Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
Hallo zusammen,
Unser Sparkasse-Berater hat uns (ich 32 meine Freundin 29) einen Bausparvertrag empfohlen.
Ich kenne mich leider viel zu wenig damit aus und wollte euch fragen, ob in dem Alter überhaupt ein Bausparvertrag in Frage käme.
Welche sind die Voraussetzungen für einen guten Bausparvertrag?
AW: Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
Hallo tneub,
unser Zeil wäre zumindest ein Teil der Hausfinanzierung.
Ein Baugrundstück wäre in Aussicht und könnten wir dann gleich bezahlen nur für das Häusle bräuchten wir ein Darlehen.
AW: Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
Hallo,
ein Bausparvertrag braucht i.d.R. mindestens 4 Jahre, bis er zugeteilt wird. Somit ist ein Bausparvertrag für euer Vorhaben sogar schädlich, da ihr zum einen euer Eigenkapital, das ihr in den Hausbau einbringt sinkt, da es "tot" im Bausparvertrag liegt und zum anderen mindestens 1% Abschlussgebühr an den Verkäufer bezahlt.
Da ihr einen Neubau plant, müsst ihr i.d.R. in den nächsten 15 Jahren auch nichts sanieren, sodass auch ein sog. Sanierungsbausparvertrag unnütz ist.
Je nach Baugeschwindigkeit könnte höchstens dazu dienen, wenn am Ende das aufgenommene Geld nicht reicht oder generell wenn die Außenanlagen oder eine Garage nachträglich finanziert werden müssten.
Wenn dies nicht der Fall ist und der Hausbau innerhalb von 12 Monaten starten soll, würde ich möglichst viel Geld auf dem Tagesgeldkonto bunkern.
AW: Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
So stimmt es nicht BenniG,
ein Bausparvertrag braucht i.d.R. mindestens 4 Jahre, bis er zugeteilt wird. Somit ist ein Bausparvertrag für euer Vorhaben sogar schädlich, da ihr zum einen euer Eigenkapital, das ihr in den Hausbau einbringt, sinkt, da es "tot" im Bausparvertrag liegt und zum anderen mindestens 1 % Abschlussgebühr an den Verkäufer bezahlt.
. So stimmt es nicht! Denn es gibt BSK deren Tarife besser sind, allerdings lassen sich diese nicht selber abschließen und dann sind diese für die Mehrheit der Vermittler auch nicht möglich diese zu vermitteln, weil die fachliche Expertise fehlt.
Es gib einige BSK deren Mindestwartezeit "nur" 15 Monate bis zur Zuteilung haben!
Aber es gibt noch einen verkürzten Weg von "nur" 4 Monaten, eine Vorfinanzierung kann bei Bezahlung der AP/AC plus Guthaben zinsverbilligt erfolgen.
Entscheid ist das der richtige Weg gewählt wird! Zuerst der BSV, dann 4 Monate später Stellung das Darlehnsantrag mit minus 2 bis 3 % p.a. gegenüber einem reinen Bankdarlehn, auch bei der BSK.
Zudem eine Vorfinanzierungsmöglichkeit bis 20 Jahre mit anschließender Ablösung durch den vorhanden BSV mit weiteren festen Zinssatz von 2,00 / 2,8 % p.a. für weitere 17,5 Jahre.
Bei planmäßiger Zins und Tilgung besteht für den Gläubiger keinerlei Möglichkeit der 1. vorzeitigen Kündigung, nach 10,5 Jahren.
Da beide Verträge untrennbar verbunden sind. Siehe Prof. Dr. Rosenkranz 2018, Zeitschrift „Bankenrecht“ (ca. 11 Seiten).
Verbundene oder zusammenhängende Verträge - Rosenkranz untersucht Bausparsofortfinanzierungen
Kurznachricht zu "Bausparsofortfinanzierungen als verbundene oder zusammenhängende Verträge" von Prof. Dr. Frank Rosenkranz, original erschienen in: WM 2018 Heft 9, 410 - 421. Rosenkranz legt einleitend ...
Es ist entscheidend, dass der BSV vor dem Darlehnsantrag abgeschlossen wird. Weil sonst kein Verbund der beiden Verträgen zustande kommt.
