Hallo zusammen,
worauf achtet ihr beim Immobilienkauf, abgesehen von der Lage. Eher auf Cashflow positiv oder gute Lage und etwas drauf zahlen?
Expandiert ihr auch ins Ausland mit einem Beleihungsobjekt aus Deutschland (um EK zu schaffen)?
Der alte Spruch von „Lage, Lage, Lage“ gilt schon länger nicht mehr. Ich behaupte mittlerweile, dass die Energieeffizienzklasse das stärkste Kriterium ist. Die CO2-Zertifikate sind zwar kürzlich gefallen bzw. deutlich unter 100€ pro Tonne, aber die EU hat gerade heute die Sanierungsrichtlinie bestätigt. Da muss man jetzt noch etwas abwarten, wie das national umgesetzt wird, aber damit ist auch klar, dass man das beachten muss. Je älter die Immo bzw. je schlechter die EE-Klasse, desto mehr Einfluss hat das zukünftig und absehbar auf den Wert.
Mit anderen Worten: schlechte EE-Klasse in super Lage wird nicht viel bringen, die Lage holt den Verlust durch eine schlechte EE-Klasse vermutlich nicht mehr auf.
Das bedeutet für Laien und Einsteiger leider auch, dass es komplexer wird.
Cash-Flow-Betrachtung kommt dann erst im zweiten Schritt, wenn man weiß, wie hoch der Kostenaufwand für eine energetische Sanierung ist. Zumal positiver Cash-Flow aktuell eh nur mit hohem EK-Anteil und niedrigem Investitionsstau zu erreichen ist - Ausnahmen bestätigen die Regel. Die Zeiten von 110%-Finanzierungen, wo von Beginn an noch was übrig blieb, sind erstmal vorbei.
Expansion ins Ausland ist bei mir nicht geplant, ein. Aber Verwandter denkt aber in die Richtung bzw. hat bereits eine Immo im Ausland. Würde ich höchstens dann in Betracht ziehen, wenn ich in dem Land auch leben will oder halbwegs regelmäßig vor Ort wäre. Mein Verwandter lebt ca 3-5 Monate dort und das seit über 10 Jahren, ist zudem seit 30 Jahren Einzelunternehmer. Aus der Ferne ist das eher keine Option, da kann man sich auch einen Immo-Fonds o.ä. kaufen.
hallo zusammen, also ich bin noch recht neu hier im Forum aber ich stimme Zapp73 auf alle Fälle zu was die Komplexität angeht!
Zu Beginn meiner Immoinvestkarriere war ich ganz sicher, dass ich das alles selbst hinbekomme. Ich habe mich viel eingelesen und informiert und eigentlich recht sicher gefühlt, war aber dann in der Umsetzung nicht ganz so einfach D und habe gemerkt, ich überlasse das lieber den Profis. Fängt ja schon bei der Einschätzung der Bausubstanz an... als Laie kann man das langfristige Ausmaß oftmals gar nicht begreifen... und zukünftiger Sanierungs- und Investitionsaufwand wirken sich ja auch maßgeblich auf den Investmenterfolg aus. Hier natürlich auch wie Zapp73 schrieb, wichtig zu beachten was an Energetisierungsmaßnahmen auf einen zukommt.
Auch Lage lässt sich nicht mehr pauschalisieren... klar sind A Standorte wie zum Beispiel München sehr vielversprechend, aber ob man dort investieren kann hängt vor allem ja von den eigenen finanziellen Möglichkeiten ab... Was mir die letzten Monate aber definitiv aufgefallen ist: Die Strategie meiner Immoinvestfirma macht richtig Sinn. Die Rede ist vom WG-Konzept! Meine letzte Wohnung, die ich gekauft habe wird als WG vermietet! Ich habe so höhere Mieteinnahmen und auch eine noch bessere Rendite. Ich habe zum Glück auch keinen Verwaltungsaufwand - habe ich alles abgegeben und bin sorglos!
Muss echt sagen Hut ab an die Jungs von Meine-Renditeimmobilie.
Worauf achtet ihr denn bei euren Investments und wie haltet und verwaltet ihr sie? Freu mich auf den Austausch!
Lieben Gruß,
Flo
Wenn ich höre Lage, Lage,Lage…. Ist zweitrangig kommt mir die Kotze hoch.
