Neue ETW finanzieren, gleichzeitig alte ETW verkaufen

Zitat von Cayoo

Nun, zu meiner Frage: Wie finanziere ich die neue Wohnung am günstigsten ?
Soll ich einen Kredit aufnehmen, das Aktiendepot evt. auflösen oder eine Zwischenfinanzierung machen.

Nachdem mit der lastenfreien Immobilie bereits ein hoher Eigenkapitalanteil gestellt werden kann, bietet sich hier vorrangig eine Zwischenfinanzierung an.

ob daneben der ETF teilweise ausgelöst werden sollte, hängt natürlich davon ab, welche Rendite-Erwartungen man den Fonds so zuschreibt. Liegt dieser abzüglich Kapitalertragssteuer über dem Darlehenszinssatz wird es besser sein, die ETF nicht anzurühren, denn eine wesentliche Verbesserung beim Darlehenszins ist hier wohl eher nicht zu erwarten (außer die Kosten der Zwischenfinanzierung, die aber auf Grund der Lastenfreiheit der Immobilie auch erträglich sein dürften).

Da niemand voraussagen kann, welche Erträge die ETF in den nächsten Jahren bringen, ist das eine Frage der Risikobereitschaft. Bei den aktuellen Darlehensszinsen würde ich zumindest einen Teil aus dem ETF-Fonds abziehen. Aber das ist eben Geschmacksache und letztlich Glaskugelgucken.

Nein, Cayoo,

so geht dies nicht!

1) Beim Verkauf der Fonds, müssen Sie um Werte-Real aufzinsen, d. h. die entgangenen Kursverluste, Zinsen und Dividenden als Darlehnszins mit einrechnen!

Aktuell haben sie 350.000 € ETW, 500 k € Fonds, 100.000 € Guthaben, EK 50.000 € rund 1 Mill. €

Zukünftiges Heim 540.000 € finanzieren wie?

Erstmal, da der Verkauf der ETW später als das Darlehn erfolgen soll.

Die 60 % Variante
stellt jetzt damit einmal eine Grundschuld bis 60 %, mit 350.000 € Wert, ergeben eine Grundschuld von 210.000 €
Die zweite Grundschuld von 540.000 € da von auch 60 % 324.000 €, ergeben nur zusammen 534.000 € Vermögenswerte, daraus ergibt sich eine Beleihung von 98,88 %

Damit ist diese Finanzierung mit 60 % Beleihung nicht möglich

Die 80 % Variante
stellt jetzt damit einmal eine Grundschuld bis 80 %, mit 350.000 € Wert, ergeben eine Grundschuld von 280.000 €
Die zweite Grundschuld von 540.000 €, da von auch 80 % 432.000 €, ergeben nur zusammen 712.000 € Vermögenswerte, daraus ergibt sich eine Beleihung von 75,84 %

Diese Finanzierung mit 80 % Beleihung ist so möglich, ohne EK!

Würde man von den Fonds eine Teilung (50/50) vornehmen und als zusätzliche Sicherheit abtreten (nicht verkaufen), wäre eine 60 % Beleihung möglich!

Bei der Vorfinanzierung würde man dann ein 4,0 % für 5 bis 10 Jahre bekommen! 550.000 € Darlehn, ergibt eine Zinslast von jährlich 22.000, die Tilgung je 1 % Zinsstufe weitere 5.500 €.
Die Anschlussfinanzierung kann mit 2,00 % Zinssatz p.a. für 15 Jahre garantiert werden!

Die Umschuldung kann nach 3 Jahren erfolgen, das setzt voraus, dass 230.000 €, durch den Verkauf der ETW eingesetzt werden, von dem Restbetrag 130.000 € darüber haben Sie die Verfügungsgewalt, dies ist nicht pflicht zur Darlehnsminderung zu verwenden.
Denn in der Vorfinanzierung werden nur die Beleihungsausläufe und die Zins- und Tilgung von 2.750 € monatlich herangezogen! der rest wäre reine Wartezeit!
Demzufolge haben die Möglichkeit innerhalb der ersten 61 Monate bis 300 Monate schuldenfrei zu sein! Vorab mit 4,00 % bis 10 Jahre und ab dann 10 J. 1M (121 Monate bis 300 Monate), mit 2,00 % p.a.
Natürlich können Sie auch vorher, also in weniger als 36 Monate schuldenfrei sein.

Das wäre ihre Wahlfreiheit, die Sie mit ihren Daten hier haben sie die Wahlfreiheit!

bruno68

Was ein Bullshit Bruno....

