Kann ich mir ein Häuschen leisten? (Richter)

Tilgung 1,5% ... Du weißt schon, wie lange Dich das an den Kredit bindet, oder? Das kann sinnvoll sein, muss aber nicht. Muss man aber vor allem wollen und verstehen. Ich hab's gemacht und bin derzeit bis ca. 65 damit verbandelt ... allerdings mit aktueller Tilgung um ~5%, Tendenz steigend und aktuell bei einer Belastung von <35%.

Thema Miete: mit dem immer noch überdurchschnittlichen Gehalt kannst Du ländlich auch mieten und parallel ETF besparen. Wird Dir im Alter mehr Flexibilität liefern als eine selbstgenutzte Immo.

Ganz grob kannst Du das aber tun, wenn das für Dich der Weg sein soll. Ich würde allerdings mit Minimum 2,5% Tilgung starten und den 500€-Puffer damit zu Beginn in die Tilgung fließen lassen. Das verschafft Dir bei der Nachfinanzierung mehr Luft, wenn Du keine 30-Jahresbindung abschließt und diese auch nach 10 Jahren jederzeit besser sein sollte, als dann verfügbare Alternativen. Also erst mal höher tilgen, dann hast Du später keine Probleme.

Zitat von Zapp73

Tilgung 1,5% ... Du weißt schon, wie lange Dich das an den Kredit bindet, oder? Das kann sinnvoll sein, muss aber nicht. Muss man aber vor allem wollen und verstehen. Ich hab's gemacht und bin derzeit bis ca. 65 damit verbandelt ... allerdings mit aktueller Tilgung um ~5%, Tendenz steigend und aktuell bei einer Belastung von <35%.

Thema Miete: mit dem immer noch überdurchschnittlichen Gehalt kannst Du ländlich auch mieten und parallel ETF besparen. Wird Dir im Alter mehr Flexibilität liefern als eine selbstgenutzte Immo.

Ganz grob kannst Du das aber tun, wenn das für Dich der Weg sein soll. Ich würde allerdings mit Minimum 2,5% Tilgung starten und den 500€-Puffer damit zu Beginn in die Tilgung fließen lassen. Das verschafft Dir bei der Nachfinanzierung mehr Luft, wenn Du keine 30-Jahresbindung abschließt und diese auch nach 10 Jahren jederzeit besser sein sollte, als dann verfügbare Alternativen. Also erst mal höher tilgen, dann hast Du später keine Probleme.

Danke für deine Gedanken!


Du bereust es aber offenbar nicht, dich für Eigentum entschieden zu haben?


Ich würde hoffen, das mit Sondertilgung auszugleichen. Das Gehalt steigt ja nach Erfahrungsstufen linear an, wenn nach 11 Jahren etwa 1.000,00 netto im Monat mehr da sind, würde ich 300 Euro/ Monat sondertilgen wollen. Das sollte ziemlich genau mit 67 (Pensionsbeginn) aufgehen. Deshalb würde ich das tendenziell eher nach "hinten" verlegen.

Das kann natürlich bei "Katastrophen" wie Unfällen, nicht verischerten Schäden, Arbeitsunfähigkeit schief gehen, könnte aber tendenziell auch besser werden:

- Lohnerhöhungen zum Inflationsausgleich
- Vielleicht eine Beförderung
- Möglicherweise ein zweites Gehalt
- Zinbindung sollte 15 - 20 Jahre sein, dann vllt. nach 10 Jahren bis Bindungswende eine etwas günstigere Refinanzierung finden.

Das habe ich bei der Planung aber erstmal außer Acht gelassen und nur mit den obigen Daten gearbeitet.

Ich dachte eben, dass die Raten relativ geringer werden, durch steigen der Löhne / Inflation und man daher gern länger tilgen sollte. Gerade um die Vorteile meiner persönlichen Situation auszunutzen: Leider keine herausgehobene Liquidität, aber Sicherheit und Planbarkeit auf längere Zeit.



Zu deinem zweiten Gedanken:

Ich bin da voll und ganz bei dir, dass Miete und ETF im Alter höchstwahrscheinlich deutlicher flexibel sein wird und sich monetär sicher lohnen wird. Auch wenn Ausfallrisiko besteht.