Gehen wir von ca. 300.000 € ohne Nebenkosten aus und 100.000 € EK, so ergibt sich ein Beleihungsauslauf bis 70 %.
Was für 10 Jahre fest, Zinsen von 6,0 % p.a. deutet (Fiktiv), die Tilgung von 2 % p. a.
- Ohne BSV sind 12.000 € Zinsen im 1. Tilgungsjahr fällig. Im 10. Jahr fällt die Zinslast auf ca. 8.000 € jährlich ab.
Jetzt stellt sich aber die Frage nach der Anschlussfinanzierung von ca. 152.000 €!
Was aber ungewiss ist, weil es keine Garantie der Anschlussfinanzierung gesetzlich gibt! Weder als Darlehn noch als Zinssatz!
Ein Scheitern der Anschlussfinanzierung ist nicht auszuschließen!
- Mit BSV und Zinsminderung von 2 % p.a. sind dies nur 8.000 € Zinsen im 1. Tilgungsjahr fällig.
Hier kann man entweder nur bis zum 10. Jahr den Zins unterschied berechnen, was eine Zinsbelastung von nur ca. 6.000 € bedeutet.
Oder die vollen 20 Jahre, was die Zinsbelastung um ca. 50 % mindert und nur noch 4.000 € Zinsen p.a. bedeutet.
Rechnet man die Tilgung um, sind ca. 45 bis 50 % der Schulden getilgt, die Restschuld dürfte sich bei 110. bis 100.000 € liegen.
Die Finanzierung des BSV erfolgt durchaus den gesparten Zinsen von jährlichen 4.000 €! Was aber bei 20 Jahren letztlich eine Übersparung des BSV führt. Denn es werden nur 40 % der Restsumme zur Zuteilung benötigt. Dieser würde laut Modell bei 110.000 € liegen, davon 40 % ergibt 44.000 € Guthaben / 20 Jahre Sparrate bleiben 2.200 € jährliche Sparrate.
Die Kosten des BSV würde sich durch den 1. und 3. VMBG finanzieren, 30 Jahre 43 € mal 2 AN (2.580 €) plus 30 Jahre 70 € mal 2 AN (4.200 €).
Zahlt der AG monatlich je AN 40 € hinzukommen weitere 360 Raten mal 2 AN, runde 28.800 €!
Dieser Zuschuss entfällt bei einer reinen Bankenfinanzierung! Rechne ich mal grob zusammen, dürfte mein Finanzierungsvorschlag ca. 60. bis 80.000 € billiger sein, als die halbherzige Sparkassenfinanzierung.
Rechne ich die Zinsersparnis von 1.800 € aus der Differenz auf 37 Jahre um, sind dies 67.000 €!
Die Zulagen vom Staat, 6.700 €!
Der AG Zuschuss von 28.800 € aus den VL sparen.
Die Restschuld ablöse erfolgt nach der Zuteilung, frühstens nach 10,5 Jahre für weitere 17,5 Jahre für 2,8 % p.a. oder nach Plan nach 20 Jahren für weitere 17,5 Jahre für 2,8 % p.a.
Denn Sie haben das Recht, einen neuen Gläubiger, nach 10,5 Jahre zu suchen, während der Altgläubiger dies vertraglich nicht hat!
Ob sie später je ein Zinssatz von 2,8 % p.a. für die Restschuld auf den Markt wiederfinden, bezweifele ich, den die Nebenkosten fallen, erneut an.
Thema Vertragskosten
Nur weil keine Kosten beim Bankendarlehn nicht ausgewiesen werden, werden diese laut BGH-Urteil trotzdem erhoben.
Der BGH hat in zwei Urteile entschieden, dass Gebühren weder für den Sparvorgang noch für den Tilgungsvorgang erhoben werden dürfen!
Beim Sparvorgang dürfen keine Gebühren erhoben werden, die Folge war, die Sparzinsen sind gesenkt worden.
Beim Tilgungsvorgang dürfen keine Gebühren erhoben werden, die Folge war, die Schuldzinsen sind erhöht worden.
