Wenig Einkommen, viel Immobilienvermögen. Finanzierungsvorhaben realistisch?

Sind die drei Immos zu veräußern, ohne Spekulationssteuer auszulösen?
Wieso gehören Euch diese Immos, erzielen aber keine Einnahmen?

Wenn die Werte stimmen, müssten da Minimum 5T€ brutto mtl. rauskommen, realistisch eher 8-10T€.

Warum fehlt das hier?

585.000 € Darlehen passt einfach nicht zu einem Einkommen von 3.500 €!
Also entweder fehlen die Einnahmen durch die Benutzer der Immobilien oder ihr sorgt dafür, dass das Darlehen kleiner wird.

Wenn ihr in keiner der zu veräußernden Immobilien wohnt, würde ich sagen, dass eine Zwischenfinanzierung die ganze Sache nur unnötig teuer macht.

Setzt doch einfach mal die beiden Immobilien, die ihr veräußern wollt, mit einem 10%-Aufschlag zu eurem Wunschpreis ins Internet und dann seht ihr ohne den Druck eines "Zwangsverkaufs", ob es Interessenten gibt und wie viel sie bereit sind zu zahlen.
Dann verkauft ihr die erste Immobilie und seht, was ihr noch braucht.

Wenn ihr dann nur noch 100.000 € bis 200.000 € braucht, dann findet ihr bestimmt einen passenden Geldgeber bei dieser/n Sicherheit/en.

Wenn die beiden kleinen Immos zu veräußern sind, brauchen Sie gar kein Darlehen - schon daran sollte man erkennen, dass das Argument „585T€ Kredit zum geringen Einkommen“ nicht passt. Kapital ist genug vorhanden, muss nur organisiert werden. Zudem ist schwer zu vermuten, dass die Angabe des Einkommens viel zu gering ist oder auf den Immos ruhen noch hohe Belastungen, die verschwiegen wurden. Aber so kann es keinesfalls passen.

@blumenvase,

bedauerlich ist das mickrige EK, es passt nicht zu einer Finanzierung in dieser Höhe! Und wo sind die Baunebenkosten? sprich Notar, Amtsgericht, Makler und Grunderwerbsteuer? Rund 16 % v. 840.000 €!

Folgerichtig haben sie überhaupt kein Eigenkapital, weil 134.400 € Nebenkosten anfallen können! Hier liegt schon eine Unterdeckung, von fast 30.000 € vor.

Demnach liegt eine Finanzierung von über 105 % vor! Da liegen wir bei 6,00 % p.a., was alleine 50.400 € Zinsen bedeutet und die Tilgung weitere 16.800 € runde 67.000 € Kosten bei 42.000 € Einkommen und dann befristet arbeiten!

Da brauchen sie überhaupt nicht weitere Banken aufsuchen, Sie können gegenwärtig nicht mal die Zinsen aus ihren Einkommen! Analog gilt dies auch für eine Zwischenfinanzierung!

Wenn Sie wirklich sowas kaufen wollen, nun meine ehrliche Einschätzung:

1) Ihr Einkommen reicht nicht aus, um die Zinsen und Tilgung zu bedienen.

Wenn Sie beide Objekte verkaufen!

2) wird ihr Einkommen trotzdem nicht ausreichen, das Haus zu unterhalten, solche Häuser kosten im Unterhalt viel, alleine die Gebäudeversicherung wird wohl an die 3.000 € jährlich kosten. Da aber die Versicherungssumme, sich aus der qm-zahl ergibt, besteht die Gefahr der dauerhaften der Unterversicherung! Analog gilt dies auch für die Hausratversicherung! Man ist unterversichert! Und im Schadensfall werden nur anteilig die Wiederherstellungskosten ersetzt

Bedenken Sie, die Kosten einer Versicherung richtet sich nach der Zürs, für Sie sprich Postleitzahl.

Was ich nicht verstehe ist, warum kein Geld aus der Vermietung zufließt? Wohin geht dieses Geld? Wenn Sie sagen, das Geld fließt wegen der Erbschaftsteuer an das Finanzamt, dann ist es o.k., bedeutet aber auch das unbedingte Abarten bis zur Tilgung der Steuerschulden, dann Pflicht!

