Hauserwerb innerfamiliär - Realitätscheck

Ich denke schon, dass man das hinkriegt, allerdings sollte man exakt diese Situation mit einem Steuerberater und (s)einer Bank oder Kreditvermittler durchsprechen, weil es da verschiedene Optionen gibt. Schenkung kann eine Option sein, Verkauf eine andere.

Schenkung klingt natürlich erst mal super, aber dafür würde die Großmutter (vermutlich) ein lebenslanges Wohnrecht im Gegenzug erhalten, womit dann auch eine absetzbare Miete wegfällt. Kosten am Objekt sind aber immer voll anzusetzen, d.h., um zB die Gebäudehülle instand zu halten, käme nur die Miete der Dritten Wohnung als Einnahme rein. Die geht dann vermutlich komplett für Instandhaltung drauf, eine Tilgung müsste dann also aus dem Gehalt dauerhaft erzielbar sein. Bei einer Schenkung wäre noch wichtig zu wissen, ob es noch weitere Erben gibt, u.a. zB Deine Eltern.

Bei einem Verkauf wäre die Belastung höher, aber man hätte zwei Mieteinnahmen, die man steuerlich und für den Kredit in Ansatz bringen kann/muss. Vorteil beim Verkauf: das ist rechtlich wie ein Vertrag unter Fremden, was dazu führt, das praktisch kein Erbe ausgelöst wird, d.h., dagegen können andere Erben erst mal nichts einwänden, weil die Großmutter schließlich Bargeld erhält und dieses als Erbmasse weiterhin zur Verfügung steht.

In beiden Fällen würde aber Eure aktuelle Miete wegfallen und für die Finanzierung bereit stehen.

Ganz grob betrachtet: wenn man 120T€ (150T€ Kaufpreis abzgl. 30T€ BSV) zu insgesamt 6% (4%Zins, 2% anfängliche Tilgung) finanzieren würde, käme das auf eine monatliche Belastung von 600€ raus. Dem Betrag ständen zwei Mieteinnahmen gegenüber. Die Mieteinnahmen können netto kalt nicht besonders hoch sein (sonst wäre der Hauswert höher), aber das kann man ja mal grob vergleichen. Wichtig dabei: auch wenn Dein Mann handwerklich geschickt ist, die beiden kleinen Mieten werden bei einem alten Haus nicht dauerhaft für Tilgung und Instandhaltung(srücklagen) ausreichen.

Vielen Dank für deinen Beitrag!

Die letzten Mieter haben 450€ kalt gezahlt, aber nach entsprechender Innenraumsanierung könnte man schon 600€ nehmen (90m², Balkon, Stellplatz, gute Lage, Gartennutzung)
Die Außenhülle wurde neu verputzt und gestrichen vor zwei Jahren. Die Fenster sind mein Sorgenkind in der Rechnung.

Die Großmutter möchte kein Wohnrecht, da sie in ihrem anderen Haus lebt und vermutlich bald in eine betreute Einrichtung kommen wird, da sie den Haushalt nicht mehr alleine schafft. Option wäre ein Privatkredit, der an sie und im folgenden an die Erbgemeinschaft entrichtet werden würde. Ich würde dennoch eine Anzahlung leisten wollen, einfach damit ihr zu Lebzeiten auch noch nennenswertes Kapital zur Verfügung steht, falls ihre Pflege mehr Geld kostet als geplant und damit ihre Kinder zufrieden sind.
Ich bin keine Erbin, direkte Erben sind meine Mutter und meine beiden Onkel und zwei dieser Parteien benötigen regelmäßig finanziellen Beistand, den bis zu seinem Tod mein Großvater gestemmt hat. Also Schenkung als solche schließe ich aus, höchstens eine gemischte Schenkung mit festgelegter Gegenleistung, allerdings kommt dann ja im Todesfall, der vermutlich vor 10 Jahren eintreten wird, dann doch der Disput mit den Erben dazu, die dann evtl. den Marktwert verlangen könnten, da offiziell ja Schenkung vereinbart ist.

