Neubau Wohnung

Ich frage mich, ob man mit der Vermietung einer Neubauwohnung Gewinn machen kann?
Allein wenn man sich schonmal überlegt, wann der Mietvertrag beginnen soll. Hat man schon einen Vertrag abgeschlossen aber die Wohnung ist noch nicht fertig, kann es teuer werden. Ist die Wohnung fertig, aber noch kein Mieter drin, musst du das Hausgeld aus eigener Tasche tragen.
Dann gerade Studentenwohnungen. Viele ziehen das erste mal in ihre eigenen 4 Wände. Nach 3 Monaten bemerken sie, dass sie doch eine andere Wohnung wollen, in eine WG mit den neuen Kommilitonen oder das Studium doch nichts für sie ist.
Jeder Ein- und Auszug, aber auch jeder Bewohner (Dübel) hinterlässt seine Spuren.
Klar, kann es gut gehen, muss aber nicht.

Rein buchhalterisch würde ich sagen, dass du nur den Wert abschreiben kannst, der auch vorhanden ist. Wenn deine Wohnung (Grundstück wird vom Kaufpreis abgezogen und nicht abgeschrieben) also 100.000 € kostet und du jedes Jahr 5.000 € absetzt, dann bist du nach 20 Jahren bei 0 €, sprich du kannst auch nichts mehr absetzen. Kannst die Wohnung dann natürlich weiterverkaufen (z.B. an deine Frau/deinen Mann/deine Kinder).

Einschätzungen zur Wertsteigerung zu geben ist schwer. Du wirst für die Wohnung ja wahrscheinlich mehr bezahlen, als sie Wert ist, somit fängst du ja bei einem Wertverlust an.
Wenn du auf die Wertsteigerung angewiesen bist, dann solltest du dein Geld lieber anders investieren.

So geht es leider nicht BlindesHuh,

Mit dem Unwissen jetzt schon, bei der Anfangsplan wird das Projekt zum Pleiteobjekt!

Ich hätte die Möglichkeit, eine Wohnung zu erwerben, die erst 2027 fertiggestellt wird.

Sagen Sie mir, was soll das Objekt heute kosten? Dementsprechend, bestände eine Nachschusspflicht bei einem Zinsanstieg oder Materialkosten anstieg!

Heute zu glauben, dass das Objekt in 3 Jahren das gleich kostet, das ist zu naiv gedacht!

Zudem kommt es auf die Gestaltung des Bauprojekts an, scheitert es, so kann eine Erfüllungspflicht trotz Insolvenz vorliegen, die gilt für alle GmbHs und /oder OHG gelten. Bei GbR oder persönliche Gesellschaft, besteht grundsätzlich die Erfüllungspflicht plus möglicherweise eine Restwertertüllungspflicht, deren Wert ohne weiteres des Vertraglichen vereinbarten entspricht.

