Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Hallo an alle im Forum
Situation:
43 Jahre alt Einkommen 3000 netto
2 Häuser Mieteinnahme Haus1 10000 schuldenfrei
Mieteinnahme Haus2 17000 Schulden 30000€ Rate 400€
Sonst keine Kredite
Neues Projekt 5 Familienhaus Kaufpreis 225000
wenn möglich 110% finanzieren Mieteinnahmen
Mieteinnahmen 19500
Ich bitte um mithilfe bei der Finanzierung.
Vorab vielen Dank
AW: Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Welche Hilfe suchst du denn bei der Finanzierung, hast doch beste Vorausetzungen.... musst nur entsprechende Angebote einholen oder dich an einen Vermittler wenden....
Die neue Immobilie allein wird idR keine 110% Finanzierung möglich sein, da Banken dies im Normalfall nur bei Selbstnutzung machen. Kapitalanlage ist mehr Risiko für die Bank und idR wird es nur eine 80% Finanzierung werden. Heißt du dich entweder EK einbringen oder z.B. lastenfreie Immobilie belasten.
Allerdings sind deine Zahlen etwas "komisch". Wenn bei der neuen Immobilie die 19500 Jahreskaltmiete sind, dann passt das mit dem Kaufpreis von 225.000 Euro nicht zusammen. Das wäre ein Faktor von 11, da gibt es in Deutschland keine Immobilie, weil das umgekehrt einer Rendite von fast 10% entsprechen würde.
Außer bei der Immobilie ist ein extremer Sanierungsstau vorhanden und in absehbarer Zeit erhebliche Investitionen nötig. Das wäre für dich ein erhebliches Problem, da Du jetzt scheinbar kein EK zum Kauf hast d.h. die Investitionen müssten auch finanziert werden.
Oder (wir hatten hier so einen Fall) die Immobilie ist komplett an Asylbewerber vermietet, da zahlt der Staat aktuell "Mondpreise" nur um alle unterbringen zu können. Ohne das Verallgemeinern zu wollen, ist es hier bei uns gewaltig schief gegangen. Auf den 1. Blick hat der Eigentümer das Geschäft seines Lebens gemacht, aber nach wenigen Jahren war quasi eine Kernsanierung nötig. Das ist jetzt kein Witz, da wurde sogar ein WC ausgebaut und scheinbar beim Auszug mitgenommen.
Aus dem Geschäft seines Lebens wurde der Alptraum seines Lebens...
Oder: die Immobilie ist in einer wirtschaftlcih extrem schwachen Region, dass im Allgemeinen eine große Abwanderung der bevölkerung erwartet wird und somit entsprechende Leerstände auf dem Mietmarkt.
Kurz und gut:
Wenn die Zahlen stimmen sollten, 19.500 Euro Jahreskaltmiete und Kaufpreis von 225.000 Euro, dann ist irgendetwas hochgradig "faul".... der Eigentümer könnte leicht für Faktor 20 bis 25 verkaufen, wenn alles "normal" wäre. Warum verzichtet der Eigentümer auf fast 50%? Das würde niemand freiwillig tun, sondern nur wenn erhebliche Probleme diesen Abschlag rechtfertigen...
AW: Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Hallo, man könnte ein Darlehensteil auf dem schuldenfreien Haus absichern und den Rest auf dem Kaufobjekt.
Eine 110% Finanzierung nur abgesichert auf dem Kaufobjekt erscheint wenig wahrscheinlich.
Wie wohnt der Forenstarter sonst? Miete oder auch lastenfreies Eigenheim?
AW: Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Leider andreas19,
wird dies nicht einfach, eine 110 % Finanzierung, insbesondere wenn keine Eigennutzung vorliegt.
Denn eine gewerbliche Nutzung unterliegt anderen Regeln als eine Eigentumsfinanzierung mit einem Bezug zum dauerhaften Erhalt dieser Anschaffung.
Und weil es gewerblich ist, liegt der Zinssatz auch bei eher 6 % p.a., dafür können Sie die Zinskosten mit den Mieteinnahmen verrechnen, was dann zu einem eff. Zinssatz von 3 bis 4 % p. a. führt.