Ich frage mich eher, ob es einfacher für mich wäre, ein Haus in meinem Besitz zu beleihen als ein Haus, das ich kaufen möchte, zu finanzieren.

Mein Netto wird in 4 Monaten auf 2500€ ansteigen, aber das mit der Selbstständigkeit ist ein ewiger Krux, das stimmt.
Unsere Ausgaben halten sich in Grenzen, da wir sehr spartanisch leben, wir brauchen aber zwei Autos (Leben auf dem Dorf und für die Selbstständigkeit muss ich einen 3,5Tonner ziehen. Aber 580€ Miete fallen dann weg, ja.

Für Rücklagen, Tilgung und Lebenshaltung wird mein Gehalt herhalten müssen, aber wenn mein Sohn einen Betreuungsplatz bekommt (Ende 2024) wird mein Mann auch wieder Teilzeit arbeiten gehen wollen (1100 Netto) und ich bin bis dahin auch eine Gehaltsstufe weiter. Es passiert einfach alles ca 1 jahr zu früh, aber ich denke, das Angebot steht nicht mehr lange im Raum.

600€ monatlich sind auf jeden Fall im Budget, auch wenn der Studienkredit noch dazu kommt. Wir haben etwa 1200€ über und noch einige Stellschrauben (Die Schulden sind ja auch bald durch)

Dann passt der Hauswert nicht, denn bei 3 (Anzahl Whg.) x 600€ x 12 (Monate) x 18 (Nettokaltmietenfaktor, Annahme von mir) kommen da ca. 390T€ raus, also deutlich mehr als Du genannt hast.

Wenn man mit 3 x 450 x 12 x 15 rechnet, kämen mindestens ... 243T€ raus.

Von den Werten müsste noch Instandhaltungsstau abgezogen werden, aber das kann unter normalen Bedingungen nicht sein, dass die Immo nur 200T€ wert ist. Was dann wiederum zu Problemen führen könnte, wenn die anderen Erben das mitbekommen und der Übergang nicht sauber kommuniziert und organisiert wird. Das wirst Du auch ohne StB/RA nicht hinbekommen.

Ich frage mich eher, ob es einfacher für mich wäre, ein Haus in meinem Besitz zu beleihen als ein Haus, das ich kaufen möchte, zu finanzieren.

Gib's diese Immo in Deinem Besitz denn? Wenn ja und unbelastet, hast Du eh kein Problem bzw. solltest keines haben.

@Njota,

ich würde vorläufig zu nichts raten! Bedauerlicherweise ohne eine richtige Einsicht in den Unterlagen!

So ist die Schufa mit Schufa score 96,2 % ist für ein 10 Jahres Finanzierung zu schlecht, für Premiumzinsen wird über 97,5 % verlangt, daher wären Zinszuschläge von bis zu 1,5 % p.a. fällig.

Was bis zu 25.000 € mehr Zinskosten für 10 Jahre verursacht, Geld was sie nicht haben bzw. nie haben werden.

Weil sie gerade das Schreiben

Mein Mann hat eine schlechte Schufa mit Restschulden, die er derzeit noch abbezahlt (etwa 3.000 €), der fällt also beim Kredit schon mal raus. Wir haben ein Kind.
Meinen Mann habe ich hoch verschuldet kennengelernt und seit 8 Jahren zahlen wir ab, er ist aber nicht arbeitsfähig.

Was heißt hier, er ist nicht arbeitsfähig? Und dann solche Aussagen?

Mein Mann unterstützt mich bei der Selbstständigen Tätigkeit und kümmert sich um unseren Sohn, wird auch, ⁣ Da handwerklich begabt die Renovierungskosten drastisch senken können.

Was stimmt da? Ist er arbeitsunfähig oder doch arbeitsfähig?

