Gewerblich vermietete Immobilie halten oder verkaufen?

Zitat von marius66

Wo liegt denn in der heutigen Zeit der Kaufpreisfaktor um eine preisliche Orientierung zu bekommen?

Irgendwo zwischen 20 und 25 x den Jahresertrag würde ich als erste Orientierung ansetzen.

Die erste Frage ist: Von welchem Jahresertrag gehst Du aus, wenn offenbar das Ladengeschäft nicht vermietet ist und die weitere Nutzungsart sich schwierig gestaltet?

Die Bedenken die Du derzeit hast bezüglich der Entwicklung der Innenstadt werden auch etwaige Käufer haben... das wird sich also im Preis niederschlagen.

Heißt der Kaufpreisfaktor liegt im gewerblichen Bereich gleich wie bei privat genutzten Immobilien?
Na zumindest könnte ich hier dann den Mietpreis vom ersten Mieter annehmen denn für dieses Gewerbe wäre die Immobilie ja grundsätzlich immer nutzbar….?

Zitat von marius66

Heißt der Kaufpreisfaktor liegt im gewerblichen Bereich gleich wie bei privat genutzten Immobilien?
Na zumindest könnte ich hier dann den Mietpreis vom ersten Mieter annehmen denn für dieses Gewerbe wäre die Immobilie ja grundsätzlich immer nutzbar….?

Der Kaufpreisfaktor variiert mit vielen Faktoren. Am Ende bestimmt die Nachfrage den Preis.

Du kannst auch eine Bewertung nach dem Ertragsverfahren vornehmen. Dafür bestimmst Du den Bodenrichtwert, den Rohertrag und den richtigen Vervielfältigung-Faktor (abhängig von Rest-Nutzungsdauer und Liegenschaftszins)

Das ist dann etwas komplexer... nicht aber zwangsläufig "richtiger".

Zitat von marius66

Na zumindest könnte ich hier dann den Mietpreis vom ersten Mieter annehmen denn für dieses Gewerbe wäre die Immobilie ja grundsätzlich immer nutzbar….?

Baurechtlich nutzbar bedeutet ja nicht zwangsläufig real erzielbar. Als Käufer würde ich den Leerstand der Gewerbeeinheit klar negativ einpreisen, wenn nicht gerade einer starke Nachfrage am Mietmarkt besteht.

Gerade wenn die Nutzung baurechtlich stark eingeschränkt ist, ist eine wirtschaftliche Verwertung ja höchst ungewiss.

Also was die Nachfrage angeht mache ich mir keine Gedanken.Hatte letzten Sommer schon etliche Anfragen…wie gesagt die Lage sowie Ausstattung sind super.
Im jetzigen Fall war es so das sich die Genehmigung bzw. die Nutzungsänderung immer weiter in die Länge gezogen hat so das dem Mieter letztendlich die Lust vergangen ist bzw es so wirtschaftlich ein zu großes Risiko wurde.Ich konnte das nachvollziehen und habe ihn deshalb aus dem Mietvertrag gelassen.
Denke ich werde jetzt mal den Makler um die Ecke um ein „einfaches“ Gutachten bitten um so den Wert besser einschätzen zu können.

Jetzt habe ich nochmal eine Frage zum Kaufpreisfaktor.Immer hin hatte ich ja schon zwei Mieter drin.Ausserdem habe ich inzwischen andere Mietpreise in direkter Nähe erfahren und weiß somit das mein Mietpreis bisher sogar eher günstig war.
Welchen Kaufpreisfaktor haltet denn Ihr heutzutage für einen Käufer als Interessant?
Bzw. welcher ist gut oder sogar sehr gut und ab welchem wird es dann ein wirkliches Schnäppchen?
Danke euch!

