Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

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  1. Avatar von Abu92
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    Standard Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Tach,
    habe 2020 ein Reihenmittelhaus für 180.000€ gekauft mit einem Zinssatz von 0,89% auf 10 Jahre und habe danach abgesichert auf 1,2%.

    Nun bin ich zu dem Entschluss gekommen, dass das Haus für mich alleine viel zu groß ist und ich in eine Wohnung ziehen möchte (auch viel näher zu meiner Familie).
    Die Wohnung ist 172.500€ teuer, aber hat nur 58qm.
    Die Wohnung ist sehr modern und hat ein super Panoramablick.
    Mein Haus steht bereits zum Verkauf zum Preis von 250.000€ und bei meinem laufenden Kredit habe ich noch 164.000€ offen.
    Ich strebe den Pfandwechsel an, wollte die Differenz von 8500€ aus meiner Tasche bezahlen und eben weiter mein jetzigen Kredit mit auf die Wohnung übernehmen. (164.000€)

    Worauf sollte ich achten und wie soll ich das bei der Bank argumentieren?
    Die Wohnung ist in einer Großstadt und viele Modernisierungen seit 2020 bekommen.

    Mein Reihenmittelhaus ist in einer Kleinstadt und nicht im besten Stadtteil der Stadt.
    Das Haus hat 100qm Wohnfläche und einen 220qm großen Garten ist aber aus dem Jahr 1954.
    Die Wohnung ist aus dem Jahr 2000.

    Ich würde gerne mein guten Kredit mit auf die Wohnung nehmen.

    Bin für Tipps sehr dankbar.

    Liebe Grüße

  2. Avatar von Abu92
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Kurze Anmerkung, habe die drei Kalenderjahre bereits hinter mir 2020,2021,2022,2023 und jetzt 2024.
    Durch den Verkauf hätte ich ein Überschuss von 86.000€.

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Ich glaube das wird nichts.

    Du willst deine aktuelle Sicherheit gegen eine minderwertige Sicherheit tauschen.
    Zudem hast du deutlich gestiegene Zinsen.

    Also entweder das Haus behalten und vermieten oder den Verkaufsgewinn mitnehmen und teurer Neufinanzieren.

  4. Avatar von Abu92
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Zitat Zitat von BenniG
    Ich glaube das wird nichts.

    Du willst deine aktuelle Sicherheit gegen eine minderwertige Sicherheit tauschen.
    Zudem hast du deutlich gestiegene Zinsen.

    Also entweder das Haus behalten und vermieten oder den Verkaufsgewinn mitnehmen und teurer Neufinanzieren.
    Aus welchem Grund ? Denke das die Wohnung besser besser bewertet wird

  5. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Bei der Bewertung tricksen Banken auch gerne mal.

    Steht dir laut Vertrag überhaupt ein Pfandtausch zu ?

  6. Avatar von Abu92
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Zitat Zitat von ZehWeh
    Bei der Bewertung tricksen Banken auch gerne mal.

    Steht dir laut Vertrag überhaupt ein Pfandtausch zu ?
    Oh da fragst du mich jetzt etwas, dass weiß ich gar nicht habe meinem Berater bei der Bank das jetzt soszusagen in Auftrag gegeben.
    Auf was für Tricks sollte ich mich einstellen ?

  7. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Ob dir der Pfandtausch lt. Vertrag zusteht spielt keine Rolle. Der BGH hat entschieden, dass bei keiner vertraglichen Regelung der Pfandtausch von Banken akzeptiert werden muss. Außer wenn in deinem Vertrag ein Pfandtausch ausgeschlossen wurde, kann eine Bank aus Prinzip ablehnen...

    Der Haken bei der Sache ist, dass es um eine gleichwertige Sicherheit handeln muss d.d. dass sich das Risiko der Bank nicht erhöht. Dabei zählt nicht DEIN Kaufspreis oder Verkaufspreis, sondern Banken bewerten Immobilien selbst nach ihrer Bewertung.

    Du kannst nur "lieb und nett" die Bank fragen und hoffen, dass diese "ja" sagt. Wenn diese mit dem Hinweis keine gleichwertige Sicherheit zu bekommen ableht, würde dir theoretisch nur der Rechtsweg bleiben. Der wäre aber so teuer und langsam, dass kein DArlehensnehmer diesen jemals begehen wird. Außer du hast viel Zeit und viel geld und willst der Bank eben "prinzipiell" zeigen, dass diese im Unrecht ist...

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Das wird von der Abwicklung in dem Katastophenhaufen Deutsche Bank/Postbank/DSL Bank/BHW schon gar nicht abzuwicklen sein.

    https://www.verbraucherzentrale.de/w...nnen-tun-88651
    https://www.handelsblatt.com/finanze...100010372.html

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Zitat Zitat von Abu92
    Aus welchem Grund ? Denke das die Wohnung besser besser bewertet wird
    Du schreibst doch selbst, dass die Wohnung 172.500 € kostet und du für das Haus 250.000 € bekommst.
    Also hat die Bank beim Haus 77.500 € mehr Sicherheit.

  10. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    @Abu92,

    wie viele hier schreiben: "Das wird mit einem Pfandtausch nichts!"

    Weil die beiden Zinssätze different: 0,89 % p. a. zu wahrscheinlich 4 bis 5 % p.a.!

