Eigentumswohnung finanzieren / Frage zu Tilgungsdarlehen
Hallo zusammen,
wir sind heute auf dieses Forum gestoßen und dachten wir schildern mal unsere aktuelle Situation für den potentiellen Kauf einer Eigentumswohnung und hoffen um Rat / Kommentare.
Meine Partnerin und ich sehen uns seit ca. 1 Jahr nach einer Eigentumswohnung um und haben vor kurzem eine Wohnung besichtig, die uns sehr gut gefällt.
Der Kaufpreis zzgl. NK liegt bei ca. €1.5mn (Makler übernimmt der Verkäufer).
Kurze Rahmenparameter von unserer Seite:
- Beide Ende 20
- Beide unbefristet angestellt - Haushaltsnetto: 18,000€ / Monat (60% (Er) / 40% (Sie))
- Jährliche (nicht garantierte) Bonusvergütungen als Einmalzahlung: c. 90,000€ netto (90% / 10% Split)
- Aktuelle Warmmiete €3,300
- Auto (350€ All-in / Monat)
- EK, welches wir für den Kauf verwenden wollen würden: €200,000
- Kinder frühestens in 3-4 Jahren
Nach der Besichtigung haben wir zur Interhyp Kontakt aufgenommen. Die Summe ist laut Berater finanzierbar. Kondition für ein Annuitätendarlehen über 10 Jahre liegen bei c. 3,45% Zins, 1-1.2% Tilgung plus 10% optionale Sondertilgung im Jahr. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital sei auch darstellbar, aber dann läge der Zinssatz ca. 0.15% höher.
Die monatliche Belastung (€5,000-5,500) ist mit dem aktuellen Einkommen kein Problem, bereitet uns aber Bauchschmerzen, wenn wir an die nächsten Jahre denken hinsichtlich Kinderplanung und auch Jobsicherheit. Deshalb hatten wir die Idee eine Finanzierung über ein Tilgunsdarlehen (Tilgung konstant, Zins sinkend) darzustellen, sodass man die ersten 3-4 Jahre aggressiv (sonder-)tilgen kann und sich somit die feste monatliche Rate deutlich verringert.
Wir haben die Idee an die Interhyp kommuniziert, aber laut Berater bieten die Bankenpartner so etwas nicht an. Jetzt war die Frage an die Community, wie Ihr sowas darstellen oder finanzieren würdet? Wir haben keine Erfahrung und sind für jede Idee / jeden View dankbar.
Wer sich über den vergleichsweise “geringen” EK Betrag wundert, den wir einbringen möchten: Es ist mehr EK vorhanden, wäre aber mit Depotauflösungen und Steuerzahlungen verbunden, was wir vermeiden möchten. Die Einkommenssituation, wie sie heute ist, besteht auch erst seit einem Jahr in dieser Form, da Sie durch das lange Studium erst seit einem Jahr Vollzeit arbeitet.
AW: Eigentumswohnung finanzieren / Frage zu Tilgungsdarlehen
Nein, aber ich versuche - neben persönlichen Einschätzungen - fundiert Wissen zu schaffen oder dazu beizutreten, dass einem Unwissenden die Thematik näher gebracht wird und du wirst es nicht glauben, nicht selten wird mir die persönliche Situation bis ins Detail zugetragen.
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Zitat von noelmaxim
Nein, aber ich versuche - neben persönlichen Einschätzungen - fundiert Wissen zu schaffen oder dazu beizutreten, dass einem Unwissenden die Thematik näher gebracht wird und du wirst es nicht glauben, nicht selten wird mir die persönliche Situation bis ins Detail zugetragen.
Und am Ende entscheiden es aber doch die Eltern...
Du hast als Finanzierungsvermittler eben den Horizont, dem Kunden die für ihn beste Finanzierung zu verschaffen. Natürlich kommen dir da hilfsbereite Eltern gelegen, auf deren Risiko sich bessere Konditionen für deinen Auftraggeber heraushandeln lassen.
Das ist legitim.
