A und B vereinbaren eine Immobilie zum Kaufpreis über 450.000€ an A zu verkaufen. A bezahlt 2500€ monatlich über einen Zeitraum von 15 Jahren an B und hat damit eine Art zinsfreies Darlehen.
Wie kann man einen Immobilien-Kaufvertrag zwischen A und B (nicht verwandt nur Nachbarn) gestalten der zinsfreie (oder nur minimale Zinsen) Ratenzahlungen über 15 jahre vorsieht ohne in eine Steuerfalle (z.B. Schenkungssteuer 5,5%) zu tappen? Ist so etwas überhaupt möglich?
AW: Zinsfreier Immobilien-Kauf auf Raten vom Nachbarn
Zitat von TomTom24
A und B vereinbaren eine Immobilie zum Kaufpreis über 450.000€ an A zu verkaufen. A bezahlt 2500€ monatlich über einen Zeitraum von 15 Jahren an B und hat damit eine Art zinsfreies Darlehen.
Wie kann man einen Immobilien-Kaufvertrag zwischen A und B (nicht verwandt nur Nachbarn) gestalten der zinsfreie (oder nur minimale Zinsen) Ratenzahlungen über 15 jahre vorsieht ohne in eine Steuerfalle (z.B. Schenkungssteuer 5,5%) zu tappen? Ist so etwas überhaupt möglich?
Wann soll denn der Eigentumserwerb stattfinden? Soll der Kaufpreis als Darlehen gewährt werden oder reden wir eher von einem Mietkauf?
Wenn Darlehen, dann halt die Zinsen mit einpreisen. Also rückwärts rechnen was am Ende gezahlt werden soll und welcher Kaufpreis dann am Anfang stehen muss, damit da noch der notwendige Raum für eine Verzinsung besteht.
Geht natürlich nur, wenn der Kaufpreis noch etwas Spielraum nach unten lässt, weil sonst eine Teilschenkung der Immobilie erfolgt. Das Finanzamt würde im Zweifel den gesamten Kaufvorgang danach bewerten, ob hier eine signifikante Abweichung vom marktüblichen abweicht.
Wenn es am Ende eine (Teil)-Schenkung über dem Freibetrag ist, muss eben die Schenkungssteuer gezahlt werden.
AW: Zinsfreier Immobilien-Kauf auf Raten vom Nachbarn
Danke für eure Antworten.
Bevor ich Kontakt zum Notar aufnehme, wollte ich erstmal in Erfahrung bringen was überhaupt möglich ist.
Die Eigentumsübertragung sollte möglichst nicht erst mit der letzten Rate sondern bei Beginn der Zahlungen stattfinden. Nach meiner Recherche müsste das über einen Eintrag des Verkäufers im Grundbuch durch eine Grundschuld und Rückauflassungsvormerkung möglich sein.
Die Immobilie soll anschließend als Ferienhaus vermietet werden.
Im Grunde möchte ich die Immobilie möglichst zinsfrei erwerben. Ich rechne ich gegen die Grunderwerbssteuer in Hessen von 6 % bei der sogenannten Schenkung (5,5%) oder? Grunderwerbssteuer und Schenkungssteuer schließen sich nach meiner Recherche gegenseitig aus.
Hieße das konkret für eine Schenkung müsste der Kaufpreis auf dem Papier über den Zinssatz von 5,5% gerechnet auf 15 Jahre reduziert werden.
z.B. Kaufpreis dann 310.000€ + Zinskosten über 15 Jahre bei 5,5% = ca. 140k bei einer monatlichen Rate von 2500€ (wobei der Verkäufer natürlich Kapitalertragssteuer auf seine erwirtschafteten Zinsen zahlen müsste)
Es wäre also offiziell eine vertraglich geregelte vollversteuerte Schenkung.
AW: Zinsfreier Immobilien-Kauf auf Raten vom Nachbarn
Zitat von TomTom24
Ich rechne ich gegen die Grunderwerbssteuer in Hessen von 6 % bei der sogenannten Schenkung (5,5%) oder? Grunderwerbssteuer und Schenkungssteuer schließen sich nach meiner Recherche gegenseitig aus.
Nein. Auch Schenkungen von Immobilien führen grundsätzlich zur Grunderwerbsteuer in Höhe des Wertes.
Ausgenommen sind nur Schenkungen innerhalb der entsprechenden Verwandtschaftsverhältnisse.
Zitat von TomTom24
Hieße das konkret für eine Schenkung müsste der Kaufpreis auf dem Papier über den Zinssatz von 5,5% gerechnet auf 15 Jahre reduziert werden.
Das bedeutet, dass das Finanzamt prüfen wird, ob hier eine Teilschenkung vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn Leistung und Gegenleistung erkennbar signifikant voneinander abweichen.
AW: Zinsfreier Immobilien-Kauf auf Raten vom Nachbarn
Zitat von wary
Nein. Auch Schenkungen von Immobilien führen grundsätzlich zur Grunderwerbsteuer in Höhe des Wertes.
Ausgenommen sind nur Schenkungen innerhalb der entsprechenden Verwandtschaftsverhältnisse.
Man schaue hier in das Gesetz und findet Antwort:
Grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgänge § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Der Abschluß eines Kaufvertrages über eine Immobilie ist ein solcher Vorgang nach GrESt.
Ausnahmen der Besteuerung: § 3 Nr. 2. GrEStG jede Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des ErbSt- SchenkSt. Damit stimmt grundsätzlich, dass Schenkungsteuer und GrESt sich ausschließen, unabhängig vom VErwandschaftsgrad.
Zitat von wary
Das bedeutet, dass das Finanzamt prüfen wird, ob hier eine Teilschenkung vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn Leistung und Gegenleistung erkennbar signifikant voneinander abweichen.
Das ist zwar grundsätzlich richtig. Doch muss man hier zwei Dinge unterscheiden: Der Kaufpreis des Hauses besteht mit 450k wohl im allgemeintypischen Verhältnis, sodass darin wohl eher keine gemischte Schenkung zu sehen ist.
Anders sieht es aber bei dem zinslosen Darlehen aus. Der Kaufpreis des Hauses ist in der Regel Zug um Zug sofort in einer Summe zu entrichten. Die VEreinbarung, diesen in Raten zu zahlen ist eine zusätzliche Vereinbarung (=Vertrag). Die Ratenzahlung erfolgt unentgeltlich (= ohne Zins/Gegenleistung) und darin ist dann eher die Schenkung im Sinne des § 516 BGB zu sehen (Zuwendung, die jemanden in seinem Vermögen bereichert). Das heißt, die gesparten Zinsen stellen die Schenkung dar.
Zinsfreier Immobilien-Kauf auf Raten vom Nachbarn
Zitat von TomTom24
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