Dafür müssen alle Parameter stimmen, keine Unterfinanzierung, die AfA muss der Tilgungslast entsprechen. Die Bilanzen müssen am Ende des Jahres wirtschaftlich stimmen, erst nach Zahlung der Steuerschuld, ist es möglich Sondertilgung oder -sparraten gesondert einzuzahlen.
Die Kostenlast würde sich bei 1.600 € und 1.900 € monatlich brutto bewegen, die Zinskosten betragen dann 235.000 € bis 160.000 € davon würde es zu einer Steuerminderung bei einem Steuersatz von 30 % von 70.500 € oder 48.000 €.
Es stellt sich die Frage auch, ob die AfA gebraucht wird, da im Falle eines Verkaufs nur noch die Restschuld steuermindernd wäre.
bruno68
AW: Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Was für ein Schwachsinn von Bruno.
AfA ist für Immobilien gesetzlich geregelt und keine "brauchen" Entscheidung. Ggf. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren wird komplett ausgeblendet.Würde man keine AfA ansetzen, wäre das eine klassische steuerliche Fehlberatung. Ich hoffe Bruno hat eine gute Berufshaftpflicht für steuerberatende Berufe.
AW: Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Was für ein Müll tneub,
hier geht es gewerbliche Vermietung! Hier muss anders rechnen, als beim privaten Kauf.
Denn die gewerbliche Vermietung ist bei den Zinsen um bis 1 % bei 10 Jahren Laufzeit teurer, als beim privaten Kauf. Ob dieser Zinszuschlag nicht höher ist, weil die Beleihung größer ist, ist die zweite Frage.
Denn im Regelfall wird zu meist, ohne EK finanziert, siehe Benko, Österreich.
Denn bei gewerblicher Finanzierung sind die Zinsen Betriebskosten, beim privaten Kauf eben nicht.
Folgerichtig muss ich als Eigentümer die tatsächlichen Steuerersparnisse mit in die tatsächlichen Betriebsabrechnungsposten, als neutrale Betriebseinnahme für dieses Objekt einfließen lassen.
Das die AfA sich nach der Restlaufzeit des Gebäudes richtet ist doch jeden "klar" und dass der Wert des Gebäudes sich auch an die erzielbaren Mieteinnahmen richtet, steht wohl außer Frage.
Aber diese beiden Punkten haben nichts mit der tatsächlichen Rentabilität des Eigentümers zu tun. Denn der braucht letztlich einen positiven Gewinn, jährlich!
Auch diese Tatsache ist ein Zeichnen ihrer Unkenntnisse in Sachen Finanzierung:Ein steuerfreier Verkauf nach kommt bei einer Anwendung der AfA-Abschreibung nicht infrage! So bescheuert sollte man nicht sein, denn das wäre ein Steuerbetrug! Denn das wäre Steuersparen und das Vergessen der Steuerpflicht beim Verkauft? Glaubt man ernsthaft, der Staat verschenkt etwas?Ggf. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren wird komplett ausgeblendet.Würde man keine AfA ansetzen, wäre das eine klassische steuerliche Fehlberatung. Ich hoffe, Bruno hat eine gute Berufshaftpflicht für steuerberatende Berufe.
Die 10-Jahres Regel gilt nur bei Privatkauf, und zwar wenn man ein ETW kauft, dann diese ETW später verkauft, um ein Haus zukaufen.
Aber um Privatkauf zu gelten,
- darf weder die Zinsen als laufende Betriebskosten
- noch die AfA als Betriebskosten bei Finanzamt gelten gemacht werden.
Auch sollte die Entscheidung für Privat oder Gewerblich vor dem Antrag für das Darlehn und Versicherung feststehen wegen des § 505 d BGB:Unter anderen wegen ZinsbetrugBürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich
1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.
Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.
Und § 265 StGB§ 265 Versicherungsmißbrauch
(1) Wer eine gegen Untergang, Beschädigung, Beeinträchtigung der Brauchbarkeit, Verlust oder Diebstahl versicherte Sache beschädigt, zerstört, in ihrer Brauchbarkeit beseitigt, beiseite schafft oder einem anderen überlässt, um sich oder einem Dritten Leistungen aus der Versicherung zu verschaffen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft, wenn die Tat nicht in § 263 mit Strafe bedroht ist.
