Hausverwaltung, nach Notartermin schickt Bank einen Gutachter

Das könnte ärgerlich werden!

Denn lesen Sie:

§ 505c Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen

Darlehensgeber, die grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, haben
1. bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und
2. sicherzustellen, ⁣ dass interne und externe Gutachter, die, Immobilienbewertungen für sie vornehmen, fachlich kompetent und so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie eine objektive Bewertung vornehmen können, und
3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.

Im Grunde haben sie nichts verkauft, weil die Bedingungen zur Wertermittlung der Immobilie nicht erfüllt worden sind.

Schon vor Jahren warnte ich, davor, dass die Verkehrswertbewertungen von Immobilien, keine lästige Nebenleistung ist, sondern vor dem Verkaufstermin die Aufgabenstellung.

Des § 505 c Abs.1 Satz 2 erfüllt sein muss! Ist dieser Gesetzestext nicht erfüllt, so dürfte keine Finanzierung durch den Gläubiger stattfinden: ⁣

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Es dürfte hier um den klassischen Versuch des Gläubigers sein, um in den § 505 d Abs. 3 BGB zu kommen.

Da sich hier um ein "c. i .c.-Fall" handeln, wegen nicht Einhaltung des BGB, § 505 c Abs. 12 Satz 2

[Culpa in contrahendo
Culpa in contrahendo (lateinisch: Verschulden bei Vertragsschluss), oft auch c.i.c. abgekürzt, bezeichnet die schuldhafte Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis.

Denen steht dies entgegen:

Pacta sunt servanda
Pacta sunt servanda (lat.; dt. Verträge sind einzuhalten) ist das Prinzip der Vertragstreue im öffentlichen und privaten Recht.
Es handelt sich um den wichtigsten Grundsatz des öffentlichen ebenso wie des privaten Vertragsrechts. Im deutschen Zivilrecht findet sich der allgemeine Grundsatz der Verpflichtung zur Erfüllung von Schuldverhältnissen – und damit von sämtlichen schuldrechtlichen Übereinkünften – in § 241 Abs. 1 BGB. Eine der wichtigsten Ausgestaltungen dieses Grundsatzes findet sich unter anderem im Tatbestand von Treu und Glauben wieder, der in § 242 BGB geregelt ist. Der Grundsatz besagt, dass derjenige, der Verträge bricht, rechtswidrig/unerlaubt handelt.
Des Weiteren gilt der Grundsatz der Vertragstreue kraft Völkergewohnheitsrechtes,
in dem er bei dem Theorienstreit um die Frage der Verbindlichkeit internationaler Verträge besagt, dass nationale Gesetze keine Grundlage für die Nichteinhaltung sein dürfen.

Was aber passieren kann ist, dass der Schuldner kein Darlehn bekommt, weil das Wertgutachten nicht den vereinbarten Verkaufspreis, nicht hergibt?

Dann gilt: "Clausula rebus sic stantibus", denn die Vertragsparteien, insbesondere Sie erwarten ja "Pcata sunt Servanda", aber wie schon gesagt, springt der Gläubiger ab, auch indirekt, durch Überziehung der Zinssätze. durch nach oben Ausbruch der zulässigen Beleihungauslauf, über 100 %.
Dann können Sie hoffen, dass sie für den Verkauf ein Immobilienmakler eingesetzt haben, deren würde dann mithaften, auch eine Immobiliendarlehnsvermittler müsste mithaften. allerdings ist Immo-Makler gleichzeitig auch der Darlehnsvermittler, dürfte die Chance auf Schadensersatz gegen null tendieren.

Weil durch den Verkauf und der Darlehnsvermittlung eine Interessenkollision besteht, denn es besteht kein Interesse auf ein Preisnachlass, was die Gesamteinnahmen des Verkaufs und die Darlehnscourtage mindert.

bruno68

Bitte bruno einfach ignorieren....

Sehr wahrscheinlich at die Bank die Immobilie in einem Tischgutachten bewertet und danach das Darlehen vergeben. Nun kommt der Gutachter, weil er sehen, ob bei de rImmobilie auch alles korrekt angegeben war.

Bedeutet für dich und Käufer: Wenn alles korrekt war, dann ist alles ok.

Problem käme dann, wenn der Gutachter erhebliche Abweichungen zum den Angaben für das Tischgutachten feststellen würde... also mal extrem überspitzt formuliert: Du hast lt. Angaben ein Haus verkauft und dort würde nur eine Wellblechhütte stehen...

Zitat von bruno68

Das könnte ärgerlich werden!

Denn lesen Sie: Im Grunde haben sie nichts verkauft, weil die Bedingungen zur Wertermittlung der Immobilie nicht erfüllt worden sind.

Schon vor Jahren warnte ich, davor, dass die Verkehrswertbewertungen von Immobilien, keine lästige Nebenleistung ist, sondern vor dem Verkaufstermin die Aufgabenstellung.

