Frage zur Machbarkeit eines Immobilienkredits - Selbstständig

Hallo,

ein Jahr Selbständigkeit wird seitens der Banken als quasi nicht vorhanden gewertet, insofern wird das Gehalt Deiner Frau als Fundament genommen und Deine Einnahmen dann zusätzlich berücksichtigt. Dabei seid Ihr zunächst mal an Deine Hausbank gebunden, wenn Du dort bereits Kredite für die Selbständigkeit laufen hast. Ist das nicht der Fall, solltest Du Dich mit Deiner Kreditwürdigkeit bzw. dem Prozedere bei einer Bank auseinandersetzen, über die Du Deine Selbständigkeit dauerhaft laufen lassen möchtest. Ich selbst bin bei zwei örtlichen Genossenschafts-Banken, also SpaKa/VoBa/Raiff o.ä., weil die vor Ort noch persönlichen Kontakt pflegen und in manchen Dingen pragmatischer sind, als externe oder große Banken, deren Sitz in FFM oder sonstwo ist.

Bei Krediten - gleich welcher Art und Höhe - wollen die immer eine Selbstauskunft plus min. 3 Jahre BWA bzw. Steuerbescheide der Vorjahre plus letzte vorl. BWA. Und das musst Du mit jeder Bank einzeln machen.

Du solltest Dir vorab auch selbst durchrechnen, was Deine 70T€ tatsächlich netto bedeuten und ggflls. darstellen, ob Deine Umsätze/Auftragslage so bleiben, stark schwanken oder erwartbar steigen werden. Von den 70T€ brutto musst Du schließlich noch

KV, gRV, pAV, ESt

abziehen und

Abschreibungen/Afa

wieder draufrechnen. Die Abschreibungen hast Du direkt cash auf dem Konto, stecken also in Deinen 35T€ drin, die Du auf dem Konto hast. In der BWA sind die auch angesetzt und wenn Du Dir nicht mehr rausnimmst, als reinkommt, steckt ein Teil davon auch in Deinem "Liquiditätsüberschuss" (kann in Deiner BWA anders benannt sein).


Die Berechnung wie oben ergibt so ungefähr Dein Netto und falls Du noch Kredite (!) für Firmenwagen etc. hast, werden diese aus dem Netto bedient und mindern damit die Summe, die Du noch für den Hauskredit aufbringen kannst bzw. die Summe, die Dir die Bank dauerhaft zutraut.

Wie volatil Dein Geschäftsmodell ist und wieviel Cash Du zur Geschäftsführung brauchst, musst Du selbst abschätzen. Mir kommt das relativ viel für einen Einzel-Vertriebler vor, aber ist letztlich Deine Entscheidung. Zum Vergleich: ich halte pro Arbeitsplatz ca. 10T€ über Kontokorrent/Cash vor, habe allerdings auch fast tägliche Einnahmen/Rechnungsstellung. Wäre ich Du hätte ich also nur 10T€ Cash auf dem Konto und dazu einen Kontokorrent über weitere 10T€. Aber auch für einen Kontokorrent musst Du zunächst mal zur Bank und die muss Dir diese Summe einräumen. Das wird zu Beginn nicht so leicht laufen - wenn Du 10 Jahre am Markt bleibst und keine Tilgungsausfälle hast, fressen Dir die Banken dafür am Ende aus der Hand.

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Also meine Frau hat den Minijob bereits seit mehreren Jahren. Die Vollzeitstelle allerdings erst seit August letzten Jahres.


An der Stelle muss ich aber erwähnen, dass meine Frau schwanger ist. Die Kreditrate kann ich allerdings alleine stemmen. Wir sind ja nicht verpflichtet der Bank das mitzuteilen, falls ich das richtig verstanden habe.

Mehr als 10% wollten wir eigentlich nicht aufbringen, weil die Kapitalanlage gute Erträge erwirtschaftet. Verbessern sich denn hierdurch die Konditionen extrem ?
Ansonsten haben wir keinerlei Finanzierungen oder Ähnliches. Haben zwei Autos, die Bar bezahlt worden sind. Auch geschäftlich habe ich keine Kredite oder Ähnliches. Sind in dem Punkt absolut sauber.
Bei mir ist es so, dass ich kaum Ausgaben bei der Selbständigkeit habe. Da kommen nur Benzin, Verschleiß, und Versicherungen dazu.

Was uns aktuell aber Kopfschmerzen bereitet ist die Geschichte mit den zusätzlichen Kosten für die Renovierung. Machen das Banken denn grundsätzlich mit ? Ich persönlich denke, dass der Wert der Immobilie durch unser Vorhaben weit über 200K steigen wird.

Wir möchten sehr viel über Eigenleistung und unter der Hand machen. Möchten die Banken Rechnungen zu all den Dingen die gemacht werden oder worden sind haben?


Notfalls könnten unsere Schwiegereltern bürgen für den Kredit, diese haben bereits bezahltes Eigentum (>400K).

Zitat von Sam49

Vielen Dank für Ihre Antworten.

Also meine Frau hat den Minijob bereits seit mehreren Jahren. Die Vollzeitstelle allerdings erst seit August letzten Jahres.

An der Stelle muss ich aber erwähnen, dass meine Frau schwanger ist. Die Kreditrate kann ich allerdings alleine stemmen. Wir sind ja nicht verpflichtet der Bank das mitzuteilen, falls ich das richtig verstanden habe.

Glaube nicht, aber dann habt Ihr Verdienstausfall plus Mehrkosten für's Kind, andererseits aber auch Kindergeld. Das Kindergeld kannst Du in der Finanzierung natürlich nur angeben, wenn die Schwangerschaft offen kommuniziert wird.

