Ich stehe derzeit sehr unerwartet vor einem Angebot meiner Großmutter, die mir ihr Haus (drei Wohnungen) verkaufen möchte. Der Verkehrswert liegt bei etwa 195.000€, es ist bewohnbar aber man muss demnächst einiges dran machen (Fenster müssen ausgetauscht werden, die obere Wohnung braucht neue Böden und die Bäder sollten modernisiert werden)
Da wir eine Wohnung vermieten würden, müssten wir da auch noch den Balkon und die Küche renovieren, für uns privat (wir leben bereits seit 5 Jahren in einer der Wohnungen) reicht es erst mal so. Derzeit sind wir die einzigen Mieter im Haus.
Sie würde es mir für 150.000€ verkaufen. Da es innerfamiliär ist, fallen Grunderwerbssteuer und Marklercurettage schon mal weg.
Nun weiß ich aber nicht, ob ich (wir) uns das leisten können und ob wir überhaupt einen Kredit bekommen würden. Mein Mann hat eine schlechte Schufa mit Restschulden, die er derzeit noch abbezahlt (etwa 3000€), der fällt also beim Kredit schon mal raus. Wir haben ein Kind.
Meine Voraussetzungen:
Schufa score 96,2%
Studienkredit von 21000€ derzeit in Karenzphase, danach mit 350€ Ratenzahlung ab März 2025
Nettoeinkommen: 4150€ (wird nach Erhalt der Bachelorurkunde nochmal um 400€ steigen in 4 Monaten) inkl. Kindergeld und 13. Gehalt.
Risikolebensversicherung auf 120.000€
Bausparvertrag mit 30.000€ beleihbar auf 70.000€ voll bezahlt seit vielen Jahren
Mein Verdienst dröselt sich auf in derzeit 2100 Netto Angestelltenverhältnis (TVÖD, unbefristete Vollzeitstelle) und 1800€ Selbstständigen Nebenerwerb (Steuerbescheide der letzten 3 Jahre liegen vor)
Mein Mann unterstützt mich bei der Selbstständigen Tätigkeit und kümmert sich um unseren Sohn, wird auch, da handwerklich begabt die Renovierungskosten drastisch senken können.
Eigenkapital für die Renovierung liegt bei 15.000€
ich bin 31 Jahre alt
Unser Kapital kommt alles von mir (sparen, Familiäre Zuwendungen), Meinen Mann habe ich hoch verschuldet kennengelernt und seit 8 Jahren zahlen wir ab, er ist aber nicht arbeitsfähig)
Ist das in irgendeiner Form umsetzbar? Müssen wir Gütertrennung vereinbaren, damit das klappt?
Eine andere Möglichkeit wäre, dass meine Großmutter mir das Haus überschreibt, ich es dann beleihe und ihr den Betrag als Rente monatlich zukommen lasse. Oder könnte man die Schenkung rückwirkend in einen Kaufvertrag umwandeln, sobald das Haus beliehen ist?
Ich bin etwas verloren. Wir sind durch mein Abgeschlossenes Studium und die fast bezahlten Schulden meines Mannes endlich aus dem "Jeden Euro umdrehen" raus und jetzt das. Andererseits wird sich so eine Gelegenheit nie wieder für uns bieten und wir fühlen uns in diesem Haus sehr wohl.
Ich verstehe die Antwort nicht ganz... Ich möchte ja nicht in drei Jahren eine Hypothek aufsetzen, sondern gewährleisten, dass ich die AfA voll und nicht nur auf 2% ansetzen kann. Dafür darf ich Wertsteigernde Sanierungen, die den zu vermietenden Teil betreffen, in den ersten Jahren nicht über 15% des gebäudewerts treiben, ergo keine größeren Sanierungen.
Oder was meinen Sie mit der Hypothek und Darlehenssumme?
Ich meine in erster Linie die Modernisierungen jetzt zu tätigen, die sie mit rund 15.000 Euro angeben.
Kosten A
1) 200.000 Euro Kaufpreis bei angenommen ermittelten Verkehrswert (150.000 Euro tatsächlich, 50.000 Euro bereits aufgebracht, da vergünstigter Kaufpreis wegen Familienverkauf)
2) 3.000 Euro Notar-, und Grundbuchkosten
3) 25.000 Euro Modernisierungskosten (15.000 Euro Bedarf, angegeben werden natürlich 25.000 Euro bei 10.000 Euro Eigenleistung)
4) ??? Euro alle Kredite und offenen Posten
abzüglich
Eigen B
1) 15.000 Euro (?) Eigenkapital
2) 10.000 Euro Eigenleistung
ergibt den Finanzierungsbedarf. Dieser darf dem Beleihungswert von 225.000 Euro entgegengesetzt werden.
Das andere mit den Sanierungen für die 3. Wohnung habe ich nicht verstanden. Vor Steuer fehlt ja 3 Jahre die Kaltmiete als Einnahme, wenn man nicht vermietet ?!?
Das andere mit den Sanierungen für die 3. Wohnung habe ich nicht verstanden. Vor Steuer fehlt ja 3 Jahre die Kaltmiete als Einnahme, wenn man nicht vermietet ?!?