Eine langfristige Baufinanzierung, selbst für nur 5Jahre, wäre die absolut ungünstigste und teuerste Variante.
22.000€ Zinsen pro Jahr heißt selbst bei einer Zinsbindung von 5 Jahren einen Kapitalverlust von über 100.000€.

Die Frage ist nur wie viel des Depots will man verkaufen bzw. wie viele Steuern fallen dort an. Wenn man 50%, 250.000€, recht einfach herauslösen kann, kann man die restlichen 350.000€ Zwischenfinanzieren. Hier muss man aktuell mit einem Zinssatz von etwa 6% rechnen. Im Idealfall aber wird die Wohnung schnell verkauft und man kann die Zwischenfinanzierung direkt wieder ablösen. Man kann auch weniger zwischenfinanzieren und mehr vom Depot auflösen aber da müsste man im Detail genau ausrechnen was besser ist. Zinsen der Zwischenfinanzierung oder zu zahlende Steuern aus den ETF Verkäufen.

So würde ich es jedenfalls machen.

„und man kann die Zwischenfinanzierung direkt wieder ablösen.“

Geht das so flexibel.

Ja, Zwischenfinanzierungen sind Darlehen ohne Zinsbindung und mit variablen Zinssatz. Die Banken verlangen meistens aber die Zinsen für 1 Jahr im voraus als Sicherheit und der Weg sollte über einen Kreditvermittler gehen, da die meisten Banken kein Interesse an einer Zwischenfinanzierung haben.

Wir haben gerade selbst ein Haus gekauft und verkaufen im Gegenzug momentan 2 Objekte. Wir konnten uns glücklicherweise mit den Verkäufern einigen, das wir jetzt wahrscheinlich keine Zwischenfinanzierung benötigen, hatten uns aber trotzdem Angebote eingeholt. Alle bekannten Banken haben die Zwischenfinanzierung abgelehnt und wollten uns eine mehrjährige Baufinanzierung anbieten, da verdienen die natürlich viel mehr Zinsen. Am Ende machte uns ein einziges privates Bankhaus ein Angebot. Müssen wir aber ja zu unserem Vorteil nun erstmal nicht in Anspruch nehmen.

Hm, super Ausgangsbedingungen mit vielen Möglichkeiten.
Ich würde mir einfach mal verschiedene Angebote einholen, also ein Angebot, wo ihr nur die Nebenkosten, die ihr ja fast in Cash habt bezahlt und dann mit den entsprechenden 90%, 80%, 70% und 60%-Finanzierungs-Grenzen und mit 5, 10 und 15-jähriger Laufzeit.
Die jeweiligen Sollzinssätze könnt ihr dann zu eurer erdachten/geschätzten/bisherigen Renditen ins Verhältnis setzen und entsprechende Depotanteile verkaufen.
Wenn ihr davon ausgeht, dass die Börsen im Moment Höchststände erreicht haben, dann könntet ihr natürlich jetzt auch alles verkaufen und nach dem Verkauf der Wohnung (bei niedrigeren Kursen) wieder einsteigen oder falls der Darlehenszins in etwa so hoch wie der zukünftige Guthabenzins liegt weiter in Festgeld investieren.
Das hängt natürlich auch von den jeweiligen Kosten für Verkauf und Neukauf, aber auch von der steuerlichen Situation ab. Denkt ihr, dass ihr irgendwann mal unter 25% Steuern zahlen müsst (falls die Steuergesetze gleich bleiben) oder müsst ihr so oder so irgendwann in den sauren Apfel beißen und dem Staat zusätzliche Einnahmen ermöglichen?

Nein, BenniG, so bitte nicht so denken und handeln! Denn, das, was Sie schreiben, ist nur die vereinfachte Form, dass ihr Gehirn als Antwort bereitstellt!

Denn grundsätzlich gilt es, die Finanzierungsgrundsätze zu kennen!

So gilt beim Aushandeln grundsätzlich nur das, was vorhanden ist! Die ETW wird erst nach der Kreditaufnahme verkauft, damit ist dieses Geld aus dem Verkauf vor der Vertragsabschluss nicht vorhanden!


Ist aber der Bankendarlehnsvertrag fix, sprich unterschrieben, so gelten die Bedingungen des Darlehnsvertrages! Ist in diesen Vertrag ein Termin vereinbart, bis wann die Verkaufssumme eingezahlt sein muss und verstreicht dieser Termin, gilt C.I.c.