Hallo Marius,

diese Frage ist nicht im Allgemeinen zu beantworten. Bei der privaten Vermietung sollte der Faktor bei ca. 20 bis 25 Jahresnettokaltmiete sein. Allerdings war dieser in den extremen Zeiten der 0-Zins-Politik auch wesentlich höher. Letztlich geht es immer darum: 20 fach Jahreskaltmiete beduetet 5% Rendite für den Käufer. Davon gehen 1% Instandhaltungsrücklage ab, die Kosten, die der Eigentümer tragen muss und natürlich im Normalfall Finanzierungskosten. Dauerhafte Rentabilität (ohne Wertsteigerungen, ohne Probleme bei der Vermietung iwe z.B. längere Leerstände, normalen Zinskosten für FK von 3 bis 4 % usw.) war eben bei 5% Rendite machbar... da in den Extremzeiten auch 1% Finanzierungen möglich waren wurde dan auch entsprechend mit Faktor 30 oder 35 gekauft.

Nun zum Gewerbe:

Das ist deutlich komplexer, weil sehr individuell. Das beginnt schon mit den Mietpreisen, die extrem von der Größe abhängen. Wir vermieten z.B. fast analog zu dir in einer Kleinstadt in Süddeutschland einen größeren Laden ca. 440 qm Verkaufsfläche mit ca. 12 Euro pro qm und einen kleinen Laden ca. 40 qm mit 18 Euro pro qm (A-Lage innerhalb der Stadt, wie bei dir). Allerdings sind diese Zahlen auf die reine verkaufsfläche bezogen, jeder Laden hat auch Nebenräume. Wenn du die Miete auf die Gesamtfläche = Nutzfläche beziehen willst, dann musst du natürlich Nebenräume entsprechend geringer ansetzen als Verkaufsfläche.

Bei der gewerblcihen Vermietung ist die Wertermittlung für einen möglichne VK Preis vollkommen anders. In der privten Vermietung gibt es eben relativ planbare Instandhaltungskosten z.B. neuer Boden alle 10 bis 15 Jahre. In der gewerblichen Vermietung ist idR eine Neuvermietung immer mit größeren Investitionen des Vermieters verbunden. Ein spezieller Mieter will einen speziellen Bodenbelag, eine andere Aufteilung von Verkaufsfläche und Nebenräumen usw. usw.

Hast du ja ebenfalls erlebt, eine Bäckerei als Filiale (die beliefert wird und nur aufbackt) ist relativ problemlos. Ein Imbiss der selbst "kocht" ist dann verbunden mit Nutzungsänderung, baulichen Maßnahmen wie ein Abzug muss nach außen geführt werden usw., usw.

Also zum Kaufpreisfaktor:

Wenn eine gewerbliche Einheit extrem speziell ist d.h. Nachmieter ohne größeren Umbau eigentlich nicht gefunden werden können, dann kann der Kaufpreisfaktor bis ca. 10 sinken. Hintergrund ist dass gewerbliche Mietverträge oft für 10 Jahre geschlossen werden und damit der Kaufpreis komplett bezahlt wird bis es zu größeren Umbauten wegen Neuvermietung kommen kann.

Wenn eine gewerbliche Einheit sehr flexibel vermietbar ist d.h. ohne größere Investitionen neu vermietet werden kann, dann ist es anders. Ist in etwa bei unserem kleinen Laden der Fall, da kann ohne Probleme vom Kiosk, über Laden (Blumenladen, Handyshop usw.) bis hin zu Dienstleistungen wie Frisör usw. angeboten werden. So würd eich jetzt deine Immobilie mal einschätzen, wenn Bäckerei und Imbiss darin waren. Dann sprechen wir über einen Kaufpreisfaktor von 15, eventuell bis maximal 20.

Allerdings sind diese Kaufpresifaktoren natürlich immer auf die "übliche" Miete in einer bestimmten Lage bezogen. Wenn du deutlich geringer vermietest, dann ist dein Kaufpreisfaktor natürlich entsprechend höher.

Zitat von marius66

Welchen Kaufpreisfaktor haltet denn Ihr heutzutage für einen Käufer als Interessant?