Gehe ich aus ihrem ersten Text in der Annahme: Dass Sie die Objekte unverhofft geerbt haben?

Denn ihre Aussage zeugt zwischen Unbedarftheit und völliger Unkenntnis in Sachen Finanzierung, u.a. wegen das komplette Fehlen der Nebenkosten!

Bedenken Sie: "Was Sie wollen ist eine Spitzenfinanzierung mit erhöhen Selbstbehalt, also auch oberhalb des § 850 c ZPO!" Aber der § 850 c ZPO lässt sich nicht umgehen!

Für eine Finanzierung ohne EK mit der Kaufsumme, wird bei der Belastung von 870.000, ein Einkommen mindestens 175.000 € p.a. verlangt! Um die Belastungsgrenze von max. 40 % einzuhalten. Bei 40 % Belastung entspricht 5.600 €, aber der § 850 c ZPO fordert, ab ca. 4.000 € alles ein!

Bei solchen Überlegungen, rate ich von allen Banken Abstand zu nehmen. Ihre geplante Situation übersteigt ihr Einkommen, die Fähigkeiten und führt geradewegs in ihre eigene Existenzvernichtung!

Ich sage es ausdrücklich hier noch mal: "Weder eine Finanzierung, noch eine Zwischenfinanzierung kommen infrage! Weil sie gegenwärtig nicht in Lage sind, die Zins und Tilgung von ca. 5.600 € monatlich aufbringen können!
Denn dieses Zwischenfinanzierungsmodell nannte man: "Dortmunder Modell!" In diesem Modell: "War der Kunde stets am Ende der Zinslaufzeit höher verschuldet, als zu Anfang!"

Der BGH hat dann das Finanzierungs-Modell "verboten", weil es eine Existenzvernichtung der Familien darstellt. Dies soll durch den § 505 d BGB vermieden werden!

bruno68

Bruno68 einfach ignorieren und idealerweise sofort auf "igno" schalten.

Danke für die Einschätzungen und Meinungen!

Ein paar Erläuterungen: Da es sich um Schenkungen handelt, gehen die Einnahmen aus den Bestandsimmobilien aktuell nicht an uns. Die Immobilien sind aber nicht belastet. Die Immobilienstandorte möchte ich hier nicht preisgeben, es handelt sich aber wie gesagt um nachgefragte (westdeutsche) Ballungsräume.

@Zapp73 und @BenniG, bei Ihren Kommentaren verstehe ich nicht, wie der Kauf denn ohne Darlehen finanziert werden soll? Wir können nicht mit dem Kauf warten, bis die Bestandsimmobilien verkauft sind. Bei einem der beiden Objekte könnte eine Spekulationssteuer anfallen, falls es über dem Einkaufswert verkauft wird. Das wäre für uns dann in Ordnung.

Die Fragen beziehen sich auf die offensichtlichen Widersprüche aus Deinen Angaben. Angeblich sind ja 2,3 Mio Immo-Vermögen zus. vorhanden, nun erfahren wir - und das sind ja nun keine Kleinigkeiten - dass die Einnahmen eben nicht vorhanden sind.

Zitat von blumenvase

Danke für die Einschätzungen und Meinungen!

Ein paar Erläuterungen: Da es sich um Schenkungen handelt, gehen die Einnahmen aus den Bestandsimmobilien aktuell nicht an uns. Die Immobilien sind aber nicht belastet. Die Immobilienstandorte möchte ich hier nicht preisgeben, es handelt sich aber wie gesagt um nachgefragte (westdeutsche) Ballungsräume.

Der Standort ist egal, wenn die Wertvorstellungen realistisch sind. Aber ihr habt ein ganz anderes Problem: die Immos gehören Euch nur auf dem Papier und da die Einnahmen nicht zur Verfügung stehen, sind die Immos eben doch belastet, vermutlich mit der Abtretung des Nießbrauchsrechts oder eine Leibrente.

@Zapp73 und @BenniG, bei Ihren Kommentaren verstehe ich nicht, wie der Kauf denn ohne Darlehen finanziert werden soll?

