Eigentumswohnung finanzieren / Frage zu Tilgungsdarlehen

Darlehen dritteln und Laufzeiten mit 5, 8 und 10 Jahren wählen. Beim 5-jährigen setzt Du die Tilgung hoch, bei den anderen normal. SoTi 50/30/20 verteilen, dann ist der 5er nach 5 Jahren kaum noch vorhanden und in der Nachfinanzierung frei steuerbar. Und Ihr könnt alle 2-3 Jahre nachsteuern, weil alle 2-3 Jahre ein Baustein ausläuft, aber eben nie die gesamte Restsumme.

Vielen Dank schon mal für die schnellen Rückmeldungen. Das mit der Aufsplittung (5/8/10) ist interessant und das werde ich mir mal anschauen.

Zu den Fragen:

1) Ist eher ein mentaler Druck als ein finanzieller. In meinem Berufsfeld überlegt man sich in regelmäßigen Abständen, ob man das noch weitermachen möchte. Wenn ich so einen Kredit an der Backe habe, dann stellt sich die Frage nach dem Aufhören eher weniger. Deshalb auch der Wunsch am Anfang viel reinzuzahlen, um danach flexibler / "freier" zu sein

2) Habe ich nur von Arbeitskollegen aufgeschnappt und dann bei Google nach "Tilgungsdarlehen" gesucht. Die ersten paar Grafiken bei Google Bilder beschreiben das ganz gut. Scheint wohl aber keine gängige Struktur zu sein

3) Ja, aber mit diversen "Kleinbelastungen" (in Summe unter €30,000) wie z.B. ein Geschäftskredit von 10,000€ und als Sicherheit für den Dispo (bis zu €10,000) des Geschäftskontos (ziemlich verrückt wie ich finde, aber so ist das vielleicht bei Selbstständigen). Wert des Eigentums würde ich bei ca. €1mn konservativ ansetzen. Die Bereitwilligkeit das Objekt zu beleihen oder als Sicherheit zu hinterlegen ist da, aber wäre wahrscheinlich etwas administrative Arbeit den ersten Rang freizuschaufeln

4) Die zu finanzierende Summe bei einem hypothetischen Kaufpreis von €1.55mn (+€27,000 Notar, +€93,000 GrESt, -€200,000 EK) liegt bei ca. €1.47mn. Wenn Sie mit Kostenstruktur unsere sonstigen Kosten meinen, sind Miete (€3,300) und Auto (€350) im Monat die größten Posten. Versicherungen (bspw. PKV) habe ich schon im Netto berücksichtig und entsprechend vermindert. Ansonsten keine teuren Hobbys oder Beschäftigungen

Zitat von Weeni

2) Habe ich nur von Arbeitskollegen aufgeschnappt und dann bei Google nach "Tilgungsdarlehen" gesucht. Die ersten paar Grafiken bei Google Bilder beschreiben das ganz gut. Scheint wohl aber keine gängige Struktur zu sein

Kannst Du im schlimmsten Fall selbst steuern über die SoTi. Tilgungsdarlehen zeichnen sich durch hohen Ratensatz zu Beginn aus, der dann auf Grund des geringeren Zinsanteils sinkt. Das kannst Du aber durch die Drittelstückelung mit einem Anteil hoher Tilgung in Kombi mit SoTis auch selbst zusammenbauen bzw. die gleiche Situation herstellen. Ist ja im Prinzip ganz einfach: zu Beginn wird hoch getilgt, damit sinkt die Zinsbelastung - ob das durch ein Tilgungsdarlehen oder Annuitätendarlehen in Kombi mit SoTis passiert, ist prinzipiell egal. Beim Tilgungsdarlehen ist nur etwas mehr Zwang dahinter, die SoTis musst Du also diszipliniert durchführen.

Habe ich bei meiner Immo aber auch so gemacht. Zu Beginn drei Bausteine, relativ viel SoTis zu Beginn getätigt, später weniger und nach 8/10 Jahren dann Kassensturz und locker für 1% nachfinanziert. Das war natürlich Glück, ein Jahr später wären es 2,5-3% gewesen, aber durch die hohen Tilgungen zu Beginn war das auch egal.

Ja, und die Eltern haben den Kredit an der Backe, wenn‘s bei den Kindern nicht so läuft wie gedacht.