Und was bedeutet handwerklich begabt?
Denn für das Dach, Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Öl oder Solar hat dieser die Finder zulassen, denn dafür wird eine Handwerkerrolle verlangt. Zwar ist die Zuarbeit möglich, aber bei Schadensfall wird die Gebäudeversicherung jeden Meister anschreiben oder gar besuchen.

Die Überlegung einer Gütertrennung muss schon vor und während der Ehe gelebt werden, was durch die Begleichung der Schulden ihres Ehemannes durch Sie völlig abwegig ist!

Zudem ist das ein Problem des Kindes, durch den Kauf des Hauses wird dieses Kind automatisch Erbe aller Guthaben und Verbindlichkeiten.
Damit wird es auch Erbe aller Schulden vom Vater und Mutter von gegenwärtig 24.000 € plus der Kaufkosten des Hauses.
Schon daraus entsteht für den Gläubiger die Pflicht, den jeweiligen 2. Ehepartner zur Unterschrift auf den Darlehnsvertrag zu nötigen, was zu weiteren Möglichkeit zu unterlaufen der Gütertrennung führt.

Auch verlieren Sie den Anspruch des Steuerfreibetrags ihres Ehemannes und auch die Stkl. 3.
Was möglicherweise bedeutet dies für Sie, mehrere tausend € jährliche Steuer mehr zu bezahlen!

Mein Rat ist: "Schritt für Schritt vorzugehen, aber das braucht eine genaue Planung für die Übernahme. Und dafür benötigen Sie selber einen Experten, der ihnen hilft, dieser kann keiner sein, der ausschließlich für die Bank/ Bausparkasse oder einen anderen Gläubiger arbeitet"

bruno68

Zitat von Bankkaufmann

Idee könnte sein dass Sie sich im Rahmen der Finanzierung das Objekt jetzt überschreiben lassen, sind im Grundbuch Eigentümer, und können dann "besser" einen Kredit aufnehmen für Bezahlung des Verkäufers. .

Vielen Dank! Das hat mich sehr interessiert. Wie würde man das denn vertraglich am besten festhalten? Eine unentgeltliche Übertragung wäre ja eine Schenkung, dann bräuchte meine nachträgliche Bezahlung des Kaufpreises aber ja auch einen Rahmen/Verwendungszweck. Würde man die Schenkung dann rückwirkend in einen Kaufvertrag abändern? Oder wäre es eine Schenkung an Zahlungsauflage gebunden? Wäre die Immobilie in zweitem Fall überhaupt beleihbar, da meine Auflagen ja dann noch nicht erfüllt wären?

Ich habe heute morgen nochmals eine grobe Vergleichswertschätzung des Verkaufspreises angesetzt und erhalte deutlich höhere Zahlen, als der von meiner Familie angesetzte Verkehrswert (der lag bei 195 - 210T). Der neu ermittelte beträgt fast 300T€. Wäre unter diesen Bedingungen, dass ich das Haus zu der Hälfte des Verkehrswertes kaufen könnte, ein Kredit ein einfacheres Unterfangen für mich? Da die Bank ja deutlich mehr als die Kreditsumme abgedeckt hätte.

Ah, dann könnte ich das Haus mit 200.000 beleihen, davon Studikredit, Renovierung und Restschulden ablösen und hätte nur einen Hauskredit abzuzahlen (Studikredit läuft derzeit auf 4,6% Jahreszins, wenn ich aktuell richtig informiert bin)

Zitat von Njota

Vielen Dank! Das hat mich sehr interessiert. Wie würde man das denn vertraglich am besten festhalten? Eine unentgeltliche Übertragung wäre ja eine Schenkung, dann bräuchte meine nachträgliche Bezahlung des Kaufpreises aber ja auch einen Rahmen/Verwendungszweck. Würde man die Schenkung dann rückwirkend in einen Kaufvertrag abändern? Oder wäre es eine Schenkung an Zahlungsauflage gebunden? Wäre die Immobilie in zweitem Fall überhaupt beleihbar, da meine Auflagen ja dann noch nicht erfüllt wären?

