Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

Auf jeden Fall empfiehlt es sich, das Haus vor dem Kauf mit einem Sachverständigen zu besichtigen, damit dieser eine Einschätzung abgeben kann was die Sanierungen in etwa kosten.

Bei 4500€ Netto und Tilgung+NK von 2300€ pro Monat ist das schon sehr gewagt. Wovon wollt ihr da die Sanierungen bezahlen, wenn kaum was übrig bleibt? Und gerade in den ersten Jahren fällt in einem neuen Haus auch so einiges an Kosten an, da man z.b. neue Möbel kauft, meist nur Kleinkram, der aber in der Summe einiges ausmacht.

Stolzer Preis
Hamburg anderes Hot Spot?

Energiekosten extrem hoch --> 82.000kWh für Heizung pro Jahr bei ~8.200L Heizöl --> 8500€/a wären schon 710€ Nebenkosten im Monat.... Gebäudeversicherung 1.400€/a ~120€/mtl. Strom 1300€/a ~105€/mtl.
Dazu kommen noch
Müll
Wasser
Straßenreinigung
Grundsteuer
Hausrat
etc...

neues Dach mit Dämmung das gefördert werden soll gerne mal 100.000€
Neue Heizung, Fußbodenheizung
Fenster
Außenwand dämmen
usw.

Wieviel könnt ihr mit 1, 2 kleinen Kindern selber machen?

Bausachverständige war vor Ort und meinte, dass das Haus soweit top in Schuss ist. Natürlich in die Jahre gekommen. Ca. 70.000€ notwendige Sanierung.

Wir wohnen aktuell im Haus „nebenan“ ohne notwendigerweise ausziehen zu müssen. Dort keine Nebenkosten/Zeitdruck. Gerne machen wir Dinge selbst, wie Biden raus/Boden rein, Streichen uvm.

Leider nein, sitzpillow,

so wird es nicht!

Da ist nichts da, um irgendetwas zu finanzieren. Eine Familie mit zwei Kleinkindern! Schauen Sie mal in die § 850 c ZPO, was bleibt da für eine Geldsumme über!

Als Gegenprobe nehmen ihr Gehalt mal 40 %, 4.500 € * 40 %, das sind nur 1.800 €, damit verbleiben zum Leben und Hausnebenkosten 2.700 für die nächsten 25 Jahre!

Auch ihre Aussage zuletzt

Bausachverständige war vor Ort und meinte, dass das Haus so weit top in Schuss ist. Natürlich in die Jahre gekommen. ca. 70.000 € notwendige Sanierung.

Da dies keine relevante Aussage ist, dies hätte bei einer echten Finanzierung, ohne Unterschrift und Stempel auf einer "Schätzurkunde" ist für einen Gläubiger völlig wertlos.

Zudem ihre 4.500 € kommen daher, dass ihre Frau zu Hause ist und sie nur die Steuerklasse 3 haben. Würde die Frau mitarbeiten, hätte Sie die Stkl. 5, was jährlich zu einem Steuernachzahlen führt. Daher wäre es besser, wenn die Stkl. 4/4 mit je 0,5 bis 1,0 Kinder "auf der Karte" um diese Kassenlöcher, wegen Steuernachzahlung zu vermeiden.

Auch ist ihre Anlagevermögen für ihre Altersvorsorge ausgelegt und nicht für eine Baufinanzierung, insbesodere wenn es sich um eine Impulskaufentscheidung handelt.

Während bspw. 204.000 € Guthaben und 500.000 € Darlehn vorhanden, davon 300.000 € für 2,00 % p.a und 17,5 Jahre finanzieren. Aber was fehlt, ist die Wartezeit von 3 Jahren

Also bleibt nur eine Bankenfinanzierung über. Darlehnsaufnahme 525.000 € plus 70.000 € davon 50 % anrechenbar sind Hauswert 560.000 € Kapitaleinsatz (70.000 € plus 60.000) evtl. 25.000 € Eigenleistung eine plus Zuschüsse wie für die Heizung, u.s.w. 20.000 € als Reserve.

Beleihung: 525.000 Kaufpreis / 560.000 € ergibt 93,75 % Beleihung, um die Beleihung unter 90 % zu drücken, weitere 22.400 € aus der Altersvorsorge, der Restbetrag 27.000 € in den ETF Fonds noch vorhanden.
Bedenken Sie "Eigenleistung"! ist kein Geld, sondern nur eine Einbringung von nicht finanzierbaren Leistungen, wie Tapeten, Bodenbelag, Vorhänge, Gartenanlegen!