Sorry, wenn meine Kids sich ne Bude für 1,5 Mio anlachen, dann können die das gern tun, aber ganz sicher ohne meine Unterschrift/Beleihung meiner eigengenutzten Immo. Wenn das dann nicht klappt, müssen sie halt ein wenig runter von den eigenen Vorstellungen. Abgesehen davon trägt der TE die Immo fast allein mit 50% des jährlichen Bonus ab. Wenn die beide n bisschen Gas geben, sind die in unter 10 Jahren durch bzw. die Restsumme ist lächerlich gering im Vergleich zum Immo-Wert. Der Zins macht´s nicht fett, der Schlüssel liegt hier in der überdurchschnittlichen frühen Tilgung.

Also einfach mal ohne Eltern planen, wer das mit 18T€ netto mtl. nicht schafft, sollte sich auch ernsthaft fragen, was sein Problem ist. Oder wer sowas berät …

Zitat von Zapp73

Ja, und die Eltern haben den Kredit an der Backe, wenn‘s bei den Kindern nicht so läuft wie gedacht.

Das hängt wie immer von den individuellen Verhältnissen ab.

Vielleicht sind die Eltern in der Lage und bereit dazu, im Zweifelsfall den Kredit (mit dem Eigentum an der Wohnung) zu übernehmen. Da muss man eben drüber reden.

@Weeni,

Leider sehe ich diese Finanzierung eher negativ! Denn

a) Warum gibt es überhaupt Schulden, bei monatlich 18.000 €? Diese müssen vorher bezahlt werden!

b) Wie hoch ist der Lebensunterhalt monatlich, inklusive aller Nebenkosten?

c) Wie hoch ist die monatliche Sparrate?

d) Wie sieht die soziale Absicherung aus, bei Tod, Unfall und Koma? Sie schreiben hier, dass Sie nicht verheiratet sind!

Meine Partnerin und ich sehen uns seit ca. 1 Jahr nach einer Eigentumswohnung um und haben vor kurzem eine Wohnung besichtigt, die uns sehr gut gefällt.

Dementsprechend hat sie nur einen Freibetrag von nur 20.000 € und nicht 500.000 €!

Wie sieht es wechselseitig über die Vorsorgeverfügung aus? Sind keine Kinder da, erben die lieben Verwandten, wie Eltern, Geschwister (Rückwärts und seitlich)

Also, wie sieht die zukünftige Planung aus? Hochzeit während der Tilgungsphase lassen sie das mal lieber, denn diese Kosten werden Sie nicht haben! Schauen Sie mal in Anhang mal nach!

Denn ihre Aussage über die Tilgungskosten stimmen nicht, nicht:

Die monatliche Belastung (€5,000-5,500) ist mit dem aktuellen Einkommen kein Problem

Tatsächlich werden hier:

Gesamtanzahl der Raten: 343, Darlehenslaufzeit: 28 Jahre und 8 Monate, Höhe der Rate: 6.737 €.

Glatte 1.740 bis 1.200 € Mehrkosten!

Auch sollte man auch das Kleingedruckte vorher lesen:

Repräsentatives Beispiel für HypoVereinsbank, bei Vermittlung durch Interhyp AG, Domagkstraße 34, München,

-Bonität vorausgesetzt.
-3,63 % geb. Sollzins / 3,71 % effektiver Jahreszins /
-10 Jahre Sollzinsbindung /
-Darlehensbetrag 1.436.050 €.

-Gesamtanzahl der Raten: 343, Darlehenslaufzeit: 28 Jahre und 8 Monate, Höhe der Rate: 6.737 €.

-Zu zahlende Gesamtsumme 2.308.619 €.

-Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.

Damit Sie verstehen, was eine erstrangige Besicherung ist, das ist die Beleihung nur bis 60 % von 1,5 Mill, €, nämlich nur 900.000 € Darlehn, die fehlenden 600.000 € müssen mit weiteren Sicherheiten abgesichert werden.
Nämlich für weitere 600.000 € Darlehn benötigen sie, 600.000 € mal 100 % durch 60 % = 1.000.000 € als weitere Sicherheit oder Reallast! Woher? Und wie sollen die Nebenkosten von 300.000 € besichert werden?