Das ist das erste Kreterium was zählt . Alles andere ist zweit Ranig.
Eine Bude in Brand gebiete will keiner kaufen. Da geht auch nichts über den Preis weg .
Sag nur als Beispiel Köln Chorweiler.
Das ist das erste Kreterium was zählt . Alles andere ist zweit Ranig.
Eine Bude in Brand gebiete will keiner kaufen. Da geht auch nichts über den Preis weg .
Sag nur als Beispiel Köln Chorweiler.
Es gibt ja nicht nur Top-Lage oder absolut unverkäuflich, sondern alles dazwischen.
Der Kaufpreis hängt natürlich direkt von der Lage ab, weshalb Top-Lage eben nicht zwingend Top-Rendite bedeuten muss. Und auch nicht Top-Wertsteigerung, wenn sich die Toplage in der Zukunft in eine mittelmäßige Lage verschlechtert oder allgemein die Preise einfach nachgeben.
Insofern ist jeder Versuch, komplexe Geschäfte monokausal zu betrachten von vornherein der Falsche Ansatz.
Die Wahrheit (zumindest hier bei uns) zwischen Energieeffizienz und Lage liegt in der Mitte...
Ob ein Objekt gut verkaufbar ist, dafür ist immer noch die Lage absolut entscheidend. Ein Immobilienkauf ist immer im Normalfall eine langfristige Entscheidung und dafür ist Lage, Lage, Lage immer noch das entscheidende Kriterium.
Aber richtig ist auch, dass auch in besten Lagen nicht mehr "blind" gekauft wird. Energieeffizienz ist ein Thema und wird von Käufern beim Kaufpreis berücksichtigt. Wobei das mM auch nur ein vorübergehendes Thema sein kann.
Natürlich einerseits gibt es die EU, unsere lieben Grünen mit ihren Heizungsgesetz und den heute schon existierenden CO2 Preis, der stark steigen soll. Andererseits gibt es viele Immobilienbesitzer, die aufwendige Sanierungen gar nicht finanziell stemmen können und z.B. wegen ihres Alters auch kaum mehr einen Kredit bekommen. Ebenfalls fehlt mir die Fantasie woher die ganzen Handwerker kommen sollen, um diese Sanierungen zu machen.
Deshalb das Ziel ja, will die Politik. Wenn dort aber verstanden wird, dass dies praktisch wegen fehlender Handwerker oder fehlendem Kapital gar nicht allgemein umgesetzt werden kann, dann wird man sehen, wie die Politik reagiert... wenn z.B. die Sanierung von Bestandsimmobilien als "gesellschaftliche Aufgabe" definiert wird, dann würde es keinen Abschlag beim Verkauf mehr geben.
Gar nicht wird sie reagieren, da sie das Problem gar nicht erfassen kann oder gar verstehen.... dafür fehlt den Politikern leider das Grundwissen wie etwas funktioniert. Das ist die Folge der schlechten Bildung die sie leider genossen haben....
Das Gute ist wer noch was von den Eltern/Großeltern gelernt hat wie man handwerklich etwas selber machen kann, der wird bald als Einäugiger der König unter den Blinden sein. Denn mit dem massiven Zuwachs an "Tik Tokern", "Instergrammern" etc. fehlen die "Fachkräfte" im Handwerk und Industrie. Dumm nur wenn kein wirkliches Geld mehr "verdient" wird verhungern die Fachkräfte bei den neuen Medien noch bevor die anderen geistigen Künste dies tun werden.
Bald wird es nur noch finanziell möglich sein ein Haus sich leisten zu können, wenn man es auch selber sanieren kann. Leider wird das von der Politik zu wenig gefördert, weil man ja damit keine "Nachweise" dass etwas richtig ausgeführt wurde von einem Fachbetrieb mehr erhält.... Somit auch nicht wirklich förderfähig ist. Wobei auch bei den Handwerkern sich etwas vergolden lassen wenn man dann einen mal überredet bekommt, dass er bei einem aufschlägt und was macht.