Da gibt es mMn nur entweder oder. Man kann eine Schenkung theoretisch zurückschenken und dann wieder kaufen - aber wo soll der Sinn sein? Notar verdient dann zweimal, aber sonst?
Wie gesagt: das muss man mit einem Notar/StB durchsprechen, auch weil hier im Forum niemand wissen kann, ob das mit den anderen Erben klappen kann.

Ich habe heute morgen nochmals eine grobe Vergleichswertschätzung des Verkaufspreises angesetzt und erhalte deutlich höhere Zahlen, als der von meiner Familie angesetzte Verkehrswert (der lag bei 195 - 210T). Der neu ermittelte beträgt fast 300T€. Wäre unter diesen Bedingungen, dass ich das Haus zu der Hälfte des Verkehrswertes kaufen könnte, ein Kredit ein einfacheres Unterfangen für mich? Da die Bank ja deutlich mehr als die Kreditsumme abgedeckt hätte.

Ah, dann könnte ich das Haus mit 200.000 beleihen, davon Studikredit, Renovierung und Restschulden ablösen und hätte nur einen Hauskredit abzuzahlen (Studikredit läuft derzeit auf 4,6% Jahreszins, wenn ich aktuell richtig informiert bin)

Korrekt, wenn die Rate dauerhaft bedient werden kann.

Das FA wird aber keinen um 50% verminderten Wert bei einer Schenkung/Verkauf akzeptieren, also muss der Übertragungswert hier ebenfalls mit Notar/StB besprochen werden. Dort kann man dann auch verschiedene Varianten beleuchten. Das Problem ist - wenn man tatsächlich 50% unter Marktwert bleibt, unterstellt das FA fast zwangsläufig eine parallele Zahlung von Schwarzgeld oder anderen Leistungen wie zB ein Wohnrecht, auch wenn das gar nicht der Fall ist.

Hmm... aber wenn die Grunderwerbsteuer eh wegfällt und die grundsteuer sich immer nach dem bodenrichtwert richtet, wirtschafte ich bei geringem Kaufpreis ja nicht am FA vorbei. Und wenn innerfamiliär Schenkungen auch üblich sind, sollte ein geringerer Kaufpreis ja auch akzeptabel sein? Wo kommen da diese Vorbehalte des FA her? Das erschließt sich mir nicht sso ganz. Ich dachte, geringe Kaufpreise sind innerfamiliär üblich, wenn die erben Einwilligen (was sie in diesem Fall tun)

Geringer als Normalpreis - ja. Aber das FA unterstellt, dass zB ein real höherer Wert der Immo A als Schenkung übertragen wird, um bei der nächsten Schenkung von Immo B noch Freibeträge ausnutzen zu können. Wenn man das logisch weiterdenkt, was Du im Kopf hast, könnte man ja auch einen Kaufpreis von 1€ vereinbaren - da leuchtet dann jedem ein, dass es irgendwo eine Grenze geben muss, bis zu der Werte unterhalb des (sic!) aktuellen Marktwertes noch anerkannt werden, sonst würde niemals irgendjemand auch nur einen Euro Erbschaftssteuer für die Übertragung von Immos leisten müssen.

Man kann da allerdings auch viel selbst beeinflussen, wenn man zB weiß, wie das FA rechnet (die haben strikte Berechnungsvorgaben) und wie man das ggflls. durch ein geeignetes Gutachten deutlich drücken kann - was das FA dann akzeptieren muss. Alles das sind aber wie gesagt Fragen, die Du mit einem RA/StB klären musst, weil man das hier im Forum schlicht nicht klären kann oder das auf den gleichen Aufwand hinausläuft.

Ah, verstehe, danke. Dann könnte Oma xy ihre Häuser alle unter Wert verschenken und niemand müsste zahlen, weil die erbsumme plötzlich halbiert ist.