Demnach würde nur eine Sicherheit von 3 Mill. €, die Finanzierung von 1,5 Mill. € plus Nebenkosten diesen Zinssatz ermöglichen.

Unter diesem Gesichtspunkt kommt nur eine Heirat vor dem Kauf infrage! Denn nur so ist die aktuelle Partnerin als Ehefrau in der Lage in einem Störfall wie Koma, die gesetzliche Betreuungspflichten selbst zu erfüllen.
Als unverheiratet Paar verfügt das Gericht einen gerichtlichen Betreuer, deren Aufgabe es ist, die Interessen des Betreuten auch gegenüber den Kindern zu vertreten! Selbst dann, wenn es zur Insolvenz der Kinder, Mutter inbegriffen, kommt!
Die Darlehensaufnahme, ist nicht nur das Darlehn, sondern welche Folgen ergeben sich aus der rechtlichen Lebenssituation selbst. Sie sollten sich wirklich überlegen, wie ihre Sozialsituation gegenwärtig ist und das mit einem guten Anwalt besprechen.
Bleiben Sie unverheiratet, empfehle ich ihre Partnerin keine Beantragung des Darlehns und Unterschrift dazu leisten, damit diese ohne eine Restforderung vom Gläubiger, in eines Störfalls ihrer Person, mit den Kindern bescheiden in den nächsten 30 Jahren weiterleben kann.

bruno68

P.s. @wary, als Bürge kommen nur Personen infrage, deren Einkommen größer oder gleich den Schuldner haben. Und der Ausschluss von Bürgen ist generell, der Eintritt in die Rentenphase oder kurz davor!

U.a. wegen Unerreichbarkeit der vollständigen Bürgepflicht, denn verstirbt der Bürge vor Beendigung der Zahlungspflicht, kann es keine Erbauseinandersetzung geben, weil die Pflicht zu Bürgen über die volle Summe nicht mit dem Tod eines Bürgen endet! Da das Pfand des Bürgen, wie der Name schon beschreibt, dauerhaft bis zur vollständigen Tilgung des Darlehns verpfändet ist.

c.i.c. = Culpa in contrahendo (lateinisch: Verschulden bei Vertragsschluss), oft auch c.i.c. abgekürzt, bezeichnet die schuldhafte Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis.
Denn es gilt "pacta sunt servanda" = Verträge sind einzuhalten, auch von Toten durch ihr Vermögen.

Zitat von noelmaxim

Herzlichen Glückwunsch

Ich sehe das vollkommen anders, meinen Kindern helfe ich gerne mit meinem Vermögen/Werten/Besitz immenses Kapital zu sparen, denn einfacher, besser geht es gar nicht.

Wo habe ich geschrieben, dass ich meinen Kindern nicht helfen würde, hmm? Wie immer denkst Du viel zu klein. Was ich aber ganz sicher nicht tun werde, ist, für deren Ideen von Luxus den Kopf hinhalten, wenn sie 18T€ netto im Monat nach Hause schleppen.

Bei einer Finanzierungssumme von 1.470.000 Euro wären bei einer Zinsverbesserung von 0,5 % (ggf. ist die Differenz sogar noch höher) im ersten Jahr rund 7.500 Euro Zinsen

Erstens bei der Kreditsumme peanuts, zweitens Luxus. Merkste hoffentlich selbst.

einzusparen, was sich auf die Jahre weiter fortführt und sich wie ein roter Faden auf die Tilgung des Darlehens auswirkt. Da gibt es für mich gar keine zwei Meinungen, was meine beiden Söhne betrifft und ich wäre sogar enttäuscht, würden sie mich nicht fragen, besser gesagt, hätten die mich bei ihrem Vorhaben nicht gefragt.

Siehste, das unterscheidet uns tatsächlich. Meine Jungs habe ich in dem Alter hoffentlich längst so weit, dass sie das selbst hinkriegen.

Natürlich lasse ich mir aufzeigen, was sie vorhaben, was es kostet und habe ich davon keine Ahnung, höre ich mir an, lasse ich mir aufzeigen, welche Risiken mein Stellen einer Ersatzsicherheit birgt.

Was hier schon vom TE beschrieben und nachzulesen ist, steht in seinem zweiten Beitrag.

Aber so unterscheiden sich eben Meinungen, für meine Kinder wäre das überhaupt kein Thema, Ihnen mit meinen Werte eigene Werte zu schaffen!