Um die Kosten eines Bankendarlehn und Bausparvertrages zu vergleichen, muss man die Differenz aus den Sollzinsen und den eff. Zinsen ermitteln und mit der Laufzeit multiplizieren!
Bei der genommene Summe würde 10.000 € Abschlusskosten bedeutet.
Diese Gesamtkosten müssen auch bezahlt werden, wenn vorzeitig das Darlehn getilgt werden.
Aber die AP wird nur vorfinanziert, da ich bei der Fondsfinanz Einsicht habe, weiß ich, wie viel der Vermittler bekommen kann, nämlich bis zu 4,3 %, was 8.600 € Courtage bedeutet! Demnach stecken weitere bis zu 0,5 % in den Sollzins drinnen, weil die Vorfinanzierung der Courtage auch Geld kostet.
AW: Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
Zitat von bruno68
So stimmt es nicht BenniG,. So stimmt es nicht! Denn es gibt BSK deren Tarife besser sind, allerdings lassen sich diese nicht selber abschließen und dann sind diese für die Mehrheit der Vermittler auch nicht möglich diese zu vermitteln, weil die fachliche Expertise fehlt.
Es gib einige BSK deren Mindestwartezeit "nur" 15 Monate bis zur Zuteilung haben!
Aber es gibt noch einen verkürzten Weg von "nur" 4 Monaten, eine Vorfinanzierung kann bei Bezahlung der AP/AC plus Guthaben zinsverbilligt erfolgen.
Doch lieber Bruno, es stimmt.
I.d.R. steht für "in der Regel" und besagt, dass die meisten Bausparverträge länger für die Zuteilung brauchen. Der von der Sparkasse gehört sicherlich dazu.
Ob sich bei den aktuell hohen Grundstücks und Baukosten neben Zinsen und Tilgung noch ein Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung auffüllen lässt, ist ebenfalls nicht die Regel.
AW: Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
Hallo,
das kann durchaus sehr sinnvoll sein, allerdings in eurer Situation eher einer mit einer kleinen Bausparsumme.
Hintergrund ist der, dass der Darlehensanspruch "blanko" ist, d.h. ihr könntet nochmals eurer Eigenkapital hebeln.
Zur Darlehensauszahlung reicht Einkommen aus.
Das wäre aber nur sinnvoll, wenn der beginnde Hausbau erst in ca. 3 Jahren aufwärts erfolgen sollte. Allerdings
gibt es hier bestimmt bessere Optionen als die Tarife der LBS.
AW: Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
So läst sich keine Finanzierung gegenüber ein Gericht als Entlastung darstellen!
Denn ich als Vermittler habe die Sekundärbeweislast, die Behauptung des Kunden zu widerlegen.
Kann ich dies nicht schriftlich nicht nachweisen, so bin ich gegenüber den Kunden Schadensersatzpflichtig.
Vergesse ich gegenüber den Kunden seine schriftliche Weisung bezüglich über die Verwendung der Zulagen aus dem 5. VermBG
Wohnungsbauprämie (max. 700 €)
Vermögenswirksame Leistungen, für die keine Arbeitnehmersparzulage gewährt wird, können wie über die vermögenswirksamen Leistungen hinausgehende Sparbeiträge unter den Voraussetzungen des Wohnungsbau-Prämiengesetzes (WoPG 1996) als prämienberechtigt für die Wohnungsbauprämie gelten. Die Wohnungsbauprämie in Höhe von 10 % ist eine von der Arbeitnehmersparzulage und dem 5. VermBG unabhängige Förderung, die die wohnungswirtschaftliche Nutzung von Geldern subventioniert.
VL mit 9 % Arbeitnehmersparzulage
Die Arbeitnehmersparzulage beträgt 9 % für die in Bausparverträgen und bei wohnungswirtschaftlichen Verwendungen[2] (nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 und 5 des 5. VermBG) angelegten vermögenswirksamen Leistungen, soweit sie 470 Euro im Kalenderjahr nicht übersteigen. Zu den wohnwirtschaftlichen Verwendungen können beispielsweise Tilgungen von Baudarlehen oder der Erwerb von Genossenschaftsanteilen einer Wohnungsbaugenossenschaft zählen.