Ich gehe mal davon aus, dass das Haus, um die 100 bis 125.000 € zu teuer ist, in deren aktuellen Zustand!
Und dieser Tatbestand, für die Feststellung, des finanzierbaren Hauswert, ob liegt einem gerichtlichen zugelassenen Wertgutachter, der mit Unterschrift und Stempel querschreibt, testiert und voll mithaftet.

Gegenwärtig liegen die Zinsen bei einer 80 % Finanzierung bei + 0,35 % p.a bei 10 Jahre, eine 90 % mit + 1,2 % p.a., damit wird eine Vollfinanzierung nahe zu abgwürgt.

Bei ca. 6,00 % p. a. für 18 Jahre bei 525.000 €, was 31.500 € p.a. reine Zinsen bedeutet. Nur das können Sie nicht finanzieren, eine 10-Jährige würde sogar 5,25 % p.a. kosten!

Da der Kunde ein Impluskauf vollziehen möchte. Durch diesen Vorgang, sind die Zinskosten jährlich, um

(300.000 € zu 2,00 % = 6.000 € plus 190.000 € zu 4,3 % = 8.200 € zusammen 14.200 € versus 31.500 €) 17.000 € Zinsen jährlich teurer. Was bei 17,5 Jahren ca. 120.000 Zinsmehrbelastung bedeutet.

Eine Vollfinanzierung, mit Nebenkosten in Höhe von 655.000, durch 40 % EK 262.000 €, würde eine Darlehnssumme 393.000 € bedeuten mit 2,00 % = 7.860 €, was die Zinskosten, um ca. 24.000 € jährlich senken würde.
Analog würde eine Bankenfinanzierung in der gleichen Ausgangslage 18 Jahre bei 60 % mit eff. 4,8 % p.a. kosten, 18.900 € Zinsen p.a., dies würde immer noch 11.000 € p.a. teurer sein!

Mein Rat ist: Von der Kaufabsicht abstand zu nehmen! Weil eine falsche Sparart vorliegt und damit eine Wartezeit von mindesten 3 Jahren bis zur Zuteilung nicht eingehalten werden kann.

bruno68

haha. Danke. Ich war beim Lesen des Beitrags mir nicht sicher, ob es an mir liegt, dass ich nicht 100% erfasse, was er mir sagen will. Vielen Dank für den Hinweis!

Zitat von titan1981

Stolzer Preis
Hamburg anderes Hot Spot?
Energiekosten extrem hoch --> 82.000kWh für Heizung pro Jahr bei ~8.200L Heizöl --> 8500€/a wären schon 710€ Nebenkosten im Monat.... Gebäudeversicherung 1.400€/a ~120€/mtl. Strom 1300€/a ~105€/mtl.
Dazu kommen noch
Müll
Wasser
Straßenreinigung
Grundsteuer
Hausrat
etc...
neues Dach mit Dämmung das gefördert werden soll gerne mal 100.000€
Neue Heizung, Fußbodenheizung
Fenster
Außenwand dämmen
usw.
Wieviel könnt ihr mit 1, 2 kleinen Kindern selber machen?

Es handelt sich um ein Haus an einer deutschen Weinstraße, welches zu zwei Seiten von Reben umgeben ist in einer Sackgasse
Das Haus entspricht zu 99% dem, was wir suchen.
Im Keller gibt es eine potentielle Einliegerwohnung! Es fehlt nur noch eine Küche und eine Wand, um diese vom Rest des Kellers abzutrennen. Separater Eingang, kleiner Wintergarten, eigener Gartenanteil. Ca. 70m2 Wohnfläche -> ca. 400€/Monat zur Vermietung (Bedarf besteht, da in der Region mehrere Ausbildungsstätten liegen). Unser Plan wäre, diese zu nutzen, um die Sanierung abzubezahlen, solange meine Frau noch nicht 100% arbeitet.
Heizkosten: Hier hatten wir gehofft, über eine Wärmepumpe und später Solar diese kosten im Rahmen zu halten. Ist aber tatsächlich so der unangenehmste Negativpunkt.
An Nebenkosten habe ich mir kalkuliert pro Monat:

• Grundsteuer37,08333333
• Abfallgebühren17,16666667
• Wasser und Abwasser75
• Schornsteinfeger8,333333333
• Straßen- und Gehwegreinigung???
• Heizkosten200 (fällt mir schwer abzuschätzen, da keine Nebenkostenabrechnung für das Haus vorliegen)
• Heizungswartung30
• Strom150
• Versicherungen72,91666667
• Telekommunikation40