Trotz BaFin-Verbot: Anlegerin muss in toten Fonds zahlen16. September 2020
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Anlegerin verdonnert, rund 9.500 Euro ausstehende Raten-Einlagen in einen insolventen Fonds zu zahlen, obwohl die Finanzaufsicht BaFin das Konzept schon 2014 untersagt und die Rückzahlung der eingezahlten Beträge angeordnet hatte.
Gleichzeitig schmettert der BGH die Widerklage der Anlegerin auf Rückzahlung ihrer eingezahlten Einlage inklusive Agio von 11.000 Euro ab (Aktenzeichen: II ZR 174/19). Sie hatte sich 2006 über einen Treuhänder mit einer Zeichnungssumme von 20.000 Euro beteiligt, die in 192 monatlichen Raten zu zahlen war, also über 16 Jahre.
2014 verfügte die BaFin die Rückabwicklung des Fonds.
• Sie wertete das Konzept wegen bestimmter vertraglicher Vereinbarungen zur Rückzahlung der eingezahlten Beträge als Einlagengeschäft, das ohne die erforderliche Erlaubnis nach dem KWG betrieben wurde.
Kurz darauf waren sowohl der Fonds als auch der Initiator insolvent.
Beide werden in dem veröffentlichten Urteil wie üblich nicht namentlich genannt. Nach dem Archiv der BaFin-Maßnahmen kann es sich aber nur um den Fonds Forum Immo Max GbR der Forum-Immobilien + Finanzanlagen GmbH aus Jettingen-Scheppach handeln.
Zivilrecht geht vor Aufsichtsrecht
• Der Fonds hatte die Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), also grundsätzlich mit dem Risiko einer persönlichen Haftung der Anleger über die Beteiligungssumme hinaus.
In dem Verfahren ging es jedoch nur um die restliche Einlageverpflichtung, die der Insolvenzverwalter eingeklagt hat. Diesem gab der BGH nun wie die Vorinstanzen recht.
Dabei ist nicht entscheidend, dass der BaFin-Bescheid noch nicht bestandkräftig ist (die betreffende Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht liegt derzeit auf Eis) und dass der BGH zudem zu dem Ergebnis kommt, dass es sich nicht um ein erlaubnispflichtiges Geschäft gehandelt hat und die BaFin-Anordnung somit zu Unrecht ergangen ist.
„Die gegenteilige Bewertung der BaFin ist für das hiesige Verfahren nicht bindend“, schreibt der BGH.
Doch das ist offenbar nicht der Knackpunkt. Vielmehr geht das Zivilrecht demnach – zumindest in diesem Fall – vor Aufsichtsrecht.
Das lässt sich auch aus dem Leitsatz schließen, den der BGH dem mit 30 Seiten ungewöhnlich umfangreichen Urteil vorangestellt hat:
„Die aus einer Rückabwicklungsanordnung der BaFin (…) folgende öffentlich-rechtliche Verpflichtung einer GbR zur Rückzahlung gesellschaftsvertraglich begründeter Einlagezahlungen der Gesellschafter ändert nichts an dem gesellschaftsrechtlichen Charakter dieser Zahlungen als haftendes Kapital, hinter dem die öffentlich-rechtliche Verpflichtung jedenfalls in der Insolvenz der Gesellschaft zurückzutreten hat.“

Folgerichtig ändert nichts, die Einlegerin muss so oder so bezahlen, dann ja eine Ratenzahlung vereinbart ist, ist diese Einlage grundsätzlich ein Darlehn, mit einer Nachsparpflicht, bis zur Vertragserfüllung.

Ob dies ausreicht die Schulden zu begleichen, steht in den Sternen, aber dank GbR, werden diese Kosten ja auch die Gesellschafter fraglos und widerstandslos bezahlt, außer man macht eine Restschuldbefreiung, durch eine persönliche Insolvenz. Aber ob dies nach diesem Urteil des BGH wirksam ist ich glaube kaum!

bruno68

Hallo,

Gewinn in der Neubauwohnung ist nur durch den Wertzuwachs der Wohnung gegeben. Es ist jedoch vertraglich geregelt dass jährlich die Miete um 1% steigt und bei Ausfall wird mir die Miete aus einem gemeinsamen Pool für 3 Monate weitergezahlt. Der Pool speist sich aus allen Mieteinnahmen (~100 Wohnungen)
Anfänglich durch die hohe Abschreibung (5% degressive AFA) und Zins stehen 90€ mtl. als Gewinn
der baut sich bis zum 7. Jahr auf 0 ab und die letzten 3 Jahre steigt es wieder auf ein Zuschießen meinerseits auf 70€ mtl. an.

Bei einer Wertsteigerung von jährlich 2% wären es Eigenkapitalrendite von ~10%. ohne Wertsteigerung von 4,55%. Ich gehe mal von Mittel bei 7-8% p.a. aus.

Ja Mieterwechsel etc. und dadurch etwaige Beschädigungen sind leider möglich, aber auch unvermeidlich.

@Bruno68: danke ich hab diese Themen mal an den Makler adressiert. mal schauen was er sagt.

@BlindesHuh,

leider, wird das Modell eher als einlagepflichtiges Geschäft gelten!

Denn das Aussondern, von Geld aus der Insolvenzmasse steht eher der Grimms Märchenstunde an:

bei Ausfall wird mir die Miete aus einem gemeinsamen Pool für 3 Monate weitergezahlt. Der Pool speist sich aus allen Mieteinnahmen (~100 Wohnungen)

Das steht ganz im Widerspruch zum gesetzlichen Insolvenzrecht, auch im Grundbuch steht die Grundschuld plus Nebenkosten und daneben soll man ein Vermögen vor den Zugriff des Gläubigers geschätzt sein?

