Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Hallo in die Runde
kurz zu mir: bin Anfang 30, arbeite im höheren Dienst und lebe mit meiner Freundin aktuell zufrieden zentral in der Großstadt auf Miete.
Meine Schwester wird in nächster Zeit eine Immobilie, die sich im Familienbesitz befindet, übernehmen - ich werde ausbezahlt. Schätze das Kapital, das ich erhalten werde auf +/- 250k.
Komme selbst aus einer Beamtenfamilie und habe zu Unternehmertum/Investitionen kaum Bezugspunkte und möchte das definitiv ändern. Bin seit einigen Monaten dabei, mich in die Materie einzuarbeiten und möchte mir im Lauf der kommenden Zeit ein solides Grundwissen aneignen. Mich interessieren vor allem Immobilieninvestments.
Mein langfristiges Ziel ist es, finanziell solide abgesichert zu sein und Eigentum zu besitzen.
Möchte daher den Großteil des Kapitals in Immobilien und einen kleinen Teil möglichst liquide verfügbar investieren.
Ich sehe für meine langfristige Zielsetzung zwei Optionen:
1. Ich kaufe mir eine Immobilie zum Eigennutz.
Für mich die weniger bevorzugte Option, da ich für ein Objekt, das mich zum Eigennutz wirklich interessiert (mind 90m², zentral) einen großen Kredit (mit meiner Partnerin) nehmen müsste, den ich über Jahrzehnte abbezahle und abseits dessen finanziell wenig Spielraum bleiben würde.
2. Ich beginne mit dem Kauf zweier kleiner Wohnungen zum Zweck der Vermietung etwas außerhalb des Zentrums, deren Finanzierung ich mir mit geringem Risiko und meinem verfügbaren Eigenkapital leisten könnte.
Die Option, die mich momentan am meisten reizt, da ich abseits meines aktuellen Erwerbseinkommens gerne ein Standbein in der Selbständigkeit hätte und ich langfristig, sollte es erfolgreich sein, wirtschaftlich weitaus mehr herausholen könnte.
Auch der Gedanke an eine diesbez. Firmengründung reizt mich, sollte ich das mittel- und langfristig ausbauen wollen.
So viel in aller Kürze. Freue mich über Eure Meinungen und Input.
AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Zitat von HiasBe
Die Option, die mich momentan am meisten reizt, da ich abseits meines aktuellen Erwerbseinkommens gerne ein Standbein in der Selbständigkeit hätte und ich langfristig, sollte es erfolgreich sein, wirtschaftlich weitaus mehr herausholen könnte.
Auch der Gedanke an eine diesbez. Firmengründung reizt mich, sollte ich das mittel- und langfristig ausbauen wollen.
So viel in aller Kürze. Freue mich über Eure Meinungen und Input.
Da ist aber ein großer Schritt zwischen "Geldanlage in zwei kleine Eigentumswohnungen" und "Immobilienunternehmen mit relevanter Rentabilität". Ersteres ist reine Vermögensverwaltung und eben weit weg von unternehmerischen Gewinnen.
Wenn Sie ihr Geld in zwei Eigentumswohnungen anlegen wollen: Nur zu. Die Brutto-Rendite auf das eingesetzte Kapital ohne Wertsteigerung liegt je nach Objekt vermutlich bei 2-6 Prozent. Nach Steuern also etwas mehr oder weniger als bei Festgeld oder attraktiven Tagesgeldkonten.
Wirklich interessant sind Immobiliengeschäfte, wenn die Rendite ein günstiges Hebeln mit Krediten ermöglicht und Wertsteigerungen zu erwarten sind. Momentan eher schwierig.
Das bedeutet nicht, dass Immobilien als Geldanlage nicht mehr funktionieren. Nebenbei ein Unternehmen damit aufbauen dürfte aber äußerst schwierig werden. Aber die Zeiten können sich natürlich auch wieder ändern.
AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
@HiasBe,
sprechen Sie über verschiedene Vertriebsformen!
Wollen Sie, wie Sie beschreiben handeln bedarf es unabhängige und persönliche haftende Vermittler!