Unterstellen wir mal, dass wir von stagnierenden Immobilienpreisen ausgehen. Also kein relevanter Wertzuwachs und kein -Verlust im relevanten Zeitraum.

Dann würde ich als Käufer wollen, dass meine Nettorendite die sicher am Markt erzielbare Kapitalrendite (netto) um mindestens 40 Prozent übersteigt (Wagnis- und Aufwandsaufschlag).

Also 3,5 Prozent *0,75 *1,4 = 3,675 Prozent Nettorendite. Unterstelle ich einen Zinssatz von 42 Prozent Einkommenssteuer muss die Immobilie mindestens 6,4 Prozent Bruttorendite bieten.

Das macht einen Faktor von 15,6. Ab da und drunter hätte ich Interesse an der Immobilie.

Käufer preisen aber zukünftige Preisentwicklungen und Mietsteigerungen mit ein, so dass im Regelfall eben 20-25 als Faktor angesetzt werden (und in der Vergangenheit auch mit Faktoren deutlich über 30 gekauft wurde).

Zitat von marius66

Immer hin hatte ich ja schon zwei Mieter drin.Ausserdem habe ich inzwischen andere Mietpreise in direkter Nähe erfahren und weiß somit das mein Mietpreis bisher sogar eher günstig war.

Wie gesagt: Entscheidend ist, wie die Kaufinteressenten das bewerten. Der Leerstand kann ein Problem sein oder ideal, weil damit direkt ein hoher Mietzins erzielbar ist.

Ich denke, das ein Faktor von 25 und das Ansetzen einer ortsüblichen aktuellen Miete für die Gewerbeeinheit ein guter Startpunkt für die Preisfindung sein könnte. Rennen dir die Interessenten dann die Bude ein, setzt Du den Preis hoch. Gibt es keine Nachfrage, gehst Du runter.

Danke euch vielmals!!!
Der Laden kann grundsätzlich sicherlich für alles genutzt werden.Auch ein Imbiss wäre mit der Nutzungsänderung sicher möglich allerdings ist die Bürokratie und die unendlich lange Bearbeitungszeit bei uns eine Katastrophe….das ganze plus der zusätzlichen Kosten für die Umbauarbeiten der Abluft… das werde ich mir in Zukunft nicht mehr antun außer der Mieter unterschreibt mir einen langfristigen Vertrag.
Der Trend geht also ganz klar Richtung „normaler“ Vermietung ohne Umbau was sicher in den meisten Fällen problemlos möglich wäre oder halt dem Verkauf.
Hier gehe ich jetzt einfach mal grob von einem Kaufpreisfaktor von ca 20 aus.Es gibt hier in der Nähe auch angebotene Gewerbeimmobilien die diesen Wert vorraussagen und ihn somit auch realistisch machen ohne hier irgendwelche Wunschpreise voraussagen zu wollen.
Somit werde ich mich die mit dem Makler um die Ecke in Verbindung setzen und Ihn um eine Wertermittlung bitten.Er hat hier in der Stadt auch gewerbliche Angebote und hat daher sicher auch die nötige Erfahrung.
Parallel werde ich die Immobilie nochmal zur Vermietung ausschreiben und dann schauen wir mal.
Hatte die Tage auch Kontakt mit dem Besitzer der Wohnungen die oberhalb meines Gewerbeteils sind und er hat ebenfalls Interesse signalisiert.Denke er will sich hiermit gegen zukünftige Mieter absichern bzw er möchte hier gerne selbst die Zügel in der Hand halten.Auch für einen späteren Verkauf der ganzen Immobilie wäre das sicher ein finanzieller Vorteil für Ihn.

Bei gemischt-gewerblichen Immos kann man nicht einfach den NKM-Index für reine Wohn-Immos ansetzen. Wenn im Grundstücksmarktbericht für gemischte Immos Liegenschaftszinssätze und/oder NKM-Index angegeben sind, kann man die auf die eigene Immo anpassen. Wenns keine gemischten Zahlen gibt, muss man örtliche Gewerbe- und Wohn-index anteilig mixen.