Des § 505 c Abs.1 Satz 2 erfüllt sein muss! Ist dieser Gesetzestext nicht erfüllt, so dürfte keine Finanzierung durch den Gläubiger stattfinden: ⁣ Es dürfte hier um den klassischen Versuch des Gläubigers sein, um in den § 505 d Abs. 3 BGB zu kommen.

Da sich hier um ein "c. i .c.-Fall" handeln, wegen nicht Einhaltung des BGB, § 505 c Abs. 12 Satz 2

Denen steht dies entgegen:

Was aber passieren kann ist, dass der Schuldner kein Darlehn bekommt, weil das Wertgutachten nicht den vereinbarten Verkaufspreis, nicht hergibt?

Dann gilt: "Clausula rebus sic stantibus", denn die Vertragsparteien, insbesondere Sie erwarten ja "Pcata sunt Servanda", aber wie schon gesagt, springt der Gläubiger ab, auch indirekt, durch Überziehung der Zinssätze. durch nach oben Ausbruch der zulässigen Beleihungauslauf, über 100 %.
Dann können Sie hoffen, dass sie für den Verkauf ein Immobilienmakler eingesetzt haben, deren würde dann mithaften, auch eine Immobiliendarlehnsvermittler müsste mithaften. allerdings ist Immo-Makler gleichzeitig auch der Darlehnsvermittler, dürfte die Chance auf Schadensersatz gegen null tendieren.

Weil durch den Verkauf und der Darlehnsvermittlung eine Interessenkollision besteht, denn es besteht kein Interesse auf ein Preisnachlass, was die Gesamteinnahmen des Verkaufs und die Darlehnscourtage mindert.

bruno68

Erstmam ich bin Laie ..
Also möchten sie mir sagen, dass der den Kaufvertrag unterschrieben hat beim Notar, obwohl gar nicht sicher ist ob die ihm das Darlehen ausbezahlen ?

Zitat von StGe1973

Bitte bruno einfach ignorieren....

Sehr wahrscheinlich at die Bank die Immobilie in einem Tischgutachten bewertet und danach das Darlehen vergeben. Nun kommt der Gutachter, weil er sehen, ob bei de rImmobilie auch alles korrekt angegeben war.

Bedeutet für dich und Käufer: Wenn alles korrekt war, dann ist alles ok.

Problem käme dann, wenn der Gutachter erhebliche Abweichungen zum den Angaben für das Tischgutachten feststellen würde... also mal extrem überspitzt formuliert: Du hast lt. Angaben ein Haus verkauft und dort würde nur eine Wellblechhütte stehen...

Ja die Bank hatte definitiv ein Gutachten erstellt, weil die von mir so viele Informationen wollten.
Alle Angaben sind korrekt die ich gemacht habe, also dient dieser Termin mit dem Gutachter lediglich nur zur Überprüfung ob das Haus, so da steht wie auf den Fotos ?

Die Bank muss sich auch an Vorgaben bei der Kreditvergabe halten und dazu gehört auch eine physische Besichtigung der zu finanzierenden Immobilie. Manche Banken schicken nur einen Mitarbeiter vorbei, andere einen Sachverständigen.

Bei unserer Anschlussfinanzierung wurde die Besichtigung durch eine externe Firma erst Monate nach der Kreditablösung durchgeführt.

Wenn deine Unterlagen zu deiner Immobilie also der Wahrheit entsprechen musst du dir keine Sorgen machen.

Zitat von ZehWeh

Die Bank muss sich auch an Vorgaben bei der Kreditvergabe halten und dazu gehört auch eine physische Besichtigung der zu finanzierenden Immobilie. Manche Banken schicken nur einen Mitarbeiter vorbei, andere einen Sachverständigen.

Bei unserer Anschlussfinanzierung wurde die Besichtigung durch eine externe Firma erst Monate nach der Kreditablösung durchgeführt.

Wenn deine Unterlagen zu deiner Immobilie also der Wahrheit entsprechen musst du dir keine Sorgen machen.

Alle Angaben die ich gemacht habe sind korrekt.
Okay danke, war eben nur verwundert über die Reihenfolge.
Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und dann kommt der Gutachter, für mich logisch wäre es wenn der Gutachter vor der Unterschrift da gewesen wäre

Was ist eigentlich, wenn ich den Typen von der Bank nicht reinlasse ? Ich bin doch nicht verpflichtet ihn reinzulassen ?

Push, damit er wieder „oben“ erscheint

Müssen musst du natürlich nicht, aber dann kann die Bank das Darlehen zurück fordern und in der Folge muss der Käufer vom Kaufvertrag zurück treten. Beide können dann Schadensersatzansprüche geltend machen... das ist halt kein billiger Spaß.

