Zinsvorteil durch "überschüssiges", nicht eingebrachtes Eigenkapital?
Guten Tag,
angenommen, es gilt eine selbstgenutzte Immobilie i.H.v. 500.000 Euro (inkl. NK) zu finanzieren.
Mir ist bewusst, dass sich der Zinssatz ab einem EK i.H.v. ca. 30% des Gesamtwerts nicht mehr spürbar verbessert, in diesem Fall also 150.000 Euro. Nehmen wir einmal an, unser Käufer bringt also genau diesen Betrag an EK ein.
Machen Banken dann (bisweilen) einen Unterschied beim angebotenen Zinssatz zwischen 1) einem Käufer, für den diese 150.000 Euro die gesamten Ersparnisse darstellen und 2) einem Käufer, der "nur" 150.000 Euro einbringt, obwohl noch "signifikantes" Bar- und Depotvermögen vorhanden ist?
AW: Zinsvorteil durch "überschüssiges", nicht eingebrachtes Eigenkapital?
Nicht eingesetztes EK spielt keinerlei Rolle bezüglich der Konditionsgestaltung.
30% EK auf den Kaufpreis zzgl. ggf. Modernisierungskosten (nicht auf die Gesamtkosten!) zieht einen schechteren Zinssatz nach sich als 40% unf wenn die Bank 10 % Sicherheitsabschlag nimmt und/oder die Modernsisieungskosten nicht 100% wertsteigernd ansetzt, müsste das EK bei mind. 50 % liegen, um den besten Zinssatz abbilden zu können.
AW: Zinsvorteil durch "überschüssiges", nicht eingebrachtes Eigenkapital?
Nun bernem,
So kann man nicht korrekt rechnen! So sind die Nebenkosten zuerst zu bezahlen! Folgerichtig sind dies Kosten vom Guthaben abzuziehen!
Die billigste Finanzierung während, weniger als 60 % vom Wert der Immobilie!
Bei einem aktuellen Verkehrswert vom 500.000 € ist eine Darlehnsaufnahme von weniger 300.000 € die 60 % Beleihung! Es ist dann zu erwarten, dass man aber ca. 70.000 € Nebenkosten + 200.000 € EK hat.
Muss man die Nebenkosten oder fehlt EK, so kommt es zu einer 80 % Finanzierung, was ein Zinszuschlag von ca. 0,2 % p.a bedeutet
Bei einem aktuellen Verkehrswert vom 500.000 € ist eine Darlehnsaufnahme von weniger 400.000 €, die 80 % Beleihung! Es ist dann zu erwarten, dass man aber ca. 70.000 € Nebenkosten + 100.000 € EK hat.
dies würde bei 400.000 € und 4,8 % bei 80 % jährlich 19.200 € Zinskosten, die Laufzeit wurde für die erste Runde von 10 Jahren insgesamt weniger als 192.000 € kosten! Zwar würde die Belastung gleich für die 10 Jahre bleiben, aber der negative Zinseszins, durch die Tilgung hängt von ihrer Leistungsfähigkeit ab.
Die Leistungsfähigkeit kann durch eine erhöhte regelmäßige Tilgung oder sofern erlaubt durch Sondertilgung in x % laut Vertrag ermöglicht wird.
Es gibt aber noch weitere verbilligende Sonderkonstrukte, wo man die Sondertilgung ausnutzen kann. So kann man die 5 % Regel, durch ständiges Umschulden, von 4,8 % auf 2,0 % p.a. absenken.
Was jährlich 560 € pro Vertrag spart, nach 10 Jahren sind dies 5.600 € jährlich. Was in den 10 Jahren ca. 30.000 € Zinsersparnis führt.
Zusätzlich würde das angesparte Geld zur Sondertilgung beitragen. Bei 10 mal 20.000 € mal 40 %, 80.000 € und 120.000 € Darlehn
Nach 10 Jahren würden direkt 88.000 € getilgt, weitere 80.000 € Guthaben und die gesparten Zinsersparnisse von 30.000 € ergeben eine Gesamttilgung von ca. 200.000 €.
Die Restschuld würden sich auf von 80.000 € zu 4,8 % belaufen und die 120.000 % p.a. zu 2,00 % p.a., mit Restlaufzeiten von 8 Jahren bis 16 Jahren zur Volltilgung belaufen.
Man kann auch eine Rückdeckung zusätzlich einbauen, falls dies wegen Kinderreichtum oder Gehaltsminderungen vonnöten ist, durch "strecken" der Anschlussfinanzierung sinkt die Tilgungslast und die Zinshöhe.
Es ist vieles möglich, aber es hängt von den tatsächlichen Einzelfaktoren der Familie ab!
Zinsvorteil durch "überschüssiges", nicht eingebrachtes Eigenkapital?
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