Immobilienfinanzierung trotz laufendem Kredit ohne EK?

Ohne EK ist das schon nah an finanziellem Harakiri.

Euer Haushaltsnettoeinkommen beträgt aktuell etwa 4000€. Neben den 450.000€ müsst ihr dann nochmal die Nebenkosten Grundsteuer/Notar draufrechnen. Je nachdem in welchem Bundesland ihr das Haus kaufen wollt kommen da nochmal 40.000€-50.000€ drauf. Also besteht ein Finanzierungsbedarf von mindestens 500.000, bei einer 110% Finanzierung bekommt ihr zwangsläufig einen sehr schlechten Zinssatz. Bringt man 10-20% der Kaufsumme als EK mit landet man aktuell irgendwo zwischen 3-4%, da kommt ihr bei weitem nicht hin. Es wird dann eher so Richtung 5% oder schlechter gehen.
Selbst bei einer geringen anfänglichen Tilgung wird sich die monatliche Rate so dadurch pro Monat kaum unter 3000€ halten können, das heißt euch bleiben dann noch 1000€ um alles andere zu bezahlen, Strom, Essen etc.
Der Kredit macht dann einfach mal 75% eures verfügbaren Einkommens aus und bei max. 50% ist bei den Banken eh Schluss, meistens schon bei 40%.

Dazu kommt ja noch der Punkt, das ihr evtl. Modernisierungen/Instandsetzungen durchführen und auch Reserven bilden müsst. Wenn ihr dann Vermieter seid habt ihr vielleicht zusätzliche Einnahmequellen aber auch Verantwortung.

Danke für die Einschätzung.

Hab ich mir ja auch fast schon gedacht.

Wie sind die Möglichkeiten allgemein einzuschätzen für eine andere Immobilie?

Dazu müsste sich ein Finanzierungsberater mal die genaue Finanzsituation anschauen oder mal ein Haushaltsbuch führen und schauen was wirklich am Ende des Monats übrig bleibt.

Das ihr nach der Miete mit ca. 3100€ verfügbaren Einkommen, keinerlei Sparvermögen aufweisen könnt ist eigentlich schon eine deutliche Aussage ! Ihr solltet euch daher auch die Frage stellen ob ihr überhaupt bereit seid für die nächsten 15-20 Jahre auf einen gewissen Konsum zu verzichten !
Im Realistischen Rahmen dürfte vielleicht eine Immobilie im Bereich von 250.000€ liegen. Bei eurem Einkommen sollte die Rate bei etwa 1500€, max. 2000€ liegen aber das kann euch ein Finanzberater sicher besser beantworten.

Aber definitiv nicht zu empfehlen ist es, sowas zu machen, wenn man nicht einmal die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen kann. Der dadurch deutlich schlechtere Zinssatz einer 110% Finanzierung kostet euch über die Jahre tausende €uros ! Das beste wäre es daher erstmal Eigenkapital anzusparen, 1-2 Jahre, so könnt ihr auch direkt sehen ob ihr die nötige finanzielle Disziplin mitbringt und sowas nach dem Kauf nicht zur Dauerbelastung wird.
Wir haben gerade unser Traumhaus für 580.000€ gekauft und dafür haben wir die letzten 5 Jahre eisern gespart, so das wir mit einem Eigenkapital von 160.000€ in den Kauf gingen ! Da wir beide für diesen Traum gelebt haben fiel uns das sparen, z.b. kein Urlaub, keine teuren Anschaffungen, keine Geschenke etc. leicht. Will einer der Partner aber nicht auf diesen gewöhnten Luxus verzichten wird sowas ganz schnell zu einem Problem !

Danke dir. Also die Geschichte hier mit dem Grundstück, auf dem wir wohnen, wäre der absolute Glücksfall, mir ist selbstverständlich auch bewusst, dass die Chance hier verschwindend gering ist.

Aber ich wäre wie gesagt sehr happy über eine allgemeine Auskunft von Fachleuten hier, die mir ggf. sagen können, was realistisch machbar wäre.
Wir wohnen auf dem Land und da wollen wir auch bleiben. Wir hassen die Stadt und den Trouble. Bei uns gibt's immer mal wieder alte Landhäuser für 150.000€, aber die sind dann nicht gedämmt und haben noch Nachtspeicherheizungen eingebaut.

Sollten wir für sowas natürlich den Kaufpreis und die Sanierung finanziert bekommen, würde ich keine Sekunde zögern.

Wenn noelmaxim bis heute oder morgen deinen Thread nicht findet, dann schreib ihm doch einfach eine PN...

Guter Rat, lass das sein.
Maximal 30% eures Netto Einkommens sollte für den Kredit drauf gehen.

Das das nicht hin haut hast du selbst gemerkt.

Sind die anderen Wohnungen denn vermietet, wenn ja zu welcher Miete?
Wie sind die Mieter so drauf?
Kann man aus der 200qm Wohnung leicht auch 2 oder gar 3 Wohnungen (weil 3 Etagen) erstellen?

Wenn die anderen Wohnungen über 2.000 € (6,66 € je qm) Miete bringen, dann wäre der Kauf ja ein sinnvoller Schachzug. Dann würden die Mieter die anfänglichen Zinsen bezahlen und ihr mit eurer weggefallenen Miete tilgen.