Wenn Du schreibst, dass Ihr 2,3 Mio Immo-Vermögen habt, dann gehe ich davon aus, dass man das auch - notfalls - binnen 3 Monaten zu Cash machen, sprich: veräußern kann. So, wie Du es jetzt beschreibst, geht das nicht oder aber die Rechte auf die zukünftigen Einnahmen müssten berechnet werden und die Berechtigten müssten der Veräußerung zustimmen. Das bedeutet: sämtliche Immo-Anteile, die derart belastet sind, kannst Du in der kurzfristigen Betrachtung erst mal streichen.

Wir können nicht mit dem Kauf warten, bis die Bestandsimmobilien verkauft sind.

Wenn Du trotz mehrfacher Nachfrage und einer "unbefriedigenden Erstberatung" nicht darlegen und auch nicht verstehen kannst, dass Deine finanzielle Situation vermutlich nicht so rosig ist, wie Du sie zunächst dargestellt hast, dann würde ich sagen, doch: mit dem Kauf werdet ihr warten müssen. Und zwar mindestens so lange, bis die faktische Situation geklärt ist.

Bei einem der beiden Objekte könnte eine Spekulationssteuer anfallen, falls es über dem Einkaufswert verkauft wird. Das wäre für uns dann in Ordnung.

Woher sollen wir jetzt erahnen, was Euch an Kapital nun kurzfristig tatsächlich zur Verfügung steht?

Niemand weiß, welche Immo etwaig kurz- bis mittelfristig veräußert werden kann und wer beim Verkauf noch die Hand aufhält, also wie sollen wir einschätzen können, was Euch an Kapital zur Verfügung steht?

Bis jetzt ist das die reinste Wundertüte.

Hallo @Zapp73, ich finde sowohl Tonfall als auch Inhalt Ihrer Nachricht unprofessionell und beende die Unterhaltung mit Ihnen lieber.

Wie soll denn die Zwischenfinanzierung bezahlt werden ? Wenn ihr 584.000€ zwischenfinanziert, werden bei ca. 6% ca. 3000€ Zinsen jeden Monat fällig. Dazu kommt, das ihr den KfW Kredit von 150.000€ bereits bedienen müsst und mit den allgemeinen Lebenskosten überschreitet ihr eure monatlichen Einnahmen dann bereits deutlich, das EK fließt auch zu 100% in die Finanzierung ein. Ihr wärt also bei Abschluss der Zwischenfinanzierung sofort Pleite ! Die 1,5mio Immo als Sicherheit bringt euch dann auch nichts, die geht dann direkt in die Pfändung. Da kann man die genausogut verkaufen.

Verkauft erstmal eine Immobilie und erhöht damit euer EK.

Wird die neue Wohnung durch den Verkäufer noch selbst genutzt ? Dann könnte man z.b. die Übergabe etwas in die Zukunft legen (6 Monate) und nach dem Notartermin erstmal nur einen Teil anzahlen, der Rest wird dann bei Übergabe fällig. Machen wir z.b. gerade so und kommen so um eine Zwischenfinanzierung herum. Wir haben vor kurzem 1 Haus gekauft und verkaufen dafür aktuell 2 Objekte. Da muss der Verkäufer natürlich mitspielen und das ganze ist nicht ohne Risiko, da man die eigenen Objekte dann schnell verkaufen muss. Bei uns reicht der Verkauf von 1 Objekt aber aus um die restliche Kaufpreiszahlung abzudecken.

Zitat von Zapp73

Wenn die beiden kleinen Immos zu veräußern sind, brauchen Sie gar kein Darlehen - schon daran sollte man erkennen, dass das Argument „585T€ Kredit zum geringen Einkommen“ nicht passt. Kapital ist genug vorhanden, muss nur organisiert werden. Zudem ist schwer zu vermuten, dass die Angabe des Einkommens viel zu gering ist oder auf den Immos ruhen noch hohe Belastungen, die verschwiegen wurden. Aber so kann es keinesfalls passen.

Wie man an den Antworten des TE lesen kann, passt mein Argument doch.

