Eigentumswohnung finanzieren / Frage zu Tilgungsdarlehen
Hallo zusammen,
wir sind heute auf dieses Forum gestoßen und dachten wir schildern mal unsere aktuelle Situation für den potentiellen Kauf einer Eigentumswohnung und hoffen um Rat / Kommentare.
Meine Partnerin und ich sehen uns seit ca. 1 Jahr nach einer Eigentumswohnung um und haben vor kurzem eine Wohnung besichtig, die uns sehr gut gefällt.
Der Kaufpreis zzgl. NK liegt bei ca. €1.5mn (Makler übernimmt der Verkäufer).
Kurze Rahmenparameter von unserer Seite:
- Beide Ende 20
- Beide unbefristet angestellt - Haushaltsnetto: 18,000€ / Monat (60% (Er) / 40% (Sie))
- Jährliche (nicht garantierte) Bonusvergütungen als Einmalzahlung: c. 90,000€ netto (90% / 10% Split)
- Aktuelle Warmmiete €3,300
- Auto (350€ All-in / Monat)
- EK, welches wir für den Kauf verwenden wollen würden: €200,000
- Kinder frühestens in 3-4 Jahren
Nach der Besichtigung haben wir zur Interhyp Kontakt aufgenommen. Die Summe ist laut Berater finanzierbar. Kondition für ein Annuitätendarlehen über 10 Jahre liegen bei c. 3,45% Zins, 1-1.2% Tilgung plus 10% optionale Sondertilgung im Jahr. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital sei auch darstellbar, aber dann läge der Zinssatz ca. 0.15% höher.
Die monatliche Belastung (€5,000-5,500) ist mit dem aktuellen Einkommen kein Problem, bereitet uns aber Bauchschmerzen, wenn wir an die nächsten Jahre denken hinsichtlich Kinderplanung und auch Jobsicherheit. Deshalb hatten wir die Idee eine Finanzierung über ein Tilgunsdarlehen (Tilgung konstant, Zins sinkend) darzustellen, sodass man die ersten 3-4 Jahre aggressiv (sonder-)tilgen kann und sich somit die feste monatliche Rate deutlich verringert.
Wir haben die Idee an die Interhyp kommuniziert, aber laut Berater bieten die Bankenpartner so etwas nicht an. Jetzt war die Frage an die Community, wie Ihr sowas darstellen oder finanzieren würdet? Wir haben keine Erfahrung und sind für jede Idee / jeden View dankbar.
Wer sich über den vergleichsweise “geringen” EK Betrag wundert, den wir einbringen möchten: Es ist mehr EK vorhanden, wäre aber mit Depotauflösungen und Steuerzahlungen verbunden, was wir vermeiden möchten. Die Einkommenssituation, wie sie heute ist, besteht auch erst seit einem Jahr in dieser Form, da Sie durch das lange Studium erst seit einem Jahr Vollzeit arbeitet.
AW: Eigentumswohnung finanzieren / Frage zu Tilgungsdarlehen
Zitat von noelmaxim
Es steht doch ausser Frage und das erwähne auch ich immer, dass die Risiken besprochen und auf dem Tisch gehören und eben in und mit diesem Wissen gibt es für mich bei meinen Kindern keine zwei Meinungen!
Nochmal: Alles fein. Das ist aber eben das Ergebnis deiner Abwägung bei deinen Kindern.
Wenn man anfängt mit Begriffen wie "Gesamtrisiko für die Eltern ist minimal bzw. eigentlich nicht vorhanden" zu hantieren, wird es in meinen Augen aber gefährlich. Man darf schon davon ausgehen, dass das Risiko abstrakt (!) dem Zinsvorteil entspricht. Und auch geringe Risiken realisieren sich eben gelegentlich. Und dann geht es nur noch da drum, wie groß der Schaden ist... und gar nicht mehr, wie klein das Risiko doch eigentlich war.
Wenn man sich das bewusst macht, ist vielleicht den Eltern doch eine Schenkung oder ein zinsfreies Darlehen lieber... weil dann die Summe von vornherein klar definiert ist. Oder die Eltern sind nicht bereit, ihr 500.000 € Haus zur Absicherung des 1.5 Millionen Objektes überhaupt ins Feuer zu stellen, weil das im Wesentlichen ihr Vermögen darstellt.