Du bist und bleibst ein Kleinkrämer mit bescheidenen Lesekompetenzen. Ich habe nicht gesagt, dass ich die nicht unterstützen würde, sondern nur eine Unterschrift auf meiner eigenen eigengenutzten Immo ausgeschlossen.

Das ist ein himmelweiter Unterschied.

Fakt ist: der TE hat selbst schon eingeräumt, dass der Job zwar überdurchschnittlich bezahlt, aber eben auch eine hohe Fluktuation mit sich bringt oder nicht für jeden 25 Jahre lang zu machen ist. Dazu kommt, dass die Eltern selbständig sind … und die arbeiten dann natürlich gern bis 80, um die Konsumkredite der Kinder zu tilgen … klar, kein Problem.

Zitat von noelmaxim

7.500 Euro Zinsvorteil im Jahr, macht in 10 Jahren....in 20 Jahren....in 25 Jahren.....Zieht sich durch wie ein roter Faden.

Trottel. Wie lange dauert die Finanzierung denn, wenn man meinem Vorschlag folgt, hmm? Keine 10 Jahre ...

Ich finde es auch spannend, dass du weder die Immobilie noch den TE kennst und von einer Luxusimmobilie sprichst!

Marktkenntnis und Logik. Ich suche selbst gerade in TOP15/D nach einer Immo zwischen 1-2 Mio ...

EK: Weißt du warum so wenig? Hast du das mal hinterfragt? Hat der TE studiert? Wie alt ist er?

Irrelevant. Die können in kurzer zeit aus Eigenmitteln enorm steigern, ergo sind die groß genug und brauchen kein Schiebedreirad mehr. Wer andererseits mit 18T€ netto mtl. nicht alleine laufen kann, dem helfe ich mit Sicherheit nicht mit noch mehr Kohle (jaja, ist nur 'ne Sicherheit, ich weiß).

Weisst du eigentlich was passieren muss, dass deine Immobilie Schaden nimmt? Ja? Erzähle mal bitte!

Ernsthaft? Ich kenne leider zu viele Eltern, die durch solche Konstrukte in der Insolvenz gelandet sind oder mit allen Mitteln versuchen, den Schein aufrecht zu erhalten, dass sie noch Kohle hätten. Und manche waren wirklich grandios doof, weil die nicht erkannt oder nicht wahrhaben haben, dass die eigenen Kinder nicht nachhaltig wirtschaften konnten.

Eben, du tust es nicht, denn mehr als eine Sicherheit stellen in solch einem Fall kann man - so man den Kindern kein Geld nachhalten kann oder wil - nicht tun.

Doch, ich kenne die miesen Fälle, wie schon beschrieben. Und ich weiß, wie man sowas für sich selbst verhindert und dem Nachwuchs trotzdem nicht im Weg rumsteht.

Danke an Alle für die zahlreichen Meinungen und Diskussionen. Das hilft uns bei der Meinungsbildung und zeigt uns Themen auf, mit denen wir uns noch beschäftigen müssen (vor allem Thema Vorsorge / Absicherung).

Zur Immobilie selbst: Es geht um eine kernsanierten Altbauwohnung in einer deutschen Großstadt mit 5 Zimmern

Das ganze Thema steht und fällt natürlich auch mit der Einwertung der Bank und ob das jeweilige Institut bereit dazu wäre, den Beleihungswert bei 100% anzusetzen.

Auch nochmal zum EK: Das ist wie angemerkt der Betrag, den wir dafür aufbringen wollen möchten. Wir haben mehr EK zur Verfügung, welches wir als zusätzlichen Risikopuffer ansehen, falls es mal aus irgendwelchen Gründen eine Durststrecke geben sollte. So könnten wir auch bei totalem Verdienstausfall noch ein paar Jahre weiter zahlen. Wir sind auf größtmögliche Flexibilität aus, d.h. viel tilgen, wenn so viel reinkommt wie angenommen, aber auch einen guten Puffer haben, um zu überbrücken, falls weniger reinkommt (was natürlich nicht der Plan ist).