Zitat von blumenvase

@Zapp73 und @BenniG, bei Ihren Kommentaren verstehe ich nicht, wie der Kauf denn ohne Darlehen finanziert werden soll? Wir können nicht mit dem Kauf warten, bis die Bestandsimmobilien verkauft sind. Bei einem der beiden Objekte könnte eine Spekulationssteuer anfallen, falls es über dem Einkaufswert verkauft wird. Das wäre für uns dann in Ordnung.

Klärt also erstmal, ob ihr die Immobilien überhaupt veräußern dürft.
Hilfreich wäre es ja schonmal, dass ihr eine der Immobilen verkaufen könntet, sodass das Darlehen zu euren Einkommen passt.
Es ist auf jeden Fall besser eine Immobilie ohne direkten Druck zu verkaufen, auch wenn dann die für euch aktuell interessante Wohnung durch die Lappen geht.
Aber mit 500.000 € Cash lässt es sich beim Immobilienkauf ganz anders auftreten, wie wenn man gerade mal die Nebenkosten hat (die Nebenkosten zu haben ist aber auch schon mal alle Ehren wert).

Zitat von blumenvase

Hallo @Zapp73, ich finde sowohl Tonfall als auch Inhalt Ihrer Nachricht unprofessionell und beende die Unterhaltung mit Ihnen lieber.

Das steht Dir natürlich frei, ich behaupte aber, dass Du in diesem Forum kaum jemanden finden wirst, der Deine/Eure Situation besser verstehen kann als ich - weil ich genau in der Situation schon selbst war. Ich kann Dir das auch alles blumiger und freundlicher formuliert präsentieren, was aber nichts an den Fakten ändert. Und Banken interessieren sich am Ende nur für harte Fakten.

Also, was ist? Willst Du ehrliche und damit etwaig auch unbequeme Antworten - oder willst Du dem Traum hinterherlaufen, dass Dir irgendeine Bank eine +800T€-Finanzierung mit einem Einkommen von 3,5T€ finanziert?

Das wird nicht passieren.

Kann ich Dir Dein/Euer Dilemma erläutern?

Kann ich.

Deine Entscheidung.

blumenvase,

das grundsätzliche Problem ist, dass die Immobilien den Wert nicht haben bzw. natürlich haben diese den Wert, aber nicht für eine Bank. Wenn es zum absoluten GAU kommen sollte sprich Zwangsversteigerung, dann sind solche Immobilien fast unmöglich für eine Bank zu verkaufen.

1. Wert ist extrem davon abhängig, wie lange das Recht noch besteht, sprich z.B. der Schenker seinen Nießbrauch noch ausübt. Da dieses Recht erst beim Tod erlischt, kann das eben je nach Later des Schenkers wenige Jahre oder sehr viele Jahre sein.

2. Im Regelfall geht ein Käufer immer von einem Invesitionsstau aus. Der Nutzer des Nießbrauchs trägt zwar auch alle Kosten, hat aber idR kaum Interesse die Immobilie wirklich "in Schuss" zu halten. Er will primär die Einnahmen und nicht Geld investieren.

Ob Banken solche Immobilien überhaupt als Sicherheit akzeptieren, weiß ich nicht. Wenn ja, dann jedenfalls nur mit einem extremen Abschlag auf den Wert. Einer Bank geht es beim Thema Sicherheit ja letztlich nur um eines: Was passiert, wenn die Finanzierung platzt? Dann greift die Sicherheit d.h. die Bank bekommt über den Verkauf der Immobilie ihr Geld (oder zumindest einen sehr großen Teil davon) zurück.

Und leider (wie oben dargestellt) sind solche Immobilien für eine Bank kaum verkäuflich bzw. nur zu einem Ramschpreis. Außer die Bank hätte ein ärtzliches Attest z.B. dass der Schneker unheilbar krank ist und zu 99% innerhalb von 3 Monaten verstribt. Natürlich wünscht man das niemandem, aber für die Bank wäre das ein Fall, bei dem sie solche Immobilien vielleicht als Sicherheit akzeptieren würde, weil die Vorgang von nicht bezhalten Kreditraten bis zur Zwangsversteigerung eben deutlich länger als 3 Monate dauert und die Bank dadurch bei einer Zwangsversteigerung eine lastenfreie Immobilie hätte.