Rechne ich beide Zulagen zusammen,
-sind dies 113 € bei 1 AN, 226 € Zulagen bei 2 AN jährlich unweigerlich verloren und damit Schadensersatzpflichtig!
Zahlt der AG laut Tarifvertrag die 40 € monatlich
-sind dies 480 € bei 1 AN, 960 € Zulagen bei 2 AN jährlich unweigerlich verloren und damit Schadensersatzpflichtig!
Das besondere ist die Zinsdifferenz zwischen ein Bankendarlehn und einen Bausparvertrag,
Geht man von einem effektiven 116 % Kostensatz mit Nebenkosten beim Kauf oder Bau aus! Liegt der Gesamtpreis bei 300.000 € für 100 %, mit NK 348.000 €
So sind gerundet 250.000 € als Darlehn nötig, was eine Beleihung von 5/6 ca. 80 % bedeutet. Gehe ich von einem Tarif mit 80 % Beleihung und 15 Jahre fest aus.
B) Bauspardarlehn 350.000 € bei 3,2 % Zins bis 12 Monate 0 % Zuschlag bis 36 Monate 0,021 % = 0,76 % p. a. = 3,96 % p.a. ca. 14.000 € p.a, minus 960 € durch AG plus 226 € Zulagen.
Nach Umschuldung 350.000 minus Guthaben 140.000 € zu 210.000 € Restschuld mal 2,10 % p. a. = 4.410 € p.a minus 960 € durch AG plus 226 € staatl. Zulagen.
Die Variante B ist zu Anfang ca. 3.500 € pro Jahr teurer, aber ab dem 37. bis 48. Monat jährlich um bis zu 6.500 € billiger und die Laufzeit ist um 5,5 Jahre länger.
Die Umschuldung kann gekürzt werden, damit sinkt der Zinssatz um weitere 12 mal 0,021 %, 0,25 % p.a. eine Umschuldung innerhalb der ersten 12 Monate erfordern keinen Zinszuschlag! Nur reine 3,2 bis 3,6 % p. a. Vorfinanzierungskosten
Man muss spielen, vielleicht eine Teilung des großen BSV (in Grundstück und Haus). Denn schließt man einen großen BSV ab, entfällt das Aigo von 2 % erspart 7.000 € Kosten!
Der Restbetrag aus dem 1. BSV wird asymmetrisch geteilt, ein Großteil des Restbetrages fließt in den 2. Hausbausparvertrag, damit wird die Zeit bis zur Zuteilung seiner verkürzt, bis zur Übertragung des Grundstückes dauert es eh bis zu 3 Monate. Damit kann dann die Überbrückungsdarlehn bis zu 6 Monate verkürzten.
Der 3. BSV wird als Reserve weiter bespart.
Zähle mal die Summen zusammen, da ist man sehr schnell 80.000 € weniger Kosten in den ersten 15 Jahren!
AW: Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
Zitat von bruno68
So stimmt es nicht BenniG,. So stimmt es nicht! Denn es gibt BSK deren Tarife besser sind, allerdings lassen sich diese nicht selber abschließen und dann sind diese für die Mehrheit der Vermittler auch nicht möglich diese zu vermitteln, weil die fachliche Expertise fehlt.
Es gib einige BSK deren Mindestwartezeit "nur" 15 Monate bis zur Zuteilung haben!
Aber es gibt noch einen verkürzten Weg von "nur" 4 Monaten, eine Vorfinanzierung kann bei Bezahlung der AP/AC plus Guthaben zinsverbilligt erfolgen.
Wieder nur Müll und Mist, vor allem der Apfel mit der Birne!!
Bei einer Sofortauffüllung, egal aus Eigenmittel oder durch die Bausparkasse, der Mindestansprarung kann ein Bausparvetrag innerhalb von rund 18 Monaten zugesteilt werden, aber nicht bei einer monatlichen Besparung und für das, was der TE wünscht und das auch mitteilt, ist ein Sofortauffüller unsinnig und nicht zu empfehlen!
Macht es noch Sinn ein Bausparvertrag abzuschießen?
Zitat von bruno68
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