Wie alt seid ihr denn, damit wir die Situation besser einschätzen können.

Ja, ca. 2000€ würden die Wohnungen bringen, das wäre kein Problem.

Ich bin 40, meine Freundin ist 33.

Aber wie gesagt, von dem obigen Vorhaben sind wir eher sowieso abgerückt, weil wir natürlich selbst schon stark vermutet haben, dass das kaum machbar ist.

Wir wären einfach froh, wenn wir ein kleines Häuschen auf dem Land hätten (hier gibt's oft gern mal 1000-10.000 m² Grundstück dazu) und niemand uns mehr kündigen könnte, weil er die Immobilie verkaufen will.
Irgendwann will man ja auch mal ankommen.
Ein Hauskauf war für uns fast nie interessant, aber selbst bei uns auf den kleinen Dörfern verlangen die Leute für halbwegs gute Häuser mittlerweile um die 1400€ Kaltmiete. Und da hört es bei uns langsam auf mit dem Verständnis. Die Rate wollen wir dann lieber ins Eigenheim stecken.

Mal als wichtige Frage:
Warum solltet ihr ausziehen müssen, nur weil eine Verkaufsabsicht besteht? Erstmal gilt: Kauf bricht Miete nicht, ein Käufer tritt also erstmal in den bestehenden Mietvertrag ein, kann dann aber (sofern nicht per Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen und erst nach Grundbuchänderung) auf Eigenbedarf kündigen.

Ich weiß, die Rechtslage ist mir hinlänglich bekannt, aber danke.

Wir haben einfach keine Lust mehr, als Mieter so abhängig zu sein. Wir wollen bis zu unserer Auswanderung im Pensionsalter wenigstens was kleines eigenes haben, wo wir mit unseren Katzen in Ruhe und Frieden leben können.

Zitat von JohnDoe11

Wir wollen bis zu unserer Auswanderung im Pensionsalter wenigstens was kleines eigenes haben, wo wir mit unseren Katzen in Ruhe und Frieden leben können.

Der erste Schritt dahin ist aber Eigenkapital, zumindest in Höhe der Kaufnebenkosten.

Momentan habt ihr Verbindlichkeiten von 43.000 €.

Eure Kaltmiete liegt wahrscheinlich bei 500-600 €. Wenn ihr ein Haus für 200.000 € findet, dürfte bei 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung ca. 1000 € monatlich an die Bank gehen...

Habt ihr diesen Spielraum im Budget, so lange der Kredit noch abbezahlt wird? Was ist mit Rücklagen, die insbesondere bei einem Haus in dieser Preisklasse schnell notwendig werden können?

ICH würde es zwar auch nicht machen - Grund aber hauptsächlich die Altschulden und das nicht vorhandene EK.

Realistisch muss man aber sehen, dass der TE hier nihctt 2 Häuser mit 300 m² plus EFH bewohnen will, also die 500.000 Euro oben komplett aus den Gehältern finanziert werden müssen.

Der TE schrieb, dass 2.000 Euro Miete realisierbar wären, nicht, dass die Mieter derzeit 2k zahlen. Wichtiger als der erzielbare Ertrag wäre zunächst die Miete die wirklich gezahlt wird.

Bei 5€/m² wären das immerhin 1.500 Euro minus Instandhaltung/Rücklagen etc. 500 Euro, bleiben 1.000 Euro zur Zinszahlung übrig. - Die Zahlen sind reine Vermutungen, da man keine Zahlen hat die Realität sind.

500.000 * 5% = 25.000 Euro Zins p.a. - oder eben 2.100 Euro rund pro Monat. 1% Tilgung 5.000 Euro p.a. / 600 Euro Monat = 2.700 Euro minus 1.000 aus der Miete ergibt 1.700, die zu finanzieren sind.

Ob man jeden Monat auf 850 Euro verzichten kann/will - über einen langen Zeitraum - kann nur der TE für sich selber beantworten. Verzicht auf vieles bedeutet das. Auch auf Luxussanierung und neue Küche für 50.000 Euro die nächsten Jahre.

Die 500 Euro Rücklage aus der Miete funktionieren natürlich auch nur, wenn absehbar ist, dass wahrscheinlich keine großen Instandhaltungen anfallen.

Letztendlich würde ich das Risiko wohl nicht eingehen. Noch weniger bei 250.000 Euro für ein freistehendes EFH/DHH. Hier wäre aber die Möglichkeit des Abbaus der privaten Verbindlichkeiten und der Aufbau von Eigenkapital um das Vorhaben anzugehen. Man kann für sich selbst auch herausbekommen, wie es ist, wenn man auf z. B. weitere 850 Euro / Monat "verzichtet", in dem diese auf einem Konto gespart werden, wo man nicht ständig und schnell umbucht.

Hallo zusammen,

der Vollständigkeit halber wollte ich mich nochmal melden. In den letzten 2 Wochen haben sich die Ereignisse überschlagen, wir haben heute eine Finanzierungszusage der Bank für eine Immobilie erhalten.
Der Thread kann geschlossen werden. Und zusätzlich Dankeschön an noelmaxim für die angebotene Hilfe.