Wenn wir aber sagen: Immobilie hat Wert x (real), ich überlasse sie aber meiner direkten linienverwandschaft für Preis y (hälfte), entsteht dann eine Schuld an die erben für die andere Hälfte des realen Wertes?

Kommt drauf an ...

Das wirft aber so viele Folgefragen auf, das kann man hier nicht klären, deswegen sollst Du jetzt endlich einen Telefonhörer in die Hand nehmen und einen StB/RA um einen zeitnahen Termin bitten. Vorher mit der Oma sprechen und dann Viel Erfolg!

Ich habe heute einen Termin bei unserem Steuerberater. Einfach auch um zu schauen, ob wir uns das realistisch leisten können und was wir gegebenenfalls verändern oder optimieren können. Meine Großmutter besuche ich am Wochenende (sie lebt weiter weg) und habe dann hoffentlich schon mal Optionen, die ich ihr erklären kann.

Danke für deine Zeit!

Wie rechnen sie überhaupt?

Der Schenkungs- und Erbfreibetrag liegt bei Enkelkindern bei 20.000 €! Danach fängt die Steuer an zu kassieren!

Wenn der Wert wirklich 300.000 € ergibt, dies ein zu versteuertes Vermögen je nach Freibetrag und Steuerklasse.

Die individuelle Familienstellung ist erstaunlich.
Weil dies einen erheblichen Einfluss auf die Steuer hat! Siehe Anhang!

Im ersten Fallbeispiel, mit lebenden Eltern werden ca. 11.000 € plus Nebenkosten fällig.
Ohne die Eltern steigt der Freibetrag von 200.000 € auf 400.000 €, es fallen nur die Nebenkosten an.
Da die Enkel anstelle der Eltern als Erbe eintreten und somit deren Freibetrag erhalten.

Denn die Gefahr der Zwang, der Rückgabe oder Ausgleichszahlung

§ 528 Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers
(1) Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern. Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden.

Auf die Verpflichtung des Beschenkten findet die Vorschrift des § 760 sowie die für die Unterhaltspflicht der Verwandten geltende Vorschrift des § 1613 und im Falle des Todes des Schenkers auch die Vorschrift des § 1615 entsprechende Anwendung.

(2) Unter mehreren Beschenkten haftet der früher Beschenkte nur insoweit, als der später Beschenkte nicht verpflichtet ist.

§ 760 Vorauszahlung BGB
(1) Die Leibrente ist im Voraus zu entrichten.
(2) Eine Geldrente ist für drei Monate vorauszuzahlen; bei einer anderen Rente bestimmt sich der Zeitabschnitt, für den sie im Voraus zu entrichten ist, nach der Beschaffenheit und dem Zwecke der Rente.
(3) Hat der Gläubiger den Beginn des Zeitabschnitts erlebt, für den die Rente im Voraus zu entrichten ist, so gebührt ihm der volle auf den Zeitabschnitt entfallende Betrag.

§ 1613 Unterhalt für die Vergangenheit
(1) Für die Vergangenheit kann der Berechtigte Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung nur von dem Zeitpunkt an fordern, zu welchem der Verpflichtete zum Zwecke der Geltendmachung des Unterhaltsanspruchs aufgefordert worden ist, über seine Einkünfte und sein Vermögen Auskunft zu erteilen, zu welchem der Verpflichtete in Verzug gekommen oder der Unterhaltsanspruch rechtshängig geworden ist. Der Unterhalt wird ab dem Ersten des Monats, in den die bezeichneten Ereignisse fallen, geschuldet, wenn der Unterhaltsanspruch dem Grunde nach zu diesem Zeitpunkt bestanden hat.
(2) Der Berechtigte kann für die Vergangenheit ohne die Einschränkung des Absatzes 1 Erfüllung verlangen

1. wegen eines unregelmäßigen außergewöhnlich hohen Bedarfs (Sonderbedarf); nach Ablauf eines Jahres seit seiner Entstehung kann dieser Anspruch nur geltend gemacht werden, wenn vorher der Verpflichtete in Verzug gekommen oder der Anspruch rechtshängig geworden ist;

2. für den Zeitraum, in dem er

a) aus rechtlichen Gründen oder
b) aus tatsächlichen Gründen, die in den Verantwortungsbereich des Unterhaltspflichtigen fallen, an der Geltendmachung des Unterhaltsanspruchs gehindert war.

