreimal umdrehen muß.

@rheingeist,

Ohne eine ordentliche Übersicht der Vermögenswerte bricht man eh den Hals!

Blaumar schreibt:

Auf die Immobilie der Eltern gibt's keine weiteren Personen, wohnen selbst drin. Komplett abgezahlt.

Nun, wenns dumm läuft und der Freibetrag überschritten ist, wird eine Erbschaftsteuer fällig, kann diese nicht bezahlt werden, weil seine eigene Finanzierung als Schraubstock ausgelegt ist. Kann er nicht erben!
Aber die Kosten des Hauses laufen weiter, diese müssen auch bezahlt werden!
Fatal ist, wenn man das Haus nicht vermieten kann, weil man ja kein Eigner ist! Und weil man die Sondertilgung geleistet hat, fehlt dann das Geld, um Eigner des Elternhauses zu werden!
Denn ein Übertrag auf den Erben, erfolgt nur bei Zahlung der Erbschaftsteuer vor dem Übertrag!

Im schlechtesten Fall ist man mit beiden Häusern im Verzug und beide Häuser werden versteigert! Weil man nicht versteht, dass das Vermögen der beiden Häuser kein Bargeld ist!

Denn zur Kreditaufnahme braucht man ausreichend geldliches Einkommen, aber keine verbaute Klinkersteine.

bruno68

Mir gings in erster Linie ja nur um die Frage ob es Möglichkeiten gibt günstige staatliche Forderungen mitzunehmen.

Das das Kapital in Immobilien gebunden ist, ist mir durchaus bewusst Natürlich kann ich hier nichts alles kleinlich aufzählen was da ist und was nicht.

Auf biegen und brechen ultra hoch verschulden, nur um die eigenen vier Wände zu erzwingen, werden wir uns auch nicht.
Schließlich möchten auch wir noch leben und nicht, bis zur Rente, für die Bank schuften.

Trotzdem danke für die weiteren Meinungen