Wenn ich daran denke, dass ich mich am Verbrauch vom Haus messe wie viel ich seit Einzug selber verbessert habe und wie viel Handwerker bisher dafür gemacht haben....
und ja nur die Lage ist wirklich wichtig mir bringt es nichts wenn ich im Passivhaus in der Einflugschneise des Hamburger Flughafens wohne, mir bringt es auch nichts, wenn ich irgendwo wohne und ich in den nächsten Ort 30min mit dem Auto benötige damit ich eine Einkaufsmöglichkeit habe. Oder mir jetzt aufgrund der Energiewende ein 100% Zwangsanschluss an Fernwärme droht aufgrund der Kommunalen-Wärmeplanung....
Gar nicht wird sie reagieren, da sie das Problem gar nicht erfassen kann oder gar verstehen.... dafür fehlt den Politikern leider das Grundwissen wie etwas funktioniert. Das ist die Folge der schlechten Bildung die sie leider genossen haben....
Alle? Ist das eine Wahlvoraussetzung, die mir entgangen ist?
Wenn ich höre Lage, Lage,Lage…. Ist zweitrangig kommt mir die Kotze hoch.
Das ist das erste Kreterium was zählt . Alles andere ist zweit Ranig.
Eine Bude in Brand gebiete will keiner kaufen. Da geht auch nichts über den Preis weg .
Sag nur als Beispiel Köln Chorweiler.
Es ist mir relativ egal, was Dir hochkommt, wenn Du mit Fakten konfrontiert wirst. Die spezielle Lage in K-Chorweiler ist kein taugliches Gegenargument, auch wenn das einem Tünnes wie Dir nicht in homöopathischen Dosen beizubimmeln sein wird. Es steht Dir selbstverständlich frei, Maklersprech aus den 80ern weiterhin unreflektiert für bare Münze zu halten. Mit der Realität hat das nicht mehr viel gemeinsam.
Ich habe noch keine Immobilie gekauft, aber die Lage wäre für mich sehr wichtig, auch wenn das bedeutet, etwas mehr zu zahlen. An Investitionen im Ausland habe ich bisher noch nicht gedacht.
Es ist mir relativ egal, was Dir hochkommt, wenn Du mit Fakten konfrontiert wirst. Die spezielle Lage in K-Chorweiler ist kein taugliches Gegenargument, auch wenn das einem Tünnes wie Dir nicht in homöopathischen Dosen beizubimmeln sein wird. Es steht Dir selbstverständlich frei, Maklersprech aus den 80ern weiterhin unreflektiert für bare Münze zu halten. Mit der Realität hat das nicht mehr viel gemeinsam.
Welche Fakten hast du denn dazu? Keine, nur deine Behauptung und das sind keine Fakten. Wenn man von anderen Fakten fordert, sollte man die Mindestanforderung an sich selbst stellen auch selbst Fakten zu liefern...
Außerdem liegst du da wirklich grundsätzlich falsch. Lage ist immer noch das absolute Top Argument für einen Immobilienkauf. Top lagen hatten zumindest bishe rimmer den Vorteil, dass die bei Krisen weniger stark im Preis gesunken sind und sich schneller wieder erholt haben. Zudem sind Top Lagen immer viel liquider d.h. können immer schnell verkauft werden, wenn nötig. Diese Vorteile haben sich mit dem Klimaschutz nicht verändert...
Aber wie schon gesagt, richtig ist (aber das gilt für gute und schlechte Lagen), dass Käufer das Problem unsanierte Immobilien einpreisen und der Kaufpreis entsprechend geringer ausfällt. Aber selbst hie rist es so, dass Top Lagen (beim identischem Sanierungsstau) deutlich weniger abgepreist werden als schlechte Lagen.
Mir wäre auch die Lage, die Größe, die Ausstattung und die Energieeffizienz des Gebäudes wichtig, auch wenn es bedeutet, "etwas mehr zu zahlen".
Die spannende Frage ist doch: Wieviel mehr ist man für was konkret bereit zu zahlen.
Leider ist das die einzige Nullaussage hier. Ich sagte es dir schon mit den Rechtsfällen, wenn du nicht nachfragst, sondern nur irgendwelche auswendig gelernten Thesen wiederholt, dann wirst du immer falsch liegen....