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@wary
Natürlich kannst du dich gegen alles versichern, aber kennst du jemanden in der Realität der dies macht? Ich kenne niemanden, weil dann die Versicherungsprämien so exorbitant hoch werden, dass du am besten gleich zur Miete wohnen kannst.... jeder schätzt Gefahren ein egal on Elemtarschäden-, Leitungswasser-, Gebäudehaftpflicht-, Gebäudeversicherung usw. und entscheidet, dann welche Versicherungen für ihn am sinnvollsten sind. Aber ein Restrisiko bleibt immer...
Zum Zins:
Banken haben Zinssätze, die sich Varibalen z.B. nach Beleihungsauslauf richten. Natürlich bewertet somit nach standardisierten Vorgaben das Aufallrisiko geringer, wenn eine 2. Immobilie als Sicherheit vorhanden ist.
Aber die Bank bewertet nicht das zusätzliche gebundene Eigenkapital, das im Ernstfall zur Verfügung stehen würde. Die Bank bewertet nicht die wahrscheinliche Wertsteigerung, die aus der Kombination von fehlendem Neubau und sinkenden Zinsen sehr wahrscheinlich entstehen wird.
Alles zusammen ist mM nach das Ausfallrisiko extrem gering, zumindest wenn kein absolutes Ausnahmerisiko eintritt. Das hat man eben im Leben immer...
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Zitat von StGe1973
Natürlich kannst du dich gegen alles versichern, aber kennst du jemanden in der Realität der dies macht? Ich kenne niemanden, weil dann die Versicherungsprämien so exorbitant hoch werden, dass du am besten gleich zur Miete wohnen kannst.... jeder schätzt Gefahren ein egal on Elemtarschäden-, Leitungswasser-, Gebäudehaftpflicht-, Gebäudeversicherung usw. und entscheidet, dann welche Versicherungen für ihn am sinnvollsten sind. Aber ein Restrisiko bleibt immer...
Nun... ich bin der Meinung, dass man sich vordergründig gegen solche Schäden versichern sollte, die man im Zweifelsfall nicht ohne erhebliche Einbußen selber tragen kann.
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Zitat von wary
Also ist die Bank doof und gibt einen erheblichen Zinsvorteil, obgleich dem gegenüber ein quasi nicht vorhandenes Gesamtrisiko für den Sicherungsgeber steht?
Ne, Ne... so funktioniert das nicht.
Wie meinst du das?
Zitat von wary
Hier müssen erwachsene Menschen erwachsene Entscheidungen treffen. Dafür sollten realistische Risiken auch klar benannt werden und Überlegungen angestellt, wie man im Fall der Fälle reagieren kann.
Einfach "wird schon gutgehen" oder "irgendwas kann ja immer sein", hilft eben null, wenn dann doch mal der Krisenfall eintritt.
Geht natürlich meistens gut... aber eben nicht immer.
Dazu ist alles gesagt, so ist natürlich nicht zu verfahren. Risiken sind da und gehören auf den Tisch, gehören mit den Kindern besprochen und individuell zu der Situation vor Ort und zu der familiären Situation ins Verhältnis gesetzt und entsprechend wird beschieden.
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Zitat von noelmaxim
Wie meinst du das?
Das Zinsersparnis und Risiko des Sicherungsgebers kausal verknüpft sind, wenn auch nicht monokausal.
Gleichzeitig die erhebliche Zinsersparnis zu betonen, das Risiko aber nahezu zu negieren, halte ich daher für falsch.
Zitat von noelmaxim
Dazu ist alles gesagt, so ist natürlich nicht zu verfahren. Risiken sind da und gehören auf den Tisch, gehören mit den Kindern besprochen und individuell zu der Situation vor Ort und zu der familiären Situation ins Verhältnis gesetzt und entsprechend wird beschieden.
Und dann sind wir uns doch vollkommen einig.