Zu ihrer 2. Frage
2. Ich beginne mit dem Kauf zweier kleiner Wohnungen zum Zweck der Vermietung etwas außerhalb des Zentrums, deren Finanzierung ich mir mit geringem Risiko und meinem verfügbaren Eigenkapital leisten könnte.
Dies könnte man mit 2,00 bis 2,8 % p.a. für 15 bis 17,5 Jahre, statt jetzt mit 4 bis 5 % p. a. für 10 Jahre finanzieren!
Natürlich ist dies für mehr als 2 ETW möglich! Auch ein Neubau als MFH lässt sich dann realisieren!
Dafür lässt sich eine Zwitterfinanzierung bis 59 % als Darlehn und den Rest inkl. Nebenkosten über BS!
Was nicht unbedingt gut, einerseits und anderseits erheblich gut ist
Für mich die weniger bevorzugte Option, da ich für ein Objekt, das mich zum Eigennutz wirklich interessiert (mind. 90 m², zentral) einen großen Kredit (mit meiner Partnerin) nehmen müsste,
Gut ist das sie nicht verheiratet sind, da dann zweimal die Einlagesicherung gibt!
Schlecht ist,
Sie zahlen 2-mal Steuerklasse 1, bis zu 6.000 € mehr an Steuern, pro Jahr.
Und bei Heirat, sollten sie gleich die Steuerklasse 4/4 wählen, da diese 2027 eh kommen wird!
Solange Sie nicht vor der Finanzierung heiraten, sollten Sie ihren eigenen Selbstbehalt nach § 850 c ZPO richten, sofern dieser ausreicht. Natürlich für beide, auch die Partnerin, weil nicht verheiratet.
Weil ihr Anteil an der PKV, kein gesondertes Aussonderungrecht gibt, beträgt gegenwärtig bei 50 % Beihilfe der Eigenanteil bei 400 € so ist dieser innerhalb des § 850 c ZPO einzuplanen, denn die Fahrt zur Arbeit bedarf auch der Bezahlung.
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#4
titan1981
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titan1981
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AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Wenn ich noch mal die Wahl hätte würde ich mich wieder für selbstgenutzes Eigentum als Einfamilien-Haus entscheiden. Auch wenn dies auf Jahre Kapital bindet. Ein eigenes Dach über den Kopf ist für mich eine Absicherung die mich ruhiger schlafen lässt und mir entsprechend Möglichkeiten zur Entfaltung bietet.
Nachteil wäre, dass man mit dem Haus kein Geld "verdient" Man hat halt auch kein Risiko von Mietnormaden.... Nachteil ist aber wenn man sich das Risiko des Kredites und Besitzes teilt was passiert mit der Wohnung bei einer Trennung.... Mein Fazit ich habe alleine das Haus gekauft und stemme auch alleine die Finanzierung. Meine Freundin steht nicht im Kredit somit auch nicht im Grundbuch...
Vorteil bei dem Kauf von Wohnungen zur Vermietung, man kann dadurch ein zweites Einkommen realisieren. Als Beamter ist man ja eigentlich aktuell abgesichert im Beruf als auch in der Pension.
Achso, bei Beiträgen von Bruno würde ich mir mal seine Anderen Beiträge die er so verbricht mal lesen bzw. überfliegen und mir über den Wert der Aussagen Gedanken machen, ob es sich lohnt mit ihm Kontakt aufzunehmen.....
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#5
BenniG
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AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Hallo HiasBe,
also ich würde zunächst erstmal die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis einer gleichwertigen Wohnung setzen. Heißt, wenn du jetzt 500 € kalt für 60qm Zentrumswohnung bezahlst, für ähnliche Eigentumswohnung aber 300.000 € bezahlen musst, dann ist Mieten deutlich günstiger. Denn wenn du die 300.000 € mit 4% verzinst, landest du bei 1.000 € pro Monat.
Auf der anderen Seite lebt man nur einmal. Mit 30 im höheren Dienst zu sein ist ja schonmal ganz gut, aber ihr solltet euch auch wohlfühlen mit euren äußeren Umständen. Ist eure aktuelle Wohnung ein Heim oder nur ein Aufenthaltsort?