Rechne mal nach: 100 Wohnungen mal 300 bis 400 € monatlich für 3 Monate! Also 90.000 € bis 120.000 € Guthaben, aus Mieteinnahmen sollen dem Gläubiger entzogen werden! Obwohl dieser im Falle einer Pleite sämtliche Einnahmen und Unterlagen ihm gesetzlich zustehen! Siehe auch Art 14 GG - Einzelnorm und Insolvenzordnung siehe § 187 Abs. 2 InsO, das widerspricht der geldlichen Ausfallmietersatz, durch den Betreiber!

Der Artikel 14 GG ist dahin zu verstehen, dass der Gläubiger finanziell so zu stellen ist, dass dieser keinen finanziellen Schaden erleidet, was faktisch bedeutet keinen Darlehnsvertrag abgeschlossen hat.
Siehe auch § 497 BGB

§ 497 Verzug des Darlehensnehmers

(1) Soweit der Darlehensnehmer mit Zahlungen, die er aufgrund des Verbraucherdarlehensvertrags schuldet, in Verzug kommt, hat er den geschuldeten Betrag nach § 288 Abs. 1 zu verzinsen. Im Einzelfall kann der Darlehensgeber einen höheren oder der Darlehensnehmer einen niedrigeren Schaden nachweisen.

(2) Die nach Eintritt des Verzugs anfallenden Zinsen sind auf einem gesonderten Konto zu verbuchen und dürfen nicht in ein Kontokorrent mit dem geschuldeten Betrag oder anderen Forderungen des Darlehensgebers eingestellt werden. Hinsichtlich dieser Zinsen gilt § 289 Satz 2 mit der Maßgabe, dass der Darlehensgeber Schadensersatz nur bis zur Höhe des gesetzlichen Zinssatzes (§ 246) verlangen kann.

(3) Zahlungen des Darlehensnehmers, die zur Tilgung der gesamten fälligen Schuld nicht ausreichen, werden abweichend von § 367 Abs. 1 zunächst auf die Kosten der Rechtsverfolgung, dann auf den übrigen geschuldeten Betrag (Absatz 1) und zuletzt auf die Zinsen (Absatz 2) angerechnet. Der Darlehensgeber darf Teilzahlungen nicht zurückweisen. Die Verjährung der Ansprüche auf Darlehensrückzahlung und Zinsen ist vom Eintritt des Verzugs nach Absatz 1 an bis zu ihrer Feststellung in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 bezeichneten Art gehemmt, jedoch nicht länger als zehn Jahre von ihrer Entstehung an. Auf die Ansprüche auf Zinsen findet § 197 Abs. 2 keine Anwendung. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, soweit Zahlungen auf Vollstreckungstitel geleistet werden, deren Hauptforderung auf Zinsen lautet.

(4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen beträgt der Verzugszinssatz abweichend von Absatz 1 für das Jahr 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Die Absätze 2 und 3 Satz 1, 2, 4 und 5 sind auf Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge nicht anzuwenden.

Also, wer birgt, für diese Summe im Insolvenzfall? Keiner, weil dies nicht in der InsO § 187 Abs. 2 InsO vorgesehen ist!

1. Bedeutung der Vorschrift

§ 497 BGB mag unscheinbar aussehen, in der Praxis ist die Vorschrift für gestörte Verbraucherdarlehensverträge von überragender Bedeutung. Sie regelt unterschiedliche Rechtsfolgen des Verzugs des Darlehensnehmers: Zinshöhe, Verjährung und Verrechnung von eingehenden Zahlungen. Die Banken haben die Norm in der Praxis bis zur Entscheidung des BGH vom 19. Januar 2016 in der Mehrzahl der Fälle fehlerhaft angewendet. Auch jetzt noch missachtet die Bankpraxis § 497 BGB häufig.

2. Aufbau der Norm
§ 497 BGB gilt für alle Verbraucherdarlehensverträge, gemäß Abs. 4 jedoch nur eingeschränkt für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge.

Abs. 1 regelt die Höhe des Verzugszinses (zusammen mit Abs. 4 Satz 1).

Inzidenter ist § 497 Abs. 3 BGB lex specialis zu § 266 BGB, denn die Vorschrift erlaubt Teilleistungen.

Abs. 2 und Abs. 1 Satz 2 regeln die Verrechnung von eingehenden Zahlungen.

Abs. 3 Satz 3 und 4 schränkt den Lauf der Verjährung zum Nachteil des Verbrauchers in schwerwiegender Weise ein.