(2) Der Versuch ist strafbarZum anderen diese bringt einen zu weinen, wegen Unkenntnis der Rechtslage!Strafgesetzbuch (StGB) § 263 Betrug
(1) Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Der Versuch ist strafbar.
(3) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter
1. gewerbsmäßig oder als Mitglied einer Bande handelt, die sich zur fortgesetzten Begehung von Urkundenfälschung oder Betrug verbunden hat,
2. einen Vermögensverlust großen Ausmaßes herbeiführt oder in der Absicht handelt, durch die fortgesetzte Begehung von Betrug eine große Zahl von Menschen in die Gefahr des Verlustes von Vermögenswerten zu bringen,
3. eine andere Person in wirtschaftliche Not bringt,
4. seine Befugnisse oder seine Stellung als Amtsträger oder Europäischer Amtsträger mißbraucht oder
5. einen Versicherungsfall vortäuscht, nachdem er oder ein anderer zu diesem Zweck eine Sache von bedeutendem Wert in Brand gesetzt oder durch eine Brandlegung ganz oder teilweise zerstört oder ein Schiff zum Sinken oder Stranden gebracht hat.
(4) § 243 Abs. 2 sowie die §§ 247 und 248a gelten entsprechend.
(5) Mit Freiheitsstrafe von einem Jahr bis zu zehn Jahren, in minder schweren Fällen mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu fünf Jahren wird bestraft, wer den Betrug als Mitglied einer Bande, die sich zur fortgesetzten Begehung von Straftaten nach den §§ 263 bis 264 oder 267 bis 269 verbunden hat, gewerbsmäßig begeht.Im Zusammenhang mit einer Vermittlung von Versicherungen, Finanzanlagen Und Kreditvermittlung gehört grundsätzlich große Teile der Vermittlung weitere Fragen, die das Sozial, Steuerrecht tangieren.RDG § 1 Anwendungsbereich
(3) Regelungen in anderen Gesetzen über die Befugnis, Rechtsdienstleistungen zu erbringen, bleiben unberührt.
§ 3 Befugnis zur Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen
Die selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen ist nur in dem Umfang zulässig, in dem sie durch dieses Gesetz oder durch oder aufgrund anderer Gesetze erlaubt wird.
§ 5 Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit
(1) Erlaubt sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören.
Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind. Andere Tätigkeit im Sinne des Satzes 1 kann auch eine andere Rechtsdienstleistung sein.
Hierzu hat das BGH zum Jan. 2024 ausgelassenzu ersten Frage gehört, das "Nein", die zweite Frage zu "ja", denn ohne eine richtige Zinsfindung ist keine Dienstleistung in Sinne des Gesetzes möglich.Grenzen der Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen als Nebenleistung 25.01.2024
Der Gesetzgeber schützt Mandanten vor unqualifizierter Rechtsberatung durch eine strenge Regulierung des Rechtsdienstleistungsmarktes, doch wo zieht der Bundesgerichtshof die Grenze zwischen erlaubter Rechtsdienstleistung und unerlaubter Rechtsberatung?
Der Gesetzgeber reguliert den Rechtsdienstleistungsmarkt streng.
Dies tut er vorwiegend deswegen, um Mandanten vor unqualifizierter und schädlicher Beratung zu schützen.
Das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) legt zu diesem Zweck 2 wesentliche Punkte fest:
• Was ist eine Rechtsdienstleistung?
• Wer darf eine Rechtsdienstleistung erbringen?
...
Wie sollte man mit Rechtsfragen von Kunden umgehen?
Nicht anwaltliche Berufe laufen im Rahmen der Rechtsberatung grundsätzlich Gefahr, sich widerrechtlich zu verhalten.
• Die Folgen sind nichtige Honorarvereinbarung und/oder Schadensersatzansprüche.
Sofern keine Gewissheit darüber besteht, ob die rechtliche Dienstleistung als Nebenleistung erfasst ist, sollte der Kunde auf das RDG verwiesen und ihm der Kontakt zu einem Rechtsanwalt geraten werden.