Ob Du auch im Sinne des Familienfriedens auch die Interessen der Sicherungsgeber im Blick hast, vermag ich nicht zu sagen. Auf Grund deiner Ausführungen hier habe ich da gewisse Zweifel, da ich sie als zu einseitig empfinde.
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Zitat von noelmaxim
Siehst du und in diesen Entscheidungsprozeẞ greife ich nicht ein!
Also gibst Du mir nun doch Recht
Zitat von wary
Dieses Gespräch muss er mit seinen Eltern führen und nicht mit mir oder mit dir.
Du siehst bessere Konditionen für deinen Kunden, ich sehe einen Sicherungsgeber, der möglicherweise die Tragweite und das Risiko seiner Hilfsbereitschaft nicht abschließend erfasst. Es hat schon seine Gründe, warum der BGH sich bspw. mit Ehegattenbürgschaften schon mehrfach beschäftigen musste.
Am Ende reden wir durchaus über das Selbe, aber aus unterschiedlichen Betrachtungswinkeln.
Und genau dafür sind Foren manchmal ganz gut.
Wenn die Eltern sich in Kenntnis aller relevanten Punkte dafür entscheiden, als Sicherungsgeber bereitzustehen, bin ich der Letzte, der etwas dagegen hat.
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Zitat von noelmaxim
Ok
....eine Bürgschaft ist aber noch mal was anderes.
Deswegen schrieb ich "bspw."... die Interessenslage ist eben durchaus vergleichbar, auch wenn die Reichweite eine Andere ist.
Nach meiner Erfahrung sehen viele eben nur die Zinsersparnis und das Ausfallrisiko wird komplett zur Seite geschoben. Der Mensch neigt eben dazu, Chancen überzubewerten und Risiken unterzubewerten... andernfalls dürfte es keine Raucher geben, die Lotto spielen
Jeder, der seine Immobilie als Sicherheit belastet, muss sich aber konkret fragen: Welche Handlungsmöglichkeiten habe ich realistisch, wenn der Sicherungsfall eintritt?
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Zitat von wary
Deswegen schrieb ich "bspw."... die Interessenslage ist eben durchaus vergleichbar, auch wenn die Reichweite eine Andere ist.
Nach meiner Erfahrung sehen viele eben nur die Zinsersparnis und das Ausfallrisiko wird komplett zur Seite geschoben. Der Mensch neigt eben dazu, Chancen überzubewerten und Risiken unterzubewerten... andernfalls dürfte es keine Raucher geben, die Lotto spielen
Jeder, der seine Immobilie als Sicherheit belastet, muss sich aber konkret fragen: Welche Handlungsmöglichkeiten habe ich realistisch, wenn der Sicherungsfall eintritt?
Aus Erfahrung weiß ich, dass Immobilienbesitzer, insbesondere die, die eine Immobilie abbezahlt, bzw. weitestgehenst abbezahlt haben, diese Naivität nicht besitzen! Sicher auch aufgrund der Tatsache, dass es da mit einer Unterschrift nicht getan ist, vielmehr der Aufwand bezüglich des Objektes erbracht werden muss, als würde man eine Immobile kaufen!
Diese Naivität findet (fand) man vielmehr bei Bürgschaften (gibt es in der Form nicht mehr) oder Mitdarlehensnehmerschaften im Konsumentenkreditbereich.
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Zitat von noelmaxim
Aus Erfahrung weiß ich, dass Immobilienbesitzer, insbesondere die, die eine Immobilie abbezahlt, bzw. weitestgehenst abbezahlt haben, diese Naivität nicht besitzen! .
Aus Erfahrung kann ich dir da deutlich widersprechen.
Menschen sind - gerade wenn es um die eigenen Kinder geht - oft erschreckend naiv.
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Mann, Mann,
welche Masse an Fehlern!
Man braucht nur den hier den Anhang der Grundschuldbestellung, zu lesen und verstehen!
Allein der Satz: "Verzicht der Einrede!" oder ähnliche Sätze, so besteht damit keinerlei Möglichkeit, den Verkauf der Immobilie zu verhindern!