3. Verzugsfolgen
a) Allgemeines
Kommt der Darlehensnehmer mit Zahlungen, die er aufgrund des Darlehensvertrages schuldet, im Sinne des § 286 BGB in Verzug, richten sich die Ansprüche des Darlehensgebers ausschließlich nach § 497 BGB.
Nach der Rechtsprechung kann der Darlehensgeber Fälligstellung und Mahnung in einem Schreiben verzugsbegründend miteinander verbinden (BGH in NJW 2010, 2940; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 497 Rdn. 3).
§ 497 BGB gilt ab Verzugseintritt für die gesamte Zeit des Verzuges und auch noch nach Kündigung des Darlehensvertrages und Fälligstellung der Valuta zur Rückzahlung.

b) Rechtsfolgen des Verzugs des Darlehensnehmers
aa) Anspruch auf Verzugszinsen
Der Darlehensgeber hat ab Beginn des Verzugs des Darlehensnehmers keinen Anspruch auf die Zahlung der vereinbarten Vertragszinsen, sondern nur auf Zahlung der Verzugszinsen (MüKo/Berger, BGB, § 497 Rdn. 18; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 497 Rdn. 3).

bb) Höhe des Verzugszinses
Bei Immobilienverbraucherdarlehensverträgen beträgt der Verzugszinssatz fix 2,5 %-Punkte über dem Basiszinssatz p. a. (§ 247 Abs. 4 Satz 1 BGB). Dies spiegelt das verminderte Risiko des Darlehensgebers bei einem Realkredit wieder.
Offen ist, ob für die verbleibende Restforderung nach Verwertung der Immobilie weiterhin der reduzierte Zinssatz des Abs. 4 Satz 1 gilt oder der gewöhnliche Verzugszinssatz. Der ersten Ansicht ist der Vorzug zu geben. Das Gesetz differenziert nicht nach Abwicklungsabschnitten. Es gilt vielmehr der Grundsatz, „einmal Immobiliarverbraucherkredit – immer Immobiliarverbraucherkredit“. Die Gegenansicht stützt sich zu Unrecht auf den Telos des Gesetzes.

Für allgemeine Verbraucherdarlehensverträge gilt der gewöhnliche Verzugszinssatz von 5 %-Punkten p. a. über dem Basiszinssatz (§§ 247, 288 Abs. 1 BGB). Der Darlehensgeber kann einen höheren Schaden nachweisen, § 497 Abs. 1 Satz 2 BGB. Anders als bei § 288 Abs. 4 muss der Darlehensgeber den höheren Schaden im konkreten Einzelfall beweisen, auch eine Schätzung gem. § 287 Abs. 1 ZPO ist ausgeschlossen.
Umgekehrt kann der Darlehensnehmer einen niedrigeren Zinsschaden des Darlehensgebers beweisen, muss aber diesen Beweis ebenfalls für den konkreten Einzelfall führen.

Wenn der Darlehensgeber den Schaden pauschalisiert, indem er den Verzugszins in Höhe des § 288 Abs. 1 BGB verlangt, kann er nicht zusätzliche Verzögerungsschäden unter Berufung auf § 280 Abs. 2 BGB verlangen (BGH in NJW 1988, 1967 [1971]; OLG Karlsruhe in BKR 2014, 113).

cc) Abschließende Regelung der Verzugsfolgen

Bei einem Verbraucherdarlehen darf der Darlehensgeber nur den Verzugszins gemäß § 497 BGB beanspruchen. Insbesondere eine Vorfälligkeitsentschädigung darf der Darlehensgeber bei Kündigung wegen Verzugs nicht verlangen (BGH in NJW 2016, 1379, ausführlich kommentiert bei § 490 BGB Erläuterung 2b).

4. Verrechnung von Zahlungseingängen
a) § 497 Abs. 2 BGB enthält im Ergebnis ein striktes Zinseszins-Verbot. Insbesondere darf der Darlehensgeber Verzugszinsen nicht auf das Darlehenskonto verbuchen. Dies verhindert die Erhebung von weiteren Verzugszinsen auf die gesetzlichen Vertragszinsen.