Klar ist es schön, an später und evtl. schon an seinen Ruhestand zu denken, aber wie sehen eure Pläne in den nächsten 3, 5 oder 10 Jahren aus. Habt ihr eine Familienplanung. Falls ihr Kinder wollt, ist die Wohnung geeignet oder wäre etwas auf dem Land besser?
Mit den 250.000 € von deiner Schwester und dem Job habt ihr auf jeden Fall gute Voraussetzungen. Wenn ihr das Geld nun in Mietwohnungen investiert, ist es weg und die Kosten für einen Kredit für die Anschaffung einer selbst genutzten Immobilie steigen unnötig.
Also plant erstmal ohne €€€-Zeichen in den Augen.
PS: Ich habe mir 2016 mit 30 Jahren eine kleine Wohnung gekauft, die ich zuerst selbst genutzt habe und jetzt vermiete. Nach dem Kauf habe ich einiges renoviert und verbessert. Jetzt im Juni/Juli hatte ich den ersten Mieterwechsel gehabt. Dabei habe ich gemerkt, dass Mieter viele Sachen rabiater nutzen als ich selbst, sodass ich nochmals einige Tage Arbeit in die Wohnung stecken musste. Dafür erhalte ich aber auch ordentlich Geld und würde sagen, dass es eine der besten Investitionen meines Lebens war. Klar, in der Tilgungsphase habe ich noch keinen großen Cashflow, dafür tilge ich aber auch so, dass ich den Wohnungskredit theoretisch nach 10 Jahren abbezahlt hätte.
Zum Thema außerhalb des Zentrums, inzwischen wohne ich knapp 1 1/4 Stunden von der Wohnung entfernt, also jede Fahrt zur Wohnung kostet ordentlich Zeit und somit Rendite. Die Wohnung liegt aber auf dem Weg zu meiner Schwägerin mit Familie, sodass keine Notfälle mit solchen Fahrten verbunden werden können.
Wenn ihr also jetzt im Süden des Zentrums eine Wohnung kauft, aber dann mal in den Norden des Zentrums zieht...
AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Vielen Dank für den zahlreichen Input.
Möchte auch gleich darauf verweisen, dass ich Anfänger bin und erst vor einigen Monaten begonnen habe, mich intensiver mit der Materie auseinanderzusetzen. Möchte die Diskussion daher ungern ins Klein Klein spezifischer steuerlicher Detailfragen abgleiten lassen. Mir geht es um einen allgemeinen, anfänglichen Blickwinkel auf Optionen und Möglichkeiten.
Mein übergeordnetes, langfristiges Ziel ist effizienter Vermögensaufbau und darüber hinaus interessieren mich Immobilien im Allgemeinen.
Spricht denn etwas dagegen, eine Firma zu gründen und anfänglich reine Vermögensverwaltung mit Vermietung zu betreiben? Mich reizt der Gedanke, aus einem Anfangsprozess mit 2-3 Immobilien und Learning by Doing in die Sache hineinzuwachsen, Erfahrung zu sammeln und vielleicht mit genügend Zeit und Erfahrung das Vorhaben auszubauen und auszuweiten.
Dass die Zeiten momentan sehr volatil und alles andere als rosig sind, ist mir natürlich bewusst.
Ansonsten spiele ich auch mit dem Gedanken, mir mit dem Kapital, das ich erhalte, direkt eine kleine Wohnung schuldenfrei, oder maximal mit einem Kleinkredit von 50k, zu kaufen, um anfänglich gut abgesichert zu sein.
Meine Freundin zu beteiligen bzw mit ihr gemeinsam einen Kredit abzubezahlen, ist für mich keine Option.
Ich möchte gerne Optionen ausloten, mich weiterbilden und mittel- und langfristig effizient investieren.
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#7
wary
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AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Zitat von HiasBe
Spricht denn etwas dagegen, eine Firma zu gründen und anfänglich reine Vermögensverwaltung mit Vermietung zu betreiben?