Hier ist aus steuerrechtlicher Sicht das Problem des anschaffungsnahen Aufwands gemeint.
Kurz gesagt erhöhen (erhebliche) Sanierungskosten die steuerrechtlich die Anschaffungskosten und sind sodann über die Abschreibungsdauer dann geltend zu machen. Während nach der Karenzzeit von 3 Jahren Sanierungskosten im Jahr der Verausgabung komplett abzuziehen sind, sofern sie keine Anhebung des Gebäudestandards verursachen (-> dann wieder Anschaffungskosten).
In welchem Verhältnis steht die scheinbar geringere Absetzungsfahigkeit zu fehlenden Mieteinnahmen 3 Jahre lang?
Wer sagt, dass die Whg im aktuellen Zustand nicht zu vermieten oder nicht vermietet ist? So wie ich das verstehe, ist die Whg aktuell vermietet, ergo wäre nur die Differenz der potentiellen Mieterhöhung durch Renovierung zu vergleichen. Afa 2% über 50 Jahre ist halt un****, zudem könnte man sich die 15T€ jetzt leihen/sichern und trotzdem erst in 3 Jahren die Instandsetzung durchführen.
Weil der TE es so beschreibt, eben das eine Wohnung selbst genutzt wird und eine nach Modernisierung vermietet wird.
TE hat geschrieben, dass der letzte Mieter 450 gezahlt hat. Daraus schließe ich, dass die Whg nicht so runtergewirtschaftet ist, dass sie 3 Jahre unvermietet bleiben muss. Das wäre in der Tat ein massiver Verlust, der durch optimierte AfA nicht aufzuholen ist. Ich kann mir aber auch nicht vorstellen, dass TE bei der finanziellen Lage eine Whg drei Jahre leerstehen lässt ...
TE hat geschrieben, dass der letzte Mieter 450 gezahlt hat. Daraus schließe ich, dass die Whg nicht so runtergewirtschaftet ist, dass sie 3 Jahre unvermietet bleiben muss. Das wäre in der Tat ein massiver Verlust, der durch optimierte AfA nicht aufzuholen ist. Ich kann mir aber auch nicht vorstellen, dass TE bei der finanziellen Lage eine Whg drei Jahre leerstehen lässt ...
Die Frage der Afa und ob Sanierungskosten steuerrechtlich als Anschaffungskosten zählen oder sofort abgeschrieben werden können, hat nichts damit zu tun, ob die Wohnung tatsächlich vermietet wird. Es ist der Zeitpunkt in Bezug auf den Zeitpunkt des Erwerbs entscheidend, wann saniert wird. Und das betrifft eben nur die Frage der Werbungskosten.
Grundsätzlich ist die Aussage des Steuerberaters, vermiete drei Jahre weiter und saniere dann anschließend. Dann gibts die Sanierungskosten als Werbungskosten komplett im Jahr der Verausgabung. Sanierst Du vorher, zählen die Sanierungskosten als Anschaffungskosten und sind über die Laufzeit der Immobilie (derzeit sogar wieder degressiv möglich) abzuschreiben.
Das kann sogar vorteilhaft sein. Je nach Einnahmesituation im Rahmen der VErmietung.
Also wir haben das mal durchgedacht. Da unsere Wohnung ohne weiteres bezugsfertig ist, würden wir diese recht bald nach Anachaffung befristet vermieten. Davor brauchen wir in der anderen Wohnung nur neues Laminat und zwei neue Fenster. Das sollte mit eihenleeistung die Anschaffungsnahen Aufwendungen nicht sprengen, vor allem, da es sich fast nur auf die nicht zu vermietende Wohnung bezieht. Sobald Boden und Fenster oben neu gemacht sind, kann die große Wohnung dann vermietet werden und wir ziehen in die kleinere. In drei Jahren können dann weitere Sanierungsmaßnahmen wie die kompletten Fenster und eine wärmepumpe vorgenommen werden und abgeschrieben werden.
Für mich ergibt das alles wenig Sinn. Ich würde die Wohnungen im Zuge des Kaufs so herrichten, als dass sie komplett modernisiert sind, ebenso das Haus da sanieren, wo es erforderlich ist und bestmögliche Mieten erzielt, vor allem auch best mögliche Mieter generiert werden können Entsprechend den kompletten Bedarf ermitteln, die Kredite hinzurechnen/miteinbeziehen und gut ist!
Wo wohnt im Moment wer im Haus und wie soll es final aussehen.
Für eine befristete Vermietung findet man nur jemanden, der keinen "normalen" Mietvertrag bekommt. Ob die Person tatsächlich in 3 Jahren auszieht, steht in den Sternen.
Es macht mehr Sinn, ein Haus zu sanieren, was leer steht und natürlich macht es auch mehr Sinn die drei Wohneinheiten auf einmal zu sanieren, statt jedes Jahr erneut den Dreck im Haus zu haben.
Klar, möglicherweise müsst ihr dann im Jahr der Sanierung mehr Steuern zahlen, als wenn ihr alles auf einmal absetzen könnt, dafür habt ihr und eure Mitbewohner ein stressfreieres leben.
Hauserwerb innerfamiliär - Realitätscheck
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Zitat von noelmaxim