Eigenheim kaufen oder in mietwohnungen investieren?

Zitat von HiasBe

Die Option, die mich momentan am meisten reizt, da ich abseits meines aktuellen Erwerbseinkommens gerne ein Standbein in der Selbständigkeit hätte und ich langfristig, sollte es erfolgreich sein, wirtschaftlich weitaus mehr herausholen könnte.
Auch der Gedanke an eine diesbez. Firmengründung reizt mich, sollte ich das mittel- und langfristig ausbauen wollen.

So viel in aller Kürze. Freue mich über Eure Meinungen und Input.

Da ist aber ein großer Schritt zwischen "Geldanlage in zwei kleine Eigentumswohnungen" und "Immobilienunternehmen mit relevanter Rentabilität". Ersteres ist reine Vermögensverwaltung und eben weit weg von unternehmerischen Gewinnen.

Wenn Sie ihr Geld in zwei Eigentumswohnungen anlegen wollen: Nur zu. Die Brutto-Rendite auf das eingesetzte Kapital ohne Wertsteigerung liegt je nach Objekt vermutlich bei 2-6 Prozent. Nach Steuern also etwas mehr oder weniger als bei Festgeld oder attraktiven Tagesgeldkonten.

Wirklich interessant sind Immobiliengeschäfte, wenn die Rendite ein günstiges Hebeln mit Krediten ermöglicht und Wertsteigerungen zu erwarten sind. Momentan eher schwierig.

Das bedeutet nicht, dass Immobilien als Geldanlage nicht mehr funktionieren. Nebenbei ein Unternehmen damit aufbauen dürfte aber äußerst schwierig werden. Aber die Zeiten können sich natürlich auch wieder ändern.

@HiasBe,

sprechen Sie über verschiedene Vertriebsformen!

Wollen Sie, wie Sie beschreiben handeln bedarf es unabhängige und persönliche haftende Vermittler!

Zu ihrer 2. Frage

2. Ich beginne mit dem Kauf zweier kleiner Wohnungen zum Zweck der Vermietung etwas außerhalb des Zentrums, deren Finanzierung ich mir mit geringem Risiko und meinem verfügbaren Eigenkapital leisten könnte.

Dies könnte man mit 2,00 bis 2,8 % p.a. für 15 bis 17,5 Jahre, statt jetzt mit 4 bis 5 % p. a. für 10 Jahre finanzieren!

Natürlich ist dies für mehr als 2 ETW möglich! Auch ein Neubau als MFH lässt sich dann realisieren!
Dafür lässt sich eine Zwitterfinanzierung bis 59 % als Darlehn und den Rest inkl. Nebenkosten über BS!

Was nicht unbedingt gut, einerseits und anderseits erheblich gut ist

Für mich die weniger bevorzugte Option, da ich für ein Objekt, das mich zum Eigennutz wirklich interessiert (mind. 90 m², zentral) einen großen Kredit (mit meiner Partnerin) nehmen müsste,

Gut ist das sie nicht verheiratet sind, da dann zweimal die Einlagesicherung gibt!

Schlecht ist,

Sie zahlen 2-mal Steuerklasse 1, bis zu 6.000 € mehr an Steuern, pro Jahr.
Und bei Heirat, sollten sie gleich die Steuerklasse 4/4 wählen, da diese 2027 eh kommen wird!

Solange Sie nicht vor der Finanzierung heiraten, sollten Sie ihren eigenen Selbstbehalt nach § 850 c ZPO richten, sofern dieser ausreicht. Natürlich für beide, auch die Partnerin, weil nicht verheiratet.

Weil ihr Anteil an der PKV, kein gesondertes Aussonderungrecht gibt, beträgt gegenwärtig bei 50 % Beihilfe der Eigenanteil bei 400 € so ist dieser innerhalb des § 850 c ZPO einzuplanen, denn die Fahrt zur Arbeit bedarf auch der Bezahlung.

