ich habe eine Frage, die ich hoffe, hier realistisch beantwortet zu bekommen.
Meine Frau und ich besitzen momentan eine Doppelhaushälfte (Baujahr 2000, gekauft 2014 für ca. 260.000 Euro, laut Rechner im Internet ein Wer von 320.000-400.000 Euro).
Wir würden uns gerne räumlich vergrößern und schauen uns gerade um.
Wir haben zwei Kinder, sind beide Beamte mit einem Einkommen (nach PKV für uns und die Kinder) von zusammen ca. 7.000 Euro (was aber tendenziell steigen wird).
Unser Haus ist noch mit ca. 50.000 Euro belastet. Neben dem Haus (das wir gerne verkaufen würden) hätten wir ansonsten noch ca. 120.000 Euro, die wir aber idealerweise nicht komplett einsetzen möchte.
Die Frage ist, ob es mit diesen Eckdaten realistisch ist, ein Haus in der Preiskategorie ca. 750000 Euro anzuvisieren und wie man am besten (wegen der Bestandsimmobilie) vorgeht.
Bezüglich Ihrer Frage sind die Eckdaten hinsichtlich Einkommen und Vermögen natürlich sehr gut.
Man könnte wie folgt vorgehen sodaß das Bestandsobjekt zwischenfinanziert wird.
Beispiel EUR 320.000 VW, abzüglich EUR 50.000 Bestandsdarlehen. Hier könnte man der Einfachheit halber EUR 200.000 zwischenfinanzieren.
So haben Sie nochmal einen Puffer falls der Verkaufserlös niedriger ausfällt.
Bei Verkauf des Bestandsobjektes wird dieses Darlehen über EUR 200.000 - und die EUR 50.000 Bestandsdarlehen ja auch - sofort getilgt.
Die anderen EUR 550.000 für das neue Haus könnte man bei Kaufpreis EUR 750.000 langfristig finanzieren.
Beispielsweise im Bereich 20 Jahre Sollzinsbindung.
Von Ihrem Eigenkapital EUR 120.000 setzen Sie dann anfänglich die Kaufpreisnebenkosten Grunderwerbsteuer Makler Notar ein.
Nach dem Verkauf des Bestandsobjektes gibt es ja nach Verrechnung aus obigem Zahlenbeispiel EUR 250.000 einen weiteren Rückfluss an Eigenkapital.
Eben je nach Verkaufspreis.
Die Frage ist, ob es mit diesen Eckdaten realistisch ist, ein Haus in der Preiskategorie ca. 750000 Euro anzuvisieren x
Überschuss aus vorhandener Immobilie ca. 250-300.000 €. Kredit über weitere ca. 500.000 € notwendig, wenn Sparvermögen (120.000 €) nicht eingesetzt wird.
3 Prozent Zinsen + 3 Prozent Tilgung = 2500.00 € Rate im Monat. Das entspricht ca 36 Prozent des (sicheren) Haushalteinkommens. Wenn ihr 100.000 € vom Sparvermögen einsetzt sinkt die Rate auf 2000 €, was dann sehr gut darstellbar sein dürfte.
Realistisch ist es also ohne Wenn und Aber. Die einzige Frage ist doch, ob es euch das wert ist.
Glauben Sie, dass es eine Bankenfinanzierung für 3,6 % gibt?
Aber 60 % von 750.000 € sind nur 450.000 € Darlehn! Fehlbetrag 300.000 €! Woher her?
Laut einer Zinstabelle von vom 25.04.2024, so kostet die billigste Finanzierung,
mit 60 % Beleihung, über 450.000 €, 10 Jahre fest eff. 3,66 % p.a. 16.470 € Zinsen
mit 60 % Beleihung, über 450.000 €, 20 Jahre fest eff. 4,70 % p.a. 21.150 € Zinsen
Rechnet man die Nebenkosten mit 14 % hinzu (Grunderwerbssteuer, Amtsgericht, Notar, Immo-Makler) sind 750.000 € mal 14 % sind 105.000 € Nebenkosten. das EK ist verbraucht!
Will man schnell verkaufen, so wird man nicht um eine Schätzungsurkunde herumkommen, für beide Objekte also noch mal jeweils fast ein 1.000 € kosten. Denn Wertgutachten, die gesiegelt sind, denen schenkt man "öffentlichen Glauben", damit umgeht der Kunde den § 505 d BGB.
§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
...
(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.
Es bleibt das Problem, dass zur Finanzierungsanfrage die fehlenden 300.000 € da sein müssen, sonst ist das eine 100 % Finanzierung. Damit steigt der Zins auf 5,25 % für 10 Jahre, bei 20 Jahre auf 6 % p.a. und 750.000 €. 750.000 € mal 6 % p.a. sind 45.000 € Zinsen jährlich.
Demnach steht und fällt alles mit dem Verkauf.
Selbst bei 84.000 € Netto jährlich, ergibt nur eine anwendbare 33.600, 2.800 € monatlich (40 % Regel) für Zins und Tilgung, weil schon 43.320 € (Lebenshaltungskosten) unpfändbar sind.