Culpa in contrahendo (lateinisch: Verschulden bei Vertragsschluss), oft auch c.i.c. abgekürzt, bezeichnet die schuldhafte Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis.

Denn es gilt auch hier "pacta sunt servanda"

„Pacta sunt servanda ist das Prinzip der Vertragstreue im öffentlichen und privaten Recht. Es handelt sich um den wichtigsten Grundsatz des öffentlichen ebenso wie des privaten Vertragsrechts“. Dieses Prinzip gilt jedoch nur, wenn Verträge geschlossen wurden.

Zudem zu dieser Aussage: [QUOTE][Die jeweiligen Sollzinssätze könnt ihr dann zu eurer erdachten/geschätzten/bisherigen Renditen ins Verhältnis setzen und entsprechende Depotanteile verkaufen./QUOTE] Völlig daneben, denn bei 500.000 € stehen bei einer Verzinsung 5 % p.a. runde 25.000 € Zinseinnahmen positiv gegenüber.

Sollte man davon 250.000 € auflösen, verliert man 12.500 € Zinseinnahmen jährlich.

Dies stehen aber nur für mindestens 3 Jahre eine Zinsbelastung von 4,8 % p.a. entgegen 12.500 €, der Verlust wäre schon hier 500 € jährlich hier! Nach der Umschuldung wäre der Zins 2,00 % nur 5.000 € p.a. Darlehnszinsen versus Zinseinnahmen 12.500 €, runde 7.500 € jährlich billiger und das bei ein Endfälligkeitsdarlehn nach 15 Jahren was 112.500 € billiger wäre, beim Ballondarlehn mit 50 % Tilgung bliebe bei gleichen Daten nur eine 5-Stellige Summe als Restschuld über, weil die Zinsersparnisse Mittilgen würden.

Denn bei einem solch einen Kunden muss eine richtige Vermögensanalyse durchführen, denn für jeden € Vermögensverlust würde ich gerade stehen! Was bei Banken nicht der Fall ist, denn wer zur Bank geht und selber verhandelt, so gilt dies gesetzlich als Vertragspartner unter fachlichen gleichen!

D. h., wer unterschreibt, akzeptiert den Zinsunterschied,

- so zahlt der Kunde, der selber zu Bank geht, und ein Darlehn mit einer Zinssumme von 270.000 € aufnimmt.
- ginge der gleiche Kunde statt zur Bank, zu einem fähigen Immobiliendarlehnsvermittler, kann das gleiche Darlehn, mit einer Zinssumme von 220.000 € belastet sein.

Merke: Da der Kunde selber zur Bank ging und selber entschied diese Zinssumme zu bezahlen, damit ist keine "Schlechtleistung" bei der Darlehnsvermittlung! Sondern nur c.i.c und dies gilt dann auch noch p.s.s.!

Schadensersatzanspruch des Kunden wegen der eigenen Vermittlungsleistung ist 0 €!

Schadensersatzanspruch des Kunden bei Übertragung der Aufgabe der Darlehnsbeschaffung auf einen Immobilienvermittler wäre im gleichen Fall 50.000 € plus Gerichts- und Anwaltskosten.

@ZehWeh

AW: Neue ETW finanzieren, gleichzeitig alte ETW verkaufen
Was ein Bullshit Bruno....

Eine langfristige Baufinanzierung, selbst für nur 5Jahre, wäre die absolut ungünstigste und teuerste Variante.
22.000 € Zinsen pro Jahr heißt selbst bei einer Zinsbindung von 5 Jahren einen Kapitalverlust von über 100.000 €.

Hör auf herum zu faseln, nur weil Sie keinen fachlichen Zutritt zu den internen Tarifen eines Gläubigers haben.
Es existieren diese Tarife tatsächlich! Ich komme jederzeit an diese Untertarife, die Sie niemals erreichen können!

Es gibt Tarife, deren Ausstattung ein Windhundverfahren haben kann, deren Wert bis zu 0,31 % p.a bis zur maximal 20 Jahre als Darlehnsfinanzierung.
Bei der genannten Summe von 540.000 € ergebe dies ein Zinsersparnis, bei Endfälligkeit von 33.480 €, beim Volltiger wären dies noch 16.740 € billiger als regulär!

Dann gibt es noch weitere kombinierbare weitere Verbilligungen oder unter der Gesamtfinanzierung noch andere Tarife, die insgesamt billiger sind! Wobei "billiger" auch sein kann, dass bei einer regulären Anschlussfinanzierung, die Anschlussfinanzierung per Gesetz ausgeschlossen ist.