Allenfalls, kommt nur noch die vollständige Tilgung des Restbetrages, was ich für die ersten 10 Jahre wegen der hohen Tilgungsbelastung ausgeschlossen ist!
Rechne mal mit 2 % p. a. Tilgung, das sind nur 30.000 € von den 80.500 € in 10 Jahren in etwa 330.000 € Tilgung. Da verbleiben in der Regeltilgungsphase eine Restschuld von 1,17 Mill. € über.
Sie sagen selbst: "Die Kinder in 3 bis 4 Jahren", und dann? Wenn die Ehefrau nicht mehr arbeitet? Ihr Gehalt wegbricht!
Also nur 3 Jahre Sondertilgung 5 % von 1,5 Mill. € sind 75.000 € p.a. weitere 225.000 € Sondertilgung, verbleiben, 0,945 Mill. € Restschuld und die Restschuld bleibt weiterhin bei 6.700 € monatlich.
Rechnen Sie erst mal aus, ob die Ehefrau auch Zuhause bleiben kann!
Thema Eltern
Da es zwei Familien gibt, aus den eine neue Familie entsteht! Gibt es vier Personen (Eltern und Schwiegereltern), die sich mindestens 20 - 30 Jahre älter sind! und damit auch in den Bereich, eher in den Pflegefallbereich bewegen! Und bei ihren Einkommen werden Sie zum Bezahlen herangezogen!
Denn das Sozialamt kann zwar bezahlen, aber diese wird über das Familiengericht auf das Haus eine erstrangige Grundschuld aufnehmen und dein Gläubiger per Urteil in den Nachrang setzen! Was das für sie bedeutet?
Vertragswidriges Verhalten! Wie war das dann: "Verzicht der Einrede!", denn es besteht die Gefahr für den Gläubiger, dass dieser kein Geld bzw. keine Sicherheit über die Grundschuld mehr hat!
Allerdings wenn, Sie garantieren können, das keine der Elternteile in den nächsten 10 bis 20 Jahre pflegebedürftig wird! Wäre hier eine Miteinplanung möglich! Da Sie Nutznießer sind, sind Sie auch der gleichzeitig der Garant in Pflegefall beider Elternteile! Weil Sie auch dafür das EK haben! Denn gilt der Pfängungsfreissatz liegt nur max. 3.640 €, nach § 850 c ZPO!
Wie sie unschwer erkennen, ist ihr gegenwärtiger Lebensstandard nicht finanzierbar, ihre Wohnung wird gerade durch die Pfändungsfreisumme gesichert! Demnach könnten max. 15.000 € gepfändet werden!
Ich schrieb schon, dass weder ihr EK noch Finanzierungsbedarf dem deutschlandweiten Durchschnitt entspricht! Daher müssen andere oder werden Leistungsparameter bei ihnen angewendet werden und diese haben nichts mit den Durchschnittsdarlehnsregeln eine Darlehnsfindung zu tun.
Thema Gesundheit
Bei dieser Summe rate ich immer zum Arztsondertermin! Fahren Sie mit ihrer Partnerin in einen Deutschlandurlaub für 1 bis 2 Wochen, gehen Sie dort zum Arzt als Privatpatient!
Die Anreise bei Fahrt mit dem Auto, sämtliche Rechnungen bar bezahlen, auch tanken! Die Bezahlung des Urlaubes auch nur bar. Und alle Arztrechnungen, für Labor und, und nur privat und bar bezahlen.
Und alle bitten, Sie zu vergessen, dass Sie je mal da waren!
Der Befund allenfalls als Brief zusenden lassen, weil "low tech", keine digitale Verfolgung möglich!
1) Sie haben ein Befund für sich selber! Ist der Befund sauber, so steht eine Absicherung nichts im Wege! Dementsprechend auch die Finanzierung.
Allerdings ist der Arztbefund negativ, so erübrigt sich die Finanzierung! Siehe Anlagen
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Zitat von noelmaxim