Mein Lebensentwurf war allerdings schon immer Häuschen auf dem Land, Wald, Hund...kleiner Garten. Und die Jahre ab 40 bekommt man ja nicht zurück. Ich würde aber auch ungern auf einmal prekär auf jeden Cent achten wollen und auf einmal Existenzängste bekommen. Das wäre mir das Haus natürlich nicht Wert. Aber vieles andere schon.

Kosten der Finanzierung nach der Beleihung und Laufzeit

250.000 € mal 16 % der Nebenkosten ca. 40.000 € aus EK, noch Überschuss 10.000 € EK.

Aufwertung von 50 % der Sanierung geplant: 80.000 € Davon 40.000 € führen zum neuen Hauswert
Immobilienaltwert 250.000 € Immobilienneuwert: 290.000 € Tatsächliche Kosten: 330.000 €
A)Demnach ist der Beleihungswert 330.000 € / 290.000 € = 114 % Beleihung

Unter der bekannten Daten stehen die restlichen 40.000 € EK nicht dispositional zur Verfügung.
B)Demnach ist der Beleihungswert 290.000 € / 290.000 € = 100 % Beleihung

Damit liegt der Zins nicht bei 3,9 %, sondern bei 5,7 % p. a.

Bei 290.000 € Darlehn liegt der Zins bei 16.530 €, p. a., plus 1,5 % p. a. 4.350 € Tilgung, zusammen 20.880 €, 1.740 € monatlich!

Geht man aus ihrer Besoldung aus 4.381,00 €, davon 40 % = 1.752,40 € Zins und Tilgungsbetrag

.............Monatliche Einnahmen:..........................Ihre Ausgaben:.............Zukünftige Kosten Haus
Gehalt Beamter4.381,00 €
Wohnen:Rate.............................................. ........1.289,00 €......................1.740,00 €
Nebenkosten Haus.............................................. 0.500,00 €.........................600,00 €
.................................................. ..........................1.789,00 €.......................2.340,00 €

Lebenserhaltungskosten............................ .........0.500,00 €
Versicherungen:................................... ...............0.370,00 €.........................500,00 €
Mobilität:....................................... .......................0.245,00 €........................300,00 €
.................................................. ...........................1.115,00 €.....................1.300,00 €

Strom............................................. ........................70,00 €...........................100,00 €
Internet.......................................... ........................43,00 €
GEZ............................................... ........................19,00 €
Abonnements:...................................... .................20,00 €...........................................
.................................................. .......................... 152,00 €...........................182,00 €

Sparen: Sparen Etf............................................... 300,00 €............................entfällt

Kosten aktuell........................................... ..........3.356,00 € Neu...............3,822,00 €
Überschuss....................................... ................1.025,00 € Neu...............0.559,00 €

Diese Finanzierung ist nur möglich, wenn die Vollen 80.000 € EK eingesetzt werden. Nur dann ist eine 100 % Beleihung möglich. Vorsorglich habe ich die Sparrate für die ETF ausgesetzt, um Liquidität für Verteuerungen abzusichern.

Leider haben Sie, trotz ihrer Sparsamkeit, falsch bespart! Denn mit einem BSV, mit einer Summe von 250.000 €, mit 2,8 % p.a. Zinsen, sieht die Finanzierung anders aus.
Die Restsumme von 100.000 € wäre als Darlehn möglich, mit den 5,7 % p.a. ergebe 5.700 € Zinsen p.a.
Der BSV mit 250.000 €, mit Guthaben 100.000 € würde beim Einsatz von 150.000 € Kredit mit 2,8 % p.a., 4.200 € zusammen 9.900 € Zinsen ergeben

Dies wäre jährlich gegenüber 16.530 € der reinen Darlehnsfinanzierung um 6.630 € jährlich billiger.
Was in 10 Jahren ca. 60.000 €, bei 18 Jahren ca. 90.000 € die Finanzierung billiger macht oder die Tilgungsbetrag um dies erhöht.

Bei 18 Jahren sind ca. 40 % der Anfangsschuld getilgt, allerdings ist dies Konservative berechnet!
(nur über den Daumen), weil der Zinseszins-Effekt nur über eine Excel-Tabelle und monatlich erfasst werden kann.