Warum denn überhaupt solche Überlegungen? Wenn alle Angaben und eingereichten Pläne korrekt waren, dann wird es kein Problem geben...

Zitat von StGe1973

Müssen musst du natürlich nicht, aber dann kann die Bank das Darlehen zurück fordern und in der Folge muss der Käufer vom Kaufvertrag zurück treten. Beide können dann Schadensersatzansprüche geltend machen... das ist halt kein billiger Spaß.

Warum denn überhaupt solche Überlegungen? Wenn alle Angaben und eingereichten Pläne korrekt waren, dann wird es kein Problem geben...

Ich stelle mir die Frage wieso das nachdem Notartermin gemacht wird ? Das klingt für mich nicht plausibel, hätte das nicht vorher gemacht werden müssen?

Naja, wie viele Finanzierungen werden angefragt und genehmigt, doch dann entscheidet sich entweder der Käufer für ein anderes Haus oder der Verkäufer für einen anderen Käufer - und schon platzt die Finanzierung.
Dann hat sich die Bank nicht nur die Arbeit mit der Finanzierung gemacht sondern zusätzlich Kosten für einen Außerhaustermin oder gar Gutachterkosten an der Backe.
Klar, wenn es jetzt nicht zu dem gewünschten Ergebnis kommt, ist es insgesamt teurer, aber eben nicht für die Bank, sondern für den Käufer oder eventuell den Verkäufer.

Zitat von BenniG

Naja, wie viele Finanzierungen werden angefragt und genehmigt, doch dann entscheidet sich entweder der Käufer für ein anderes Haus oder der Verkäufer für einen anderen Käufer - und schon platzt die Finanzierung.
Dann hat sich die Bank nicht nur die Arbeit mit der Finanzierung gemacht sondern zusätzlich Kosten für einen Außerhaustermin oder gar Gutachterkosten an der Backe.
Klar, wenn es jetzt nicht zu dem gewünschten Ergebnis kommt, ist es insgesamt teurer, aber eben nicht für die Bank, sondern für den Käufer oder eventuell den Verkäufer.

Warum sollte es für den Verkäufer teuer werden ?
Die Angaben sind alle korrekt, dass Exposé stimmt und was der Käufer da bei der Bank hingelegt hat, kann ich nicht beeinflussen.

Deswegen habe ich geschrieben "eventuell".
Nur weil du der Meinung bist, dass alles korrekt ist, muss es nicht auch alles korrekt sein.
Wer Fehler finden will, der findet Fehler...
Da die Bank aber generell kein Interesse daran hat, Fehler zu finden, müssen Fehler schon größer sein, damit sie ins Gewicht fallen.

Zitat von BenniG

Deswegen habe ich geschrieben "eventuell".
Nur weil du der Meinung bist, dass alles korrekt ist, muss es nicht auch alles korrekt sein.
Wer Fehler finden will, der findet Fehler...
Da die Bank aber generell kein Interesse daran hat, Fehler zu finden, müssen Fehler schon größer sein, damit sie ins Gewicht fallen.

Okay danke für deine Antwort.

Hat jemand noch andere Antworten dazu oder ne andere Meinung ?

Beste Grüße von Nils

Zitat von Nils007

Hat jemand noch andere Antworten dazu oder ne andere Meinung ?

Beste Grüße von Nils

Ernstgemeinte Gegenfrage: Dir haben jetzt mehrere Leute vollständig plausibel erklärt, warum die Bank erst nach der Beurkundung besichtigt. Warum willst Du immer noch andere Begründungen? Kann Dir doch vollkommen hupe sein, weil Du Geld bekommst und die Hütte ja - formell - eh verkauft wurde.

Deine penetrante Fragerei ergibt also überhaupt nur Sinn, wenn Du entweder Panikattacken vom Besuch fremder Menschen bekommst … oder … tatsächlich mit Deinen Angaben was nicht stimmt UND die Abweichungen so offensichtlich gravierend sind, dass der Bankbeauftragte das auch sofort erkennt.

Denn eins ist mal klar: ob Du einen Sinn in der Terminierung erkennst, ist irrelevant.

Was Dir aber möglicherweise noch hilft: auf die Termine hat keiner Bock. Die Gesetzgebung/Bankenvorgabe hat sich nur so geändert, dass sie eine Ortsbegehung durchführen müssen. Auch wenn das bei Kleinkrediten enormen Aufwand bedeutet und damit ineffektiv ist. Das deckt sich aber mit der Info, die Dir schon gegeben wurde, denn jeder Ortstermin für einen nicht zustande gekommenen Kaufvertrag, würde die Bank Geld kosten - für nichts. Ergo kommen die erst, wenn die Tinte trocken ist.

Nun, wer ein:

Die Angaben sind alle korrekt, das Exposé stimmt und was der Käufer da bei der Bank hingelegt hat, kann ich nicht beeinflussen.