Dass der Liegenschaftszins für den Gewerbeanteil hier höher anzusetzen ist (und damit mehr Risiko, aber auch mehr Mieteinnahmen erbringt), ergibt sich schon aus den Beschreibungen des TE. Denn er hat ja offensichtlich Probleme, die Gewerbefläche ohne größere Umbaumaßnahmen und damit verbundene Mietausfälle an den Mann zu bringen. Insofern stellt sich mir schon im ET die Frage, ob die Lage tatsächlich noch so gut ist, wie sie vom TE eingeschätzt wird. Wenn's so wäre ... würde das Cafe einfach weiterbetrieben, weil's 'n Bedarf für Cafe gibt.

Gerade Gewerbeflächen haben dabei in den letzten paar Jahren noch einen deutlich höheren Preisrückgang erlitten, als Wohn-Immos. 25 NKM insgesamt halte ich daher für eher sportlich. Kann man aber wie gesagt im Grundstücksmarktbericht der letzten Jahre nachlesen und der sollte idR online verfügbar sein.

Danke @Zapp73!

hatte gestern ein persönliches Gespräch an oberster Stelle der Stadt da ich vor einem erneuten Anlauf gewisse Di ge klären wollte.Dieses Gespräch war durchweg positiv und es wurde die volle Unterstützung für das nächste Projekt zugesagt und eingeräumt das so manches nicht korrekt gelaufen ist.
Zur Immobilie…eine Vermietung ist grundsätzlich jederzeit möglich und an den Anfragen hierfür wird es sicherlich auch nicht Mangeln.Ich für meinen Teil bin aber nur gewillt erneut zu Vermieten wenn der zukünftige Mieter seine Qualifikation hierfür dementsprechend nachgewiesen hat.
Heißt ich habe nur ein Interresse daran wenn die Aussichten auf eine längere Vermietung klar gegeben sind.Man muss hier schon klar sagen das es auch im gewerblichen Bereich noch viel zu viele Träumer gibt????????????.
Zum Thoma Preisrückgang:
Mir ist durchaus bewusst das es vor 2-3 Jahren sicher einfacher bzw lohnenswerter gewesen wäre….damals war die Immobilie aber auch noch dauerhaft und sorgenfrei vermietet und von daher war es damals auch kein Thema????.
Achja…das Kaffee hat auch deshalb geschlossen da um die Ecke eine neue und viel größere Konkurrenz entstanden ist…
Denke in 1-2 Wochen bin ich bei dem ganzen Thema wieder schlauer bin da aber insgesamt sehr positiv gestimmt ????????
Euch ein schönes Wochenende!!!

Sorry für die ganzen ?????
Wusste nicht das das Forum nicht mit Emojis umgehen kann…

Zitat von Zapp73

25 NKM insgesamt halte ich daher für eher sportlich.

Das würde ich unterschreiben.

Wenn man aber keinen guten Anhaltspunkt für den Wert hat, würde ich eben auch eher etwas sportlich rangehen.

Die Gefahr ist natürlich, dass die Außenwirkung bei langer Inserierung und anstehender Preissenkung etwas leidet. Muss man halt abwägen.

Zitat von wary

Das würde ich unterschreiben.

Wenn man aber keinen guten Anhaltspunkt für den Wert hat, würde ich eben auch eher etwas sportlich rangehen.

Die Gefahr ist natürlich, dass die Außenwirkung bei langer Inserierung und anstehender Preissenkung etwas leidet. Muss man halt abwägen.

