Eigentumswohnung finanzieren / Frage zu Tilgungsdarlehen

Zitat von Zapp73

Lies‘ den Satz bis Du den Widerspruch verstanden hast. Ist ein ernstgemeinter Rat, denn das, was Du da schreibst, ist schlicht und ergreifend falsch. Die Eltern haften persönlich, mit ihrer Immo. Und das unterschreiben die auch - wenn sie so dumm sind oder das Risiko eingehen wollen.

Vielleicht liest Du den Satz von Weeni noch einmal.

Das die Immobilie in der Haftung ist, hat er natürlich verstanden. Die persönliche (umfassende) Haftung der Eltern wäre trotzdem noch mal eine andere Nummer.

Entscheidend ist, wie hoch man das Ausfallrisiko sieht. Bei 200.000 Eigenkapital + weitere Rücklagen ist es nicht fernliegend davon auszugehen, dass die Veräußerung der Immobilie rechtzeitig möglich wäre.

Aber die genaue Risikoverteilung muss der TE halt mit seinen Eltern offen besprechen.

Ich persönlich würde die Immobilie meiner Eltern nur in die Haftung nehmen, wenn diese im Zweifel auch kein Problem damit hätten, den Kredit und die Immobilie zu übernehmen oder wenn ein Ausfall aus meiner Sicht wirklich quasi ausgeschlossen wäre (Rate kann aus sicheren Einkommen bedient werden, Absicherung des Einkommens vorhanden etc.) Dann ist aber in der Regel ohnehin der Zins niedrig.

Wenn es allerdings schief geht also der Darlehensnehmer nicht zahlt, dann wird natürlich die Bank auch das Objekt der Eltern versteigern.

q.e.d. (blablubbzuwenigtxt)

Zitat von Zapp73

Mit anderen Worten: ihr könnt die Bude eigentlich bar bezahlen, wollt aber lieber hebeln (was bei eigengenutzter Immo selten effektiv ist) und die Risiken mindestens teilw. Euren Eltern aufbürden.
Guter Junge.

Nochmal lesen.

Eigenkapital + Wert der Immobilie reichen seiner Meinung nach aus, um im Fälle der Fälle die Restschuld zu bedienen.

Von der Möglichkeit die Immobilie bar zu bezahlen, ist der TE weit entfernt.

Zitat von wary

Nochmal lesen.

Eigenkapital + Wert der Immobilie reichen seiner Meinung nach aus, um im Fälle der Fälle die Restschuld zu bedienen.

Von der Möglichkeit die Immobilie bar zu bezahlen, ist der TE weit entfernt.

Stimmt, habe ich tatsächlich falsch gelesen.

Genau in dieser Annahme des TE liegt eben auch das Restrisiko für die Eltern.

Wenn der Markt aus irgendeinem Grund massiv einbricht, dann reichen die 200K eingebrachtes Eigenkapital, dass zu diesem Zeitpunkt noch vorhandene weitere Kapital und die bisherige Tilgung vielleicht nicht aus, um den Gap zwischen Wert und Restschuld vollumfänglich zu füllen.

Und dann müssen die Eltern sich eben im klaren darüber sein, was das für sie bedeutet und welche Handlungsmöglichkeiten sie dann haben.

Einen derartigen Markteinbruch mag man wahlweise für unwahrscheinlich oder für nahezu ausgeschlossen halten... aber er gehört eben zu den Risiken.

Zitat von wary

Einen derartigen Markteinbruch mag man wahlweise für unwahrscheinlich oder für nahezu ausgeschlossen halten... aber er gehört eben zu den Risiken.

Und jetzt kommen wir noch auf den letzten Punkt und fragen uns, wie hoch das angeblich nicht vorhandene Risiko denn sein möge.

Für die schwächeren Schüler: die Bank hat das schon berechnet und es steht hier im thread.

@weeni,

danke für die schnelle Antwort! Wie Sie selbst unschwer erkennen können, ist solche Finanzierung eine sogenannte Spitzenfinanzierung!
Deren Kernproblem liegt an den hohen Salden, die sich vom allgemeinen Baufinanzierungen erheblich nach oben abweicht.
So ist deren Berechnung nicht so einfach, wie bei Finanzierungen deren Summe „nur“ um 500.000 € bewegen,.