Sanierungsmaßnahmen:
Für die Heizung, Fußbodenheizung im EG (neuer Fußboden), neue Heizkörper im OG & Keller bekommen wir wsl. 85% Förderung (KfW Zuschuss Nr 458)
Bleiben Fassade und Hausdach als große Kostenpunkte.
Bei der Fassadendämmung und Fenstern bin ich mir unsicher, ob sich das überhaupt lohnt...
Beim Dach inkl. Ziegeln,Dämmung,Solar und Dachüberstandverlängerung würde ich warten, bis es notwendig wird und vorerst nur die OG Decke dämmen.
Uns ist klar, dass wir uns das Projekt aktuell nur grenzwertig leisten können... mit Eigenleistungen/keinem Zeitdruck, Beförderung im kommenden Jahr und Wiedereinstieg meiner Frau in den Beruf, Einliegerwohnung... hoffen wir, dass wir es uns langfristig leisten können. 40.000€ hätten wir dann noch in der Rückhand, um Durststrecken überbrücken zu können. Wenn natürlich kurz nach Einzug das Dach auseinanderfällt und meine Frau keinen Job findet (Senior Consultant), wird es natürlich kritisch. Aber von dieser Perspektive wäre wahrscheinlich nur eine Mietwohnung leistbar

Zitat von ZehWeh

Auf jeden Fall empfiehlt es sich, das Haus vor dem Kauf mit einem Sachverständigen zu besichtigen, damit dieser eine Einschätzung abgeben kann was die Sanierungen in etwa kosten.
Bei 4500€ Netto und Tilgung+NK von 2300€ pro Monat ist das schon sehr gewagt. Wovon wollt ihr da die Sanierungen bezahlen, wenn kaum was übrig bleibt? Und gerade in den ersten Jahren fällt in einem neuen Haus auch so einiges an Kosten an, da man z.b. neue Möbel kauft, meist nur Kleinkram, der aber in der Summe einiges ausmacht.

Wir sind prinzipiell sehr genügsam also holen viel vom Sperrmüll, bauen selbst, Second Hand. Die letzten Monate hatten wir ca. 2500€ zur Seite legen können. Wenn wir nun ca. 1700€ tilgen bleiben 800€ für Nebenkosten. Sanierung dann über Einliegerwohnung, Arbeit meiner Frau, Beförderung im kommenden Jahr.

Zitat von noelmaxim

Vom Grundsatz sind beabsichtigte Modernisierungen und Sanierungen mit den Finanzierungsplan beim Kauf zu integrieren und zu berücksichtigen.

Wie schätzt man das am besten? Wie preist man Unvorhergesehenes, Förderungen, die gestiegenen Handwerkerkosten ein?
Ich hätte jetzt eine Liste mit notwendigen Renovierungsarbeiten/Sanierungsarbeiten erstellt, im Internet versucht Preise pro m2 zu finden und 10% hinzugerechnet?

Zitat von noelmaxim

Miete entfällt wohl auch, was Reserven schaffen lassen kann!

Wie meinen Sie das? Wir zahlen aktuell keine Miete Deshalb fällt diese "leider" nicht weg nach Umzug.

Zitat von sitzpillow

[*]Heizkosten200 (fällt mir schwer abzuschätzen, da keine Nebenkostenabrechnung für das Haus vorliegen)

Das Gebäude hat einen Heizwärmebedarf von 355 kWh/m2 im Jahr. Bei 230 m2 macht das 81650 kwh.

Bei Heizöl liegst Du bei ca 13 cent /kWh, also im Jahr bei 10.615 €, monatlich bei 885 €.

Warmwasser noch nicht mitgerechnet.

Wie kommst Du auf 200 € im Monat? Auch bei Umbau auf eine Wärmepumpe wirst Du mit 200 € im Monat nur hinkommen, wenn Du massiv (!) in die Wärmedämmung investierst (und sparsam heizt).

Da bist Du von deinen geplanten 70.000 € Sanierungskosten aber schon weit weg. Ich gehe davon aus, dass die 70.000 € reine Instandsetzung ohne energetische Sanierung sind.

Zitat von sitzpillow

Ist es riskant, sich ein Haus mit Energieeffizienz H zuzulegen. Mein Plan wäre, Sanierung wo sinnvoll (zb Dach im Rahmen der neuen Ziegeln und Solar in den nächsten 5-10y), und Luft Wasser Wätmepumpe plus Solar.