Der BGH festigt seine bisherige Rechtsprechung zu § 5 RDG und gibt der Praxis 2 Kontrollfragen an die Hand, ob man sich noch im Bereich des § 5 RDG befindet:
• Wird die Rechtsberatung losgelöst von meiner eigentlichen Dienstleistung verlangt?
• Muss ich diese Frage beantworten, um meinen Beruf ausüben zu können?
(BGH, Urteil von 9.11.2023, VII ZR 190/22)
Mehr ist nicht zu ihren unqualifizierten Aussagen mehr zu sagen. Es zeigt einzig und allein ihr fachliche Rückständigkeit, in allen Fachbereichen des Finanzbereiches! Wenn ich was schreibe, so befinde ich mich grundsätzlich in den § 5 Bereich des RDG, ob es zu geringen Überschreitungen kommt, nun egal, denn Richtigkeit der aktuellen Angaben steht der falschen Angabe, durch Veralterung (i.F. versus a.F.) über.
Es kotzt mich man hier gesetzliche nicht zulässige schriftliche Halbwahrheiten und willkürliche Bezüge zueinander zu korrigieren. Und die Frage sollte man auch stellen, ob man selber glaubhafter ist, als ein Urteil des BGH von 11.2023?
bruno68
AW: Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Was soll das noelmaxim?
Gewerbliche Finanzierungen sind wegen der Abziehbarkeit der Zinsen immer teurer! Weil diese Kosten zur Aufrechterhaltung der Betriebsführung notwendig sind!
Außerdem gehört zu jeden Antrag auch eine Zinsfindung auf Basis der Kundendaten grundsätzlich, zur eine Vermittlungspflicht, um auf dieser Basis vorab eine Finanzierbarkeit gemäß BGB zu prüfen.
(Hätte nicht stattfinden dürfen!)Es dürfte jetzt "klar" werden, das es bei privaten und gewerbliche Finanzierungen steuerliche Unterschiede gibt.Zinsaufschläge:
Alle zutreffenden Aufschläge sind zu berücksichtigen.................................. . Änderung Sollzinssatz um Prozentpunkte
Zusätzlicher Aufschlag für Selbstständige................................... .................................................. ...........+ 0,25 %
für Darlehensbeträge unter 100.000 EUR (in Summe)............................................ ..................................+ 0,25 %
Gewerbeaufschlag:
Bei gemischt genutzten Objekten mit 20 - 50 % Ertrag aus dem Gewerbeanteil. ...................................+ 0,25 %
Bei gemischt genutzten Objekten mit über 50 % Ertrag aus dem Gewerbeanteil....................................+ 0,50 %
Aufschlag für juristische Personen (außer GbR).............................................. ........................................+ 0,25 %
Aufschlag für hochkomplexe Finanzierungen:
Wenn Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit oder
Kapitalvermögen aus mehr als drei verschiedenen Quellen vorhanden sind. ........................................+ 0,15 %
Nachzulesen bei Wüstenrot Preisverzeichnis Nr. 11/2024, gültig ab 20.06.2024, Seite 8
Nämlich durch die grundsätzliche Absetzbar der Zinsen, ohne eine zukünftige negative Auswirkung beim Verkauf.
Anders ist es bei der AfA-Abschreibung, hierdurch wird jährlich der Wert der Immobilie steuerrechtlich gegen den 0 € Wert abgeschrieben. Während der wieder erzielbare Verkehrswert unangetastet bleibt!
Aber wie es bei Menschen ist, das Leben ist endlich und vital.
Steht Immo zum Verkauf, weil Geld fehlt, besteht die Gefahr, dass der Verkauf zum Nullsummenspiel oder gar zum Verlust! Weil vorher das Geld durch die AfA vereinnahmt wurde, dies führt zur jährlichen Steuerersparnis.
Demnach müssen alle steuerlichen Ersparnissen der AfA Abschreibung für jede Finanzanlage, separat zusammen gefasst und mit den aktuellen Zinsen verzinst werden. Um die Inflation mit einzurechnen.
Denn die 50.000 € von gestern, haben heute keine gleiche Kaufkraft und werden zukünftig noch weniger Kaufkraft haben.