Wenn wenden Sie sich per PN an mich.

bruno68

Vielen Dank für den zahlreichen Input.

Möchte auch gleich darauf verweisen, dass ich Anfänger bin und erst vor einigen Monaten begonnen habe, mich intensiver mit der Materie auseinanderzusetzen. Möchte die Diskussion daher ungern ins Klein Klein spezifischer steuerlicher Detailfragen abgleiten lassen. Mir geht es um einen allgemeinen, anfänglichen Blickwinkel auf Optionen und Möglichkeiten.

Mein übergeordnetes, langfristiges Ziel ist effizienter Vermögensaufbau und darüber hinaus interessieren mich Immobilien im Allgemeinen.

Spricht denn etwas dagegen, eine Firma zu gründen und anfänglich reine Vermögensverwaltung mit Vermietung zu betreiben? Mich reizt der Gedanke, aus einem Anfangsprozess mit 2-3 Immobilien und Learning by Doing in die Sache hineinzuwachsen, Erfahrung zu sammeln und vielleicht mit genügend Zeit und Erfahrung das Vorhaben auszubauen und auszuweiten.
Dass die Zeiten momentan sehr volatil und alles andere als rosig sind, ist mir natürlich bewusst.

Ansonsten spiele ich auch mit dem Gedanken, mir mit dem Kapital, das ich erhalte, direkt eine kleine Wohnung schuldenfrei, oder maximal mit einem Kleinkredit von 50k, zu kaufen, um anfänglich gut abgesichert zu sein.

Meine Freundin zu beteiligen bzw mit ihr gemeinsam einen Kredit abzubezahlen, ist für mich keine Option.

Ich möchte gerne Optionen ausloten, mich weiterbilden und mittel- und langfristig effizient investieren.

Zitat von BenniG

PS: Ich habe mir 2016 mit 30 Jahren eine kleine Wohnung gekauft, die ich zuerst selbst genutzt habe und jetzt vermiete. Nach dem Kauf habe ich einiges renoviert und verbessert. Jetzt im Juni/Juli hatte ich den ersten Mieterwechsel gehabt. Dabei habe ich gemerkt, dass Mieter viele Sachen rabiater nutzen als ich selbst, sodass ich nochmals einige Tage Arbeit in die Wohnung stecken musste. Dafür erhalte ich aber auch ordentlich Geld und würde sagen, dass es eine der besten Investitionen meines Lebens war. Klar, in der Tilgungsphase habe ich noch keinen großen Cashflow, dafür tilge ich aber auch so, dass ich den Wohnungskredit theoretisch nach 10 Jahren abbezahlt hätte.

Zum Thema außerhalb des Zentrums, inzwischen wohne ich knapp 1 1/4 Stunden von der Wohnung entfernt, also jede Fahrt zur Wohnung kostet ordentlich Zeit und somit Rendite. Die Wohnung liegt aber auf dem Weg zu meiner Schwägerin mit Familie, sodass keine Notfälle mit solchen Fahrten verbunden werden können.
Wenn ihr also jetzt im Süden des Zentrums eine Wohnung kauft, aber dann mal in den Norden des Zentrums zieht...

Heißt, Du lebst aktuell auf Miete? Planst Du, in Zukunft Eigentum zum Selbstnutz zu erwerben?

Hast Du jemals daran gedacht, Deine vermietete Wohnung als Hypothek zu verwenden?

Zitat von ZehWeh

Wir haben vor 12 Jahren ein Haus in einer Großstadt gebaut, damals für 240.000€ , jetzt verkaufen wir es für 530.000€ und haben unser Traumhaus dem Land für 520.000€ gekauft. Die NK und noch offene Restschuld tilgen wir mit Erspartem. Für uns heißt das mit Anfang 40 absolute finanzielle Freiheit.

Das Gefühl außer den Betriebskosten nichts mehr zahlen zu müssen ist enorm viel wert und wir würden es auch wieder ganz genauso machen.