Mehr als 10% wollten wir eigentlich nicht aufbringen, weil die Kapitalanlage gute Erträge erwirtschaftet. Verbessern sich denn hierdurch die Konditionen extrem ?

Ja.

Was uns aktuell aber Kopfschmerzen bereitet ist die Geschichte mit den zusätzlichen Kosten für die Renovierung. Machen das Banken denn grundsätzlich mit ?

Jein. Bewertet wird nur der Kaufpreis, also die 160T€ mit dem Beleihungswert der Bank, grob 70-80%. Weiterer Kredit für die Renovierung muss gesondert betrachtet werden.

Ich persönlich denke, dass der Wert der Immobilie durch unser Vorhaben weit über 200K steigen wird.

Weil ....? Bist Du Handwerker? Im Immobereich tätig?

Wir möchten sehr viel über Eigenleistung und unter der Hand machen. Möchten die Banken Rechnungen zu all den Dingen die gemacht werden oder worden sind haben?

Eigenleistung wird den Wert nur erhöhen, wenn die Eigenleistung auch fachgerecht durchgeführt werden kann. Kannst Du? Selbständig, Verdienstausfall, Kind unterwegs ...

Für die Renovierung werden die Banken den Kredit - wenn genehmigt - nur auf Nachweis anteilig auszahlen. In einem Forum zu schreiben, dass man viel unter der Hand machen will - naja. Das behält man idR für sich, eine Beratung zur Steuerhinterziehung solltest Du hier nicht erwarten. Du brauchst also Rechnungen von Fachunternehmen oder zumindest über Einkauf von Material und Foto-Dokumentation Deiner Eigenleistungen. Die finanzierende Bank wird auch mindestens eine Vor-Ort-Besichtigung durchführen (lassen).

Notfalls könnten unsere Schwiegereltern bürgen für den Kredit, diese haben bereits bezahltes Eigentum (>400K).

Eine Bürgschaft sollte man ausschließen, Privatkredit geht und hilft auch sofort.

Zitat von Zapp73

Glaube nicht, aber dann habt Ihr Verdienstausfall plus Mehrkosten für's Kind, andererseits aber auch Kindergeld. Das Kindergeld kannst Du in der Finanzierung natürlich nur angeben, wenn die Schwangerschaft offen kommuniziert wird.



Ja.



Jein. Bewertet wird nur der Kaufpreis, also die 160T€ mit dem Beleihungswert der Bank, grob 70-80%. Weiterer Kredit für die Renovierung muss gesondert betrachtet werden.



Weil ....? Bist Du Handwerker? Im Immobereich tätig?



Eigenleistung wird den Wert nur erhöhen, wenn die Eigenleistung auch fachgerecht durchgeführt werden kann. Kannst Du? Selbständig, Verdienstausfall, Kind unterwegs ...

Für die Renovierung werden die Banken den Kredit - wenn genehmigt - nur auf Nachweis anteilig auszahlen. In einem Forum zu schreiben, dass man viel unter der Hand machen will - naja. Das behält man idR für sich, eine Beratung zur Steuerhinterziehung solltest Du hier nicht erwarten. Du brauchst also Rechnungen von Fachunternehmen oder zumindest über Einkauf von Material und Foto-Dokumentation Deiner Eigenleistungen. Die finanzierende Bank wird auch mindestens eine Vor-Ort-Besichtigung durchführen (lassen).



Eine Bürgschaft sollte man ausschließen, Privatkredit geht und hilft auch sofort.

Zum ersten Punkt:

An der finanziellen Belastung ändert dies aber nichts, da wir so schon 1.200 Euro Miete zahlen.

Zweiter Punkt:

Die Kredite, auch wenn diese separat betrachtet werden, weisen dann aber die selben Konditionen wie Laufzeit und Zinssatz aus, nehme ich an ?

Dritter Punkt:

die Wohnung ist aktuell im 70er Jahre Zustand, überall Holzpanele, Retroboden, Bad usw.
Im selben Haus gibt es eine Wohnung die 20qm kleiner ist, vom Zustand her etwas neuer aber nicht extrem modern, der Wert wurde auf 210.000K geschätzt. Wir würden die Wohnung so gestalten, dass es wirklich wie in einem Neubau wird. Offener Wohn - Essbereich, ebenerdige Dusche , Fußbodenheizung, neue Elektrik usw.

Vierter Punkt:

Einfache Arbeiten mache ich selbst, vieles fachgerecht durch Freunde. Ich bin gut vernetzt, kenne Elektriker, Trockenbauer, Fliesenleger usw.

Fünfter Punkt:

Naja, es ist ja nicht so, dass ich meine Kontaktdaten preisgegeben habe und damit prahle. Das Ding ist, dass ich halt wie gesagt gut vernetzt bin und für alle Bereiche jemanden habe, der mir das zum Bruchteil fachgerecht ausführen würde.

Das meiste würde ich selbst vorbereiten, Abriss, Entkernung, Entsorgun, Durchbrüche. Elektrik Schlitze ziehen, Kabel verlegen, verspachteln usw.

Somit würde ich einen Bruchteil letztendlich davon bezahlen, als wenn ich alles über irgendwelche Firmen machen würde. Muss man ja auch offen reden. Wie das letztendlich dann abläuft ist ne andere Sache. Es muss halt mitfinanziert werden, aus Eigenkapital möchte ich die Modernisierung nicht bezahlen.

Wenn es letztendlich ein misch aus extrem viel Eigenleistung, Material und Handwerkerrechnungen wird, dann ist es ebenso.