Das gleich gilt bei Verkauf von Häusern, der Kauf gestern für 300.000 € (2000) und der Verkauf morgen für 500.000 € (2024) deutet noch lange kein Gewinn, weil die Inflation fehlt.
Am besten wäre der Goldstandard aus dem Jahr 2000 als Vergleich
- kostet 1 kg Gold 9.800 €, 04. 2024 bei 72.100 € = 735,7 % Wertsteigerung.
- Kosten 300.000 € Verkauf für 500.000 € = 166,67 % Wertsteigerung
https://www.gold.de/kurse/goldpreis/entwicklung/
In beiden Fällen muss noch die Inflation abgezogen werden! Aber der Vermögensaufbau wäre mit Gold lukrativer, weil nach 1 Jahr Haltezeit, der Gewinn steuerfrei ist!
Anlage Gold Wert 300.000 € / 9.800 € = 30,61 kg, Verkauf 2024 zum Punkt = 2.206.981 € steuerfrei!
In beiden Fällen muss noch die Inflation abgezogen werden! Aber der Vermögensaufbau wäre mit Gold lukrativer, weil nach 1 Jahr Haltezeit, der Gewinn steuerfrei ist!
Damit muss es ein gesonderten Grund geben, für eine Immobilienvermietung. Nämlich das Leben innerhalb dieser 20-Jahres-Frist, der ständige monatliche Kapitalabfluss an den Vermieter, als Miete.
Diese Mieteinnahmen müssen auch als Wertsteigerung hinzu errechnet werden. Allerdings ohne Verzinsung, weil es laufende jährliche Entnahmen sind
Wie sagte es Mr. Benson, Virgin Plattenlabel, England zur Frage einmal: "Wie man Millionär wird!"; "Ganz einfach. Man fängt als Milliardär an, gründet eine Fluggesellschaft und in wenigen Jahren ist man dann einfacher Millionär!"Also wer sich in der Materie "Finanzanlagen" von der Masse der wenig Erfolgreichen abheben will und effektiv "sein Vermögen" schaffen will,Tränen im Gesicht, Milliardenscheck in der Tasche
Vor Erfindung des Internets und vor Spotify konnte man über Plattenverkäufe noch ein Vermögen machen. Was stellt man damit an? Man gründet zum Beispiel eine Unternehmensgruppe, die Virgin Group. Mitte der 80er Jahre stieg Branson mit Virgin Atlantic in die Airline-Branche ein. Als die Fluggesellschaft schließlich in finanzielle Schwierigkeiten geriet, musste er das Plattenlabel 1992 für eine Milliarde Dollar verkaufen, um Virgin Atlantic zu retten.
Es sei sehr hart gewesen, gestand der Milliardär später. "Es ist, als ob man seine Kinder verkaufe." Er erinnere sich daran, wie er mit einem Scheck über eine Milliarde die Straße entlanglief, während über sein Gesicht die Tränen strömten.
Sollte sich das Buch " Kosten- und Leistungsrechnung" von Europa-Lehrmittel Nr.: 93512 ISBN 978-3-8035-9357-8 ausgiebig üben.
Um Verständnis zu bekommen sollten auch
- die "Politische und ökonomischen Essays Buch I + II" von David Hume vom Felix Meiner Verlag gelesen werden.
- das Buch "Theorie des Geldes und der Umlaufmittel" von Ludwig Mises vom Dunlker & Hurmblot isbn 978-3-428-11882-3 Lesen und verstehen lernen.
bruno68
AW: Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Man, der TE benötigt aber keine gewerbliche Finanzierung!
Höre mit deinem Geschmiere auf, das ist ja fürchterlich! Man darf dich ja gar nichts fragen oder dich ansprechen, ohne dass man so einen Schwall an Zeugs als Antwort bekommt, wo niemand nach gefragt hat und was auch völlig falsch ist!!
AW: Bitte um Hilfe bei der Finanzierung
Auch hier völliger Schwachsinn. Wie heisst es so schön, wenn man keine Ahnung hat, einfach mal die Fresse halten.Zitat von bruno68
Die 10 Jahresregel gilt auch bri V+V. Auch da sind Zinsen absetzbar. Den Rest des Schwachsinns hab ich nicht mal gelesen, weil es sowieso völlig am Thema vorbei ist.
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