Wenn die Eltern das Risiko verstehen und sich dafür entscheiden es tragen zu können, spricht absolut nichts dagegen. Umgekehrt ist es aber auch keine moralische Verpflichtung, das hart erarbeitete 500.000 Euro Haus in Uelzen ins Feuer zu stellen, damit der Sohn beim Kauf des 1.5 Millionen Penthouses in Hamburg Zinsen sparen kann.
Ich denke, dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eltern eben eine entscheidende Rolle spielt. Wenn die Eltern in der Zweifel in der Lage sind, den Kredit und das Objekt zu übernehmen, besteht tatsächlich kein relevantes Risiko.
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Zitat von StGe1973
Aber die Bank bewertet nicht das zusätzliche gebundene Eigenkapital, das im Ernstfall zur Verfügung stehen würde.
Weil dieses Eigenkapital eben nicht sicher zur Verfügung steht. Für die Bank genauso wenig wie für die Eltern, wenn es hart auf hart kommt. Wenn das Eigenkapital zwischenzeitlich verbraucht, verspekuliert oder anderweitig verloren gegangen ist, hat da keiner was davon.
Das bedeutet nicht, dass ich nicht anerkenne, dass diese Rücklagen das Ausfallrisiko erheblich senken. Aber wir wissen nichts über die Höhe der weiteren Rücklagen sowie die angedachte weitere Verwendung.
Müssen wir auch nicht, ist eine Sache zwischen dem TE und seinen Eltern.
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Zitat von wary
Gleichzeitig die erhebliche Zinsersparnis zu betonen, das Risiko aber nahezu zu negieren, halte ich daher für falsch.
Worauf fußt diese Aussage? Niemand negiert irgendwo die Risiken, die allerdings individuell zu betrachten sind? Allgemeingültiges Risiko gibt es hier nicht!
Zitat von wary
Wenn die Eltern das Risiko verstehen und sich dafür entscheiden es tragen zu können, spricht absolut nichts dagegen. Umgekehrt ist es aber auch keine moralische Verpflichtung, das hart erarbeitete 500.000 Euro Haus in Uelzen ins Feuer zu stellen, damit der Sohn beim Kauf des 1.5 Millionen Penthouses in Hamburg Zinsen sparen kann.
Wo kommen diese Annahmen her und helfen diese irgendwo? Wurde das, bevor man allgemeingültiges verkündet, irgendwo mal - was mein Hauptkritikpinkt ist - individuell hinterfragt??[/QUOTE]
Zitat von wary
Ich denke, dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eltern eben eine entscheidende Rolle spielt. Wenn die Eltern in der Zweifel in der Lage sind, den Kredit und das Objekt zu übernehmen, besteht tatsächlich kein relevantes Risiko.
Eben und bevor da keine individuellen Fakten vorliegen, sollte man sich meiner Meinung nach auch nicht pauschalisierend äußern, oder??
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Zitat von wary
Weil dieses Eigenkapital eben nicht sicher zur Verfügung steht. Für die Bank genauso wenig wie für die Eltern, wenn es hart auf hart kommt. Wenn das Eigenkapital zwischenzeitlich verbraucht, verspekuliert oder anderweitig verloren gegangen ist, hat da keiner was davon.
Das bedeutet nicht, dass ich nicht anerkenne, dass diese Rücklagen das Ausfallrisiko erheblich senken. Aber wir wissen nichts über die Höhe der weiteren Rücklagen sowie die angedachte weitere Verwendung.
Müssen wir auch nicht, ist eine Sache zwischen dem TE und seinen Eltern.
Uninteressant, ob das Kapital vorhanden ist oder nicht. Fakt ist, die Banken bemessen die Konditionsfrage fast ausschließlich an der Objektsicherheit, besser gesagt an dem Beleihungsauslauf und so gut wie gar nicht an der Bonität in Bezug auf Einkommen/Haushaltsüberschuss/Belastungsgrenze/Verschuldungsgrad. Letzteres stellt lediglich die Eintrittskarte dar, Ja oder Nein und dann erfolgt die Kondtionsvergabe anhand des Beleihungsauslaufs und dieser sollte unstrittig geringer sein, so zwei unbelastete bzw. gering belastete Immobilien als Sicherheit dienen.