Der Selbstbehalt für beide (Partnerin und sie) ist wegen der fehlender Ehe, jeweils einzeln als voller Selbstbehaltsatz zu rechnen, rechnet man als Selbstbehalt nur den § 850 c ZPO, von 1.410 € monatlich sind schon 2.800 € grundsätzlich unpfändbar!
Damit könnten sie nicht mal ihre jetzige Wohnung bezahlen und dann den restlichen Monat, wovon leben?

Auch fällt mir auf, dass Sie noch Gedankenfehler machen! So schreiben sie:

Das ganze Thema steht und fällt natürlich auch mit der Einwertung der Bank und ob das jeweilige Institut bereit dazu wäre, den Beleihungswert bei 100 % anzusetzen.

Viele Banken fallen aber tatsächlich heraus, weil diese nur bis 500.000 € eine Finanzierung darstellen können.

Es bleiben nur die üblichen Verdächtigen über, die wegen grottenschlechter Rahmenbedingungen nicht über einen 3. Vermittler vermittelbar sind!
Weil bei denen die Gefahr besteht, das dieser Gläubiger seine eigenen Interessen vor die Kundeninteressen stellt, insbesondere wenn dieser in finanzielle Schieflage befindet.
Da kann schon mal die Bafin, wegen der wirtschaftliche Schieflage, die Abwicklung der großen Einzeldarlehn anordnen.
Unter anderen müssen Großdarlehn, ab 1 Mill. € der Bafin, Bundesbank gemeldet werden.

Hier habe ich nur die Nebenleistungen, die ein Finanzierer für ihr Darlehn machen muss, angeschnitten!

Nun zum Hauptproblem ihrer Finanzierung! Sie schreiben:

Die existierenden Belastungen auf der Immobilie meiner Eltern werden aufgrund niedriger Zinsen nicht vorrangig getilgt.

Das wird ihr Verhängnis!

Weil damit eine 60 % Finanzierung ihres Kaufes ausgeschlossen ist!
Denn für eine 1. Finanzierung müssen alle Grundschulden im Grundbuch Abt. III, zwischen 0 und 100 % lastenfrei sein.
Diese Grundbedingung ist nicht erfüllt! Denn es gibt einen aktuellen Gläubiger!

Auch darf im Grundbuch, Abt. II, keine wertmindernden Lasten eingetragen sein! Da diese den Wert der Beleihung mindern. Beide Immobilienwerte zusammen müssen mehr als 3. Mill. € ergeben, um eine Finanzierung in der jetzigen Situation von 1,5 Mill. € zum aktuellen billigsten Zinssatz (60 %-Grenze) zu ermöglichen.

Hier ist und bleibt die Lösung: Dass wenn die Eltern was geben wollen, nur über einen Darlehnsvertrag, auch indirekt eine Summe x zur Verfügung stellen.
Um eine Rückforderung wegen Pflegebedürftigkeit damit ausklammern, 121 Monate nach, da der fixe Termin als Starttermin feststeht!

Ferner wird das Thema der Absicherung angeschnitten!
Zur Absicherung hatten wir an eine Risiko-Lebensversicherung gedacht, damit im Todesfall die Immobilie abgelöst werden kann.
Natürlich fühlt man sich persönlich gesund, aber was schrieb/ schreibt der Arzt in ihre Krankenakte?

Zudem bei einer Todesfallsumme von 1,5 Mill. Die direkt die Darlehnssumme ablöst, zwar ist dann die Partner/in zwar schuldenfrei, aber der Freibetrag ist unterschiedlich! Und damit auch die Erbschaftsteuerhöhe!