Hier sollte folgendes erkennen:

Floskeln im Makler-Exposé garantieren nicht die Beschaffenheit der Immobilie 05.05.2020 Rechtsprechung
Im Exposé informieren Makler über die Eigenschaften einer Immobilie. Und grundsätzlich dürfen sich potenzielle Käufer nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auf diese Angaben verlassen. Aber es gibt auch Floskeln – und die dienen einfach der Werbung, entschied das OLG Dresden.

Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen.

Nicht jede Beschreibung kann als "konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden" und in Folge Ansprüche begründen, entschieden die Richter am OLG Dresden (Beschluss vom 17.3.2020; 4 U 2183/19).

Mangels hinreichend konkreten oder auch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts schloss der Zivilsenat des OLG Dresden Sachmangelansprüche des Käufers "aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben" aus.

Auch das von den Klägern zitierte BGH-Urteil v. 9.2.2018; V ZR 274/16, nach dem zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder des Maklers erwarten durfte, rechtfertige keine andere Beurteilung des vorliegenden Falles.

Der Entscheidung des BGH habe ein Sachverhalt zugrunde gelegen, in dem die Verkäufer die Gebäude in ihrem Internetangebot als "Luxusimmobilie" bezeichnet hatten, die "nach neuestem Standard renoviert worden" seien.

Knackpunkt ist und bleibt der tatsächliche Wert der Immobilie und diese wird erst nachträglich durch einen Gutachter festgestellt! Damit besteht die Gefahr, dass wegen, dem neuen Gutachten der Wert der Sicherung durch das Haus nicht vorhanden ist. Und damit eine Nachbesicherung oder ein Zinszuschlag fällig wird.

@Zapp73, in diesen Punkt irren Sie sich:

1) Die Gesetzgebung/Bankenvorgabe hat sich nur so geändert, dass sie eine Ortsbegehung durchführen müssen.
2) Auch wenn das bei Kleinkrediten enormen Aufwand bedeutet und damit ineffektiv ist.
3) Das deckt sich aber mit der Info, die Dir schon gegeben wurde, denn jeder Ortstermin für einen nicht zustande gekommenen Kaufvertrag, würde die Bank Geld kosten - für nichts.
4) Ergo kommen die erst, wenn die Tinte trocken ist.

Zu 1) Nachdem Billionen von $ und €, 2008 verbrannt worden, war dies die Möglichkeit nur Länderweise eine Giftmüllhypothekenlandschaft auf mehreren hunderte Mrd. $ oder € zu begrenzen, zumindest in der westlichen Welt! Auch heute besitzen wegen der Subprime, die Fed und EZB auf 10 bis 15 Billionen Schulden und müssen diese verwalten. Die Folge davon war die Preisexplosion der letzten Jahre und der Zinsanstieg.
Zu 2) Diese Kosten sind in den Zinssätzen wahrscheinlich mit 0,1 % p.a Zinszuschlag eingepreist!
Zu 3) siehe zu 2)
Zu 4) Nun wie es beschrieben ist, dürfte das der Fall, so würde dies den § 505 d BGB auslösen. Sofern der Kunde keine Schuld hat, was bei Eigenabschluss auszuschließen ist, denn es gilt dann c.i.c.

Denn ohne eine Darlehnszusage ein Kaufvertrag zu unterschreiben, ist wirtschaftlicher Selbstmord, denn solange weder die Zinsen bekannt sind, noch geschweige eine Darlehnsgarantie vorliegt!

Es übrig sich, die frage wenn die Zinsen und Darlehnstilgung, wegen überraschende Verkehrswertverschlechterung unbezahlbar werden.

bruno68

Zitat von Nils007

Warum sollte es für den Verkäufer teuer werden ?
Die Angaben sind alle korrekt, dass Exposé stimmt und was der Käufer da bei der Bank hingelegt hat, kann ich nicht beeinflussen.

Weil es auch so etwas wie vertragliche Nebenpflichten gibt. Diese umfassen eben gebotene Handlungen zur ordnungsgemäßen Vertragsabwicklung.

Für die Auszahlung des Darlehens will die Bank offenkundig noch einmal das Haus besichtigen lassen. Dabei muss die Bank sich terminlich nach dir richten, aber Du solltest schon entsprechende Termine anbieten.

Zitat von Nils007

Ich stelle mir die Frage wieso das nachdem Notartermin gemacht wird ? Das klingt für mich nicht plausibel, hätte das nicht vorher gemacht werden müssen?

Da kommt keiner und bestimmt mittels Kernbohrung das Alter deiner Badewanne oder meckert über die Ausführung der Malerarbeiten.

Da wird nur geschaut, dass die Daten grob stimmen. Also Baujahr plausibel, Grundfläche, Baustandard, ist überhaupt ein Haus vorhanden?