Fördermittel habe ich nicht ein gerechnet, weil es nach dem Windhund-Verfahren abläuft, d. h., wer zu spät kommt, bekommt nichts, weil das Fördergeld alle ist.
Auch sind Kredite auch an Mindestbedingungen, wie die Größe des Ortes, und /oder der nächsten Stadt in weniger als 15 km gebunden.

Tatsächlich brauchen Sie 330.000 € plus die Nebenkosten als Kapital, runde 370.000 €, denen steht nur 80.000 € Guthaben entgegen, demnach ist ihre Planung nur richtig und finanzierbar, wenn Sie eine 100 % Finanzierung, eine 80 % und eine Co-Finanzierung mit 20 % sprengt ihr Einkommen und Vermögen.

Auch eine Zwischenfinanzierung lässt sich mit ihren Einkommensdaten nicht erfüllen, selbst wenn die gewollt ist!

Sie als Richter wissen sofort, inwieweit hier die schriftlichen Aussagen mit der Darlehnsausfertigung übereinstimmen muss, siehe auch LG Itzehoe

Ein Makler handelt nach dem Urteil des LG Itzehoe vom 29.10.2009 (Az. 7 O 27/09) pflichtwidrig, wenn er keine alternativen Finanzierungen zum empfohlenen endfälligen Darlehn aufzeigt...

Analog gilt dies für Finanzierung nach deren 1.Erfüllung keine Refinanzierung vorhanden ist. Das dürfte der Aufhänger zum Schadensersatz, für den Garanten werden!

Denn eine Bank kann

- ein Sanierungsfall werden, innerhalb der Zinsbindungsfrist,
- der Anschlusszins steht höher als im Darlehnsvertrag vermerkte Anschlusszins, was zur Entinteressenlosigkeit des Altgläubigers führt!
- die Bank lehnt den Altschuldner einfach als Kunden ab.

bruno68

Zitat von Revell

Du bereust es aber offenbar nicht, dich für Eigentum entschieden zu haben?

Nein, aber ich habe/hatte auch eine völlig andere Situation. Ich habe wie Du (nur in einem anderen Bereich) die Qualifikation für den höheren Dienst, mich aber von Anfang an für die freie Wirtschaft entschieden. Bin also selbständig seit 2008, Hauskauf mit Familie/Kids 2011. Das ist mit Deiner Situation - aller Voraussicht nach - schwer vergleichbar, nicht zuletzt, weil mein Einkommen mittlerweile deutlich höher ist und ich obendrein noch 2021 zu 1% nachfinanziert habe. Das zu wiederholen, dürfte schwer werden. Habe auch einfach mal gehörig Glück gehabt.

Ich würde hoffen, das mit Sondertilgung auszugleichen. Das Gehalt steigt ja nach Erfahrungsstufen linear an, wenn nach 11 Jahren etwa 1.000,00 netto im Monat mehr da sind, würde ich 300 Euro/ Monat sondertilgen wollen. Das sollte ziemlich genau mit 67 (Pensionsbeginn) aufgehen. Deshalb würde ich das tendenziell eher nach "hinten" verlegen.

Das entspricht lediglich ~2% pro Jahr, reicht also gerade als Inflationsausgleich. Damit auf einen Zinsgewinn durch Zins-Swap zu zocken, ist viel zu eng gedacht, d.h., die Risiken dieser Strategie wiegen das Potential nicht auf. Die Überlegung an sich ist korrekt, aber Dein Gewinn ist - wenn überhaupt - nur die Differenz zwischen den 2% Gehaltszuwachs und der tatsächlichen Inflation. Liegt diese bei 1,8%, ist Deine Gewinnmarge 0,2%. Liegt die Inflation bei 3%, ist Deine Berechnung (fast) uneinholbar im Minus.

Ich dachte eben, dass die Raten relativ geringer werden, durch steigen der Löhne / Inflation und man daher gern länger tilgen sollte. Gerade um die Vorteile meiner persönlichen Situation auszunutzen: Leider keine herausgehobene Liquidität, aber Sicherheit und Planbarkeit auf längere Zeit.