Nein, da spricht überhaupt nichts grundsätzlich dagegen.
Die Vermietung über eine Firma (im Regelfall GmbH) kann steuerliche Vorteile bieten, dazu lassen Sie sich aber bitte von einem Steuerberater instruieren.
Ob das Ganze dann unterm Strich "erfolgreich" verläuft, hängt von den Objekten, ihrem Geschick und einer gehörigen Portion Zufall. Wenn Sie bei der Auswahl nicht ganz daneben liegen, ist auch das finanzielle Risiko ab Ende überschaubar. Aber natürlich kann mit Mietausfall, Sanierungskosten und Verschlechterung der Lage auch ein Verlust eintreten.
Zitat von HiasBe
bin Anfang 30, arbeite im höheren Dienst
Dann aber an Genehmigung der Nebentätigkeit danken.
AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Zitat von BenniG
PS: Ich habe mir 2016 mit 30 Jahren eine kleine Wohnung gekauft, die ich zuerst selbst genutzt habe und jetzt vermiete. Nach dem Kauf habe ich einiges renoviert und verbessert. Jetzt im Juni/Juli hatte ich den ersten Mieterwechsel gehabt. Dabei habe ich gemerkt, dass Mieter viele Sachen rabiater nutzen als ich selbst, sodass ich nochmals einige Tage Arbeit in die Wohnung stecken musste. Dafür erhalte ich aber auch ordentlich Geld und würde sagen, dass es eine der besten Investitionen meines Lebens war. Klar, in der Tilgungsphase habe ich noch keinen großen Cashflow, dafür tilge ich aber auch so, dass ich den Wohnungskredit theoretisch nach 10 Jahren abbezahlt hätte.
Zum Thema außerhalb des Zentrums, inzwischen wohne ich knapp 1 1/4 Stunden von der Wohnung entfernt, also jede Fahrt zur Wohnung kostet ordentlich Zeit und somit Rendite. Die Wohnung liegt aber auf dem Weg zu meiner Schwägerin mit Familie, sodass keine Notfälle mit solchen Fahrten verbunden werden können.
Wenn ihr also jetzt im Süden des Zentrums eine Wohnung kauft, aber dann mal in den Norden des Zentrums zieht...
Heißt, Du lebst aktuell auf Miete? Planst Du, in Zukunft Eigentum zum Selbstnutz zu erwerben?
Hast Du jemals daran gedacht, Deine vermietete Wohnung als Hypothek zu verwenden?
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#9
wary
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AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Zitat von HiasBe
Heißt, Du lebst aktuell auf Miete? Planst Du, in Zukunft Eigentum zum Selbstnutz zu erwerben?
Hast Du jemals daran gedacht, Deine vermietete Wohnung als Hypothek zu verwenden?
Natürlich kann es Sinn machen, vorhandenes Wohneigentum als Sicherheit in eine neue Finanzierung einzubringen. Insbesondere, sobald es lastenfrei ist und man nicht mit einem nachrangigen Darlehen arbeiten muss.
Und wenn man sich sicher ist, das nun belastete Wohneigentum auch noch entsprechend lang halten zu wollen.
Muss man halt immer steuerlich und strategisch im Einzelfall betrachten.
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ZehWeh
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AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Wir haben vor 12 Jahren ein Haus in einer Großstadt gebaut, damals für 240.000€ , jetzt verkaufen wir es für 530.000€ und haben unser Traumhaus dem Land für 520.000€ gekauft. Die NK und noch offene Restschuld tilgen wir mit Erspartem. Für uns heißt das mit Anfang 40 absolute finanzielle Freiheit.
Das Gefühl außer den Betriebskosten nichts mehr zahlen zu müssen ist enorm viel wert und wir würden es auch wieder ganz genauso machen.
AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Zitat von ZehWeh
Wir haben vor 12 Jahren ein Haus in einer Großstadt gebaut, damals für 240.000€ , jetzt verkaufen wir es für 530.000€ und haben unser Traumhaus dem Land für 520.000€ gekauft. Die NK und noch offene Restschuld tilgen wir mit Erspartem. Für uns heißt das mit Anfang 40 absolute finanzielle Freiheit.