Denn wenn die verwendeten Refinanzierungen gar nicht ein "platzen" kann, weil die Gesamt-Konstruktion trotzdem eine Finanzierung als Teilkonstruktion zulässt! Weil damit die Darlehnsschulden weiter bezahlt werden kann! Und damit ein Totalschaden verhindert wird, ist diese Finanzierung, die billigste!
Denn bei den jetzigen Zinsen, und der schmalen Pufferfinanzierung, der letzten 10 Jahre ist das größte Problem der "Abwickelung", der Schuldnerfamilien, ab 2025/26, weil die Zinsen sich nicht halbieren werden!

Ich kann Sie jetzt verstehen, warum Sie selber solch einen Mist schreiben, weil Sie es nicht anders erlebt haben!
Glauben Sie mir, in den letzten 25 Jahren, habe ich allerhand selbst Mist erlebt, und deshalb habe ich alle Gläubiger einsortiert, in "Bevorzugt, Aussortiert und Ablehnung"!
Und ihre Gläubiger gehören zur 3. Wahl, nämlich von mir als Kundenprodukt abgelehnt.

Nennen Sie mal den Namen des Gläubigers, der keine Zwischenfinanzierung machen will! Das kann bestimmt nur eine Bank sein!

Nach ca. 25.000 Std. in 25 Jahren weiß ich wie Finanzieren geht, insbesondere bei zinssichere Finanzierungen bis 35 Jahren Laufzeit und Volltilgung! Aber auch 50 Jahre Laufzeit gehen noch Zins sicher! Das kann nur ein Experte, was sie nicht sein können!

bruno68

Also man muss Bruno soweit recht geben, das er weiß wie man finanziert, allerdings ist damit sein Leben gemeint und nicht die Finanzierung im Sinne des Kunden.

Wenn die gutgläubigen Kreditnehmer auf jemanden wie Bruno eingehen merken diese erst nach etlichen Jahren was sie sich da angetan haben. Bruno ist dann fein raus, wer klagt schon gegen teure Verträge, die 20 Jahre und mehr zurück liegen.

Bruno betreibt Bauernfängerei, indem er Unwissende mit seinen endlosen Rechtstexten einlullt.

a, ja legt doch mal deine Erlaubnis zur Immobilienfinanzierung mal vor. Die IHK Nummer!

Dann frage ich mal nach deinem höchsten Schulabschluss/ auch den Uni-Abschluss mal vor.
Ach ja, bitte die Anzahl an Berufserfahrung in den Bereich "Immobilienfinanzierung"?

Sie können mal ihre Courtagen-Verdienste offenlegen! Sie können ja mal ein Darlehn in Höhe von 200.000 € bei 60 % Beleihung als Volltilger innerhalb von 15-Jahren welche Courtagen für Bankendarlehn oder Bausparen da bezahlt werden.
Und welche Fallstricke rechtlich es gibt!
Und erklären Sie mal den Unterschied zum Bausparen und welche Kombinationen zwischen Banken-Darlehn und Bauspardarlehn besteht!
Oder ihre Pool-Zugänge, Codierung offenbaren!
Oder wann schloss sich die alte Welt und ab wann wurde die neue Welt für Vermittler pflicht? Das Datum, bitte!

In einem Punkt gebe dir recht, und zwar in diesen:

Wenn die gutgläubigen Kreditnehmer auf jemanden wie Bruno eingehen, merken diese erst nach etlichen Jahren, was sie sich da angetan haben. Bruno ist dann fein raus, wer klagt schon gegen teure Verträge, die 20 Jahre und mehr zurückliegen.

Ja, das ist richtig, weil es keine Restschuld für den Schuldner bei mir gibt, ich kann letztlich, bei ein Gesamtkonstrukt insgesamt eine Laufzeit von 45 bis 55 Jahren, ab heute 2024 anbieten. Und das Beste ist eine Kündigung nach § 499 BGB, mit 10,5 Jahre völlig ausgeschlossen.

Nur bei den § 497 BGB, da kann ich nichts machen, weil dies in der Sphäre des Kunden liegt, weil er sich scheiden lässt, oder tödlich verunglückt, was sich nach den § 492 b BGB versichern lässt!

Ich betone nochmal, ich kann alles machen, was in meinen Bereich stattfindet, nicht aber, was der Schuldner/in während seine Tilgungszeit verbocken, das obliegt ihnen selber.