Zu den Eltern: Sie haben uns proaktiv Unterstützung angeboten, aber da das in Form von Geld nicht darstellbar ist, würden Sie die selbstgenutzte Immobilie als Sicherheit anbieten, um die Finanzierung zu ermöglichen bzw. zu vergünstigten. Wir verstehen den Vorbehalt von Einigen, da zwar keine persönliche Haftung der Eltern im Raum steht, aber im schlimmsten Fall die Immobilie liquidiert werden müsste, was dem sehr nah kommen würde. Die Wahrscheinlichkeit halten wir allerdings für sehr gering, weil die eigentliche Immobilie (um die es ja geht) plus die zusätzliche EK Rücklage ausreichend sein sollten, um alle Restforderungen komplett abzulösen. Sollte die Hinzunahme der elterlichen Immobilie einen signifikanten Mehrwert im Sinne von Zinsersparnis bringen, würden wir das auch gerne nutzen

Als Zwischenfazit liest sich für uns heraus, dass dieses Projekt durchaus finanzierbar ist (unter der Annahme von 100% Beleihungswert), aber eben auch mit Risiken verbunden ist, die durch ein weiteres Ansparen verringert werden können. Wenn wir noch 1-2 Jahre warten, hat sich die Einkommenssituation vermutlich auch nochmal verbessert und der verfügbare EK Anteil wäre höher.

Noch zu den Fragen von bruno68

Zitat von bruno68

a) Warum gibt es überhaupt Schulden, bei monatlich 18.000 €? Diese müssen vorher bezahlt werden!

Wir haben keine Schulden. Die existierenden Belastungen auf der Immobilie meiner Eltern werden aufgrund niedriger Zinsen nicht vorrangig getilgt

Zitat von bruno68

b) Wie hoch ist der Lebensunterhalt monatlich, inklusive aller Nebenkosten?

Lebensunterhalt liegt bei circa €5,000 im Monat (davon €3,300 Miete)

Zitat von bruno68

c) Wie hoch ist die monatliche Sparrate?

Wir können ca. €13,000 im Monat zurücklegen

Zitat von bruno68

d) Wie sieht die soziale Absicherung aus, bei Tod, Unfall und Koma? Sie schreiben hier, dass Sie nicht verheiratet sind!

Zur Absicherung hatten wir an eine Risiko Lebensversicherung gedacht, damit im Todesfall die Immobilie abgelöst werden kann. Ansonsten bestehen Unfallversicherungen und etwaige Versicherung über den Arbeitgeber, falls während der Ausübung der Arbeit etwas passiert. BU ist nur bei Ihr vorhanden über den Arbeitgeber

Wie richtig erkannt wurde, sind wir nicht verheiratet und meine Eltern verfügen bei mir über eine Vorsorgevollmacht, die wir aber unabhängig von einem potentiellen Immobilienkauf ohnehin jeweils aufeinander überschreiben möchten.

Zu den Eltern: Sie haben uns proaktiv Unterstützung angeboten, aber da das in Form von Geld nicht darstellbar ist, würden Sie die selbstgenutzte Immobilie als Sicherheit anbieten, um die Finanzierung zu ermöglichen bzw. zu vergünstigten. Wir verstehen den Vorbehalt von Einigen, da zwar keine persönliche Haftung der Eltern im Raum steht, aber im schlimmsten Fall die Immobilie liquidiert werden müsste, was dem sehr nah kommen würde.

Lies‘ den Satz bis Du den Widerspruch verstanden hast. Ist ein ernstgemeinter Rat, denn das, was Du da schreibst, ist schlicht und ergreifend falsch. Die Eltern haften persönlich, mit ihrer Immo. Und das unterschreiben die auch - wenn sie so dumm sind oder das Risiko eingehen wollen.

Die Wahrscheinlichkeit halten wir allerdings für sehr gering, weil die eigentliche Immobilie (um die es ja geht) plus die zusätzliche EK Rücklage ausreichend sein sollten, um alle Restforderungen komplett abzulösen. Sollte die Hinzunahme der elterlichen Immobilie einen signifikanten Mehrwert im Sinne von Zinsersparnis bringen, würden wir das auch gerne nutzen

Mit anderen Worten: ihr könnt die Bude eigentlich bar bezahlen, wollt aber lieber hebeln (was bei eigengenutzter Immo selten effektiv ist) und die Risiken mindestens teilw. Euren Eltern aufbürden.

Guter Junge.