Finanzierungsregeln:
Es ist immer zu vorab prüfen, ob oder inwieweit gespart wird! Denn die Wahrheit ist nicht zu unterdrücken.
Wenn monatlich 7.000 € netto verdient wird und monatlich nur 2.000 € gespart wird, wird für die Lebenshaltung monatlich 5.000 € kosten, zwar versteckt sich wohl die Kosten des Altobjekts dort drinnen, aber diese lassen sich in einem 2. Schritt herausrechnen.
Gehen wir mal von 1.000 € monatlichen Kosten aus, verbleiben gegenüber der dem unpfändbaren Einkommen eine Differenz von 390 € offen. Auch die Mehrkosten an Versicherungen kommen hinzu, was die monatlich ungedeckte Finanzfrage erhöht, diese muss vor der Antragstellung geklärt sein.
Also wie sollt das finanzielle für die Lebenshaltung, Versicherung, Zins und Tilgung aus 2.800 €, + 1.000 € aus dem aktuellen Haus, und Einsparungen aus der aktuellen Lebensführung, die gesamte Zins und Tilgung finanziert werden?
100 % Beleihung (ohne Hausverkauf), 20 Jahre fix, zu 6 % p.a. 750.000 € sind 45.000 € Zinsen, denen stehen 33.600 aus dem EK, 12.000 € aus Kostenersparnis aus dem Alt-Objekt, es reicht für die Zinsen, nicht aber für die Tilgung, von nur 2 % jährlich (15.000).
Zudem sind Bankendarlehne vertraglich festgeschrieben, steht eine Sondersondertilgung von 5 % fest, kann jährlich nur 37.500 € sondergetilgt werden. Obwohl das Geld durch den Hausverkauf vorhanden ist!
Denn das während Falschangaben bei der Vertragsanbahnung, gemäß BGB. Denn der Verkauf des Alt-Objektes ist kein Vertragsbestandteil des Neu-Objektes. Das wäre eine Falschangabe, weil der Verkaufspreis und der Verkaufszeitpunkt ungewiss ist!
Wie schon gesagt, das EK muss vollständig vor dem Darlehnsvertragsabschuss vorhanden sein, nicht später, zum St. Nimmerleinstag bestimmt nicht.
Lasst euch durch Bruno nicht verunsichern, der redet wie immer nur wirres Zeug und ist hier der Forentroll.
Die Kombi Baufinanzierung + Zwischenfinanzierung sollte bei 7000€ umsetzbar sein. Bei der Zwischenfinanzierung sollte man aber wissen, das diese teurer ist als ein normaler Baukredit und die Zinsen werden meist für ein komplettes Jahr im voraus verlangt, bei Tilgung erhält man diese dann zurück. Aktuell kann man mit ca. 6% bei einer Zwischenfinanzierung rechnen, bei 200.000€ müssen also 12.000€ als Sicherheit bereit gestellt werden.
ich habe eine Frage, die ich hoffe, hier realistisch beantwortet zu bekommen.
Meine Frau und ich besitzen momentan eine Doppelhaushälfte (Baujahr 2000, gekauft 2014 für ca. 260.000 Euro, laut Rechner im Internet ein Wer von 320.000-400.000 Euro).
Wir würden uns gerne räumlich vergrößern und schauen uns gerade um.
Wir haben zwei Kinder, sind beide Beamte mit einem Einkommen (nach PKV für uns und die Kinder) von zusammen ca. 7.000 Euro (was aber tendenziell steigen wird).
Unser Haus ist noch mit ca. 50.000 Euro belastet. Neben dem Haus (das wir gerne verkaufen würden) hätten wir ansonsten noch ca. 120.000 Euro, die wir aber idealerweise nicht komplett einsetzen möchte.
Die Frage ist, ob es mit diesen Eckdaten realistisch ist, ein Haus in der Preiskategorie ca. 750000 Euro anzuvisieren und wie man am besten (wegen der Bestandsimmobilie) vorgeht.
Danke!
Max
Wie ich schon in dem anderen Forum beschrieben habe, bei 420.000 Euro Eigenkapital, verbeamtet und bereits schon in einer Eigentümerschaft mit getilgtem Kapital und 7.000 Euro netto ist ihr Vorhaben als gesund zu bezeichnen.
Ebenso, wie ich es schon beschrieben hatte, die Immobilie gehört von einem Fachmann eingewertet, wir tätigen wir das mit den 3 renommiertesten Bewertungsprogrammen, zu dem wird ein Sprengnetter Report erstellt, wo die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien der letzten 12 Monate abgebildet und dargestellt werden. So lassen sich 3 Werte individuell ermitteln, der Report stellt die Verkaufspreise mit einer Spanne von bis dar, aus diesen Werten lässt sich hervorragend ein Verkaufspreis ermitteln. Auch muss und sollte natürlich ein Puffer bei dem Zwischenkredit berücksichtigt werden, aber selbst wenn dieser nicht reicht, die aus dem Übererlös nicht abzulösende Zwischenkreditsumme könnte dann immer noch festgeschrieben werden oder eben variabel weiterlaufen.
Frage zu Hausfinanzierung
Zitieren
Zitat von Blabber