Nur Partnerin, also unverheiratet, Freibetrag nur 20.000 €, steuerpflichtig, 1,48 Mill. €
mit 1 K. Freibetrag 400.000 € steuerpflichtig, 1,08 Mill.€
mit 2 K. Freibetrag 800.000 € steuerpflichtig, 0,68 Mill. €

nur verheiratet Freibetrag nun 500.000 €, steuerpflichtig, 1,00 Mill. €, nur Klasse 1 /
mit 1 K. Freibetrag 400.000 € steuerpflichtig, 0,60 Mill. €
mit 2 K. Freibetrag 800.000 € steuerpflichtig, 0,20 Mill. €

Ansonsten bestehen Unfallversicherungen und etwaige Versicherung über den Arbeitgeber, falls während der Ausübung der Arbeit etwas passiert.
Jedoch, sind Sie zu 2/3 des Tages nicht versichert! Und evtl. auch nur in Art und Umfang Harzt-IV(?) Bitte prüfen!

BU ist nur bei Ihr vorhanden über den Arbeitgeber!
Auch hier prüfen, was für eine BU? Ob eine BUZ an eine bAV oder eine eigene SBU/SDU, mit welcher Leistung!

Wie richtig erkannt wurde, sind wir nicht verheiratet und meine Eltern verfügen bei mir über eine Vorsorgevollmacht, die wir aber unabhängig von einem potenziellen Immobilienkauf ohnehin jeweils aufeinander überschreiben möchten.
Wie wichtig erkannt, dass dies auch noch rechtzeitig geschieht!
Allerdings solange wie Sie nicht verheiratet oder keine Kinder vorhanden sind, sollte die Vorsorge bei den Eltern wohl besser bleiben!

bruno68

Zitat von noelmaxim

Niemand hinterfragt hier mal eine Summe, möglicherweise wird das - ggf. sogar bewusst - noch nicht mal gelesen, aber es wird das Horrorszenarium Zwangsversteigerung rausgeschreien, nichts wird individuell erfragt, zack, die Eltern wären schön blöd, begeben sich in Gefahr und was weiß ich nicht alles!

In diesem Trauerspiel bist Du wiederholt der Narr, Thomas. Denn Du bist derjenige, der nichts hinterfragt.

Der TE verfügt mit seiner Partnerin über ... 18T€ netto mtl. plus einem Bonus von (nach Angaben des TE) von 90T€ netto (bestcase).

Allein die 90T€ netto Bonus übersteigen das durchschnittliche Einkommen eines 2P-Haushaltes in D um wieviel, Thomas? Ich sag's Dir ... allein mit dem Bonus liegen die zu zweit weit über dem Median.

Selbst wenn die in einem Jahr "nur" 50% des Bonus erhalten ... liegen sie in D immer noch über dem Median.

Und Du heulst rum, dass denen zu wenig geholfen werden könnte.

Das ist so krass neben der Spur, das spottet jeder Beschreibung.

Es soll Familien geben, da halten alle zusammen und da spreche ich nicht von Clans, da haben schon die Eltern von ihren Eltern Unterstützung bekommen und so Eigentum gegründet, Vermögenswerte geschaffen! Da wissen die Eltern wie die Kinder funktionieren und die Kinder wissen, wie die Eltern finanzieren. Da ist es selbstverständlich, dass gemeinsame Lösungen gefunden werden, Dinge offen besprochen und kommuniziert werden!

Ja. Zum Beispiel meine. Wobei ich das begrenzen würde in die Richtung meiner Kinder. Mein jüngster ist 11 und durfte kürzlich einen realen Kreditvertrag lesen und "auseinandernehmen". Da ging's so grob um die Größenordnung, über die wir hier so diskutieren. Am realen Praxisbeispiel hat er so halbwegs verstanden, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert und dass Banken den Zins von knapp 4% nicht nur einmal verlangen, sondern pro Jahr. Und noch 'ne Tilgung oben drauf.

Wieviel noch mehr offene Kommunikation mit 11-jährigen verlangst Du, um Deine Kriterien zu erfüllen?

Natürlich soll niemand blind seinem drogenabhängigen Sohn, seiner konsumwütigen Tochter oder dem verschuldeten Bruder von beiden Ersatzsicherheiten stellen, da kann und sollte man sicher anders helfen und unterstützen, aber da wo es passt, Vertrauen und Beziehung vorhanden ist, da sehe ich es als selbstverständlich an, die Mögllichkeit zu besprechen, auf die Ersatzsicherheit der Eltern beim Erwerb von Wohneigentum zurückzugreifen.