Es ist riskant, wenn man nicht ausreichend Geld für die notwendige Sanierung einplant

Zitat von sitzpillow

Wie schätzt man das am besten? Wie preist man Unvorhergesehenes, Förderungen, die gestiegenen Handwerkerkosten ein?
Ich hätte jetzt eine Liste mit notwendigen Renovierungsarbeiten/Sanierungsarbeiten erstellt, im Internet versucht Preise pro m2 zu finden und 10% hinzugerechnet?

Mach eher 50 Prozent Aufschlag daraus.

Zitat von sitzpillow

Das Haus entspricht zu 99% dem, was wir suchen.

Kein Mensch, der klar bei Verstand ist, sucht heutzutage noch ein solches Objekt mit Energieklasse H.

Such' Dir erst mal einen Sachverständigen, der Dir die Sanierungskosten und Einsparpotentiale vorrechnet - ich behaupte, das Ding ist möglicherweise gar nicht kosteneffizient zu sanieren und wäre dann in der Logik ... sorry to say that ... abzureißen. Kaufpreis dann: 930*330€ *1,5 - Abrißkosten, also grob 350-400T€.

Im Keller gibt es eine potentielle Einliegerwohnung! Es fehlt nur noch eine Küche und eine Wand, um diese vom Rest des Kellers abzutrennen.

Jein. Es fehlt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ggflls. auch eine Prüfung, ob das überhaupt als Wohnung vermietet werden darf. Belichtung kann im Keller ein Problem werden. Was 1960 vielleicht mal ok war, kann 2024 nicht einfach so aktiviert werden.

Sanierungsmaßnahmen:
Für die Heizung, Fußbodenheizung im EG (neuer Fußboden), neue Heizkörper im OG & Keller bekommen wir wsl. 85% Förderung (KfW Zuschuss Nr 458)
Bleiben Fassade und Hausdach als große Kostenpunkte.
Bei der Fassadendämmung und Fenstern bin ich mir unsicher, ob sich das überhaupt lohnt...
Beim Dach inkl. Ziegeln,Dämmung,Solar und Dachüberstandverlängerung würde ich warten, bis es notwendig wird und vorerst nur die OG Decke dämmen.
Uns ist klar, dass wir uns das Projekt aktuell nur grenzwertig leisten können... mit Eigenleistungen/keinem Zeitdruck, Beförderung im kommenden Jahr und Wiedereinstieg meiner Frau in den Beruf, Einliegerwohnung... hoffen wir, dass wir es uns langfristig leisten können. 40.000€ hätten wir dann noch in der Rückhand, um Durststrecken überbrücken zu können. Wenn natürlich kurz nach Einzug das Dach auseinanderfällt und meine Frau keinen Job findet (Senior Consultant), wird es natürlich kritisch. Aber von dieser Perspektive wäre wahrscheinlich nur eine Mietwohnung leistbar

Die Sanierungskosten sind mMn mit 70T€ ein reiner Fantasiewert, ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, wie man das mit 70T€ Kapital auf 200€ Heizkosten hinbiegen will.

Vielen Dank für Eure Ratschläge. Haben uns nun dagegen entschieden.
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Das ist echt krass..... ihr holt eure Klamotten vom Sperrmüll und wollt euch ein Haus für jenseits der halben Million gönnen.

Da fällt mir nichts zu ein...

Zitat von hausbauwest

Das ist echt krass..... ihr holt eure Klamotten vom Sperrmüll und wollt euch ein Haus für jenseits der halben Million gönnen.

Da fällt mir nichts zu ein...

Was geht es dich an, wo der TE seine Möbel herholt?

Mitunter ist die Qualität alter Möbel auf dem Sperrmüll bedeutend höher als 80 Prozent der neu angebotenen Pressspan-Möbel. Wir haben in unserem Haus auch manchen Schrank stehen, der zwar nicht vom Sperrmüll, aber für kleines Geld second hand erworben und dann aufbereitet wurde. Im Flur beispielsweise einen Schrank aus der Gründerzeit, den ich - dank einer furchtbaren Farbe - für 1 Euro ersteigert habe. Und der Schrank gefällt nun aufgearbeitet sowohl uns als auch vielen Gästen sehr gut.

Geht ja nicht im Matratzen oder Unterwäsche...

Der Kaufpreis ist für das derzeitige Einkommen und Vermögen ambitioniert, aber auch nicht vollkommen daneben. Gerade wegen eines sonst sparsamen Lebensstils könnte es gerade so passen.