(3) In den Fällen des Absatzes 2 Nr. 2 kann Erfüllung nicht, nur in Teilbeträgen oder erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt werden, soweit die volle oder die sofortige Erfüllung für den Verpflichteten eine unbillige Härte bedeuten würde. Dies gilt auch, soweit ein Dritter vom Verpflichteten Ersatz verlangt, weil er anstelle des Verpflichteten Unterhalt gewährt hat.

§ 1615 Erlöschen des Unterhaltsanspruchs BGB
(1) Der Unterhaltsanspruch erlischt mit dem Tode des Berechtigten oder des Verpflichteten, soweit er nicht auf Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung für die Vergangenheit oder auf solche im Voraus zu bewirkende Leistungen gerichtet ist, die zur Zeit des Todes des Berechtigten oder des Verpflichteten fällig sind.
(2) Im Falle des Todes des Berechtigten hat der Verpflichtete die Kosten der Beerdigung zu tragen, soweit ihre Bezahlung nicht von dem Erben zu erlangen ist.

Und gilt 121 Monate! Da der Zuschuss zur Pflege zwischen 1.500 € bis 1.700 € monatlich ausmacht, beträgt das Risiko 204.000 € für Sie, dies ließe sich durch das Einziehen der Oma in das Haus um Monate oder Jahre sparen.

Merke, die 1.500 bis 1.700 € sind netto monatlich gespart, wenn Sie dann später trotzdem ins Heim müssen bis zu 3.400 € Rente oder anderes Einkommen aufgebracht werden.

Aber sollte nur ein Notar rechtssicher beraten und schriftlich rechtssicher in einer Schenkungsurkunde terminlich verfasst werden. Denn die der Rückgriff auf dem Beschenken fängt erst mit der Unterschrift der Schenkung in der Urkunde zeitlich zu laufen an.

bruno68

Also der Steuerberater meinte nun, dass eine gemischte schenkung mit Kaufvertrag über die 150.000 kein Problem darstellen werde, da ich unter dem Freibetrag bleibe, weil ich den halben Wert zahle. So kann auch der volle Wert überschrieben werden. Grundsanieringen, vor allem an der Wohnung mit vermiietungsabsicht sollten wir wegen der AfA und der gebäudewertsteigerung erst nach 3 Jahren machen. Passt uns gut ins Budget.

Der Kredit sollte auf mich gelegt dann durch den hohen hauswert und die entsprechend niedrige Summe möglich sein. Erben hätten nur Anspruch bei Pflichtteilseinforderung vor 10 Jahren. Ein Verarmungsfall wäre sehr unwahrscheinlich

Na, das klingt doch nach einer Lösung. Wie wahrscheinlich die Pflichtteilseinforderung ist, kannst Du nur selbst einschätzen. Man kann das ja auch in einem worst-case-Szenario beziffern, in Abhängigkeit von dem Wert, den ihr jetzt besprochen habt. Dann weißt Du, was im schlimmsten Fall an die anderen Erben zu zahlen wäre, auch das sollte der StB ausrechnen oder zumindest grob abschätzen können.

Zitat von Njota

Erben hätten nur Anspruch bei Pflichtteilseinforderung vor 10 Jahren.

Und dann auch nur auf den abgeschmolzenen Betrag. Sprich: Im schlimmsten Fall (Versterben der Schenkerin im Jahr der Schenkung und alle Pflichtteilsberechtigten haben ein Ergänzungsanspruch) musst Du die Hälfte der Schenkung zurückzahlen.

Mit diesem Risiko kann man ganz gut klarkommen.