Denn keiner der Schuldner kann zukünftigen selber seinen Zinssatz bestimmen, außer über ein Forward-Darlehn mit maximal 60 Monate Vorlaufzeit, was aber mangels Einkommen keine Garantie, zur Anschlussfinanzierung, wegen den § 497 BGB bedeutet.

Sie sollten sich mal fragen, warum es seit 2016 keine Finanzierungsmodelle mehr bei "Stiftung Warentest Finanztest" keine schriftliche Unterlage mehr gibt!
Weil sonst für diese pauschalen Ergebnisse, wegen der fehlenden Erlaubnis grundsätzlich eine Meldelücke bei der IHK bzw. Bafin vorliegen würde und damit der Regress der gesamten Vorstandsriege und der Stiftung bis zur Insolvenz bestehen würde.

Allein die Webseite: "Besteht aus Fehlern, so fehlt der Beleihungsauslauf der Immobilie!"

1. Fehler, ohne Beleihungsauslauf kein Zinssatz möglich!
2. Die Darlehnsschranke fehlt, damit wird getan, als ob alle Gläubiger beliebig viel und hoch finanzieren könnten!

Der dritte Fehler ist der gewaltigste, es gibt kein Vergleich! Es gibt keine Referenzen und keine Hinweise auf bestimmte Fallstricke innerhalb der Laufzeit, wie die Kündigung ohne Gründe und ohne VFE nach 10,5 Jahren, in Fassung §§ 488 bis 505 d BGB.

Auch sollte man als Kunde auch verstehen, dass es keine einzelnen Verträge mehr gibt, dafür brauch man nur noch in den Artikel 247 Anlage 4 bis 9 EGBGB erfolgreich selbst erkennen!

Der BGH bzw. das OLG Schleswig hat sich schon 1989/2003 entschieden, inwieweit

5 U 106/03 OLG Schleswig, 6 0 138/03, LG Kiel
Der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat jedoch nach Treu und Glauben nicht nur einzelne Klauseln, sondern gerade auch deren inhaltliche Bezüge zueinander möglichst klar und durchschaubar darzustellen ("Transparenzgebot", s. nur etwa BGH NJW 1989, 222, 224; BGH NJW 1995, 2286, 2287).
Insbesondere ist es nicht Aufgabe des Kunden, die erforderliche Transparenz durch eine gedankliche Operation für sich erst herzustellen (BGH ZIP 1997, 496, 497).
Vielmehr muss der Verwender den inhaltlichen Zusammenhang zwischen räumlich weit auseinander stehenden Klauseln durch entsprechende Formulierungen und ggf. räumliche Anordnung oder anderweitige optische Hervorhebung selbst verdeutlichen (BGH NJW 1995, 2286, 2287; BGH ZIP 1997, 496, 497).

Welche Anforderungen an die Transparenz hierbei zu stellen sind, entscheiden - wie im Falle des § 3 AGBG – nicht der Erwartungshorizont des Fachmannes, insbesondere eines Juristen, der sich eingehend mit dem betreffenden Klauselwerk beschäftigt hat, sondern die Verständnismöglichkeiten des Durchschnittskunden (BGH NJW 1989, 222, 224; BGH NJW 1995, 2286, 2286 f.).

So stellt sich nur die Frage: "..was denn die Verständnismöglichkeiten des Durchschnittskunden" darstellt.

Und hier ballern sich die Kunden vor dem Kadi, wegen ihres eigenen Egos sich selber, immer in den Kopf und verlieren vorm Kadi letztlich.

Nein, wer schon die Rechtsprinzipien vor 35 Jahren bis heute nicht kennengelernt hat.
Der kann weder die Verständnisfähigkeit für die fachliche Tiefe, noch die fachliche Breite und zwischen einer Bankenfinanzierung, des Bausparens, der Bausparfinanzierung, auch der Bausparsofortfinanzierung, sowie der Zwischenfinanzierungsarten vom Bausparen und Bankendarlehn aufbringen. Denn dies wäre ein Fach-, Experten oder ein Fachanwalt, den es eigentlich nicht gibt! Denn Bankenrecht ist nicht Bausparrecht

Mehr ist nicht zu sagen! Denn ich muss einen Kunden eine 1,71 % p. a. Finanzierung unterbreiten, Vorlaufzeit max. 10 Jahre, 45 Jahre Laufzeit ausarbeiten.

bruno68