Du redest BIAS, Thomas. Alles, was Du hier als Argumentation für Deine mathematisch/stochastische These einbringst, sind weiche Faktoren. Damit kannst Du bei Deinen Kunden punkten, bei mir fällst Du sofort durchs Raster. Du laberst und laberst, aber Du kannst/willst meine gestellte Frage nicht beantworten: wie hoch ist das Risiko eines solchen Deals?

Und man muss das so hart formulieren - Du gehörst zu den schwächeren Schülern hier.

Und noch mal, ich wäre enttäuscht und hätte das Gefühl etwas falsch gemacht zu haben, wenn meine Jungs mich nicht gefragt hätten, wie und wo ich das Vorhaben Erwerb von Wohneigentum unterstützen kann und das nicht deshalb, weil ich als Vater seit 27 Jahren in der Branche erfolgreich tätig bin, da man auf diese Expertisen auch dann zurück greifen kann, wenn der Vater diese Erfahrungen nicht hat, so man sich einen geeigneten, unabhängigen und erfahrenen Berater an seine Seite holt, der minitiös die Risiken, aber auch die Chancen aufzeigt !

Dein Gefühl interessiert mich nicht. Aber dass Du Dir einen geeigneten, unabhängigen und erfahrenen Berater an die Seite holen willst, stimmt mich für Deinen Nachwuchs froh.

Diese Diskussion bringt den TE nicht weiter, wobei ich darin wirklich kein Problem erkennen kann. Es sind 200.000 EK vorhanden und noch zusätzliches EK gebunden in Anlagen, die natürlich im absoluten worst case aufgelöst werden müssten.
In Großstädten und begehrten Wohnlagen (und da würd eich die Wohnung bei diesem Presi mal verorten) werden Haushalte bis 35% Miete am Haushaltseinkommen als finanziell gesund angesehen. Selbst ohne Bonuszahlungen ist dieses Kriterium mit der Kreditbelastung erfüllt.
Neubau bricht gerade massiv ein und bei der EZB ist eigentlich nur die Frage wann und wie stark diese die Zinsen senken wird. Beides wird mittelfristig zu steigenden Immobilienpreisen führen bzw. die Talsohne beim Preisrückgang sollte erreicht sein oder sehr kurz bevorstehen.

Gesamtrisiko für die Eltern ist minimal bzw. eigentlich nicht vorhanden, aber eben der erhebliche Vorteil des geringeren Zins bei den Kindern, was bei einem solchen Kreditbetrag natürlich eine erhebliche Summe ist und zusätzlich (der geringere Zins) die Sicherheit für die Eltern erhöht.

Letztlich ist es klar wie noemlmaxim sagt: die harten Fakten sprechen alle dafür, wenn die Eltern es tun wollen. Aber dazu kommen eben dann "weiche" Faktoren und die Eltern werdne ihre Kinder am besten kennen, ob diese sagen wir mal grob verantwortlungsvoll mit Geld umgehen können. Wenn diese es nicht können, dann sollten die Eltern das natürlich nicht tun.

Dass natürlich theoretisch alles passieren kann, ja ist natürlich immer so. Nur dieses Risiko tragen die Eltern auch heute schon bei ihrer Immobilie. Theoretisch könnte ein Betrunkener ohne Haftpflichtversicherung mit einem abgemeldeten Auto ins Esszimmer rasen, die ganze Statik des Hauses gefährden und das Haus muss abgerissen werden. Ein gewisses Restrisiko ist immer vorhanden, egal was man tut.

Aber die harten Fakten, EK + EK gebunden, Einkommen und die wahrscheinliche mittelfristige Entwicklung bei den Immobilienpreisen machen das Risiko in diesen Fall wirklich extremst gering.

Zitat von noelmaxim

Sehr schön geschrieben, kann dem nur beipflichten und erwähnen, das ich bei allen Risiken die das Leben mit sich bringen kann, die geringsten bei bzw. ausgehend von meinen Kindern sehe!

Das ist schön, so sollte es nach einer guten Erziehung und Entwicklung auch sein.

Wenn die Eltern des TE das genau so einschätzen und bei realistischer Risikobetrachtung das Restrisiko tragen wollen, ist doch alles super. Nur ehrlich drüber reden wird man müssen.