Stimmt generell, aber der Gap wird überschätzt. Wenn Du eine sechsstellige Summe 20 Jahre lang investieren würdest - was Du ja alternativ tun könntest - wärst Du mit 0,2% oder selbst 2% zufrieden? Ich hoffe nicht.

Mein Lebensentwurf war allerdings schon immer Häuschen auf dem Land, Wald, Hund...kleiner Garten. Und die Jahre ab 40 bekommt man ja nicht zurück. Ich würde aber auch ungern auf einmal prekär auf jeden Cent achten wollen und auf einmal Existenzängste bekommen. Das wäre mir das Haus natürlich nicht Wert. Aber vieles andere schon.

Gerade dann solltest Du noch mal nachrechnen, wo Deine Summe zur Anschlussfinanzierung nach 10, 15 und 20 Jahren steht, wenn Du mit 2,5% Tilgung statt 1,5% startest. Vor allem ... was vergibst Du Dir? Wenn Du die nächsten 10 Jahre schneller tilgst und dann noch mal ein Fenster aufgeht, wo es niedrigere Zinsen gibt als jetzt, schlägst Du zu und finanzierst nach. Wenn nicht, bist Du halt - aus Versehen - 5 Jahre eher finanziell frei und das ist doch das, was Du anstrebst.

Zitat von Zapp73

Das entspricht lediglich ~2% pro Jahr, reicht also gerade als Inflationsausgleich. Damit auf einen Zinsgewinn durch Zins-Swap zu zocken, ist viel zu eng gedacht, d.h., die Risiken dieser Strategie wiegen das Potential nicht auf. Die Überlegung an sich ist korrekt, aber Dein Gewinn ist - wenn überhaupt - nur die Differenz zwischen den 2% Gehaltszuwachs und der tatsächlichen Inflation. Liegt diese bei 1,8%, ist Deine Gewinnmarge 0,2%. Liegt die Inflation bei 3%, ist Deine Berechnung (fast) uneinholbar im Minus.

Wohnen: Strom -70 € Internet -43 € GEZ -19 € Nebenkosten Haus -500 €
Versicherungen: -370 €
Mobilität: -245 €
Abonements:-20 €
Lebenserhaltungskosten: Lebensmittel etc -500 €

Naja, aber es liegt ja nicht seine gesamte Besoldung unter der Inflation, sondern nur seine Ausgaben von insg. 1.767 €. Demnach könnte die Inflation 2,5-mal so hoch wie die Lohnerhöhung sein und der TE würde immer noch das gleiche Geld zum tilgen oder/und sparen haben.

Zitat von Zapp73

Gerade dann solltest Du noch mal nachrechnen, wo Deine Summe zur Anschlussfinanzierung nach 10, 15 und 20 Jahren steht, wenn Du mit 2,5% Tilgung statt 1,5% startest. Vor allem ... was vergibst Du Dir? Wenn Du die nächsten 10 Jahre schneller tilgst und dann noch mal ein Fenster aufgeht, wo es niedrigere Zinsen gibt als jetzt, schlägst Du zu und finanzierst nach. Wenn nicht, bist Du halt - aus Versehen - 5 Jahre eher finanziell frei und das ist doch das, was Du anstrebst.

Trotzdem denke ich hier ähnlich wie Zapp, dass du im aktuellen Marktumfeld eine höhere Rate wählen solltest. Wenn du wie er oder ich zu 1% finanzieren könntest, sähe es anders aus. Wir können durch Anlagen schnell einen Zinsgewinn machen, bei rund 4% sieht das schwieriger aus.

Zitat von BenniG

Naja, aber es liegt ja nicht seine gesamte Besoldung unter der Inflation, sondern nur seine Ausgaben von insg. 1.767 €. Demnach könnte die Inflation 2,5-mal so hoch wie die Lohnerhöhung sein und der TE würde immer noch das gleiche Geld zum tilgen oder/und sparen haben.

Stimmt unter zwei Voraussetzungen:
1. Sein Rest-Leben wird in excel bis 65 durchgeplant und es passiert genau so wie geplant.
2. Er sichert sich jetzt für mindestens 25 Jahre den konstanten Zins, hat diesen aber damit auch 10 Jahre fix gebucht.

Trotzdem ist die Summe, die es hier zu „gewinnen“ gibt, lächerlich klein im Vergleich zum Kapitaleinsatz und Zeitraum.