Wobei ich eher glaube, dass eine Bank da sehr formal agiert, sprich Nießbrauch ist eingetragen (egal wie alt, krank oder was auch immer der Schenker ist) = keine Akzeptanz als Sicherheit oder extremer Wertabschlag.

Zitat von blumenvase

Ein paar Erläuterungen: Da es sich um Schenkungen handelt, gehen die Einnahmen aus den Bestandsimmobilien aktuell nicht an uns. Die Immobilien sind aber nicht belastet.

Wenn die Immobilien tatsächlich nicht belastet sind, gibt es also "nur" schuldrechtliche Abreden.

Was sagen denn die Schenker zum Verkauf? Irgendwie halte ich es für unwahrscheinlich, dass die die Einnahmen nach der Schenkung haben wollen, aber mit einem Verkauf und damit dem Verlust der Einnahmen einverstanden wären.

Also bevor wir weiter spekulieren: Wie ist die konkrete Vereinbarung mit den Schenkern? Gibt es doch dingliche Rechte? Was sagt die schuldrechtliche Vereinbarung für den Fall des Verkaufs?

Wenn euch die Schenker den Immobilienkauf ermöglichen wollen, müssten Sie euch für die Dauer der Zwischenfinanzierung auch die Einnahmen noch überlassen. Ansonsten passt Ihr Einkommen nicht für die Finanzierung.

Dann bleibt nur der Weg erst verkaufen, dann kaufen. Wäre ja auch nicht das Schlimmste, brauchbare Objekte kommen in der Regel nicht nur einmal des Weges. Und Ihr wüsstet nach dem Verkauf auch genau, wie viel Geld ihr zur Verfügung habt.

Wie es scheint, ist die erste Darstellung nicht der Realität gleich.

Auf einmal ist dies nur eine Übertragung und bei dieser Höhe eher der realen Erbschaftsteuer geschuldet. Denn die Freibeträge sind im Verhältnis zu mickrig. oder man verwenden diesen steuerlichen Trick an.
Den Freibetrag jährlich zu übertragen.

Würde man direkt nach dem Tod erben, so würde man zwischen 500.000 und 700.000 € Erbschaftsteuer zahlen müssen.

Auch ein Verkauf unter den neuen Eigentümer würde dies auslösen (10 Jahresfrist), und die Frage ist auch, ob der Alteigentümer in Lage ist jetzt zu verkaufen? Denn dieser scheint keine Eigentümer mehr zu sein!

Es könnte sich um eine "fesselnde" Bindung handeln! Hier ist das Problem das es kein neues Objekt geben kann, weil mit jeden verkauft eine Erbschaftsteuer fällig wird.

Ich gehe davon mal aus das hier, der Erbe eher der Enkel/in oder nur Neffe/Nichte ist, der jeweils Angeheiratete bleibt außen vor beim Erben!

Hier ist nicht das Eigenheim das Ziel, sondern eher der Vermögenserhalt, um die Erbschaftsteuer überhaupt ohne Verkauf bezahlen zu können!

Damit steht fest, dass der Besuch einer Fachschule für Wirtschaftsrecht jetzt eher Pflicht ist. Aber zuvor muss eher der Realabschluss nachgeholt werden, um später die Fachschule mithalten zu können.

Ach ja, folgende Fächer sind relevant: GEPR. WIRTSCHAFTSFACHWIRT/IN, GEPR. TECHNISCHE/R BETRIEBSWIRT/IN,GEPR. TECHNISCHE/R FACHWIRT/IN

Inwieweit ein Fachkurs: Immobilienverwaltung und Finanzierung vor Ort haben ist, nun das ergibt sich leider nicht, da der Ort unbekannt ist!

Denn damit Sie die Verluste bei der Bank minimieren und nicht Steuerschulden wegen des Erben beim Finanzamt haben, denn die Tragen zur Sicherung der Erbschaftsteuer ganz schnell erstrangig auf alle Grundstücke ein! Das dauert nicht mal ein Tag, was faktisch jede weitere Beleihung aussichtslos macht, weil der 1 Rang besetzt ist.

bruno68