Also ich bin ebenfalls weit davon entfernt in der heutigen Zeit einen zu hohen Wert zu erwarten….gehe mit den Erwartungen mal eher in Richtung 20 NJM und wäre damit auch grundsätzlich einverstanden wenn das ganze dafür schneller und unkompliziert abläuft…

Hi zusammen,
Das Ladengeschäft wurde am Wochenende geräumt.
Dadurch sind schon die ersten Interessenten darauf aufmerksam geworden wobei einer am liebsten sofort einziehen möchte.
Denke das Geschäftsmodell hat Substanz allerdings will dieser zum Start nicht die angestrebte Miete bezahlen solange die Umsatzzahlen nicht langfristig vorrauschaubar sind….Im Gegenzug würde dieser bei einer anderen Vermietung bzw Verkauf innerhalb von 8Tagen das Geschäft räumen was mich natürlich sehr flexibel machen würde.Parallel gibt es die Tage ein Gespräch mit einem Kaufinteressenten.Man sieht also das der Laden durchaus Potenzial hat.

Der Interessent ist also jemand, der gerade ein Gewerbe gründet oder gegründet hat, der innerhalb weniger Tage sich vergrößern will, aber wenn du anderweitig Bedarf für die Fläche hat, sich auch wieder verkleinern kann.

Will der Mieter dich dann prozentual am Umsatz beteiligen oder wie sieht die Mietpreisentwicklung in den nächsten 24 Monaten aus?

Der Interessent ist seit über 20Jahren und sucht einen zusätzlichen Store in unserer Stadt…da er aber nicht weiß wie das Geschäft in unserer Stadt anläuft will er nicht gleich voll einsteigen.Heißt er würde bis Jahresende vergünstigt einsteigen und dann bei Erfolg die Miete zu neuen Jahr erhöhen.
Im Gegenzug geht er bei Verkauf oder Vermietung meinerseits immerhalb kürzester Zeit wieder raus was mich natürlich sehr flexibel machen würde.

Zitat von marius66

Der Interessent ist seit über 20Jahren und sucht einen zusätzlichen Store in unserer Stadt…da er aber nicht weiß wie das Geschäft in unserer Stadt anläuft will er nicht gleich voll einsteigen.Heißt er würde bis Jahresende vergünstigt einsteigen und dann bei Erfolg die Miete zu neuen Jahr erhöhen.

Hört sich an sich gut an. Hat er bisher nur einen Store oder schon mehrere?

Zitat von marius66

Im Gegenzug geht er bei Verkauf oder Vermietung meinerseits immerhalb kürzester Zeit wieder raus was mich natürlich sehr flexibel machen würde.

Stell ich mir komisch vor. Der Mietinteressent wird doch bestimmt was am Store verändern, wird Regale und Kassen kaufen oder mieten. Er wird Reklame am Geschäft anbringen und dann kommst du am Tag nachdem er das angebracht hat und sagst, dass er wieder raus soll.
Klar, sein Risiko, könnte mir aber einen gewissen Redebedarf vorstellen.

Hallo zusammen,
zum Mietinterressenten gibt es jetzt auch noch einen ernsthaften Kaufinteressenten welcher mich über Umwege ausfindig gemacht hat und klar signalisiert hat das er es gerne Kaufen möchte.Nähere Gespräche hierzu werden zeitnah stattfinden.
Denke in dem Fall würde ich gerne eine Wertermittlung machen.Kann denn sowas jeder Makler machen oder ist das bei gewerblichen Immobilien nicht empfehlenswert?
Danke euch!

Hm, ein Makler will in erster Linie Geld durch den Verkauf verdienen. Wenn du einen Makler findest, der regelmäßig solche Gebäude verkauft, kann er den Wert gut schätzen.
Willst du ihn denn dafür bezahlen und von vornherein mit offenen Karten spielen, dass du nur den Wert erfahren willst und schon einen Interessenten hast?
Ansonsten ist es wohl eher die Frage, ob er Umsatz braucht und den Verkaufspreis günstig ansetzt oder ob er auf eine möglichst hohe Provision aus ist und den Wert hoch ansetzt.