Der viel größere Inflationsschutz liegt in seiner beruflichen Kompetenz. Als Dozent an einer Uni oder beruflichen Fortbildungen etc. kann er sich mal eben die komplette Finanzierung nebenher verdienen.

Bruno, ganz ehrlich, wenn ich Diarrhoe habe, setze ich mich auf die Toilette und gehe nicht in ein Finanzforum!
Allerdings kommt die Sch... bei mir dann auch woanders raus als bei Dir...

Ja, ja Muenchner82,

mein Vorschlag macht doch endlich ein Angebot für den Kunden Revell als Beamter, sprich als Richter.

Stelle endlich aufgrund seiner Angaben, ein Vermögensplan, eine Finanzierung und deren Durchfinanzierung an den beamtenrechtlichen Situation gerecht wird. Denn eine Überschuldung führt zu einer Entfernung aus dem Beamtentum, wegen Erpressbarkeit und Empfänglichkeit.Der Maßstab liegt der Dienstherr fest.

Also zeigen Sie mal ihre Fähigkeiten, stellen Sie ein Grundplan auf, wie Finanziert wird.

Grundvorgabe:

Errechnen Sie mal allein den tatsächlichen Grundzinssatz und deren Zuschläge, errechnen sie die Gesamtzinskosten als Teildarlehn (Ballondarlehn) und deren Alternativen dazu.
- Eine 100 % Finanzierung, statt 80/20 % Finanzierung
- Eine Laufzeit von nur 10 Jahren, statt Vollabfinanziert

Ich fordere ja nur eine eine Finanzierung, als Bankdarlehn keine Sonderkonstrukte um Darlehnszinsen zu sparen! Denn für jeden Vermittler gilt das Urteil

Best-Advice-Haftung für Finanzierungsmakler

Ein Makler handelt nach dem Urteil des LG Itzehoe vom 29.10.2009 (Az. 7 O 27/09) pflichtwidrig, wenn er keine alternativen Finanzierungen zum empfohlenen endfälligen Darlehn aufzeigt und er bei der Auswahl der tilgungsersetzenden Lebensversicherung den Tarif eines Versicherers vorschlägt, der sich nur im Markt-Mittelfeld bewegt.

Demnach ist die Vermittlung an bestimmten Vorgaben gebunden!

Zudem habe der vereinbarte Darlehenszins eher im oberen Marktbereich gelegen und der Kunde habe tatsächlich auch keinen steuerlichen Vorteil durch das Finanzierungskonzept erlangt.
Wie ein Anlageberater, der Anleger falsch berate, wenn er in dem Beratungsgespräch einen fehlerhaften Verkaufsprospekt vorlege und diesen zur Grundlage seiner Beratung mache, hafte auch ein Finanzierungsmakler, wenn er die Finanzierungskonzeption auf fehlerhafte Prospekte stütze, ohne die Fehler zu berichtigen.

Mir ist es völlig egal, wenn Kunden sich selber in die Schuldenfalle hineinreiten und dafür 50.000 € mehr an Zinsen oder eine Insolvenz, durch ihre Unkenntnis bezahlen! Denn ich bin keine Heilsarmee!

Ich fordere sie damit auf: Eine Finanzierung aufzustellen und geben ihnen eine Zeit von 22 Std. ein, so wie ich selber gebraucht habe!

Sollten Sie es nicht schaffen, können Sie sich mal überlegen, welchen Schaden Sie dann beim Kunden angerichtet hätten!
Der maximale Schaden wäre: "Die Pleite des Kunden mit allen wirtschaftlichen Folgen!"; und deren volle Ersatzhaftung vorm Kadi.

Sie können ja Herrn Revell mal fragen, inwieweit eine Haftung durch ein Dummnisfehler, wie mit einem falschen Zinssatz, eine Ersatzpflicht durch den Vermittler auslöst!

Also morgen den 26.07.2024 um 12:00 Uhr hier nur die vereinfachen Ergebnisse aufführen, aber mit verteuerten Zinskosten!
Die Differenzzinskosten sind dann gleich die Schadensersatzforderung des Kunden an den Vermittler.

Mal sehen, wer ein Vakuumgehirn und Ego besitzt!

bruno68