    Außerdem benötigen sie kein Darlehn, weil Sie selber schreiben 250.000 € zu 172.500 € also warum ein weiteres Darlehn?

    Allerdings halt ich die Aussagen über die Wertermittlung der beiden Objekte eher ein Scherz!
    Floskeln im Makler-Exposé garantieren nicht die Beschaffenheit der Immobilie 05.05.2020 Rechtsprechung
    Im Exposé informieren Makler über die Eigenschaften einer Immobilie. Und grundsätzlich dürfen sich potenzielle Käufer nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auf diese Angaben verlassen. Aber es gibt auch Floskeln – und die dienen einfach der Werbung, entschied das OLG Dresden.

    Wer eine Immobilie kauft, darf nicht jeden Hinweis eines Verkäufers – oder des von ihm beauftragten Maklers – im Exposé für bare Münze nehmen.


    Nicht jede Beschreibung kann als "konkrete Zustandsbeschreibung des Gebäudes und damit als Beschaffenheitsgarantie verstanden werden" und in Folge Ansprüche begründen, entschieden die Richter am OLG Dresden (Beschluss vom 17.3.2020; 4 U 2183/19).

    Der Zivilsenat am OLG Dresden bezieht sich in seiner Begründung auf den Hinweisbeschluss vom 16.1.2020, in dem das Gericht zum selben Ergebnis kam.

    Streitpunkt: Wohn- und Sanierungszustand des Hauses
    Im vorliegenden Fall wurde ein Wohngebäude mit Baujahr 1920 verkauft, das im Kaufvertrag als sanierungsbedürftig beschrieben war. Die Kläger (Käufer) wollten den Beklagten (Verkäufer) auf Gewährleistung in Anspruch nehmen und Sachmängelansprüche geltend machen, weil der im Exposé enthaltene Hinweis auf noch durchzuführende Renovierungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei – auf das Erfordernis von umfassenden Sanierungsarbeiten hätte der Verkäufer im Exposé hinweisen müssen, meinen die Kläger.

    Das sahen die Dresdner Richter anders.

    • Die Aussage im Exposé, das Haus sei "mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen" werten sie nicht als "konkrete Zustandsbeschreibung", sondern als "inhaltsleere Floskel".

    • Die Angaben stellten keine Beschaffenheitsgarantie bezüglich des Wohn- und Sanierungszustandes des Hauses dar.

    • Auch wenn sich nach dem Verkauf herausstellte, dass es einer grundlegenden Sanierung bedurfte, sei es im Ergebnis sogar richtig, dass das Haus mit wenigen Handgriffen bereit sei, neue Besitzer zu beherbergen – der Verkäufer habe das Objekt bis zur Übergabe selbst bewohnt.

    • Da auch Arglist hier nicht in Betracht kam, musste der Käufer die Sanierungskosten alleine tragen.

    Sachmangelansprüche aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben ausgeschlossen

    Mangels hinreichend konkreten oder auch nur bestimmbaren Erklärungsinhalts schloss der Zivilsenat des OLG Dresden Sachmangelansprüche des Käufers "aufgrund der im Exposé enthaltenen Angaben" aus.

    Auch das von den Klägern zitierte BGH-Urteil v. 9.2.2018; V ZR 274/16, nach dem zur vertraglich geschuldeten Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder des Maklers erwarten durfte, rechtfertige keine andere Beurteilung des vorliegenden Falles.

    Der Entscheidung des BGH habe ein Sachverhalt zugrunde gelegen, in dem die Verkäufer die Gebäude in ihrem Internetangebot als "Luxusimmobilie" bezeichnet hatten, die "nach neuestem Standard renoviert worden" seien.
    Folgerichtig stellt sich die Frage, ob beide Objekte die jeweiligen Preise überhaupt gegenwärtig erzielen werden, weil eine Finanzierung wegen der hohen Darlehnszinsen, für die zukünftigen Gläubiger absurd erscheint, was zu einer Verkauftspreisminderng zwingen könnte.

    Hier ist der Rat: "Dass man über einen vereidigten Wertgutachter vom Ortsgerichts für sich selber, den tatsächlichen Verkaufspreis seine eigene Immobilie ermitteln lassen muss!" Denn Wertgutachten, denen man vor Gericht "öffentlichen Glauben" schenkt, haben eine höhere Werthaltigkeit beim Gläubiger, insbesondere wenn dieses das aktuellere ist.

    bruno68

  11. Avatar von Abu92
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Was ich nicht verstehe, ist das die Bank doch dann nichts mehr an mir verdienen, wenn ich mein Haus verkaufe und den offenen Kredit begleiche und irgendwoanders neu finanziere, dann haben die doch nichts gewonnen ?
    Die Sicherheit ist ungefähr die gleiche und der Berater hat gesagt, kann die Differenz aus eigener Tasche zahlen.

  12. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Die 180.000€ werden momentan für 0,89% verzinst. Gibst du der Bank diese zurück kann die Bank das Geld an eine andere Person für 4% verleihen. Die Bank hat daher sogar ein großes Interesse daran, das du den Kredit zurück zahlst.

  13. Avatar von Abu92
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    Standard AW: Pfandwechsel bei der BHW / Postbank

    Okay so habe ich noch gar nicht gedacht, aber na gut dann verkaufe ich die Bude halt so und finanziere nicht bei der BHW.
    Ich würde auch sondertilgen aber mal sehen was die sagen.

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