Die Norm gilt nicht für Immobiliarverbraucher-Darlehensverträge, § 497 Abs. 4 Satz 2 BGB.

b) Abs. 2 Satz 2 gesteht dem Darlehensgeber einen Ersatz des Schadens für den nicht termingerecht erfüllten Zinsanspruch zu, begrenzt diesen Schadensersatzanspruch aber auf den gesetzlichen Zinssatz als Höchstbetrag, insoweit ist eine Schadensschätzung gem. § 287 Abs. 1 ZPO zulässig.

c) Abs. 3 Satz 1 ist lex specialis zu § 367 BGB. Teilleistungen (Zahlungen) des Darlehensnehmers muss der Darlehensgeber in der folgenden Reihenfolge verrechnen:

(1) Kosten der Rechtsverfolgung
(2) Hauptforderung
(3) Zinsen im Sinne von § 497 Abs. 1 BGB

5. Sonderregelungen zur Verjährung, Abs. 3 Satz 3 bis 5

a) Abs. 3 Satz 3 gilt auch für den Immobiliardarlehensvertrag. Danach verjähren die Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung der Darlehensvaluta und Zinsen ab Eintritt des Verzuges faktisch nicht etwa gemäß der Regelverjährung nach 3 Jahren zum Jahresende. Vielmehr ist im Regelfall die Verjährung um 10 Jahre („glatt“ und insoweit ohne Rücksicht auf die Kenntnis) verlängert.

Dies hat den überraschenden Effekt, dass im Regelfall die Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung der Darlehensvaluta gegen einen Verbraucher als Darlehensnehmer 10 Jahre später verjähren als die gleichen Ansprüche gegenüber einem Unternehmer als Darlehensgeber.
b) Absatz 3 Satz 4 wird ergänzt durch Abs. 3 Satz 3: Die kurze Verjährung von Zinsen in Vollstreckungstiteln von 3 Jahren zum Jahresende gem. § 197 Abs. 2 BGB wird auf die 30-ig jährige Frist des § 197 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 verlängert; diese Norm gilt nicht für Immobiliarverbraucher-Darlehensverträge.

c) Abs. 3 Satz 5, der ebenfalls nicht für Immobiliarverbraucher-Darlehensverträge anwendbar ist, regelt, dass der gesamte Absatz 3 nicht für sogenannte „isolierte Zinstitel“ gilt. Diese Ausnahme gilt für sämtliche Verjährungserleichterungen in Absatz 3, aber auch für die Verjährungserschwerungen. Ein isolierter Zinstitel in diesem Sinne liegt vor, wenn die Hauptforderung dieses Titels ausschließlich auf Zinsen im Sinne des § 497 BGB lautet.

Satz 5 gilt nicht für gemischte Titel analog (sehr strittig).

https://bgb.kommentar.de/Buch-2/Absc...s/Definitionen

Wie unschwer erkennt ist die Definitionen größer als das Gesetz dazu selbst!

bruno68

"Wie unschwer erkennt ist die Definitionen größer als das Gesetz dazu selbst."

Ein typischer Bruno-Satz, der die Leser mehr als ratlos zurücklässt (und - ich wiederhole mich - mit einer hinlänglich korrekten Schriftsprache nichts zu tun hat).
Was will er uns damit sagen?

Bruno, du Forentroll, hör bitte auf in diesem Forum deinen Mist zu verbreiten.

Longo

Hier Mal Beispiel gerechnet zur AFA.
Habe aber gelesen das die lineare den letzten Wert der afa aus der degressiven nimmt.
Dann sollte man aber nie zurück auf die lineare gehen oder?. Gibt es dazu von euch eine Idee?
Wie ist es wenn man die Wohnung nach 10 Jahren verkaufen möchte? Der nach Besitzer kann dann den Kaufpreis absetzen oder auch den niedrigen von der degressiven AfA?
197.000,00 €
1187.150,00 €9.850,00 €5.910,00 €
2177.792,50 €9.357,50 €5.910,00 €
3168.902,88 €8.889,63 €5.910,00 €
4160.457,73 €8.445,14 €5.910,00 €
5152.434,84 €8.022,89 €5.910,00 €
6144.813,10 €7.621,74 €5.910,00 €
7137.572,45 €7.240,66 €5.910,00 €
8130.693,82 €6.878,62 €5.910,00 €
9124.159,13 €6.534,69 €5.910,00 €
10117.951,18 €6.207,96 €5.910,00 €
11112.053,62 €5.897,56 €5.910,00 €
12106.450,94 €5.602,68 €5.910,00 €
13101.128,39 €5.322,55 €5.910,00 €
1496.071,97 €5.056,42 €5.910,00 €