Genau in diese Richtung geht auch meine Überlegung - mein Startkapital so einzusetzen, dass ich mir in 10-15 Jahren ein Nettovermögen von ungefähr 500k erwirtschaften kann. Ich denke, dass das realistisch und machbar ist. Die nächsten Monate möchte ich dafür nützen, die für mich passende und optimale Strategie auszuloten.

Zitat von HiasBe

Genau in diese Richtung geht auch meine Überlegung - mein Startkapital so einzusetzen, dass ich mir in 10-15 Jahren ein Nettovermögen von ungefähr 500k erwirtschaften kann. Ich denke, dass das realistisch und machbar ist. Die nächsten Monate möchte ich dafür nützen, die für mich passende und optimale Strategie auszuloten.

Die Immobilienpreise sind seit 2009 extrem stark gestiegen. Momentan gibt es eher eine leichte Korrektur nach unten.

Ein Invest alleine auf die Betrachtung der Vergangenheit zu stützen, geht oft nicht auf. Andernfalls müssten sie Bitcoin kaufen.

Hätte Zehweh 2012seine 240.000 € in Bitcoin investiert, hätte er Stand jetzt fast eine Milliarde. Selbst wenn er nur zehn Prozent Eigenkapital (also 24.000) investiert hätte, wären es noch eine Million.

Aber ja, eine nominale Verdoppelung des Invest in 15 Jahren ist absolut denkbar und entspricht einer Nettorendite von 5 Prozent (damit leicht über der Inflation).

Das muss das Anlageziel sein.

Zitat von HiasBe

Heißt, Du lebst aktuell auf Miete? Planst Du, in Zukunft Eigentum zum Selbstnutz zu erwerben?

Nein, kurz danach habe ich meine jetzige Frau kennengelernt. Als sich dann Kinder ankündigten haben wir uns Gedanken gemacht, wohin es uns wohntechnisch zieht und was sinnvoll ist. Als ideal Lösung haben wir dann das Elternhaus meiner Frau so umgebaut, dass im Souterrain eine eigene Wohnung mit eigenen Eingang entsteht und wir haben das Hochpaterre genommen und das Dach ausgebaut.
Als meine Schwägerin mit ihrer Familie ihr Haus gekauft hat, haben meine Schwiegereltern Kosten für die Souterrainwohnung übernommen.

Zitat von HiasBe

Hast Du jemals daran gedacht, Deine vermietete Wohnung als Hypothek zu verwenden?

Da wir nun noch einen Bruder meiner Frau auszahlen mussten, haben wir 100.000 € auf meine besagte Wohnung aufgenommen, noch zu 0,xx%.

Je mehr ich mich mit dem Thema auseinandersetze, desto mehr kommen mir Zweifel, ob ich mit Immoinvestments nicht eine Menge Potenzial verschenke.

Wenn ich mir die Renditen der herkömmlichen Aktienindizes vergegenwärtige (MSCI World: 57.6% und S&P 500: 78.4% in den letzten fünf Jahren), würde es doch mittelfristig zwecks Vermögensaufbau wesentlich mehr Sinn machen, auf Miete zu leben und alles Kapital in ETFs zu investieren.

Beim aktuellen Zinsniveau, der Preisentwicklung in der Immobranche und der gegenwärtig wirtschaftlich schlechten Situation in Europa kommen mir einfach Zweifel.

hey @HiasBe, dein Beitrag ist ja schon etwas älter und ich weiß nicht wie inzwischen der Stand der Dinge ist aber zum Thema Potenzial Immoinvests ist es glaub ich maßgeblich zu welchen Bedingungen du eine Renditeimmobilie kaufst und wie rentabel sie ist! Gibt ja da auch einige. unterschiedliche Konzepte und Ansätze wie man Top Renditen erzielen kann, Stichwort WG Vermietung zum Beispiel