Das Gefühl außer den Betriebskosten nichts mehr zahlen zu müssen ist enorm viel wert und wir würden es auch wieder ganz genauso machen.
Genau in diese Richtung geht auch meine Überlegung - mein Startkapital so einzusetzen, dass ich mir in 10-15 Jahren ein Nettovermögen von ungefähr 500k erwirtschaften kann. Ich denke, dass das realistisch und machbar ist. Die nächsten Monate möchte ich dafür nützen, die für mich passende und optimale Strategie auszuloten.
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Zitat von HiasBe
Genau in diese Richtung geht auch meine Überlegung - mein Startkapital so einzusetzen, dass ich mir in 10-15 Jahren ein Nettovermögen von ungefähr 500k erwirtschaften kann. Ich denke, dass das realistisch und machbar ist. Die nächsten Monate möchte ich dafür nützen, die für mich passende und optimale Strategie auszuloten.
Die Immobilienpreise sind seit 2009 extrem stark gestiegen. Momentan gibt es eher eine leichte Korrektur nach unten.
Ein Invest alleine auf die Betrachtung der Vergangenheit zu stützen, geht oft nicht auf. Andernfalls müssten sie Bitcoin kaufen.
Hätte Zehweh 2012seine 240.000 € in Bitcoin investiert, hätte er Stand jetzt fast eine Milliarde. Selbst wenn er nur zehn Prozent Eigenkapital (also 24.000) investiert hätte, wären es noch eine Million.
Aber ja, eine nominale Verdoppelung des Invest in 15 Jahren ist absolut denkbar und entspricht einer Nettorendite von 5 Prozent (damit leicht über der Inflation).
AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Zitat von HiasBe
Heißt, Du lebst aktuell auf Miete? Planst Du, in Zukunft Eigentum zum Selbstnutz zu erwerben?
Nein, kurz danach habe ich meine jetzige Frau kennengelernt. Als sich dann Kinder ankündigten haben wir uns Gedanken gemacht, wohin es uns wohntechnisch zieht und was sinnvoll ist. Als ideal Lösung haben wir dann das Elternhaus meiner Frau so umgebaut, dass im Souterrain eine eigene Wohnung mit eigenen Eingang entsteht und wir haben das Hochpaterre genommen und das Dach ausgebaut.
Als meine Schwägerin mit ihrer Familie ihr Haus gekauft hat, haben meine Schwiegereltern Kosten für die Souterrainwohnung übernommen.
Zitat von HiasBe
Hast Du jemals daran gedacht, Deine vermietete Wohnung als Hypothek zu verwenden?
Da wir nun noch einen Bruder meiner Frau auszahlen mussten, haben wir 100.000 € auf meine besagte Wohnung aufgenommen, noch zu 0,xx%.
AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
Je mehr ich mich mit dem Thema auseinandersetze, desto mehr kommen mir Zweifel, ob ich mit Immoinvestments nicht eine Menge Potenzial verschenke.
Wenn ich mir die Renditen der herkömmlichen Aktienindizes vergegenwärtige (MSCI World: 57.6% und S&P 500: 78.4% in den letzten fünf Jahren), würde es doch mittelfristig zwecks Vermögensaufbau wesentlich mehr Sinn machen, auf Miete zu leben und alles Kapital in ETFs zu investieren.
Beim aktuellen Zinsniveau, der Preisentwicklung in der Immobranche und der gegenwärtig wirtschaftlich schlechten Situation in Europa kommen mir einfach Zweifel.
AW: Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?
hey @HiasBe, dein Beitrag ist ja schon etwas älter und ich weiß nicht wie inzwischen der Stand der Dinge ist aber zum Thema Potenzial Immoinvests ist es glaub ich maßgeblich zu welchen Bedingungen du eine Renditeimmobilie kaufst und wie rentabel sie ist! Gibt ja da auch einige. unterschiedliche Konzepte und Ansätze wie man Top Renditen erzielen kann, Stichwort WG Vermietung zum Beispiel