Der Immobilienmarkt ist regional, gute und schlechte Lagen unterscheiden sich preislich extrem, je nachdem in welcher Stadt man wohnen will. Zudem ist bei privaten Käufern gute Lage gar nicht so einfach zu definieren. Für Familien mit Kindern sind natürlich neben allg. Anforderungen wie Nähe zum Arbeitssplatz, Einkaufmöglichkeiten usw. insbesondere Kita, Kindergärten, Schulen, Spielplätze, Parks usw. wichtig, die häufig sogar in Außenlagen und nicht per se zu den guten Lagen zählen zu finden sind, aber für die eine Familie eben individuell eine gute Lage darstellen. Für kinderlose Beziehungen oder Singles sind mehr kulturelle Verantsaltungen, Ausgehmöglichkeiten usw. wichtig, was dann eher den typischen guten Lagen entspricht.
Ohne diese Informationen ist ein genauer Betrag absoluter Unsinn bzw. (fast) jeder Betrag, den er nennen würde kann richtig sein oder nicht.
Leider ist das die einzige Nullaussage hier. Ich sagte es dir schon mit den Rechtsfällen, wenn du nicht nachfragst, sondern nur irgendwelche auswendig gelernten Thesen wiederholt, dann wirst du immer falsch liegen....
Du hast keine Ahnung willst aber "Ratschläge" geben. Und schwätzt dabei nur.
Willkommen auf meiner Ignore-Liste. Offenbar hatte Zapp73 doch Recht... da lohnt sich kein weiteres Füttern.
Zitat von StGe1973
Ohne diese Informationen ist ein genauer Betrag absoluter Unsinn bzw. (fast) jeder Betrag, den er nennen würde kann richtig sein oder nicht.
Bei dir und zapp sehe ich das eher als Qualitätsmerkmal...
Helft doch lieber anderen Menschen als diese mit sinnlosen Meinungen wie "Nullaussage" irgendwie negativ beurteilen zu wollen. Frag doch einfach wie es mit Familie, Größe der Stadt, Immobilienmarkt dieser Stadt usw. aussieht, dann könnte man ja fragen, was er konkret bereit wäre und ob das ein sinnvoller Wert ist oder nicht.
Wenn man andere angreift sollte man mit einer Antwort leben können, zumindest wenn man der Pubertät entwachsen ist. Was scheinbar bei euch beiden nicht der Fall ist...
Es kommt halt drauf an, was man will.
Will man einen Geldanlageersatz - von mir aus mit Fremdkapital gehebelt- oder will man Vermieter sein und alles selbst machen.
Beim Geldanlageersatz kümmert sich ein Dritter um die Vermietung, die Reparaturen und die Abrechnung, der natürlich Geld verlangt. Da ist z.B. die Entfernung zum Objekt zweitrangig und du könntest ein Objekt in der besten Lage kaufen. Trotzdem solltest du die Investition vorher genau checken, nicht das es dir so geht, wie vielen "Anhängern" von Immo Tommy: https://www.ndr.de/nachrichten/info/...bilien354.html
Wenn du dich um alles selbst kümmerst, kostet es dich mehr Zeit. Hierbei ist es blöd, wenn das Objekt mehr als eine Stunde vom Wohnort entfernt ist. Am besten kannst du natürlich die Situation im eigenen Ort einschätzen.
Ich gebe BenniG da absolut Recht, dass es ein großer Unterschied ist ob man sich um alles selbst kümmern möchte oder eben nicht. Entscheidet man sich für Zweiteres, dann ist es umso wichtiger das ganze in wirklich vertrauensvolle Hände zu legen. Die zu finden ist gar nicht mal so leicht , umso glücklicher bin ich, dass ich es getan habe. Kann "Meine-Renditeimmobilie" wirklich nur jedem ans Herz legen! Man merkt da ist Verstand, Expertise und Menschlichkeit dahinter.. liegt vielleicht auch dran, dass es ein Familienunternehmen ist und die drei Brüder wirklich alles selbst in die Hand nehmen und zusätzlich 1a vernetzt sind!
In Immobilien investieren?
D und habe gemerkt, ich überlasse das lieber den Profis. Fängt ja schon bei der Einschätzung der Bausubstanz an... als Laie kann man das langfristige Ausmaß oftmals gar nicht begreifen... und zukünftiger Sanierungs- und Investitionsaufwand wirken sich ja auch maßgeblich auf den Investmenterfolg aus. Hier natürlich auch wie Zapp73 schrieb, wichtig zu beachten was an Energetisierungsmaßnahmen auf einen zukommt.
Zitat von rheingeist
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