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Zitat von noelmaxim
Worauf fußt diese Aussage? Niemand negiert irgendwo die Risiken, die allerdings individuell zu betrachten sind? Allgemeingültiges Risiko gibt es hier nicht!
Zitat von StGe1973
Gesamtrisiko für die Eltern ist minimal bzw. eigentlich nicht vorhanden, aber eben der erhebliche Vorteil des geringeren Zins bei den Kindern,
Habe ich bereits zitiert und Bezug drauf genommen. Vielleicht einfach mal in Ruhe die Aussagen anderer Lesen, anstatt immer gleich mit dem Messer zwischen den Zähnen zu argumentieren.
Zitat von noelmaxim
Eben und bevor da keine individuellen Fakten vorliegen, sollte man sich meiner Meinung nach auch nicht pauschalisierend äußern, oder??
Und wo habe ich das getan? Hör doch auf, hier mit Strohpuppen-Argumenten zu arbeiten.
Mein erster Satz zu diesem Thema war
Zitat von wary
Das hängt wie immer von den individuellen Verhältnissen ab.
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AW: Eigentumswohnung finanzieren / Frage zu Tilgungsdarlehen
Zitat von wary
Habe ich bereits zitiert und Bezug drauf genommen. Vielleicht einfach mal in Ruhe die Aussagen anderer Lesen, anstatt immer gleich mit dem Messer zwischen den Zähnen zu argumentieren.
Und wo habe ich das getan? Hör doch auf, hier mit Strohpuppen-Argumenten zu arbeiten.
Mein erster Satz zu diesem Thema war
Es kommt nichts klares, viel blablabla und das irritiert. Schreib, meiner Meinung nach, so wie ich anfangs geschrieben und kenntlich gemacht habe, dass es für mich persönlich (beziehe mich auf meine beiden Jungs) da keine zwei Meinungen gibt.
Im übrigen, du schreibst doch, dass es falsch ist, die Vorteile aufzuzeigen, aber die Risiken zu negieren, nur hat das hier niemand getan!
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Zitat von wary
Das hängt wie immer von den individuellen Verhältnissen ab.
Ja und es ist immer besser und zielführender wenn man diese kennt, mindestens erfragt, um Stellung zu beziehen.
Dh. nicht, dass man seine persönliche Sichtweise oder aus den persönlichen Verhältnissen heraus die Situation beurteilt, nur sollte man das dann auch so kenntlich machen.
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wary
mir geht da es darum, dass es wirklich "knappe" Finanzierungen gibt. Also wenig EK, verfügbares Einkommen (EK-Kreditrate und Fixkosten) eher sehr knapp zum Leben reicht, also zu allgemien: Ja, kann funkitionieren, aber da sollte während der Zinsbindung entweder Einkommen erheblich ansteigen oder sonst darf nicht viel "außerplanmäßiges" passieren, sonst ist die Gefahr, dass die Finanzierung platzt sehr hoch. Da sollten Eltern, auch wenn sie ihren Kindern helfen wollen, wirklich genau überlegen, ob sie das Risiko eingehen wollen.
Diese Finanzierung ist aber anders: EK wird mit 200.000 Euro eingebracht und zusätzliches EK ist vorhanden. Einkommen ist so hoch, dass nach Kreditrate noch ein erheblicher "Puffer" vorhanden ist usw. Wenn hier keine absolut außergewöhnlichen Umstände eintreten, wird die Finanzierung problemlos laufen. Wenn Eltern helfen wollen, dann ist das hier mit einem (natürlich immer vorhandenen) minimalen Restrisiko möglich.
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Was bisher nirgends als Risiko genannt wurde, dass der Rang dann blockiert ist.
Brauchen die Eltern selbst mal einen Kredit für Sanierung oder wollen das Haus verkaufen etc, weil Sie feststellen, dass
es sich auf Malle im Alter deutlich angenehmer wohnt, hat so ein Darlehen auf dem Haus natürlich auch deutliche Nachteile.
Vielleicht gibt es auch noch Geschwister, die diesen Rang deutlich dringender benötigen.
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Zitat von StGe1973
Diese Finanzierung ist aber anders: EK wird mit 200.000 Euro eingebracht und zusätzliches EK ist vorhanden. Einkommen ist so hoch, dass nach Kreditrate noch ein erheblicher "Puffer" vorhanden ist usw. Wenn hier keine absolut außergewöhnlichen Umstände eintreten, wird die Finanzierung problemlos laufen. Wenn Eltern helfen wollen, dann ist das hier mit einem (natürlich immer vorhandenen) minimalen Restrisiko möglich.
EK sind weniger als 13.5 Prozent.
Wie viel sonstiges Vermögen da ist, wissen wir nicht.
Einkommen ist definitiv ausreichend, aber nach eigener Aussage des TE ggf. nicht durchgehend durchzuhalten.
Absicherung gegen Berufufsunfähigkeit? Anderweitige vergleichbare Verdienstmöglichkeiten? Wissen wir alles nicht. Muss ich auch nicht wissen, weil ich hier nicht Sicherungsgeber werden sollen.
Die Frage ist beantwortet: Die Finanzierung wird es geben.
Zitat von noelmaxim
Ja und es ist immer besser und zielführender wenn man diese kennt, mindestens erfragt, um Stellung zu beziehen.
warum? Nochmal: Ich soll hier keine Sicherheit geben. Ich muss auch nicht entscheiden, ob die Eltern des TE das machen. Meine Position ist nur : Man sollte das nicht all zu leichtfertig machen.
Zitat von noelmaxim
Es kommt nichts klares, viel blablabla und das irritiert.
Dann lass es doch.
Auf den allgemeinen Einwand, dass die Absicherung über das Elternhaus nicht so leichtfertig geschehen sollte, folgte von dir "allgemeines blabla" darüber, dass Du deinen Kindern selbstverständlich die Hilfestellung geben würdest.
Was tut das zur Sache, was Du in deinem konkreten Einzelfall entschieden hast? Hilft das dem TE oder seinen Eltern weiter?
Zitat von noelmaxim
Uninteressant, ob das Kapital vorhanden ist oder nicht. Fakt ist, die Banken bemessen die Konditionsfrage fast ausschließlich an der Objektsicherheit, besser gesagt an dem Beleihungsauslauf und so gut wie gar nicht an der Bonität in Bezug auf Einkommen/Haushaltsüberschuss/Belastungsgrenze/Verschuldungsgrad. Letzteres stellt lediglich die Eintrittskarte dar, Ja oder Nein und dann erfolgt die Kondtionsvergabe anhand des Beleihungsauslaufs und dieser sollte unstrittig geringer sein, so zwei unbelastete bzw. gering belastete Immobilien als Sicherheit dienen.
Du hast den Punkt nicht verstanden. Kommt es zum Forderungsausfall, ist es für den Sicherungsgeber keinesfalls
Zitat von noelmaxim
Uninteressant, ob das Kapital vorhanden ist oder nicht.
AW: Eigentumswohnung finanzieren / Frage zu Tilgungsdarlehen
27 Jahre im Geschäft, selbst gebaut, Sicherheiten den Kindern gegeben, Kapitalanlagen Immobilien, aber ich verstehe die Punkte nicht. Donnerwetter!
Natürlich kann und sollte jeder seine Meinung kundtun, diese als solches aber auch kennzeichnen und die Aussage, interessiert mich auch gar nicht, ich bin der Sicherheitengeber nicht, erklärt doch alles.
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Zitat von noelmaxim
27 Jahre im Geschäft, selbst gebaut, Sicherheiten den Kindern gegeben, Kapitalanlagen Immobilien, aber ich verstehe die Punkte nicht. Donnerwetter!
Kann ich ja nichts für, einfacher und klarer kann ich es dir nicht erklären. Keine Ahnung, auf welcher Seite das Problem liegt.
Mit dem argument of authority sagt man auch nichts anderes, als in der Sache kein Argument zu haben.
Zitat von noelmaxim
interessiert mich auch gar nicht, ich bin der Sicherheitengeber nicht, erklärt doch alles.
Ja. Das ist nicht aus reiner Neugierde dem TE seine Backstory aus den Rippen leiern muss. Dieses Gespräch muss er mit seinen Eltern führen und nicht mit mir oder mit dir.
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Zitat von noelmaxim
